Cour de cassation, 10 octobre 2019. 18-22.179

CIV.3 IK COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 10 octobre 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10311 F Pourvoi n° E 18-22.179 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par M. N... H..., domicilié [...] , contre l'arrêt rendu le 14 juin 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre A), dans le litige l'opposant : 1°/ au syndicat des copropriétaires des [...] , représenté par son syndic, le cabinet J... et Q..., dont le siège est [...] , 2°/ à la société Gauthier 4, société civile immobilière, dont le siège est chez Mme U... C... A..., [...], défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 10 septembre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de Me Haas, avocat de M. H..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat du syndicat des copropriétaires des [...] ; Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, l'avis de Mme Guilguet-Pauthe, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne M. H... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. H... ; le condamne à payer au syndicat des copropriétaires des [...] la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix octobre deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par Me Haas, avocat aux Conseils, pour M. H... Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR rejeté la demande d'annulation de la résolution n° 22 de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2014 ; AUX MOTIFS QUE si M. H... et la SCI Gautier se prévalent d'un règlement de copropriété du 1er septembre 1887, la pièce n° 1 accompagnant leurs conclusions est, non le document ainsi désigné, mais un acte de partage de l'immeuble conclu par M. I... W..., lui-même né le [...] , de sorte que la preuve n'est pas rapportée de l'existence de dispositions réglementant l'usage de la cour avant l'adoption du règlement de copropriété du 20, 21 et 26 juillet 1950 ; que ce dernier règlement de copropriété prohibe le stationnement des véhicules dans la cour, se bornant à prévoir un simple « droit d'utilisation » d'une partie de celle-ci, accordé pour les besoins de leur commerce aux seuls occupants des Huileries W... et K... aujourd'hui disparues ; que de même, l'acte notarié du 9 juin 1960, qui se limite, sans modifier le règlement de copropriété, à reprendre les mentions figurant dans un acte précédant du 22 février 1954 indiquant que « l'acquéreur aura le droit d'utiliser la partie de la cour attenante à la partie du lot n° 4 présentement vendue, dans les conditions prévues au cahier des charges, dont l'acquéreur déclare avoir parfaitement connaissance ; M. W... cédant le droit d'utilisation de la cour afférent à la totalité de la cour n° 4 » ne permet pas de rapporter la preuve de ce que la copropriété, qui s'était bornée à accorder un droit d'utilisation de la cour à deux huileries nommément désignées et dont les dates de fin d'activité au sein de ces lots restent inconnues de la cour, aurait consenti à accorder un droit d'utilisation attaché aux propriétaires futurs des parcelles un temps occupées par ces huileries ; que la reprise de cette mention dans un acte notarié du 2 septembre 2008 ne permet pas plus de rapporter la preuve de ce que le règlement de copropriété aurait été modifié dans le sens voulu par la SCI Gautier 4 ; qu'enfin, les procès-verbaux des assemblées générales tenues entre 2003 et 2010 se bornent notamment à mentionner que « l'on peut s'interroger sur la transmission des droits accordés aux huileries W... et K... » (12 mai 2003), rappelant au contraire que le stationnement est interdit dans la cour (4 juillet 2005) sauf au profit des « ayants droits des huileries W... et K... » (3 mars 2010), il ne peut en être déduit, nonobstant les termes figurant sur le procès-verbal du 3 mars 2010 qui sont contredits par l'ensemble des autres pièces, qu'une autorisation d'utilisation de la cour aurait été accordée ou reconnue par la copropriété aux intimés ; que cette tolérance personnelle accordée en 1950 ne constituant ni un droit réel au profit des copropriétaires ayant succédé à ces huileries, ni n'entrant dans la catégorie des droits « hybrides » alléguée par la SCI Gautier, c'est sans commettre d'abus de majorité que le syndicat des copropriétaires a pu, faisant application du règlement de copropriété, rejeter la résolution n° 22 relatives au traçage des ces emplacements ; que le jugement sera donc infirmé sur ce point ; ALORS, 1°), QUE le droit d'user une partie commune, conféré par le règlement de copropriété, pour permettre l'usage normal d'un lot à usage de commerce n'est pas une simple tolérance mais un droit réel attaché audit lot qui se transmet avec lui ; qu'en décidant, pour rejeter la demande en nullité de la délibération n° 22 de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2014, que la clause du règlement de copropriété selon laquelle « les occupants des huileries W... et K... sont autorisés à utiliser la partie de la cour attenante à leurs locaux pour l'usage de leur commerce » s'était bornée à accorder une simple tolérance personnelle ne constituant pas un droit réel au profit des copropriétaires successifs desdits lots, cependant que l'utilisation de la cour était indispensable à la jouissance normale des lots affectés à usage de commerce, la cour d'appel a violé les articles 544, 1134, devenu 1103, du code civil, 3, 4 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 ; ALORS, 2°) et subsidiairement, QUE le juge doit procéder à l'analyse, au moins succincte, des pièces sur lesquelles il se fonde ; qu'en relevant que malgré les termes du procès-verbal d'assemblée du 3 mars 2010 selon lesquels le syndicat avait reconnu que le règlement de copropriété avait accordé le droit d'utiliser la cour « aux ayants droits des huileries W... et K... qui pourront utiliser la cour mais uniquement dans le cadre de l'usage de leur commerce et sur une partie limitée qui doit être attenante au local », il n'était pas établi la volonté du syndicat des copropriétaires d'accorder une autorisation d'utiliser la cour aux profit des successeurs des huileries W... et K... dès lors que les termes du procès-verbal d'assemblée du 3 mars 2010 étaient contredits par les autres pièces du dossier, sans préciser de quelles pièces il s'agissait et sans procéder à leur analyse, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; ALORS, 3°), QUE le juge ne peut accueillir ou rejeter les demandes des parties sans examiner l'ensemble des pièces qu'elles ont produites à l'appui de leurs prétentions et moyens ; qu'à défaut d'avoir examiné analyser le procès-verbal d'assemblée du 25 juillet 2011, régulièrement produit par M. H... selon lequel il était rappelée que les ayants-droits des huileries W... et K... pouvant utiliser la cour étaient aujourd'hui « Mmes, MM. G..., V..., X... , Y... (M. H...), S..., T... (M. M... ), P... et D... », ce qui était de nature à corroborer les termes du procès-verbal d'assemblée du 3 mars 2010 selon lesquels le syndicat avait reconnu que le règlement de copropriété avait accordé le droit d'utiliser la cour aux ayants droits des huileries W... et K..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.