Cour d'appel, 07 mai 2024. 21/07264

ARRÊT n° Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 5e chambre civile ARRET DU 07 MAI 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/07264 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PH3V Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 NOVEMBRE 2021 Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER -N° RG 16/03900 Jonction des instances enregistrées devant la cour sous les numéros RG:21/07264 et RG:22/00919 sous le numéro RG: 21/07264 par ordonnance en date du 19 septembre 2023 APPELANTE : S.A.R.L. [Adresse 108] prise en la personne de son représentant légal en exercice [Adresse 105] [Adresse 105] [Localité 74] Représentée par Me Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant assistée de Me Richard DAZIN, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant INTIMES : Mme [FV] [Z] épouse [WH] [Adresse 26] [Localité 80] M. [PL] [UL] [E] [Adresse 34] [Localité 84] Mme [AH] [I] épouse [W] [Adresse 10] [Localité 50] Mme [L] [P] épouse [T] [Adresse 18] [Adresse 18] [Localité 2] Ordonnance de désistement partiel en date du 19 septembre 2023 M. [JY] [V] [Adresse 29] [Localité 63] M. [ZZ] [Y] [Adresse 69] [Localité 56] M. [PU] [A] [Adresse 64] [Localité 97] Mme [IW] [K] [Adresse 101] [Localité 90] Mme [BF] [S] [Adresse 8] [Localité 58] Mme [UT] [M] [Adresse 35] [Localité 94] M. [EG] [W] [Adresse 10] [Localité 50] Mme [UT] [X] [Adresse 45] [Localité 52] Mme [KG] [HI] [Adresse 61] [Localité 76] M. [H] [KC] [Adresse 99] [Localité 16] M. [WL] [KC] [Adresse 46] [Localité 17] M. [UX] [OS] [Adresse 102] [Localité 5] Mme [YT] [LY] [Adresse 24] [Localité 53] Mme [AF] [RN] [Adresse 29] [Localité 63] M. [SX] [UH] [Adresse 27] [Localité 47] M. [PL] [CT] [Adresse 45] [Localité 52] M. [UD] [VZ] [Adresse 68] [Localité 70] Ordonnance de désistement partiel en date du12 octobre 2023 M. [O] [TJ] [Adresse 106] [Localité 72] Mme [FE] [CV] [Adresse 106] [Localité 72] Mme [NL] [ZR] [Adresse 116] [Localité 112] ROYAUME-UNI M. [YH] [TF] [Adresse 8] [Localité 58] M. [JE] [XV] [Adresse 66] [Localité 6] Mme [N] [SH] [Adresse 32] [Localité 42] Mme [SD] [LU] épouse [HY] [Adresse 11] [Localité 57] M. [FI] [LU] veuf de [UT] [LU] [Adresse 14] [Localité 93] M. [DM] [LU] [Adresse 11] [Localité 57] M. [TV] [LU] [Adresse 11] [Localité 57] Mme [TN] [FR] [Adresse 36] [Localité 92] Ordonnance de désistement partiel en date du 19 septembre 2023 Mme [LI] [IK] [Adresse 68] [Localité 70] Ordonnance de désistement partiel en date du12 octobre 2023 Mme [LI] [BZ] [Adresse 107] [Localité 83] M. [JM] [WX] [Adresse 20] [Localité 77] Ordonnance de désistement partiel en date du12 octobre 2023 Mme [N] [RJ] [Adresse 62] [Localité 2] M. [O] [DV] [Adresse 12] [Localité 4] Mme [YO] [GO] [Adresse 31] [Adresse 31] [Localité 1] Ordonnance de désistement partiel en date du 19 septembre 2023 Mme [IG] [JI] [Adresse 60] [Localité 43] Ordonnance de désistement partiel en date du 19 septembre 2023 M. [BT] [OW] [Adresse 37] [Localité 87] M. [NY] [WH] [Adresse 26] [Localité 80] M. [FM] [AE] [Adresse 116] [Localité 112] ROYAUME-UNI M. [XZ] [JA] [Adresse 67] [Localité 81] et actuellement [Adresse 31] [Localité 1] Ordonnance de désistement partiel en date du 19 septembre 2023 M. [DB] [RS] [Adresse 61] [Localité 76] Mme [XR] [XF] [Adresse 39] [Localité 3] Ordonnance de désistement partiel en date du 19 septembre 2023 M. [J] [EK] [Adresse 40] [Localité 13] Ordonnance de désistement partiel en date du 19 septembre 2023 Mme [TS] [EK] [Adresse 40] [Localité 13] Ordonnance de désistement partiel en date du 19 septembre 2023 M. [XZ] [NP] [Adresse 22] [Localité 51] M. [CF] [IC] [Adresse 44] [Localité 96] M. [MS] [CO] [Adresse 36] [Localité 92] Ordonnance de désistement partiel en date du 19 septembre 2023 M. [KW] [MC] [Adresse 55] [Localité 59] Mme [BV] [SP] [Adresse 20] [Localité 77] Ordonnance de désistement partiel en date du12 octobre 2023 M. [HE] [YD] [Adresse 7] [Localité 48] M. [NU] [CZ] [Adresse 115] [Localité 82] Ordonnance de désistement partiel en date du12 octobre 2023 M. [J] [LE] [Adresse 32] [Localité 42] M. [DR] [ZB] [Adresse 98] [Localité 74] Ordonnance de désistement partiel en date du 19 septembre 2023 Mme [YX] [AG] [Adresse 69] [Localité 56] M. [DB] [ZV] [BE] [Adresse 62] [Localité 2] Mme [KG] [B] [BO] [Adresse 7] [Localité 48] M. [U] [WT] [Adresse 79] [Localité 25] Ordonnance de désistement partiel en date du 19 septembre 2023 Mme [MW] [RF] [Adresse 22] [Localité 51] Mme [TS] [KS] [Adresse 55] [Localité 59] Mme [AU] [MG] [Adresse 27] [Localité 47] Mme [MN] [PA] [Adresse 19] [Localité 5] Ordonnance de désistement partiel en date du 19 septembre 2023 M. [WL] [VV] [Adresse 89] [Localité 100] Ordonnance de désistement partiel en date du 19 septembre 2023 Mme [GK] [PH] [Adresse 15] [Localité 78] et actuellement [Adresse 38] [Localité 73] Ordonnance de désistement partiel en date du 19 septembre 2023 M. [NA] [PH] [GT] [Adresse 15] [Localité 78] et actuellement [Adresse 38] [Localité 73] Ordonnance de désistement partiel en date du 19 septembre 2023 Mme [GK] [JU] [Adresse 64] [Localité 97] M. [JE] [EX] [Adresse 21] [Localité 95] M. [U] [HA] [Adresse 65] [Localité 91] Mme [UP] [HR] [Adresse 79] [Localité 25] Ordonnance de désistement partiel en date du 19 septembre 2023 M. [FM] [KK] [Adresse 71] [Localité 109] ROYAUME-UNI Ordonnance de désistement partiel en date du 19 septembre 2023 M. [C] [DZ] [Adresse 30] [Localité 75] M. [UD] [OJ] [Adresse 23] [Localité 49] Mme [AU] [GC] [Adresse 23] [Localité 49] Mme [UT] [XJ] [Adresse 115] [Localité 82] Ordonnance de désistement partiel en date du12 octobre 2023 M. [G] [ZM] [Adresse 111] [Localité 114] ROYAUME-UNI Mme [PP] [ZM] [Adresse 110] [Localité 113] ROYAUME-UNI M. [ET] [ZM] [Adresse 110] [Localité 113] ROYAUME-UNI M. [JM] [TZ] [Adresse 19] [Localité 5] Ordonnance de désistement partiel en date du 19 septembre 2023 M. [FI] [CK] [Adresse 33] [Localité 54] Ordonnance de désistement partiel en date du 19 septembre 2023 Mme [GG] [DI] [Adresse 111] [Localité 114] ROYAUME-UNI Mme [SL] [TB] [Adresse 65] [Localité 91] Mme [LA] [ZF] [Adresse 12] [Localité 4] Mme [NE] [LP] [Adresse 46] [Localité 17] M. [HM] [OC] [Adresse 24] [Localité 53] Mme [EO] [ZI] [Adresse 89] [Localité 100] Ordonnance de désistement partiel en date du 19 septembre 2023 Mme [AZ] [AN] [Adresse 41] [Localité 9] ROYAUME-UNI M. [VN] [AN] [Adresse 41] [Localité 28] ROYAUME-UNI les 89 intimés représentés par Me François PECH DE LACLAUSE de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant assistés de Me Emmanuel GILI, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant S.A. GAN ASSURANCES prise en la personne de son représentant légal [Adresse 88] [Localité 86] Représentée par Me Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant INTERVENANTS VOLONTAIRES S.E.L.A.R.L. FHB '[Adresse 104]' [Adresse 104] [Localité 73] Représentée par Me Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant assistée de Me Richard DAZIN, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant Me [F] [RW] [Adresse 85] [Localité 73] Représentée par Me Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant assistée de Me Richard DAZIN, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant Ordonnance de clôture du 21 Février 2024 COMPOSITION DE LA COUR : En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 MARS 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de : Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre M. Emmanuel GARCIA, Conseiller Mme Corinne STRUNK, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON ARRET : - contradictoire - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier. Faits, Procédure et Prétentions : La résidence '[Adresse 108]' est une résidence de tourisme située [Localité 103] dont l'exploitation a été confiée à la société Mona Lisa, aux droits de laquelle est venue la SARL '[Adresse 108]' par l'ensemble des copropriétaires des lots en vertu de baux commerciaux, la locataire offrant la clientèle à laquelle elle sous loue les lots, un service hôtelier avec accueil, restauration et ménage assurant ainsi ses revenus par les recettes de l'hébergement et des prestations annexes proposés aux résidents. L'exploitation de la résidence a commencé avec la société Resitel qui a fait l'objet d'une procédure collective par jugement du tribunal de commerce de Tarbes du 26 mars 2012 au cours de laquelle l'ensemble des baux détenus par elle a été cédé à la SAS Mona Lisa par acte du 7 décembre 2012 et entre novembre 2012 et mars 2013 de nouveaux baux ont été signés entre les copropriétaires et la SAS Mona Lisa prévoyant une clause de substitution qui s'est exécutée au profit de la SARL [Adresse 108]. Les baux conclus entre les parties prévoient que le loyer annuel est composé d'une part fixe et d'une part variable, la partie fixe est fixée à 100 000euros pour la résidence, proratisé en fonction des m² de chaque lot par rapport à l'ensemble des lots exploités et la part variable correspond à la différence entre la part fixe et 40% du chiffre d'affaires Hébergement hors taxe de l'exercice N, le tout ne pouvant dépasser 40% du chiffre d'affaires Hébergement hors taxes. Entre le mois d'août 2016 et le mois de juillet 2017, les propriétaires ont fait signifier à leur locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue aux baux, dénonçant un défaut de paiement et non-respect de l'obligation d'assurance comprise dans le bail. Par actes du 16 septembre 2016, 3 et 25 juillet 2017, la locataire a fait opposition à l'ensemble des commandements de payer et a le 10 juillet 2017 assigné en intervention forcée son assureur la société Gan Assurance devant le tribunal de grande instance de Perpignan. Par ordonnance du 8 mars 2018 du juge chargé de la mise en état, les différentes procédures ont fait l'objet d'une jonction. Le tribunal de grande instance d'Aix en Provence s'est déclaré incompétent pour connaître de l'opposition formée par la société '[Adresse 108]' à 15 commandements de payer signifiés au mois de juillet 2016 et a renvoyé l'affaire devant le tribunal de grande instance de Perpignan qui a joint les différentes procédures. Par jugement du 30 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Perpignan a : -Déclaré recevable l'opposition formée par la société Le Clos des Fontaneilles aux commandements de payer qui lui ont été signifiés à la demande des bailleurs énumérés au 3ième chef du dispositif ci dessous, -Annulé les actes de signification des commandements délivrés à la société [Adresse 108] par la SCP Mathieu - de Benedictis-Coeffard -[BO], huissiers de justices, les 8,13, 18 et 19 juillet 2016 à la demande de Messieurs [A], [WD], [KC], [OW], [LE], [ZB], [EX], [TF], [HA], [OJ], [TZ] et [CK] et Mesdames [JI] et [XF] et des époux [JA], -Constaté la résiliation de plein droit des baux commerciaux conclus le 1er décembre 2012 avec les propriétaires suivants avec effets aux dates indiquées au regard de chacun d'entre eux : 1 [E] [PL] [UL] Le 6 juillet 2017, 2 [V] [JY] et [RN] [AF] Le 6 juillet 2017, 3 [Y] [ZZ] et [AG] [YX] Le 6 juillet 2017, 4 [A] [PU] et [JU] [IG] Le 6 juillet 2017, 5 [T] née [P] [L] Le 6 juillet 2017, 6 [W] [EG] et [I] [AH] Le 6 juillet 2017, 7 [KC] [H] Le 4 juillet 2017, 8 [KC] [WL] et [LP] [NE] Le 6 juillet 2017, 9 [OS] [UX] Le 6 juillet 2017, 10 [UH] [SX] et [MG] [AU] Le 6 juillet 2017, 11 [CT] [PL] et [X] [UT] Le 6 juillet 2017, 12 [VZ] [UD] et [IK] [LI] Le 6 juillet 2017, 13 [TJ] [O] et [CV] [AD] Le 4 juillet 2017, 14 [TF] [YH] et [S] [BF] Le 4 juillet 2017, 15 [XV] [JE] et [R] [IW] Le 6 juillet 2017, 16 [LU] [FI] et [LU] [DM] et [TV] et [HY] [SD] Le 6 juillet 2017, 17 [BZ] [LI] Le 6 juillet 2017, 18 [WX] [JM] et [SP] [BV] Le 6 juillet 2017, 19 [DV] [O] et [ZF] [LA] Le 6 juillet 2017, 20 [JI] [IG] et [XF] [YO] [ON] Le 4 août 2017, 21 [OW] [BT] Le 4 août 2017, 22 [WH] née [Z] [FV] et [WH] [NY] Le 6 juillet 2017, 23 [AE] [FM] et [VB] [NL] Le 6 juillet 2017, 24 [JA] [XZ] et [GO] [YO] Le 6 juillet 2017, 25 [LE] [J] et [SH] [D] [YO] Le 4 août 2017, 26 [RS] [DB] et [HI] [KG] Le 4 août 2017, 27 [EK] [J] et [EK] [VJ] Le 6 juillet 2017, 28 [NP] [XZ] et [RF] [MW] Le 6 juillet 2017, 29 [IC] [CF] Le 6 juillet 2017, 30 [CO] [MS] et [FR] [TN] Le 4 août 2017, 31 [MC] [KW] et [KS] [TS] Le 6 juillet 2017, 32 [YD] [PL] [UL] et [BO] [KG] Le 6 juillet 2017, 33 [CZ] [NU] et [XJ] [UT] Le 6 juillet 2017, 34 [ZB] [DR] Le 6 juillet 2017, 35 [BE] [DB] et [RJ] [D] [YO] Le 4 août 2017, 36 [WT] [U] et [HR] [UP] Le 6 juillet 2017, 37 [VV] [WL] et [ZI] [XB] Le 4 août 2017, 38 [PH] [GT] [NA] et [PH] [GK] Le 4 août 2017, 39 [EX] [JE] et [M] [UT] Le 4 août 2017, 40 [HA] [U] et [TB] [YX] Le 4 août 2017, 41[KK] [FM] Le 6 juillet 2017, 42 [DZ] [C] Le 6 juillet 2017, 43 [OJ] [UD] et [GC] [AU] Le 4 août 2017, 44 [ZM] [G] et [DI] [GG] Le 6 juillet 2017, 45 [ZM] [ET] et [ZM] [PP] Le 6 juillet 2017, 46 [TZ] [JM] et [PA] [MN] Le 4 août 2017, 47 [CK] [FI] Le 4 août 2017, 48 [OC] [PL] [DB] et [LY] [YT] Le 6 juillet 2017, 49 [AN] [VN] et [AN] [AZ] Le 6 juillet 2017, - Ordonné l'expulsion immédiate de la société 'le clos des Fontaneilles' et tous occupants de son chef avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, - Condamne la société '[Adresse 108]' à verser les sommes suivantes aux bailleurs au titre de l'arriéré de part variable des loyers de 2012 au 31 décembre 2017 ainsi que des frais d'huissier : -1 [E] [PL] [UL] 9 907,23€ 2 [V] [JY] et [RN] [AF] 10 083,92€ 3 [Y] [ZZ] et [AG] [YX] 8 104,13€ 4 [A] [PU] et [JU] [IG] 10 261,44€ 5 [T] née [P] [L] 8 104,13€ 6 [W] [EG] et [I] [AH], 8 279,73€ 7 [KC] [H], 8 278,91€ 8 [KC] [WL] et [LP] [YO] [KG] 8 104,13€ 9 [OS] [UX] 8 104,13€ 10 [UH] [SX] et [MG] [AU] 8 104,13€ 11 [CT] [PL] et [X] [UT] 10 083,92€ 12 [VZ] [UD] et [IK] [LI] 9 907,23€ 13 [TJ] [O] et [CV] [AD] 9 907,23€ 14 [TF] [YH] et [S] [BF] 8 316,68€ 15 [XV] [JE] et [R] [IW] 9 827,52€ 16 [LU] [FI] et [LU] [DM] et [TV] et [HY] [SD] 9 827,52€ 17 [BZ] [LI] 9 907,23€ 18 [WX] [JM] et [SP] [BV] 8 158,34€ 19 [DV] [O] et [ZF] [LA] 9 907,23€ 20 [JI] [IG] et [XF] [YO] [ON] 10 280,92€ 21 [OW] [BT] 11 284,18€ 22 [WH] née [Z] [FV] et [WH] [NY] 8 104,13€ 23 [AE] [FM] et [VB] [NL] 8 104,13€ 24 [JA] [XZ] et [GO] [YO] 8235,56€ 25 [LE] [J] et [SH] [D] [YO] 9 935,06€ 26 [RS] [DB] et [HI] [KG] 8 210,59€ 27 [EK] [J] et [EK] [VJ] 9 827,52€ 28 [NP] [XZ] et [RF] [MW] 9 827,52€ 29 [IC] [CF] 8 104,13€ 30 [CO] [MS] et [FR] [TN] 9 907,23€ 31 [MC] [KW] et [KS] [TS] 8 104,13€ 32 [YD] [PL] [UL] et [BO] [KG] 9 907,23€ 33 [CZ] [NU] et [XJ] [UT] 10 103,53€ 34 [ZB] [DR] 10 281,36€ 35 [BE] [DB] et [RJ] [D] [YO] 9 907,23€ 36 [WT] [U] et [HR] [UP] 10 803,31€ 37 [VV] [WL] et [ZI] [XB] 8 104,13€ 38 [PH] [GT] [NA] et [PH] [GK] 10 277,70€ 39 [EX] [JE] et [M] [UT] 10 084,69€ 40 [HA] [U] et [TB] [YX] 11 671,95€ 41[KK] [FM] 9 907,23€ 42 [DZ] [C] 8 104,13€ 43 [OJ] [UD] et [GC] [AU] 10 004,95€ 44 [ZM] [G] et [DI] [GG] 9 907,23€ 45 [ZM] [ET] et [ZM] [PP] 9 907,23€ 46 [TZ] [JM] et [PA] [MN] 10 004,95€ 47 [CK] [FI] 10 518,12€ 48 [OC] [PL] [DB] et [LY] [YT] 10 803,31€ 49 [AN] [VN] et [AN] [AZ] 9 907,23€ - Condamné la société 'Le clos des Fontaneilles ' à payer à chacun des bailleurs mentionnés au chef du dispositif précédent, à compter du 1er janvier 2018 et en deniers ou quittances valables afin de tenir compte des sommes versées par l'ancienne locataire au titre des loyers après cette date, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes prévues aux baux et ce jusqu'à parfaite libération des lieux, - Dit que l'obligation d'évacuation des lieux à la charge de la société [Adresse 108] est assortie d'une astreinte de 100€ par jour de retard passé le délai de trois mois après la signification du présent jugement à la société preneuse à bail commercial et ce pour une durée de six mois, -Condamné la société '[Adresse 108]' à verser à chacun des bailleurs mentionnés au chef de dispositif précédent une somme de 1 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamné la société '[Adresse 108]' à verser à la société Gan Assurances une somme de 2 000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -Condamné la société '[Adresse 108]' aux dépens de l'instance, -Ordonné l'exécution provisoire de la décision, -Débouté les parties de toute autre demande. La juridiction a estimé que quinze commandements de payer délivrés au mois de juillet 2016 ne mentionnent pas les vérifications effectuées par l'huissier pour s'assurer de l'exactitude de l'adresse à laquelle il a délivré l'acte, de sorte que les actes se trouvent entachés de nullité. La juridiction a retenu que les baux précise concernant le loyer qu'il sera d'un montant annuel global de 40% 'du chiffre d'affaires hébergement Hors Taxes' réalisé par le preneur sur la résidence proratisé au nombre de m² habitables au lot par rapport au m² habitables des lots exploités par le preneur sur la résidence, qu'il est acquis que suite à des discussions engagées en 2015 avec le conseil syndical, il avait été convenu de tenir compte pour déterminer le loyer, du chiffre d'affaires 'diminué de 90% du montant des commissions prélevées par les Tours opérator', que toutefois, ce projet n'a fait l'objet d'aucun avenant aux baux et que la preuve d'un accord de tous les bailleurs sur la modification de l'assiette de calcul du loyer n'est pas rapporté. La juridiction a également estimé que l'article 5 des baux rédigé de façon claire et précise, qui prend en compte la réalité économique de la gestion de la résidence, il interdit à l'exploitant de déduire du chiffre d'affaires servant d'assiette au calcul du loyer, ses charges d'exploitation, que la société [Adresse 108], en procédant à une réduction de son loyer sur la seule base d'une interprétation erronée des baux, a manqué à ses obligations de preneur. La juridiction a constaté la résiliation des baux en application de la clause résolutoire et a fixé le solde des décomptes locatifs pour chaque bailleur. Par acte du 16 décembre 2021 la société '[Adresse 108]' a interjeté appel de cette décision en ce qu'elle a constaté la résiliation des baux conclus en décembre 2012 par les 49 défendeurs, l'a condamné à payer le reliquat de loyers dû sur la part variable des loyers de décembre 2012 à décembre 2017, ordonné l'expulsion de la locataire des locaux donnés à bail, condamné la preneuse au versement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmentée des charges et taxes prévues aux baux jusqu'à libération des lieux, assortie l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte et a condamné la locataire au paiement d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Par ordonnance du 19 septembre 2023, le conseiller de la mise en état a constaté que la SARL [Adresse 108] s'est désisté de son appel à l'encontre de [L] [P], [GK] [JI], [XR] [XF], [XZ] [JA], [YO] [GO], [J] [EK], [TS] [EK], [MS] [CO], [TN] [FR], [DR] [ZB], [U] [WT], [UP] [HR], [WL] [VV], [EO] [ZI],[GK] [PH] et [NA] [PH] [GT], [FM] [KK], [JM] [TZ], [MN] [PA] et [FI] [CK]. Par ordonnance du 12 octobre 2023, le conseiller de la mise en état a constaté que la SARL [Adresse 108] s'est désisté de son appel à l'encontre de : [NU] [CZ] etson épouse [UT] [XJ], [UD] [VZ] et son épouse [LI] [IK], et de [JM] [WX] et son épouse Mme [BV] [SP] Par conclusions déposées le 16 février 2024, la SARL [Adresse 108] et la Selarl FHB pris en la personne de Maître [IO], administrateur judiciaire et Maître [RW] en qualité de mandataire judiciaire, désignés par jugement du tribunal de commerce de Perpignan du 11 janvier 2023, demandent à la cour de : Vu les articles 232 du code de procédure civile, 1244-1 du code civil, L145-41 du code de commerce, L112-1 du code des assurances, Donner acte à la SELARL FHB pris en la personne de Maître [IO] et à Maître [IO] de leur intervention volontaire en qualité respectivement d'administrateur et de mandataire judiciaire de la SARL [Adresse 108], Leur donner acte qu'ils entendent reprendre ès qualités l'intégralité de l'argumentation et des demandes formées par leur administrée dans le cadre de la présente procédure, Réformer le jugement du tribunal judiciaire de Perpignan du 30 novembre 2021 en toutes ses dispositions sans en ce qu'il a annulé les actes de signification des commandements de payer délivrés à la société [Adresse 108] les 8,13,18 et 19 juillet 2016 à la demande de Messieurs [A], [WD], [KC], [OW], [LE], [ZB], [EX], [TF], [HA], [OJ], [TZ] et [CK] et Mesdames [JI] et [XF] et des époux [JA], Sur les commandements de payer : Recevoir la société '[Adresse 108] 'en son opposition aux commandements délivrés le 17, 22 et 25 août 2016 et les 33 commandements délivrés le 6 juin 2017 et les 16 commandements délivrés le 4 juillet 2017, la dire bien fondée et en conséquence ordonner leur mise à néant et les dires nuls et de nul effets, Juger que la société '[Adresse 108]' n'a commis aucune violation des baux, Juger qu'il ressort des documents pré-contractuels et explicatifs communiqués aux bailleurs qu'il leur a toujours été indiqué que la CA Hébergement était un CA Net, Juger que l'article 5-1 A doit s'interpréter en faveur d'un CA Hébergement net HT, Juger qu'il ressort des échanges entre les parties un accord sur l'interprétation de la notion de chiffre d'affaires servant de base au calcul de loyer de la manière suivante : CA Hébergement +CA garages - 90% des commissions des Tours Opérator, Juger qu'en vertu du mandat apparent cet accord lie les bailleurs, Juger que les sommes réclamées dans le cadre des 52 commandements susvisés ne sont pas dues, Juger que les sommes demandées dans les commandements ne sont ni fondées ni justifiées, fluctuantes et ne reposent sur aucun calcul et sont fausses, Juger que leur défaut de paiement ne sauraient constituer un motif grave et légitime au sens de l'article L 145-17 du code de commerce, Juger que leur défaut de paiement ne saurait pas plus entraîner l'application de la clause résolutoire, Juger que les bailleurs ont mis en oeuvre de mauvaise foi la clause résolutoire qui ne saurait produire aucun effet, Juger que les demandes chiffrées formulées au titre des exercices 2015/2016 et 2016/2017 et 2017/2018 ne reposent sur aucun élément comptable et ne sont pas justifiées, Juger que les bailleurs ne démontrent nullement que les sommes réclamées de 2012 à 2018 sont dues, Débouter les bailleurs de leurs demandes, A titre subsidiaire : Désigner un expert comptable avec pour mission de calculer les loyers bruts sur la base d'un CA Hébergement net HT et sur la base d'un CA Hébergement Brut, en tenant compte des loyers déjà versés par l'exploitante et faire le compte entre les parties, Surseoir à statuer en l'attente du rapport d'expertise, A titre infiniment subsidiairement : Suspendre les effets de la clause résolutoire, Octroyer à la société '[Adresse 108]' les plus larges délais pour s'acquitter des sommes retenues, Sur l'obligation d'assurance : Juger que les commandements de s'exécuter sont entachés d'erreurs manifestes sur les dates et les documents demandés et ne sauraient produire aucun effet, Juger que les bailleurs ont mis en oeuvre de mauvaise foi la clause résolutoire laquelle ne saurait produire aucun effet, Juger que les baux ne pouvaient pas prendre effet avant le 20 décembre 2012, Juger que la société '[Adresse 108]' justifie du respect des obligations d'assurance telles que définies à l'article 4 des baux et sur toute la durée d'effet du bail, Juger n'y avoir lieu à acquisition de la clause résolutoire, Donner acte à la compagnie GAN de ce qu'elle reconnaît que l'assurance souscrite par la société mère CGT-SEML auprès du Gan a été conclue pour le compte de ses filiales et notamment la société '[Adresse 108]' chaque résidence étant expressément désignée et alors que la société CGT-SEML n'a aucun intérêt d'assurance, Donner acte à la compagnie GAN de ce qu'elle reconnaît l'intégralité des garanties requises par les baux commerciaux ont été souscrites en ce compris la garantie recours des voisins et garantie risques locatifs Donner acte à la compagnie Gan de ce qu'elle reconnaît que les locaux donnés à bail sont assurés conformément aux stipulations contractuelles figurant aux baux pour la période du 19/12/2010 au 31/12/2012, Débouter les bailleurs de leurs demandes, fins et conclusions, A titre subsidiaire : Suspendre les effets de la clause résolutoire, Octroyer à la société '[Adresse 108]' les plus larges délais pour justifier de la souscription des assurances contractuelles prévues Débouter les bailleurs de leurs demandes de résiliation des baux, Juger que les bailleurs ne justifient d'aucun manquement grave et répété commis par la locataire pouvant entraîner la résolution des baux, Juger que les bailleurs ne justifient pas que les sommes demandées dans les commandements sont dues, Juger que les bailleurs ne justifient d'aucun manquement aux obligations assurantielles par l'exploitante, Juger que le défaut de classement de la résidence entre le 27 avril 2017 et le 1er mai 2018 est indépendant de la volonté de la société [Adresse 108], Juger que les bailleurs n'encourent aucun risque fiscal du fait de ce défaut de classement d'une année, Juger que de tel manquement ne présente pas de caractère de gravité suffisante pour entraîner la résiliation des baux, A titre infiniment subsidiairement : Octroyer les plus larges délais de paiement à la locataire pour procéder au paiement es sommes mises à sa charge, En toute hypothèse : Condamner chaque bailleur à régler à la société '[Adresse 108]' la somme de 1 000euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et condamner les bailleurs aux entiers dépens y compris ceux de première instance avec distraction au profit de Maître Savignol. Elle soutient que les parties sont parvenues à un accord concernant la détermination du CA Hébergement dont 90% des commissions des Tours Opérators doivent être déduites et qu'un avenant établi en ce sens a été validé par le conseil syndical, que toutefois les bailleurs ont refusé de le signer et ont fait délivrer des commandements de payer. Elle indique que dès septembre 2012 dans la cadre des pourparlers, les documents transmis aux bailleurs font expressément référence au CA Hébergement Net, que dès lors nonobstant l'absence de mention en ce sens dans le bail, il est constant que les bailleurs ont signé les baux en pleine connaissance des modalités de détermination des loyers, eu égard aux documents pré-contractuels fournis lors de la signature du bail, que l'envoi de ces documents ne peut être nié par les bailleurs puisqu'un acte d'huissier du 8 mars 2022 en atteste, que la réception desdits document est établie par les mails en réponse adressés par les bailleurs, que le bail a été conclu conformément aux accords entre les parties représentées par leur conseil concernant les bailleurs. Elle précise que le 11 juillet 2012, elle a fait adresser un tableau contenant une projection financière des chiffres d'affaires, que le CA Hébergement est calculé 'net des frais de commercialisation' et que la part variable du loyer doit toujours être inférieure à la part fixe afin de bénéficier d'une déduction fiscale, que tel est le cas, si on retient les modalités de calcul telles que préconisées par la concluante mais tel ne serait pas le cas si on suit la méthode proposée par les bailleurs, alors qu'il est acquis que s'agissant d'une opération fiscale, les bailleurs n'auraient pas accepté de ne pas pouvoir bénéficier de l'avantage fiscal, ce qui démontre bien leur accord sur un calcul que sur la base d'un CA Hébergement net, qu'il appartient au juge du fond de se baser sur les documents pré contractuels pour rechercher la commune intention des parties. Elle soutient ensuite qu'il convient de déterminer le contenu du CA Hébergement Net, que si l'avenant déterminait le CA Hébergement Net en excluant seulement les commissions des Tours Opérators, cet avenant n'a pas été ratifié et qu'il convient dés lors d'interpréter la clause du bail pour savoir quelles charges la locataire peut déduire. Elle soutient que les membres du conseil syndical bénéficiaient d'un mandat apparent des bailleurs et qu'elle a pu légitimement croire qu'ils agissaient en accord avec les bailleurs, qu'elle a dès avant la signature de l'avenant exécuté ledit avenant en procédant au remboursement des charges non exclues aux termes de la discussion, qu'en application de la théorie du mandat apparent les bailleurs sont liés par le mandat apparent dont bénéficiaient les membres du conseil syndical. Elle fait valoir que le CA hébergement s'entend nécessairement CA Net car sinon la locataire payerait un loyer basé sur un chiffre d'affaires qu'elle ne réalise pas puisque les commissions des Tours Opérators ne rentre pas dans chiffre d'affaires, que le doute doit s'interpréter en faveur du débiteur à savoir la locataire, que tout comportement antérieur mais également postérieur permet d'interpréter le contrat,que les mails de 2016 permet de retenir l'interprétation de la locataire qui était claire pour toutes les parties notamment le mail du 24 mai 2016, que cette déduction des commissions des Tours Opérators est annoncée dans les projections financières pré contractuelles. Elle fait valoir qu'elle a mandaté un expert comptable afin de déterminer les sommes éventuellement dues en retenant le CA Hébergement sans déduction, ainsi que le revendiquent les bailleurs et que les conclusions de cette expertise démontrent que les demandes sont fausses et excédentaires, que les sommes demandées ne sont pas documentées et ne reposent pas sur des méthodes de calcul fournies et qu'elle ne peut être condamnée sur la base d'un simple décompte produit par les bailleurs, que l'expert comptable n'a pu déterminer les méthodes de calcul des bailleurs, qu'elle est fondée à refuser de payer des sommes qui ne sont pas justifiées, sachant que la partie fixe a toujours été honorée, que dès lors que les commandements sont fondés sur des sommes fantaisistes, la clause résolutoire ne peut rentrer en application, que certains bailleurs ont fait délivrer deux commandements de payer pour la même période visant des sommes distinctes sans explication démontrant l'absence de cohérence du calcul, que certains bailleurs visent à tort les frais d'un précédent commandement alors que c'est le premier. Elle fait valoir que pour les exercices 2012 à 2015, le CA Hébergement a été retenu moins la totalité des commissions Tours Opérators, qu'en 2016, il a été admis que pour l'avenir seul 90% des commissions seraient déduites, qu'en avenant a été établi en ce sens, que la société [Adresse 108] a procédé aux régularisations le 22 juin 2016 pour l'exercice 2014/2015 et le 4 juillet 2016 pour l'exercice 2012/2013. Elle fait valoir que 15 commandements ont été délivrés à une adresse qui n'est pas celle de son siège social et doivent être annulés. Concernant les charges de copropriété, elle soutient que le bail prévoit qu'elles sont payables entre les mains du syndic de copropriété, que les bailleurs ne sont pas fondés à en solliciter l'application Concernant l'obligation d'assurance, elle fait valoir que les bailleurs étaient en possession du contrat d'assurance GAN, que le commandement doit permettre au locataire de se mettre en conformité et de régulariser la situation dans le délai imparti, que la clause ne peut être mise en oeuvre pour des manquements passés non régularisables, qu'elle était assurée depuis le 19 décembre 2012 et qu'il n'existe aucun défaut d'assurance, que le bail ne prévoit pas l'obligation pour le locataire de justifier des conditions générales d'assurance, l'envoi d'une simple attestation d'assurance étant suffisant, que les bailleurs de surcroît possédaient les conditions générales dont ils font état, que le bail impose à la locataire de prendre une assurance pour le compte du bailleur d'où la qualité de propriétaire sur les contrats d'assurance, que les baux sont couverts par la garantie souscrite auprès de la société Gan conformément aux clauses contractuelles. Sur le prononcé de la résolution judiciaire des contrats, elle fait valoir qu'un l'absence de manquement avéré aucune résiliation ne peut être prononcée, que les bailleurs invoquent le défaut de classement d'avril 2017 à mai 2018, que toutefois,elle fait valoir qu'elle n'a pas été valablement informée par la société gérant les classements, de l'expiration du classement de la résidence, qu'avisée à la fin de l'année 2017 de cette situation, elle a dès mars 2018 entrepris les démarches en ce sens et la résidence a retrouvé son classement dès le 2 mai 2018, que les bailleurs n'ont subi aucun préjudice fiscal du fait de cette omission de classement. Par conclusions du 8 février 2024, les intimés demandent à la cour de : Vu les articles 2224 , 1103, 1194,1217,1224,1227,1741 du code civil Vu les articles L145-41 du code de commerce , Vu les articles L 321-1 et suivants du code du tourisme , Vu les articles 199 decies E du code général des impôts, Confirmer le jugement déféré A titre subsidiaire : Confirmer le jugement discuté avec substitution de motifs au regard des multiples violations des baux litigieux reprochés à la SARL [Adresse 108], A titre infiniment subsidiairement : Réformer le jugement discuté, Constater les violations des baux reprochés à la SARL Le Clos des Fontaneilles, Ordonner la résiliation judiciaire des baux litigieux, Débouter la SARL [Adresse 108] de toutes ses demandes et spécialement la demande de suspension de la clause résolutoire, Confirmer le jugement discuté en ce qu'il a condamné la SARL Le Clos des Fontaneilles au paiement des sommes suivantes, comprenant la part impayée de la part variable des loyers de 2012 à 2018 (déduction faite des sommes déjà payées) et les frais d'huissier : reprendre les sommes en tenant compte des désistements Confirmer le jugement discuté en ce qu'il a ordonné l'expulsion de la SARL [Adresse 108] et tout occupant de son chef des lieux loués avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est Confirmer le jugement discuté en ce qu'il a condamné la SARL Le Clos des Fontaneilles au paiement d'une indemnité d'occupation aux concluants, Confirmer le jugement en ce qu'il a dit que l'obligation d'évacuation des lieux à la charge de la société [Adresse 108] est assortie d'une astreinte de 100€ par jour de retard passé le délai de trois mois après la signification du présent jugement à la société preneuse à bail commercial et ce pour une durée de six mois, Condamner la SARL Le Clos des Fontaneilles à une astreinte de 100euros par jour de retard et par lot, Confirmer la condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance , Condamner l la SARL [Adresse 108] au paiement d'une somme de 1 000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, Ordonner l'inscription des créances des concluants au passif de la SARL la SARL Le Clos des Fontaneilles. Ils font valoir que les baux ne prévoient nullement de déduire du chiffre d'affaires des charges et notamment pas les commissions des Tours Opérators, que la locataire ne règle pas l'intégralité de la part variable puisqu'elle déduit du chiffre d'affaire hébergement diverses commissions. Ils soutiennent que tous les bailleurs ont régularisé la procédure et ont fait signifier un commandement de payer au siège de la locataire [Localité 103]. Ils soutiennent que les baux prévoient que le loyer doit correspondre à 40% du chiffre d'affaires hébergement hors taxe réalisé par le preneur proratisé au nombre de m² habitables du lot par rapport à l'ensemble des m² habitables des lots exploités par le preneur de la résidence, que si la partie fixe est supérieure à 40% du chiffre d'affaires Hébergement, alors la partie variable n'est pas due sinon la locataire doit verser la part variable à concurrence de 40% du chiffre d'affaire hébergement en sus de la partie fixe, que le bail ne prévoit pas la déduction de produit négatif sur le chiffre d'affaires, que la notion de chiffre d'affaire répond à une définition claire puisqu'il s'agit de la somme des ventes de biens ou de prestations de service soit le prix de vente x par la quantité vendue. Ils soutiennent qu'ils n'ont jamais reçu de courrier daté du 24 septembre 2012 contenant selon la locataire un accord sur la déduction sollicitée, que ce mail a été adressé à quelques propriétaires non identifiés en cours de négociation et ne fait nullement état des déductions sollicitées, que le bail proposé en pièce jointe ne fait nullement état d'une quelconque charge, que le courrier du 31 octobre 2012 ne fait nullement mention d'un chiffre d'affaires net et que la seule pièce qui fait état avec précision de la déduction de certaines charges est un mail du 11 juillet 2012 adressé à un seul propriétaire, mais que cette indication disparaît ensuite de tous les échanges et que cette mention ne précise pas que les frais de commercialisation seront déduit du chiffre d'affaire, que le mail du 11 juillet 2012 ne comporte aucun projet de bail en annexe, que ce seul tableau noyé dans l'envoi de nombreuses pièces jointes en juillet 2012 ne vaut pas accord des parties pour la déduction litigieuse, alors que les bailleurs n'ont jamais validé cette proposition. Ils rappellent que la notion de chiffre d'affaires net n'existe pas en comptabilité,qu'il s'agit d'un terme inventé par le preneur, que le bail mentionne un chiffre d'affaire hors taxes, que le contenu exact de la notion de chiffre d'affaires net ne découle d'aucun document contractuel,. Ils s'opposent à la notion de mandat apparent aux motifs que le conseil syndical ne disposait d'aucun mandat que la preuve en est qu'il n'a pas signé les baux alors que s'il disposait d'un bail, il aurait pu signer contrats au lieu et place des mandants, que lors des échanges intervenus en 2016 dans le but de modifier le bail, le preneur reconnaît que les baux ne contiennent aucune dispositions relatives aux déductions sollicitées, puisque la discussion tendait à déterminer quelles charges pouvaient à l'avenir être déduites, que toutefois l'avenant proposé n'a jamais été accepté ou signé par les propriétaires. Sur le solde des loyers, ils soutiennent qu'ils produisent un décompte actualisé, déductions faites des montants payés et en intégrant le coût des commandements. Sur le défaut d'assurance,ils soutiennent que la locataire devait s'assurer contre les risques de la responsabilité civile, les risques locatifs et le recours des voisins et des tiers, tant pour elle que pour le bailleur, que la locataire ne justifie pas de son assurance pendant la période du 19 au 31 décembre 2012 et du 1er janvier 2013 au 1er novembre 2016 alors que les baux datent du 1er décembre 2012, la cession intervenue avec le précédent exploitant étant indifférente puisqu'elle ne suspendait en rien la date de prise d'effet du bail, qu'enfin, la locataire ne fournit pas les conditions générales des contrats d'assurance, que les contrats fournis ne couvre pas la locataire mais uniquement le propriétaire non occupant, que de surcroît les contrats souscrits ne couvrent pas le vol, que l'assurance vol dont la locataire se prévaut ne couvre pas le vol dans les parties privatives mais uniquement dans les lots d'exploitation, que le non-respect pour une période antérieure ouvre droit à la résiliation par le jeu de la clause résolutoire. Sur le défaut de classement, ils exposent que la résidence est classée et selon le contrat de bail, le preneur s'engage à maintenir ce classement, que l'arrêté de classement couvrant la période du 26 avril 2012 au 26 avril 2017 a pris fin sans que la locataire anticipe cette sortie du classement, qu'un nouvel arrêté de classement n'a été pris que le 2 mai 2018, qu'il appartenait à la locataire d'aviser l'organisme chargé du classement de sa qualité de repreneuse, que cette omission a fait courir un risque fiscal important aux bailleurs. Par conclusions déposées le 10 juin 2022,la SA Gan assurance demande à la cour : - Constater que la déclaration d'appel du 16 février 2022 de la société [Adresse 108] est limitée à la résiliation des baux pour défaut de paiement des montants des loyers convenus et ne porte en rien sur la prétendue non-conformité des baux à l'obligation d'assurance, - Constater que le jugement déféré du 30 novembre 2021n'évoque pas même une fois le contrat d'assurance du Gan et que le moyen tiré de la prétendue non-conformité des baux à l'obligation d'assurance a été écarté ; Dire et juger que l'appel est limité aux seuls chefs du dispositif expressément énumérés dans cette déclaration d'appel et qu'il ne porte pas sur la prétendue non-conformité des baux à l'obligation d'assurance, Débouter les bailleurs intimés de leur demande formée à titre subsidiaire et reconventionnel de résiliation du bail notamment pour une prétendue non-conformité des baux à l'obligation d'assurance, A titre subsidiaire : Confirmer le jugement déféré du 30 novembre 2021 en toutes ses dispositions, En tant que de besoin : Constater que les bailleurs qui délivrent à leur locataire un commandement d'avoir à régulariser une infraction qui ne peut être régularisée est constitutive d'une mauvaise foi, Constater que la clause résolutoire ne peut être utilement mise en oeuvre pour sanctionner des manquements passés ou une infraction au bail, non régularisables, Constater que le but des bailleurs est d'obtenir le départ du preneur, et non pas de se prémunir du danger d'une non assurance mais pour permettre d'obtenir de meilleurs loyers, Constater que l'assurance souscrite par la société mère CGT-SEML auprès du Gan a été conclue pour le compte de ses filiales et notamment pour la SARL [Adresse 108], chaque résidence étant expressément désignée et alors que la CGT-SEML n'a aucun intérêt à l'assurance, Constater que l'immeuble est assuré conformément aux prescriptions du bail commercial signé entre la SARL [Adresse 108] et chacun des 49 bailleurs ainsi qu'il ressort des pièces produites à savoir : l'attestation d'assurance, des conditions générales de la police d'assurance, des conditions particulières, des avenants successifs, des présentes écritures constituant une reconnaissance de l'assureur des garanties souscrites, Constater que toutes les conditions posées par l'article L 112-1 2ième alinéa du code des assurances pour que le souscripteur ait la qualité d'assuré sont réunies à savoir l'existence d'une assurance pour le compte d'un intérêt à l'assurance, d'un paiement de prime et d'un bénéficiaire de l'indemnité, Dire et juger qu'en conséquence le preneur souscripteur a la qualité d'assuré avec le bailleur assuré, Dire et juger que l'intégralité des garanties requises par les baux commerciaux ont été souscrites en ce compris la garantie 'recours des voisins' et la garantie 'risques locatifs' pour de risques qui sont couverts par le contrat d'assurance, Constater qu'aux termes d'un arrêt du 14 décembre 2017 dans une espèce similaire la cour d'appel de Grenoble a constaté que la locataire a justifié d'une assurance conforme aux conditions du bail et dit en conséquence que la clause résolutoire du bail est considérée comme n'ayant pas joué' Donner acte à la SA Gan Assurance de ce que les locaux donnés à bail sont assurés conformément aux stipulations contractuelles figurant sur les baux pour la période s'étendant au 19/12/2010 au 31/12/2012, Reconventionnellement : Condamner tout succombant à lui verser la somme de 3 000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture est intervenue le 21 février 2024. Motifs 1) sur l'assiette de la part variable du loyer : Les baux existant entre les parties prévoient le paiement d'un loyer composé d'une partie fixe, qui ne souffre pas de contestation, et une partie variable fixée de telle sorte que le loyer annuel global sera égal à 40% du chiffre d'affaires hébergement hors taxes réalisé par le preneur sur la résidence, les parties s'opposant sur la définition du terme 'chiffre d'affaires hébergement hors taxe'servant d'assiette au calcul de la part variable. S'il est acquis que conformément aux dispositions de l'article 1156 du code civil dans sa rédaction applicable antérieurement au 1er octobre 2016, le juge doit rechercher dans les conventions la commune intention des parties plutôt que s'arrêter au sens littéral des termes, il lui est néanmoins interdit d'interpréter des clauses claires et précise à peine de dénaturation. Ainsi que l'a relevé à raison le juge de première instance, la clause du contrat de bail sus visée est dénuée de toute ambiguïté puisqu'en effet, elle vise le chiffre d'affaires produit par l'activité d'hébergement hors calcul de la TVA, sans allusion à une quelconque déduction de charges d'exploitation. Le chiffre d'affaires correspond à une notion usuelle définie par l'INSEE comme représentant la somme des montants des ventes ou prestations réalisées par une entreprise avec les tiers dans l'exercice de son activité. Il est déterminé en multipliant le prix de vente par les quantités vendues. La notion de chiffre d'affaires net ou brut renvoie à l'inclusion ou l'exclusion des taxes comprises ou non dans le calcul dont principalement la TVA et non à l'exclusion des charges et ce d'autant que les baux ne visent précisément aucune charge. Ajouter aux termes ' chiffre d'affaires HT' employés dans les baux litigieux et qui renvoie à une notion connue et précise que l'on trouve dans les bilans des sociétés, la déduction de diverses charges, aboutirait à une dénaturation par adjonction au contrat d'une distinction qu'il ne comporte pas. La SARL [Adresse 108] soutient que les bailleurs, lors de discussions pré contractuelles, ont accepté le principe de la déduction des commissions des Tours Opérators pour obtenir un chiffre d'affaire net, base du calcul du loyer dû. Toutefois, s'il est constant que dans un échange de mail intervenu entre février et mars 2016, M et Mme [CK], qui ont interpellé la locataire le 26 février 2016 pour contester l'estimation de la part variable opérée par cette dernière, ont fait part de leur volonté d'aboutir à un accord en proposant le 18 mars 2016 ' de prendre à leur charge 40% des commissions des Tours Opérators', discussions qui ont repris en mai 2016, le conseil syndical proposant alors une déduction de 90% des commissions des Tours Opérators, il convient de relever, ainsi que l'a fait à raison le juge de première instance, que l'avenant proposé le 6 juin 2016 par la locataire, intégrant cette modification, n'a jamais été ratifié par les bailleurs, ce que la locataire ne conteste pas. De sorte qu'aucune modification du bail initial n'est intervenue, contrairement à l'argumentaire soutenue par la locataire. En cause d'appel, la locataire se réfèrent à des documents précontractuels, traduisant selon elle un accord sur la notion de chiffre d'affaires net. Outre qu'il n'est nullement établi que le courrier électronique daté du 24 septembre 2012 a été réceptionné par l'ensemble des bailleurs, il convient de noter que la proposition de bail commercial mentionne en son article 5 intitulé 'Loyer' les termes 'un chiffre d'affaires hébergement HT', sans aucune allusion au qualificatif de 'net' revendiqué par la locataire. Le courrier d'information adressé aux bailleurs, s'il fait allusion à un chiffre d'affaires net HT, ne fournit aucune explication sur cette notion et notamment sur les charges qu'il conviendrait de déduire. Il ne peut être déduit de ce document émanant de la seule locataire, un accord de l'ensemble des bailleurs sur son contenu, fut-il réceptionné par quelques bailleurs ainsi qu'en atteste la constat d'huissier établi le 8 mars 2022. De surcroît, ainsi que le mentionnent certains copropriétaires dans leur mail en réponse, les documents joints au mail constituent une proposition soumise à leur approbation. Or il ne résulte pas des pièces du dossier que les bailleurs ont approuvé les calculs de rendement prévisionnel qui leur ont été adressés et ce d'autant que les propositions de bail entérinées par les copropriétaires, ne font plus aucune allusion à la notion litigieuse de chiffre d'affaire net. Il ne peut être déduit de la seule mention sur un tableau joint à une liasse des documents relatifs aux résultats financiers prévisionnels à attendre de l'achat des locaux, adressé par la locataire aux bailleurs que ces derniers étaient parfaitement informés que le terme 'chiffre d'affaire' indiqué dans le bail devait s'entendre après déduction faite des commissions versées aux Tours Opérators. Les pourparlers engagés en 2016 concernant la possibilité d'opérer ces déductions démontrent a contrario qu'en 2012, elles n'entraient pas dans l'accord souscrit. Enfin, la locataire soutient en cause d'appel que les discussions engagées par le président du conseil syndical en 2016 lient l'ensemble des copropriétaires en raison du mandat apparent dont il bénéficie. Les bailleurs, dans leurs conclusions, admettent que M. [FI] [CK] a la qualité de président du Conseil Syndical ce qui ne ressort pas des échanges des courriers électroniques signés par Mme [VF] [CK]. Toutefois même à retenir cette qualité, il convient de noter que contrairement à l'argumentaire soutenue par la partie adverse, aucun accord n'est intervenu entre la locataire et ledit président du conseil syndical puisque ce dernier au contraire, après s'être alarmé dès 2015 des déductions opérées par la locataire pour évaluer le montant du loyer et des textes justifiant un tel calcul, fait état en 2016 un mail à transmettre au conseil syndical 'pour que nous puissions discuter, dès réception de vos pièces, de votre proposition' démontrant l'absence d'accord à ce cette date. Au mail du Président du conseil syndical qui lui est adressé le 24 mai 2016, afférent à une proposition de prendre en charge 90% des commissions Tours Opérators, la locataire indique par mail en réponse du 6 juin 2016 'nous vous prions de trouver ci joint nos réponses à vos questions.... nous restons dans l'attente de vos validations par retour pour régularisation et communication aux propriétaires '. Il résulte des échanges de mail entre les parties que les négociations, amorcées pour permettre de déterminer d'un commun accord l'assiette exacte de la part variable du loyer, n'ont pas abouti à un consensus. C'est donc a tort que la SARL [Adresse 108] a, sur sa seule initiative, déduit les commissions versées aux Tours Opérators et diverses autres charges du chiffre d'affaire pour déterminer la part variable du loyer. La méthode de calcul ainsi retenue par la locataire a nécessairement généré un manque à gagner pour les bailleurs. Il est établi que la locataire a manqué à son obligation contractuelle de régler le loyer échu tel que déterminé dans les baux pour la période de 2012 à 2017, en retenant comme l'assiette de la part variable du loyer , le chiffre d'affaires déduction faite de diverses charges déterminées sur sa seule décision , dont les commissions versées aux 'Tours Opérators'. 2) Sur la créance locative : Le comportement de la locataire qui ne conteste pas avoir réglé un loyer sur une base réduite et avoir donc refusé de calculer le loyer tel qu'il est dû en application des clauses du bail a nécessairement généré une dette locative. Toutefois, les bailleurs produisent à l'appui de leurs demandes de résiliation du bail et de condamnation de la locataire à leur payer les sommes dues, un décompte succinct sous la forme d'un tableau récapitulatif et global. Si les conclusions des bailleurs produites en cour d'appel comportent la formule à appliquer pour identifier la part variable, ces derniers procèdent ensuite par simples affirmations quant aux sommes dues à chacun, faute d'énoncer les chiffres retenus dans chaque cas. De surcroît, par jugement du 11 janvier 2023, le tribunal de commerce de Perpignan, ayant constaté l'état de cessation de paiement, a ouvert une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la SARL [Adresse 108]. La période d'observation initialement de 6 mois, peut faire l'objet d'un renouvellement puis d'une prolongation exceptionnelle, sans que sa durée puisse excéder 18 mois. La juridiction ignore si un plan de redressement a été adopté au profit de la SARL [Adresse 108] ou si la période d'observation a été prorogée. En tout état de cause, en application des dispositions de l'article L 622-7 du code de commerce, le jugement d'ouverture d'une procédure collective emporte de plein droit l'interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d'ouverture, le défaut d'exécution de ses engagements par le débiteur n'ouvre droit qu'à une déclaration au passif et l'article L 622-21 du dit code énonce que le jugement d'ouverture interdit toute action en justice tendant à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ou à la résolution d'un contrat pour non-paiement d'une somme d'argent. Les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance selon l'article L 622-22 du code de commerce et elles sont reprises de plein droit après cette déclaration mais ne peuvent tendre qu'à la constatation des créances et à la fixation de leur montant. Il appartient à la juridiction de rechercher même d'office si le créancier à procéder à la déclaration de sa créance dans un délai de 2 mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales auprès du représentant des organes de la procédure. A défaut, la procédure est interrompue jusqu'à la clôture de la procédure collective ce que la cour doit alors constater Ce principe de suspension des poursuites ne cesse pas avec la décision d'arrêter un plan de redressement, mais perdure jusqu'à l'extinction de la procédure collective. Selon le même principe, si à la date du jugement d'ouverture de la procédure collective, la décision ordonnant la résiliation du bail n'est pas passée en force de chose jugée, l'action tendant à la constatation de la résiliation pour des échéances échues antérieurement au jugement d'ouverture ne peut plus être accueillie. Il convient d'ordonner la réouverture des débats afin que les bailleurs produisent la déclaration de leur créance opérée entre les mains des organes représentant la procédure collective, qu'a défaut de communication de leur déclaration dans un délai de 4 mois, la cour ne pourra que constater l'interruption de l'instance jusqu'à l'extinction de la procédure collective. Il convient de réserver toutes autres demandes. Par ces motifs, la cour statuant par arrêt contradictoire : Confirme le jugement rendu le 30 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Perpignan uniquement en ce qu'il a retenu que l'assiette de la part variable du loyer doit être calculée sur la base du chiffre d'affaire, sans opérer de déduction de charges, Par arrêt avant dire droit : Renvoie le dossier à la mise en état afin que les bailleurs produisent leur déclaration de créance à la procédure collective de la SARL [Adresse 108] et toute explication utile dans un délai de 4 mois, A défaut, passé ce délai la cour pourra radier l'affaire du rôle, Réserve toutes autres demandes. Le Greffier La Présidente