Tribunal judiciaire, 25 avril 2024. 23/01874

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS [Adresse 3] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 8] REFERENCES : N° RG 23/01874 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YJ3H Minute : 24/00716 S.A. CDC HABITAT SOCIAL Représentant : Me Dominique LE NAIR- BOUYER, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : C/ Madame [X] [I] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : SELARL LE NAIR BOUYER Copie délivrée à : Mme [I] [X] Le AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du VINGT CINQ AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE ; par Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS, juge des contentieux de la protection Assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier ; Après débats à l'audience publique du 29 FEVRIER 2024 tenue sous la présidence de Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier audiencier ; ENTRE DEMANDERESSE : S.A. CDC HABITAT SOCIAL, [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentée par la SELARL LE NAIR BOUYER & Associés, avocats au barreau du Val d’Oise D'UNE PART ET DÉFENDERESSE : Madame [X] [I], demeurant [Adresse 4] non comparante, ni représentée D'AUTRE PART EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 06/07/2001, la S.A d’HLM ABEILLE a consenti à M. [S] [D] [R] un bail portant sur un logement sis, [Adresse 4], sur la commune du [Localité 7]. La société ABEILLE a fait l’objet d’une fusion absorption par la S.A d’HLM EFIDIS, devenue définitive par suite de son approbation par l’assemblée générale extraordinaire de la société ABEILLE du 30/06/2004, par l’assemble générale extraordinaire de la société EFIDIS du 30/06/2005 et de l’arrêté rendu le 05/08/2005 par le préfet du Val de Marne. Par avenant au bail signé le 27/01/2010, M. [S] [D] [R] ayant donné congé au bailleur, la S.A d’HLM EFIDIS a accepté la demande de celui-ci de voir désigner Mme [X] [I], comme seule titulaire du bail à compter du 24/12/2009. Le 16/01/2019, la société EFIDIS a fait l’objet d’une fusion absorption par la S.A d’HLM CDC Habitat Social. Par exploit de commissaire de justice du 09/10/2023, la SA d’HLM CDC Habitat Social a fait assigner Mme [X] [I] devant le tribunal de céans aux fins et, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir : - constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail concernant le logement et, subsidiairement, prononcer la résiliation du contrat sur le fondement de l’article 1741 du code civil, - ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la Force publique, - dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, - condamner la défenderesse au paiement de : . la somme de 1 109,41 € représentant l’arriéré de loyers et charges arrêté au 12/09/2023, ainsi que les loyers et charges dus à compter du 13/09/2023 jusqu’à résiliation du bail, . d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant des loyers et des charges normalement exigibles, à compter de la résiliation des contrats et jusqu’à parfaite libération des lieux, . la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts, - dire que dans l’hypothèse où le tribunal viendrait à accorder des délais de règlement et suspendre l’acquisition de la clause résolutoire, la débitrice sera tenue de régler chaque mensualité avant le 5 de chaque mois en sus du loyer courant, - dire qu’à défaut de versement d’une seule mensualité, la totalité de la dette deviendra alors exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, - condamner la défenderesse à lui payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens. Le service départemental de prévention des expulsions locatives n’a pas transmis de diagnostic social et financier avant l’audience. A l’audience du 29/02/2024, la S.A d’HLM CDC Habitat Social, représentée par son conseil, a actualisé le montant de sa créance à la somme de 896,53 €, terme de janvier 2024 inclus en précisant qu’elle accepte un échéancier à hauteur de 70 € par mois pour l’apurement de la dette, avec suspension des effets de la clause résolutoire tant qu’il sera respecté. Pour le surplus, elle demande le bénéfice de l’acte introductif d’instance. Mme [X] [I], citée par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, n’a pas comparu ni personne pour elle. La partie présente ayant été entendue, la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 25/04/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été précisé à l’audience. MOTIFS DE LA DÉCISION Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. ». Conformément à l’article 24 § II, de la loi du 6 juillet 1989, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie deux mois avant la délivrance de l’assignation, le bailleur justifiant l’avoir avisée, par courrier distribué le 22/06/2023, de la situation d’impayés de la locataire. Conformément à ce même article, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, la société bailleresse produit l’accusé de réception électronique du 11/10/2023 prouvant ainsi que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience. La demande de résiliation pour défaut de paiement est donc recevable. Par application des dispositions de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 de cette loi permet au juge de vérifier, d’office, tout élément constitutif de la dette locative. La société bailleresse réclame paiement d’un arriéré de 896,53 € expurgé à juste titre par son avocate des frais de procédure, au titre des loyers et charges impayées, lequel est entièrement justifié au regard de l’historique du compte de la locataire. L’actualisation de la dette étant favorable à la défenderesse, il convient de l’accueillir même si, par son absence, cette dernière n’a pu en débattre. Mme [X] [I] qui ne démontre aucun paiement libératoire, doit être condamnée au paiement de la somme de 896,53 €, échéance du mois de janvier 2024 incluse. Aux termes de l’article 24, § I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ». Le bail conclu entre les parties contient une clause (article II.4.6 des dispositions générales du bail) prévoyant sa résiliation de plein droit, notamment, en cas de non paiement des loyers et charges, deux mois après un commandement de payer resté sans effet. En l’espèce, un commandement de payer la somme en principal de 867,75 € correspondant aux impayés de loyers et charges a été signifié à la locataire le 07/06/2023. Cet acte rappelait les articles 24 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’article 6 de la loi du 31 mai 1990. Malgré un paiement de 800 € effectué le 04/07/2023, la locataire n’a pas soldé la dette dans le délai de deux mois applicable au jour du commandement de payer et les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 07/08/2023 à minuit. Il résulte de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 que : « V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. ». L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du code civil dispose que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Le paragraphe VII de l’article 24 prévoit que, si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Aucune information n’a été communiquée au tribunal sur la situation personnelle, financière et professionnelle Mme [X] [I], laquelle n’a pas repris le paiement de l’entier loyer avant l’audience puisque le dernier encaissement du chèque de 500 € a été comptabilisé le 26/01/2024, mais la société bailleresse, renonçant aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, propose un échéancier sur 13 mois, par mensualités de 70 €, ce qui permettra à la locataire de solder la dette dans le délai imparti par la Loi. Il convient de faire droit à la demande formée à l’audience par le bailleur et d’accorder à Mme [X] [I] un plan d’apurement dans les conditions qui seront déterminées au dispositif de la présente décision. Pendant la durée de l’échéancier, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier seront suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus. En revanche, en cas de défaillance de la défenderesse à son obligation de paiement d’une mensualité à son échéance ou du loyer et des charges, la clause résolutoire reprendra tous ses effets et l’occupation sans titre des locaux justifiera le paiement, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges d’une indemnité mensuelle qu’il convient de fixer, à titre de provision, au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail et des charges récupérables dûment justifiées et ce, à compter du premier impayé et jusqu’à la libération effective des lieux. L’article 1231-6 du code civil prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. Aux termes du dispositif de l’acte introductif d’instance, la S.A d’HLM CDC Habitat Social demande la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 800 € mais sans aucun fondement juridique et sans même évoquer l’existence d’un quelconque préjudice distinct de celui pouvant résulter des retards de paiement puisqu’elle ne motive pas sa demande. Surabondamment, la bonne foi de la défenderesse doit être présumée. Il convient de la débouter de ce chef de demande. Succombant principalement à l’instance, Mme [X] [I] sera condamnée aux dépens. L’équité commande en revanche de rejeter la prétention de l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat à une indemnité au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est de droit par application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile et en l’espèce, rien ne justifie de l’écarter. PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection du tribunal statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction, Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 18/11/2022 ont été réunies le 07/08/2023 à minuit ; Condamne Mme [X] [I] à payer à la S.A d’HLM CDC Habitat Social la somme de 896,53 euros (huit cent quatre-vingt-seize euros et cinquante-trois centimes) à valoir sur les loyers et charges, terme du mois de janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; Déboute la S.A d’HLM CDC Habitat Social du surplus de sa demande en paiement ; Constate la S.A d’HLM CDC Habitat Social propose un échéancier et renonce aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; Suspend les effets de ladite clause, Autorise Mme [X] [I] à se libérer de la dette par 13 mensualités payables en sus du résiduel du loyer courant majoré des charges, dont 12 mensualités d’un montant minimum de 70 euros (soixante-dix euros) payables au plus tard le 30 de chaque mois, la première mensualité étant due au plus tard le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et la 13ème et dernière devant solder la dette, sauf meilleur accord des parties ; Dit que si la débitrice se libère ainsi de la dette, la condition résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ; Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer résiduel venant à échéance pendant le plan d’apurement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit et le solde deviendra immédiatement exigible ; Ordonne, en ce cas, à Mme [X] [I] de quitter les lieux sis, [Adresse 4], sur la commune du [Localité 7] et de les rendre libres de tous occupants de son chef, à défaut de quoi il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la Force publique et le concours d’un serrurier deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ; Condamne, en ce cas, Mme [X] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, fixée par provision au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, majoré des charges récupérables dûment justifiées, ce à compter du premier impayé et jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par expulsion ; Rappelle que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; Déboute la S.A d’HLM CDC Habitat Social de sa demande de dommages et intérêts ; Déboute la S.A d’HLM CDC Habitat Social du surplus de ses prétentions, en ce comprise la demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [X] [I] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation. Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision ; Rappelle que la présente décision sera réputée non avenue si elle n’est pas signifiée dans les six mois de son prononcé. Ainsi jugé le 25/04/2024. Et ont signé, LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE