Cour d'appel, 30 novembre 2023. 22/00372

COUR D'APPEL D'ORLÉANS CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE GROSSES + EXPÉDITIONS : le 30/11/2023 la SELARL ACTE - AVOCATS ASSOCIES Me Cécile KERNER ARRÊT du : 30 NOVEMBRE 2023 N° : 239 - 23 N° RG 22/00372 N° Portalis DBVN-V-B7G-GQVR DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MONTARGIS en date du 23 Décembre 2021 PARTIES EN CAUSE APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265273991427325 S.A.S. HNJR [Adresse 4] [Localité 5] Ayant pour avocat Me Nelsie-Cléa KUTTA ENGOME , membre de la SELARL ACTE - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d'ORLEANS D'UNE PART INTIMÉE : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265275196487328 S.C.I. POISSON [Adresse 1] [Localité 6] Ayant pour avocat potulant Me Cécile KERNER, avocat au barreau de MONTARGIS, et pour avocat plaidant Me Mélanie SPANIER-RUFFIER, membre de la SELARL DBCJ AVOCATS, avocat au barreau de MELUN D'AUTRE PART DÉCLARATION D'APPEL en date du : 10 Février 2022 ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 25 Mai 2023 COMPOSITION DE LA COUR Lors des débats à l'audience publique du JEUDI 25 MAI 2023, à 14 heures, Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, en charge du rapport, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l'article 805 et 907 du code de procédure civile. Après délibéré au cours duquel Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel D'ORLEANS, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de : Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, Madame Fanny CHENOT, Conseiller, Madame Ferréole DELONS, Conseiller, Greffier : Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé, ARRÊT : Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le JEUDI 30 NOVEMBRE 2023 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE : Par acte sous seing privé en date du 1er février 2019, la SCI Poisson a donné à bail commercial à la SAS HNJR, pour une durée de neuf années, un local situé [Adresse 1] à [Localité 6], pour l'exploitation d'une activité de garagiste-mécanicien. Le bail a été consenti moyennant un loyer annuel de 15 600 euros TTC, soit douze mensualités de 1 300 euros TTC outre les charges. En raison de fortes intempéries sur la période du 5 au 11 mai 2020, le local a fait1'objet d'un dégat des eaux, la toiture étant fortement endommagée. Les deux sociétés ont déclaré le sinistre auprès de leur assureur respectif. La SCI Poisson et la SAS HNJR ne sont pas parvenues à s'entendre sur les travaux de réparation permettant une reprise de l'activité de la SAS HNJR, la SCI Poisson proposant de procéder elle-même aux dites réparations. En raison de la présence d'amiante dans la toiture composée de tôles ondulées en fibro-ciment, par courrier du 22 juin 2020, le ministère du travail a sollicité l'arrêt de tous travaux de recouvrement entrepris par la SCI Poisson et l'absence de toute reprise d'activité sur le site à défaut de justificatifs. La SAS HNJR a interrompu le paiement des loyers à compter du 1er juin 2020 et a réinstallé son activité dans un autre local. Par courrier recommandé du 6 juillet 2020, la SCI Poisson a mis en demeure la SAS HNJR de payer les loyers. Par acte extrajudiciaire du 15 juillet 2020, la SCI Poisson a fait délivrer à la SAS HNJR un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail. Le 5 août 2020, la SCI Poisson a adressé à la société HNJR un second commandement de payer visant la clause résolutoire. Par acte du 3 novembre 2020, la SCI Poisson a fait assigner la SAS HNJR devant le tribunal judiciaire de Montargis aux fins de résiliation du bail commercial et paiement des sommes dues en application du bail. Par jugement du 23 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Montargis a : - prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial conclu le 1er février 2019 entre la SCI Poisson et la SAS HNJR, avec effet au 11 mai 2020, - condamné en conséquence la SCI Poisson à rembourser à la SAS HNJR la somme de 868,70 euros au titre du loyer du mois de mai 2020, - débouté la SCI Poisson de sa demande de résiliation du bail pour non-paiement des loyers par la SAS HNJR au 5 septembre 2020, - débouté la SCI Poisson de sa demande de résiliation du bail pour non justification par la SAS HNJR d'une assurance professionnelle au titre de l'année 2020, - prononcé la nullité des commandements de payer signifiés par la SCI Poisson à la SAS HNJR, par actes de Maître [P] [G], huissier de justice, en date des 15 juillet et 5 août 2020, - débouté en conséquence la SCI Poisson de sa demande en paiement des loyers du 1er juin au 4 septembre 2020 avec intérêts au taux légal, - débouté la SCI Poisson de sa demande de paiement d'une indemnité d'occupation par la SAS HNJR, - débouté la SCI Poisson de sa demande d'expulsion de la SAS HNJR de son local situé [Adresse 1] à [Localité 6] et des demandes subséquentes relatives au recours à un huissier et à la force publique, - débouté la SCI Poisson de sa demande de retrait sous astreinte des biens meubles appartenant à la SAS HNJR, - débouté la SCI Poisson de sa demande en paiement des loyers jusqu'à la fin de la période triennale prévue le 31 janvier 2022, - condamné la SAS HNJR à payer à la SCI Poisson la somme de 653,92 euros au titre de la taxe foncière de l'année 2020, - débouté la SAS HNJR de sa demande en paiement de dommages et intérêts, - condamné la SCI Poisson à payer à la SAS HNJR la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SCI Poisson aux entiers dépens de l'instance qui seront recouvrés directement par la société Acte Avocats Associés en application de l'article 699 du code de procédure civile. Suivant déclaration du 10 février 2022, la SAS HNJR a interjeté appel partiel de ce jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts. Dans ses dernières conclusions notifiées le 10 mai 2023, la société HNJR demande à la cour de : - déclarer la société HNJR recevable et bien fondée en son appel, - débouter la SCI Poisson de son appel incident et de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, En conséquence, - confirmer le jugement rendu entre les parties le 23 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Montargis sauf en ce qu'il a débouté la société HJNR de sa demande de dommages-intérêts, Statuant à nouveau, - déclarer que la SCI Poisson a engagé sa responsabilité contractuelle à l'égard de la société HNJR et condamner la SCI Poisson à régler à la société HNJR les sommes suivantes : ' 38 665,55 euros au titre du matériel resté dans les locaux, ' 65 226 euros au titre de la perte du fonds de commerce liée à l'éviction des locaux, ' 73 197 euros au titre de la perte de marge brute sous réserve de prolongation de la perte d'activité à partir de 20 juin 2020 à ce jour, ' 10 000 euros en indemnisation du préjudice moral lié à l'impossibilité d'exploiter son fonds, la nécessité de trouver de nouveaux locaux et de déménager dans l'urgence, d'en informer les clients, - condamner la SCI Poisson à régler à la SCI HJNR la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - la condamner aux entiers dépens dont distraction des frais avancés au profit de la société Acte Avocats Associés sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions notifiées le 24 mai 2023, la SCI Poisson demande à la cour de : - confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a jugé que la SAS HNJR devait être déboutée de ses demandes indemnitaires non justifiées, - infirmer la décision déférée en ce qu'elle a débouté la SCI Poisson : ' de sa demande d'indemnité d'occupation, ' de sa demande d'expulsion de la SAS HNJR de son local et des demandes subséquentes relatives au recours à un huissier et à la force publique, ' de sa demande de retrait sous astreinte des biens meubles appartenant à la SAS HNJR, En conséquence, statuant à nouveau : la SAS HNJR étant occupante sans droit ni titre des lieux sis [Adresse 1], depuis le 11 mai 2020, - condamner la société HNJR au paiement d'une indemnité d'occupation, à compter du 11 mai 2020, du montant des loyers (1.300 euros/mois), jusqu'à son complet départ des lieux et leur restitution libre de tout objet (personnes et biens), - ordonner l'expulsion de la SAS HNJR ainsi que celle de tous les occupants de son chef des lieux sis [Adresse 1], cadastrés ZE n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 3], - ordonner à la société HNJR de retirer l'ensemble des biens meubles des locaux sis [Adresse 1], cadastrés ZE n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 3], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, A défaut d'exécution spontanée de la décision à venir dans un délai de deux mois à compter de sa date, - ordonner que pour y procéder, l'huissier instrumentaire pourra se faire assister de la force publique, ainsi que d'un serrurier et d'un déménageur si besoin est, - ordonner que l'huissier instrumentaire pourra, en tant que de besoin, transporter et disposer de tous biens meubles pouvant rester dans les lieux, et notamment les détruire ou les vendre, et ce à la charge de la SAS HNJR, - condamner la SAS HNJR à payer la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la SAS HNJR aux entiers dépens. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives. La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 25 mai 2023 avant l'ouverture des débats. MOTIFS : La société HNJR a relevé appel partiel du jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de paiement de dommages-intérêts. La SCI Poisson a formé un appel incident en ce que le jugement entrepris l'a déboutée de sa demande d'indemnité d'occupation, déboutée de sa demande d'expulsion de la société HNJR de son local et des demandes subséquentes relatives au recours à un huissier et à la force publique, déboutée de sa demande de retrait sous astreinte des biens meubles restés dans le local. Par ordonnance du 1er décembre 2022, le président de cette chambre chargé de la mise en état a rejeté les demandes de la société HNJR tendant à voir déclarer irrecevables les prétentions de la SCI Poisson. La cour n'est donc pas saisie du prononcé de la résiliation du bail commercial conclu le 1er février 2019 entre les parties à effet du 11 mai 2020 -qui n'est pas remis en cause- ni du débouté de la SCI Poisson de l'ensemble de ses demandes de résiliation du bail pour différents motifs imputables au preneur. Sur l'indemnité d'occupation : La SCI Poisson sollicite le paiement d'une indemnité d'occupation, exposant que malgré le départ des locaux du locataire dès le mois de juillet 2020, elle n'a pu disposer des clés de son local du 11 mai 2020 (date de la résiliation judiciaire du bail commercial) jusqu'au 10 juin 2022 (date de la réunion organisée avec le diagnostiqueur à l'issue de laquelle les clés lui ont été remises) et qu'elle n'a pu réaliser aucun travaux -notamment de réfection de la toiture- et de fait n'a pu relouer les locaux à un tiers. Ainsi que le rappelle la SCI Poisson elle-même, l'indemnité d'occupation a un caractère indemnitaire et compensatoire et se présente comme une réparation du préjudice subi par le propriétaire dans le cadre d'une absence de pleine disposition des lieux du fait d'une occupation indue. En l'espèce, la résiliation du bail au 11 mai 2020 résulte de la destruction partielle de la toiture par le cas fortuit lié aux intempéries suivi de l'absence de mesures adéquates prévues par le bailleur qui a procédé à des travaux sans autorisation ni précaution sur la toiture contenant des matériaux amiantés, ainsi que l'a justement relevé le premier juge. Il n'est pas discuté que la société HNJR a quitté les lieux pour pouvoir poursuivre son activité. Il ressort des pièces du dossier que les travaux -sans lesquels le local ne peut être exploité- ne pouvaient reprendre avant que l'administration (la DREETS du ministère du travail) n'ait clos le dossier (ouvert le 22 juin 2020) le 4 mai 2023, et ce au vu des rapports de répérage amiante du 23 juin 2022 et du 2 mai 2023 et de la justification de l'évacuation des gravats déchets amiantés restants. Le préjudice subi par le bailleur du fait de l'indisponibilité des locaux ne relevant pas de la société HNJR, la SCI Poisson sera déboutée de sa demande d'indemnité d'occupation et le jugement entrepris confirmé de ce chef. Sur l'expulsion : La société HNJR ayant quitté les lieux, la demande d'expulsion et les demandes subséquentes relatives au recours à un huissier et à la force publique seront également rejetées, par confirmation du jugement entrepris. Sur le retrait des biens meubles : Il résulte du procès verbal de constat du 10 juin 2022 qu'il reste du matériel et des objets divers. La SCI Poisson justifie au vu des diagnostics amiante du 23 juin 2022 et du 2 mai 2023 et des relevés surfaciques du 23 mai 2023 qu'il n'existe plus de trace d'amiante dans les locaux ni sur les biens présents au sein de ces locaux. Par infirmation du jugement entrepris et compte tenu de l'évolution du litige, il convient d'accueillir la demande de retrait des biens meubles appartenant à la société HNJR formée par la SCI Poisson, selon les modalités prévues au dispositif. Sur les demandes indemnitaires de la société HNJR : La société HNJR expose qu'elle a été privée en quelques jours et de manière définitive de la jouissance des locaux dans lesquels elle exploitait son activité. Elle soutient qu'il en est résulté les conséquences suivantes : perte de son matériel détruit ou contaminé, nécessité de déménager en urgence sur une autre commune dans des locaux plus coûteux, perte d'une partie de sa clientèle y attachée, nécessité de répondre de son impossibilité de restituer à ses clients les véhicules en cours de réparation au moment des travaux litigieux. Elle chiffre son préjudice ainsi: * 38 665,55 euros au titre du matériel resté dans les locaux, * 65 226 euros au titre de la perte du fonds de commerce liée à l'éviction des locaux, * 73 197 euros au titre de la perte de marge brute sous réserve de prolongation de la perte d'activité à partir du 20 juin 2020 à ce jour, * 10 000 euros en indemnisation du préjudice moral lié à l'impossibilité d'exploiter son fonds, la nécessité de trouver de nouveaux locaux et de déménager dans l'urgence, d'en informer les clients, soit un total de 187 088,55 euros. La société HNJR a été déboutée de ses demande en première instance pour ne pas avoir justifié des montants sollicités, le premier juge ayant en outre relevé qu'elle avait déjà été indemnisée par son assureur de son préjudice matériel (perte de marchandises) à concurrence de 4 750 euros et de sa perte d'exploitation à hauteur de 4947 euros, soit un total de 9 397 euros après déduction de la franchise. La société HNJR ne produit pas plus de justificatifs ni de pièce financière devant la cour en lien avec les sommes réclamées. Il convient d'ajouter que la société HNJR s'est réinstallée à une douzaine de kilomètres des lieux litigieux à [Adresse 4], selon un bail d'une durée de 23 mois à effet du 15 juin 2020, de sorte qu'elle ne saurait arguer d'une perte de fonds de commerce, en l'absence de perte de clientèle eu égard à la faible distance séparant les deux sites d'exploitation d'une part et du fait de la continuité de l'exploitation de son activité d'autre part. Quant à la nécessité de trouver de nouveaux locaux et de déménager dans l'urgence, il apparaît que la société HNJR a conclu un nouveau bail dérogatoire le 15 juin 2020, soit plus d'un mois après le dégât des eaux du 5 mai 2020, avant même l'enlèvement de la toiture qui a seul précipité l'impossibilité d'exploiter totalement le local, de sorte que le préjudice invoqué de ce chef n'est pas établi. S'agissant du préjudice moral proprement dit, il sera relevé que les deux gérants de la société HNJR se sont vu indemniser de leur préjudice né du démantèlement de la toiture amiantée par le gérant de la SCI Poisson, reconnu coupable du chef de mise en danger des personnes (article 223-1 du code pénal), en vertu d'une ordonnance d'homologation et statuant sur l'action civile du tribunal correctionnel de Montargis du 20 janvier 2023, et que le préjudice moral de la société elle-même n'est pas caractérisé. Enfin, la distinction opérée par la société HNJR entre les conséquences dommageables du dégât des eaux et les conséquences dommageables de la réparation 'sauvage' de la toiture qui s'en est suivie est inopérante au vu des postes de préjudice réclamés, et ce d'autant que l'un et l'autre ont concouru à l'indisponibilité du local à l'origine des demandes d'indemnisation. En conséquence, il convient, par confirmation du jugement entrepris, de débouter la société HNJR de sa demande en paiement de dommages-intérêts. Sur les autres demandes : La société HNJR, qui succombe en son appel, supportera la charge des dépens d'appel et sera condamnée à verser à la SCI Poisson la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Confirme le jugement du 23 décembre 2021 du tribunal judiciaire de Montargis en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'il a débouté la SCI Poisson de sa demande de retrait sous astreinte des biens meubles de la société HNJR, Statuant du chef infirmé, Ordonne à la société HNJR de retirer l'ensemble des biens meubles des locaux sis [Adresse 1], cadastrés ZE n° [Cadastre 2] et n° [Cadastre 3], sous astreinte de 100 euros par jour de retard commençant à courir quinze jours après la signification de la présente décision et pendant une période de deux mois, Dit qu'à défaut d'exécution de la présente décision dans un délai de deux mois à compter de sa signification, la SCI Poisson pourra procéder au retrait desdits meubles avec le concours d'un huissier instrumentaire et d'un déménageur si besoin est, et en disposer notamment en les détruisant ou les vendant, aux frais de la société HNJR, Y ajoutant, Condame la société HNJR aux dépens d'appel, Condamne la société HNJR à verser à la SCI Poisson la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Arrêt signé par Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT , Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT