Tribunal judiciaire, 06 septembre 2024. 23/01522

Du 06 septembre 2024 5AA SCI/JJG PPP Référés N° RG 23/01522 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YF2W [Z] [F] C/ [Y] [X], [D] [G] - Expéditions délivrées à Me Paul CESSO Me Baptiste MAIXANT - FE délivrée à Me Baptiste MAIXANT Le 06/09/2024 Avocats : Me Paul CESSO Me Baptiste MAIXANT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 3] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 septembre 2024 PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, DEMANDERESSE : Madame [Z] [F] née le 05 Février 1974 à [Localité 8] [Adresse 2] [Localité 1] Représentée par Me Baptiste MAIXANT (Avocat au barreau de BORDEAUX) DEFENDEURS : Madame [Y] [X] [Adresse 7] [Localité 4] Représentée par Me Paul CESSO (Avocat au barreau de BORDEAUX) Monsieur [D] [G] [Adresse 6] [Localité 5] Absent DÉBATS : Audience publique en date du 28 Juin 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 07 Août 2023 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: La demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort. Un seul des défendeurs comparait ; la décision étant en premier ressort, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire à l’égard de tous, EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE : Suivant acte d’assignation en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 7 aout 2023 à comparaître à l’audience du 2à octobre 2023 auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions de Mme [Z] [F] ,il est demandé au tribunal à l’encontre de Mme [Y] [X] et de Monsieur [D] [G] de constater le jeu de la clause résolutoire du bail d’habitation du 11 avril 2010 avec prise d’effet au 1er juin 2010 du logement situé au [Adresse 7], d’ordonner leur expulsion des lieux ainsi que celle de tous occupants de leur chef, d’ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais et risques et périls des défendeurs et de les condamner au paiement de la somme provisionnelle de 3026,61 euros à valoir sur le montant des loyers et charges restant actuellement dus avec intérêts au taux légal. Il est sollicité également leur condamnation au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié jusqu’à libération effective des lieux loués et une indemnité de procédure de 1800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance en ce compris les frais de poursuite. À l’audience du 22 mars 2024 à laquelle cette affaire a été renvoyée ,la requérante est représentée par son conseil et demande qu’il soit fait droit à ses prétentions exposées dans son acte introductif d’audience. Mme [Y] [X] représentée par son conseil conclut à l’irrecevabilité de toutes demandes faute de justifier de la qualité à agir de la requérante et au fond au débouté de celles-ci. Elle sollicite à titre subsidiaire de lui enjoindre à réaliser des travaux de remplacement de la porte d’entrée sous astreinte et avant dire droit d’ordonner une expertise judiciaire pour déterminer les travaux nécessaires à la remise aux normes applicables. Elle demande également la fixation de la dette locative à la somme de 2802,96 euros après avoir opéré toute compensation avec sa demande de dommages et intérêts et un délai de 3 ans pour l’apurer avec une suspension du paiement pendant une durée d’une année, une somme de 3000 euros à titre de provision à valoir sur dommages et intérêts et de mettre les dépens à la charge de la requérante. Monsieur [D] [G] n’a pas comparu ni personne pour lui sans motif légitime. La réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 28 juin 2024 à laquelle les parties ont été régulièrement convoquées à la suite du changement de statut Des Magistrats en cours de délibéré. Il convient pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties de se référer expressément à leurs dernières conclusions écrites développées oralement à l’audience. MOTIFS DE LA DECISION : Sur la recevabilité de l’action : Il est justifié par Mme [Y] [X] de sa qualité à agir en sa qualité de bailleur conformément au bail du 11 avril 2010 signé par les parties et dont la qualité de propriétaire résulte de l’attestation notariale du 18 décembre 2023 peu important qu’il y aurait une une propriété en indivision , Mme [Y] [X] n’apportant pas la preuve d’un défaut de qualité à agir qu’elle invoque. Sur la régularité de la procédure : Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique avec accusé de réception du 17 aout 2023 soit dans le délai légal avant la date de l’audience. Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 10 mai 2023 conformément à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc régulière et recevable. Sur la résiliation du contrat de bail : L’article 834 du code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans la limite de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. En outre selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remises en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur application avant la loi du 27 juillet 2023 prenant effet au 29 juillet 2023 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. Or en l’espèce il est constant que par acte du 9 mai 2023 il a été signifié un commandement de payer et de justifier d’une assurance des risques locatifs à Mme [Y] [X] et à Monsieur [D] [G] aux fins de résiliation du bail pour la somme au total de 3177,47 euros. Il convient de relever que la dette locative n’a pas été réglée en totalité dans le délai prescrit et qu’au jour de l’audience il restait du la somme provisionnelle non contestable et reconnue par Mme [Y] [X] de 2802,96 € sauf à parfaire à laquelle il convient de condamner les défendeurs . Il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 10 juillet 2023. Il n’y a pas lieu de leur octroyer un délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire en l’absence de production de garanties réelles de règlement quand bien même Mme [Y] [X] percevrait un salaire de 1100 € par mois dans le cadre d’un CDD à temps partiel avec 3 enfants à charge, le tribunal n’ayant aucun élément sur le fait que monsieur [D] [G] co-titulaire du bail d’habitation ne serait plus engagé comme débiteur des obligations du bail. La demande d’injonction de réaliser des travaux de remplacement de la porte d’entrée du logement sous astreinte et tendant à ordonner avant dire droit une expertise judiciaire pour déterminer les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement aux normes applicables sera rejetée dans la mesure où dans l’état des lieux d’entrée les portes d’entrée sont en boin état général et que dans l’ensemble les lieux sont estimés en bon état général. De plus il est reconnu par Mme [Y] [X] que la bailleresse a fait effectuer des travaux tel le remplacement de la chaudière, le traitement des fuites dans le toit et de la salle de bains ainsi que l’escalier. La demande de dommages et intérêts de Mme [Y] [X] sera également rejetée en l’absence de preuve d’un préjudice en relation causale avec une faute ou des manquements de la bailleressse à ses obligations. Il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef faute par eux d’avoir libérés les lieux avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier. Lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable il peut être accordé une provision au créancier ou ordonné l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Ils seront également tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges avec revalorisation de droit à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des lieux. S’agissant d’une provision cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Il convient également d’ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls des défendeurs. L’équité commande de les condamner à payer à Mme [Z] [F] une indemnité de procédure de 700 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens lesquels seront mis à leur charge y inclus le coût du commandement de payer et les frais de poursuite lesquels seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle. Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la décision est de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en référé par ordonnance réputé contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort. Déclare l’action de Mme [Z] [F] régulière, recevable et fondée. Constate à la date du 10 juillet 2023 la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire du logement situé au [Adresse 7]. Condamne Mme [Y] [X] et Monsieur [D] [G] à payer à Mme [Z] [F] en deniers ou quittance valable la somme de 2802,96 euros sauf à parfaire . Dit qu’à défaut d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec si besoin est l’assistance de la force publique et d’un serrurier deux mois après la délivrance commandement de quitter les lieux conformément dispositions des articles L 411–1 et L412–1 du code des procédures civiles d’exécution. Ordonne en tant que de besoin l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls des défendeurs. Dit que dans ce cas il sera dû une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées. Les condamne en tant que de besoin au paiment de ces sommes. Condamne Mme [Y] [X] et Monsieur [D] [G] à payer à Mme [Z] [F] une indemnité de procédure de 700 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Rejette le surplus des demandes. Les condamne également à payer les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer et les frais de poursuite lesquels seront recouvrés conformément à loi sur l’aide juridictionnelle. Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. Le greffier Le juge des contentieux de la protection