Texte intégral
COUR D'APPEL DE CAYENNE
[Adresse 1]
Chambre d' Expropriation
ARRÊT N° 5 / 2024
N° RG 22/00377 - N° Portalis 4ZAM-V-B7G-BCMK
[Adresse 12] (CACL)
C/
[J] [V] [K]
[Z] [L] [F] [I] [R]
COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
ARRÊT DU 22 NOVEMBRE 2024
Jugement Au fond, origine Juge de l'expropriation de CAYENNE, décision attaquée en date du 02 Août 2022, enregistrée sous le n° 21/00030
APPELANT :
[Adresse 12] Représentée par l'Etablissement Public Foncier et d'Aménagement de Guyane EPFAG
[Adresse 13]
[Localité 8]
représenté par Me Julie PAGE, avocat au barreau de GUYANE
INTIMES :
Madame [J] [V] [K]
[Adresse 9]
[Localité 4]
Monsieur [Z] [L] [F] [I] [R]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentés par Me Denis BORGIA, avocat au barreau de BORDEAUX
représentés par Me Maud TINOT, avocat au barreau de GUYANE
COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
Direction Générale des Finances Publiques
[Adresse 14]
[Localité 7]
comparant en personne
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
En application des dispositions des articles 937, 939 et 945-1 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Juin 2024 en audience publique et mise en délibéré au 22 Novembre 2024, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Yann BOUCHARE, Président de chambre.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :
M. Yann BOUCHARE, Président de chambre
Mme Eva LIMA, Présidente de chambre
Madame Sophie BAUDIS, Conseillère
qui en ont délibéré
GREFFIER :
Madame Joséphine DDUNGU, Greffière placée, présente lors des débats et Madame Naomie BRIEU, greffière, présente lors du délibéré
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 al 2 du Code de procédure civile.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par mémoire introductif reçu au greffe le 23 novembre 2021, l'établissement public foncier et d'aménagement de la Guyane (EPFAG) a saisi le juge de l'expropriation en fixation des indemnités suite à de l'expropriation de parcelles cadastrées BT [Cadastre 5] et BT [Cadastre 6], situées à [Localité 7] appartenant à Madame [J] [K] et Monsieur [Z] [R] d'une superficie respective de 790 m² et de 7 012 m².
Au sein de cette requête, le prix proposé était de 216 555 € comprenant 195 050 € au titre de l'indemnité principale et 21 505 € au titre de l'indemnité de remploi.
Par ordonnance du 26 janvier 2022, la visite des lieux a été fixée au 06 avril 2022. Lors de cette visite, un transport sur les lieux a été effectué en présence de l'EPFAG, du commissaire du gouvernement ainsi que de Maître [G], représentants les expropriés. Le transport a permis de constater que les deux parcelles étaient constituées d'une friche plane située en bordure de route en retrait de 5 mètres par rapport à celle-ci. Un concessionnaire automobile jouxte également la parcelle, le grillage de ce concessionnaire empiète d'environ 1 mètre 50 sur la parcelle BT [Cadastre 6]. La parcelle BT [Cadastre 5] se situe du côté opposé du concessionnaire. Elle est de nature similaire à la BT [Cadastre 6] sauf à relever que la végétation est partiellement plus haute sur celle-ci.
A l'issue du transport, l'audience a été renvoyée au 09 mai 2022 puis au 13 juillet 2022 où l'affaire a été mise en délibéré au 02 août 2022.
Dans ses dernières conclusions, déposées à l'audience du 13 juin 2022, l'EPFAG, sollicitait à titre liminaire de déclarer recevable son action. Sur le fond, l'expropriant demandait que l'indemnisation principale de dépossession soit fixée à hauteur de 390 100 € pour les deux parcelles, soit un prix de 50 € par m².
Au titre de l'indemnité de remploi, l'EPFAG proposait une somme de 20 505 €. Concernant la recevabilité de son action, l'EPFAG, sur le fondement de l'article L.311-8 du code de l'expropriation, qui affirme que la compétence du juge de l'expropriation doit se limiter à la fixation de l'indemnité de sorte que le contentieux lié à la validité de l'arrêté de cessibilité est indifférent à la validité de la présente procédure.
De plus, l'EPFAG en rappelant les dispositions des articles L.311-4, R.311-4 et R.311-5 du même code, soutenait que l'offre communiquée aux expropriés respectait l'ensemble des exigences formelles exigées par ces articles.
Enfin, concernant l'absence de notification simultanée de la saisine du juge et de la notification de l'offre aux expropriés, l'expropriant indiquait avoir notifié son mémoire aux expropriés le 23 février 2021 et avoir saisi la juridiction le 23 février 2021. Si la notification n'est pas simultanée, aucun texte ne prévoirait l'irrégularité de la procédure à ce titre.
Au soutien de sa prétention indemnitaire, le demandeur indiquait que la date de référence devait être fixée au 27 septembre 2019 correspondant à la date de la dernière approbation du PLU conformément aux dispositions de l'article L.213-6 et L.213-4 du code de l'expropriation.
Sur le montant de l'indemnité, l'expropriant contestait l'évaluation proposée par les défendeurs. L'EPFAG affirmait tout d'abord sur les évaluations de valeur immobilière ainsi que les rapports d'expertise immobilière ne sauraient constituer un terme de référence pertinent au sens des dispositions du code de l'expropriation. Plus précisément concernant le rapport d'expertise, l'expropriant affirmait qu'il se fondait sur des actes de vente imprécis et non versés dans les débats.
Concernant les mutations issues de la base DVF ETALAB, l'EPFAG en contestait la fiabilité pour être trop imprécises.
Enfin, sur les termes de comparaison communiqués, la demanderesse en contestait la pertinence en ce qu'ils ne seraient aucunement assimilables aux parcelles litigieuses et pour certains, trop imprécis, pour le vérifier.
L'EPFAG tenait à préciser que les parcelles expropriées ne se situaient pas dans les zones commerciales [Localité 10] déjà viabilisées contrairement à certains termes de comparaison communiqués. Cette différence influence très sensiblement la valeur vénale d'une parcelle.
Concernant la proposition du commissaire du gouvernement, si l'EPFAG ne conteste pas les similarités entre les termes de comparaison proposés et les parcelles litigieuses, il affirmait que ces dernières ne se situeraient pas dans une zone aussi avantageuse et qu'une évaluation minorée serait pertinente.
Enfin, au soutien de sa propre évaluation, l'EPFAG produisait deux termes de comparaison qu'il estimait pertinent au regard de la similarité des parcelles concernées.
Dans leurs dernières conclusions déposées lors de l'audience du 11 juillet 2022, les consorts [K] [R] sollicitaient du juge de l'expropriation de [Localité 7] :
A titre principal de :
déclarer irrecevable la saisine.
A titre subsidiaire de :
fixer l'indemnité principale pour la parcelle BT [Cadastre 5] à 7042 m² x 250 € = 1 760 500 € et pour la parcelle BT [Cadastre 6] à 790 x 250 € = 197 500 € ;
fixer l'indemnité de remploi à hauteur de 195 800 € ;
condamner l'EPFAG à payer 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Au soutien de sa demande in limine litis, Madame [K] et Monsieur [R] affirmaient sur le fondement de l'article L.3131-3 et R. 3131-1 du code général des collectivités territoriales, que la saisine serait illégale au regard de l'irrégularité de l'arrêté de cessibilité à l'origine de l'expropriation.
De plus, l'offre ne respecterait pas les exigences des articles L.311-4, R.311-4 et R.311-5 du code de l'expropriation car l'EPFAG aurait soumis une offre globale sans distinguer selon la parcelle concernée.
Enfin, les expropriés relevaient que la notification de l'offre n'avait pas été faite simultanément à la saisine du juge.
Sur le fond, concernant la date de référence, Madame [K] et Monsieur [R] affirmaient tout d'abord que celle-ci devait être fixée au 18 novembre 2019 date de la délibération d'adoption du PLU.
Concernant la valorisation, les expropriés soutenaient tout d'abord que le rapport d'évaluation immobilière qu'ils produisaient se fondait sur des termes de comparaison pertinents de sorte qu'il ne saurait être dénuée de toute force probatoire. Madame [K] et Monsieur [R] relevaient l'importance de se fonder sur des termes de comparaison situés dans la zone industrielle [Localité 10].
Il était soutenu que les parcelles litigieuses se situaient dans une zone constructible, à proximité de l'intégralité des réseaux et étaient déjà considérées administrativement comme incluses dans la ZI [Adresse 11]. Ainsi, les refus tant du commissaire du gouvernement que de l'expropriant de prendre en compte les prix pratiqués dans cette zone ne seraient pas justifiés.
Dans son dernier mémoire en date du 27 juin 2022, la commissaire du gouvernement, au regard des différents termes de comparaison qu'il communiquait, de la constructibilité de la parcelle et de sa position géographique, proposait un prix pour les deux parcelles de 60 € par m² soit 468 120 € au titre de l'indemnité principale et 47 812 € au titre de l'indemnité de remploi.
Au soutien de son évaluation, le commissaire du gouvernement affirmait que malgré sa proximité avec la zone industrielle précitée, les parcelles litigieuses n'en feraient pas partie. Ces parcelles qui ne bénéficient pas d'un accès à la route et de l'aménagement propre à cette zone industrielle, ne sauraient donc être évaluées de la même façon.
L'affaire a été retenue à l'audience du 11 juillet 2022.
Par jugement contradictoire rendu en premier ressort le 02 août 2022 (RG°22/00030), le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Cayenne a :
' condamné l'établissement public foncier et d'aménagement de la Guyane (EPFAG) à verser à Madame [J] [K] et à Monsieur [Z] [R] la somme de 783 200 € au titre de l'indemnité principale d'expropriation des parcelles BT [Cadastre 5] et BT [Cadastre 6] ;
' condamné l'établissement public foncier et d'aménagement de la Guyane (EPFAG) à verser à Madame [J] [K] et à Monsieur [Z] [R] la somme de 80 320 € au titre de l'indemnité de remploi ;
' condamné l'établissement public foncier et d'aménagement de la Guyane (EPFAG) à verser à Madame [K] et Monsieur [R] la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
' condamné l'établissement public foncier et d'aménagement de la Guyane (EPFAG) aux entiers dépens.
Le 29 août 2022 l'établissement public foncier et d'aménagement de la Guyane relevait appel de cette décision. Cet appel était formalisé par le greffe sous les numéros RG°22/00377 et 22/00382, il s'agit là cependant du même appel, limité aux chefs de jugement expressément critiqués en ce que le tribunal a :
condamné condamné l'établissement public foncier et d'aménagement de la Guyane (EPFAG) à verser à Madame [J] [K] et à Monsieur [Z] [R] la somme de 783 200 € au titre de l'indemnité principale d'expropriation des parcelles BT [Cadastre 5] et BT [Cadastre 6] ;
condamné l'établissement public foncier et d'aménagement de la Guyane (EPFAG) à verser à Madame [J] [K] et à Monsieur [Z] [R] la somme de 80 320 € au titre de l'indemnité de remploi ;
condamné l'établissement public foncier et d'aménagement de la Guyane (EPFAG) à verser à Madame [K] et Monsieur [R] la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
De leur côté Madame [K] et Monsieur [R] faisaient appel de la même décision le 29 août 2022 sous le n° RG 22/00379 en ce que le tribunal a :
condamné condamné l'établissement public foncier et d'aménagement de la Guyane (EPFAG) à verser à Madame [J] [K] et à Monsieur [Z] [R] la somme de 783 200 € au titre de l'indemnité principale d'expropriation des parcelles BT [Cadastre 5] et BT [Cadastre 6] ;
condamné l'établissement public foncier et d'aménagement de la Guyane (EPFAG) à verser à Madame [J] [K] et à Monsieur [Z] [R] la somme de 80 320 € au titre de l'indemnité de remploi ;
condamné l'établissement public foncier et d'aménagement de la Guyane (EPFAG) à verser à Madame [K] et Monsieur [R] la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'EPFAG, quant à lui, a transmis ses premières conclusions le 21 octobre 2022 au greffe qui les a notifiées le 08 novembre 2022.
Mme [K] et M. [R] ont transmis leurs premières conclusions le 28 novembre 2022 par RPVA et le 29 novembre 2022 par envoi du greffe au commissaire du gouvernement.
S'agissant du commissaire au gouvernement, ses premières conclusions ont été reçues le 18 octobre 2022 par le greffe.
L'affaire a été renvoyée à plusieurs reprises par les parties avant d'être retenue à l'audience du 17 juin 2024.
Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives d'appel valant conclusions d'incident et d'intimé n°2 jointes pour l'audience du 17 juin 2024 l'établissement public foncier et d'aménagement de la Guyane (EPFAG), au visa des articles L.321-1 et suivants, R.311-26 du code de l'expropriation, du jugement de première instance et des termes de références versés aux débats, demande à la cour :
d'ordonner la jonction des affaires n° RG, 22/00377 et RG 22/00379 sous le n° RG 22/00382.
À titre principal de :
prononcer la caducité de l'appel formé par Madame [K] et Monsieur [R] au titre de l'article R.311-26 du code de l'expropriation ;
débouter Madame [K] et Monsieur [R] de l'ensemble de leur demandes, fins et prétentions.
À titre subsidiaire de :
débouter Madame [K] et Monsieur [R] de l'ensemble de leur demandes, fins et prétentions.
En tout état de cause :
infirmer partiellement le jugement de première instance ;
fixer le prix de dépossession des parcelles BT [Cadastre 5] et BT [Cadastre 6] comme suit :
indemnité principale :
méthode d'évaluation : par comparaison ;
Superficie retenue: 7.802 m²
Valeur unitaire : 50€/ m²
Soit une indemnité principale de 7.802 m² x 50€/ m² = 390.100 €
Indemnités accessoires :
frais de réemploi : 20.050 €
20% sur 5.000 € = 1.000 €
15% sur 10.000€ = 1.500 €
10% sur 375.100 = 37.510 €
Soit une indemnité de dépossession d'un montant total de : 430 110 € à parfaire.
Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives n°3 jointes pour l'audience du 17 juin 2024 Mme [K] et M. [R] demandent à la cour de :
rejeter l'appel incident de l'établissement public foncier et d'aménagement de la Guyane (EPFAG)
rejeter les appels de la communauté d'agglomération du littoral dans les dossiers joints ;
dire l'appel recevable ;
fixer l'indemnité d'expropriation pour l'indemnité principale pour la parcelle BT [Cadastre 5] à 7042 m² x 250 € = 1 760 500 € et pour la parcelle BT [Cadastre 6] à 790 x 250 € = 197 500 € ;
fixer l'indemnité de remploi à hauteur de 195 800 € ;
condamner l'EPFAG à payer 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Dans son dernier mémoire en date 23 novembre 2023, le commissaire du gouvernement propose un prix pour les deux parcelles de 60 € par m² soit 468 120 € au titre de l'indemnité principale et 47 812 € au titre de l'indemnité de remploi soit une indemnité totale de 515.932 €.
MOTIFS DE LA DECISION
Il est, en application de l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyés aux conclusions ci-dessus visées.
Sur la jonction des procédures :
Il a été acté par les parties un accord pour la jonction des procédures comme repris dans les conclusions de l'établissement public foncier et d'aménagement de la Guyane (EPFAG) et dont il conviendra de faire droit, ainsi il convient d'ordonner la jonction des affaires n°RG 22/00379 et RG 22/00382 sous le n° RG 22/00377.
Sur la caducité de l'appel de Madame [K] et Monsieur [R] :
L'article R.311-26 du code de l'expropriation dispose que :
'A peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.
A peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.
L'intimé à un appel incident ou à un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui lui en est faite pour conclure.
Le commissaire du Gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.
Les conclusions et les documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.
Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du Gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.'
Ainsi il est expliqué qu'à peine de caducité soulevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.
En l'espèce, l'établissement public foncier et d'aménagement de la Guyane (EPFAG) se prévaut des dispositions de l'article précité et souligne que les consorts [K] et [R] avaient jusqu'au 29 novembre pour agir, or un envoi a été fait le 28 novembre par RPVA ce qui ne constitue pas un dépôt au greffe ou le fait d'adresser les conclusions au greffe, la RPVA ne répond pas au formalisme prévu dans le cadre du droit de l'expropriation ajoutant en cela que si la RPVA est accessible aux avocats et que les parties doivent désormais être représentées par un avocat, le commissaire du gouvernement quant à lui n'a pas accès à ce système et, dans le cas présent n'a pas été en mesure d'être informé des conclusions et des pièces avant d'en recevoir copie par courrier en LR/AR envoyé par le greffe.
Toutefois, dans un récent arrêt de 2017, il a été retenu que pour l'appel dans ce type de procédure la date retenue pour le point de départ du délai était celle faite à partir de l'envoi y compris par voie électronique ce qui permet par analogie de considérer que l'envoi du 28 novembre 2022 a été fait avant la date butoir et ce d'autant plus que le greffe a envoyé le 29 novembre 2022 une copie par lettre LR/AR des conclusions aux parties y compris au commissaire du gouvernement, dans ces conditions la caducité ne peut être retenue.
Sur les autres demandes :
Il convient à titre liminaire de constater que l'appel pour les parties se limite à l'évaluation ; la méthode par comparaison ne faisant pas l'objet de discussion. De même les éléments liés à la régularité de la saisine et de la notification de l'offre préalable n'ont pas été repris en cause d'appel.
Il convient donc de ne retenir que l'évaluation de l'indemnisation ; le mode de comparaison étant retenu, l'analyse faite en première instance sera reprise pour expliciter le mode d'indemnisation retenu.
Sur l'indemnité principale :
Sur la date de référence
Selon l'article L.322-6 du code de l'expropriation : « Lorsqu'il s'agit de l'expropriation d'un terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d'urbanisme en application des 1° à 4° de l'article L. 151-41 du code de l'urbanisme, par un document d'urbanisme en tenant lieu, ou par un plan d'occupation des sols en application du 8° de l'article L. 123-1 de ce code dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le terrain est considéré, pour son évaluation, comme ayant cessé d'être compris dans un emplacement réservé.
La date de référence prévue à l'article L. 322-3 est celle de l'acte le plus récent rendant opposable le plan local d'urbanisme, le document d'urbanisme en tenant lieu ou le plan d'occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l'emplacement réservé. »
En l'espèce, les parties s'accordent sur la date de modification du Plan Local d'Urbanisme à savoir le 27 septembre 2019, cependant, c'est à bon droit que Madame [K] et Monsieur [R] relèvent que c'est l'exécution des mesures de publicité qui rend cette délibération opposable aux tiers.
Au regard de la délibération d'adoption du PLU et de l'avis de publication dans un journal (pièce n°14 fournie par Madame [K] et Monsieur [R]), cette mesure de publicité a été effectuée le 18 novembre 2019 de sorte qu'il y a lieu de retenir cette date comme date de référence conformément aux dispositions de l'article L.322-6 dudit code.
Sur la notion de terrain à bâtir :
Selon les articles L.322-3 et L.322-4 du code de l'expropriation, la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains désignés comme constructibles par un document d'urbanisme et effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique et un réseau d'eau potable dans les cas où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent. L'évaluation de ces conditions doit être effectuée à la date de référence retenue.
En l'espèce, la date de référence retenue étant le 18 novembre 2019, c'est à cette date qu'il faudra donc se positionner pour qualifier les parcelles de terrain à bâtir.
Ces parcelles se situent sur une zone UC du PLU constructible, en agglomération et dont l'accessibilité aux voiries et réseaux divers est incontestée.
En conséquence, ces parcelles doivent être considérées comme constructibles et qualifiées de terrain à bâtir.
Sur les termes de références retenues et l'évaluation de la parcelle
L'article L.322-2 du code de l'expropriation dispose que : « Les biens sont estimés à la date de la décision de la première instance (') Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble. »
L'article L.322-4 du même code précise que : « L'évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l'article L. 322-3, de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l'utilisation des sols et notamment des servitudes d'utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive. »
Enfin, selon l'article L.322-8 du code de l'expropriation : « Sous réserve de l'article L. 322-9, le juge tient compte, des accords intervenus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique et les prend pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées. Le juge tient compte des accords intervenus à l'intérieur des zones d'aménagement différé et des périmètres provisoires. Sous la même réserve, il tient également compte, dans l'évaluation des indemnités allouées aux propriétaires, commerçants, industriels et artisans, de la valeur résultant des évaluations administratives rendues définitives en vertu des lois fiscales ou des déclarations faites par les contribuables avant l'ouverture de l'enquête. »
En l'espèce, il doit tout d'abord être indiqué que les parcelles litigieuses se situent en zone UC du PLU et leur accessibilité aux divers réseaux ne fait pas débat de sorte que la qualification de terrain à bâtir est acquise. Elles bénéficient par ailleurs d'une constructibilité étendue puisque la zone UC autorise tout type de construction sauf celle destinée à l'exploitation agricole et forestière, celle destinée à usage de commerce de gros et celle destinée à l'industrie.
Les deux parcelles se trouvant dans une situation identique tant au regard des règles d'urbanisme, que de leurs contenances, il y a lieu de les évaluer comme une même unité foncière.
Concernant la valorisation, il doit tout d'abord être relevé que la fixation d'une valeur vénale doit être établie au regard des termes de comparaison qui consistent en des actes de ventes concernant des ventes récentes de biens similaires. En ce sens, les expertises immobilières et évaluations foncières ne peuvent constituer des termes de comparaison pertinents et ce d'autant plus quand ces analyses ne contiennent pas les actes de ventes sur lesquels elles fondent leur proposition.
Ainsi les deux évaluations de valeur immobilière établies par le cabinet Arthur Loyd et par le cabinet Clos ' Letourneau ne sauraient être qualifiées de termes de comparaison. Pour autant, ces analyses mettent en avant des éléments de valorisation de la parcelle qui peuvent aider à la fixation de la valeur vénale.
Concernant les termes de comparaison, les expropriés se fondent essentiellement sur des actes de vente concernant des biens similaires situés à proximité mais dans une zone déjà viabilisée avec des travaux de voirie effectués.
A l'inverse l'expropriant et le commissaire du gouvernement proposent des termes de comparaison concernant des terrains nus pour partie acquis par l'EPFAG à des particuliers situés dans une même zone du PLU mais en dehors de la zone industrielle Collery.
La zone industrielle [Adresse 11] est constituée de plusieurs quartiers à vocation commerciale viabilisées et disposant de voirie permettant un accès facilité à partir de la route nationale 1 et route nationale 3.
Ainsi une parcelle située dans cette zone attractive et en pleine essor ne saurait être valorisée de la même façon qu'un terrain nu constructible classique. Si l'appartenance administrative à la zone [Localité 10] des parcelles litigieuses fait débat, il est incontestable que ces parcelles ne disposent, à ce jour, pas d'une voie d'accès directe depuis la route nationale qui la longe et nécessiteraient des travaux de viabilisation importants pour être exploitables que ce soit pour une activité commerciale ou pour des habitations.
En conséquence, les termes de comparaisons produits par les expropriés qui concernent intégralement des parcelles déjà viabilisées et disposant d'une voie d'accès ne sauraient être considérés comme pertinents.
Ainsi au regard des termes communiqués, les plus pertinents doivent être considérés comme étant ceux produits par le commissaire du gouvernement qui propose un prix pivot de 60 € par m².
Mais il doit également être relevé que les prix sur cette zone connaissent une augmentation importante sur les dernières années ce qui doit être pris en compte dans le présent jugement. Par ailleurs, si les parcelles litigieuses ne sont pas viabilisées et ne disposent pas d'une voie d'accès directe à ce jour, elles bénéficient tout de même de leur localisation géographique et de leur très grande proximité avec la zone industrielle concernée. De plus, ces parcelles sont planes et plutôt entretenues.
Ces dernières jouxtent également un commerce bénéficiant déjà d'une voie d'accès, ce qui est de nature à faciliter les travaux de viabilisation.
Ainsi ces parcelles sont situées dans une zone particulièrement privilégiée qui exige de fixer un prix au-delà de la moyenne arithmétique des termes de comparaison, soit un prix de 100 € par m² pour chacune des parcelles.
Pour les parcelles BT [Cadastre 5] et BT [Cadastre 6], l'indemnité principale de dépossession sera donc fixée à :
7 042 m² x 100 + 790 m² x 100 = 783 200 €.
Sur l'indemnité de remploi
L'indemnité de remploi est destinée à couvrir les frais qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire dont sont déduits les éventuels avantages fiscaux dont ils pourraient aussi bénéficier selon la définition de l'article R.322-5 du Code de l'expropriation. Elle est calculée sur la base de l'indemnité principale. Elle est due même en l'absence effective de remploi.
En l'espèce, pour la parcelle BT [Cadastre 5], l'indemnité de remploi sera fixée à hauteur de 70 420 €.
Pour la parcelle BT [Cadastre 6], cette indemnité sera fixée à 7 900 €.
En conséquence, l'EPFAG sera condamné à verser à Madame [K] et Monsieur [R] la somme de 70 420 € au titre de l'indemnité de remploi pour la parcelle BT [Cadastre 6] et la somme de 7 900 € pour la parcelle BT [Cadastre 5], soit un montant total de 78 320 €.
Sur les autres demandes
En application de l'article 700 du code de procédure civile, l'EPFAG sera condamné à verser à Madame [K] et Monsieur [R] la somme de 2.000 € et sera débouté de ses prétentions au même titre.
L'EPFAG qui succombe en ses prétentions, supportera les dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
Par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, la cour, statuant après en avoir délibéré par mise à disposition au greffe :
ORDONNER la jonction des affaires n°RG 22/00379 et RG 22/00382 sous le n° RG 22/00377;
CONFIRME le jugement rendu par le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Cayenne le 02 août 2022 (RG°22/00030) sur l'indemnité principale;
INFIRME sur l'indemnité de remploi et après calcul:
CONDAMNE L'EPFAG à verser à Madame [K] et Monsieur [R] la somme de 78 320 € au titre de l'indemnité de remploi;
Et y ajoutant,
DEBOUTE l'établissement public foncier et d'aménagement de la Guyane (EPFAG) de ses demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel ;
CONDAMNE l'établissement public foncier et d'aménagement de la Guyane (EPFAG) à verser à Madame [K] et Monsieur [R] la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance et en appel ;
CONDAMNE l'établissement public foncier et d'aménagement de la Guyane (EPFAG) aux entiers dépens.
Le présent arrêt a été signé par le Président de chambre et la Greffière et placé en rang de minute
La Greffière Le Président de chambre
Naomie BRIEU Yann BOUCHARE
