Cour d'appel, 30 juin 2023. 21/22462

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 30 JUIN 2023 (n° , 13 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/22462 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CE4IU Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 septembre 2021 - Tribunal judiciaire de PARIS - RG n° 18/12599 APPELANTE Société ECOFIM immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 821 976 180, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège [Adresse 6] [Localité 8] Représentée et assistée de Me Philippe PERICAUD de la SCP JEAN-FRANCOIS PERICAUD ET PHILIPPE PERICAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0219 INTIMÉS Monsieur [L] [F] , né le 15 septembre 1965 à [Localité 14], [Adresse 4] [Localité 17] Monsieur [D] [F] né le 2 août 1971 à Tulsa-Oklahoma, [Adresse 11] [Localité 9] Madame [J] [F] épouse [T] née le 31 octobre 1973 à [Localité 14] [Adresse 7] [Localité 10] Tous trois représentés et assistés de Me Stéphanie DUGOURD de la SELARL HDLA - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0344 substituée par Me Clément COMTE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0344 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 mars 2023en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Claude CRETON, président de chambre Corinne JACQUEMIN, Conseillère Catherine GIRARD-ALEXANDRE., conseillère Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS. ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 26 mai 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE faisant fonction de président pour le président empêché et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE Madame [J] [F], Monsieur [L] [F] et Monsieur [D] [F] (ci-après les consorts [F]), sont propriétaires indivis, en suite du décès de leur père, du lot n°3 constitué d'un appartement, 3 chambres de service et 2 caves, de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 2], ainsi que du lot n°67, consistant en un parking, de l'immeuble en copropriété situé au n°10 de la même rue, qu'ils ont décidé de vendre courant 2018, par l'entremise de Monsieur [Y] [H] exerçant sous l'enseigne Century 21 à [Localité 17], au prix net vendeur de 3 050 000 €. Après avoir formulé une contre-proposition le 20 juin 2018, Monsieur [Z] a formalisé une offre d'achat écrite en date du 22 juin 2018, avec faculté de substitution au bénéfice de toute personne physique ou morale, au prix de 2 800 000 € frais de négociation inclus, avec signature d'un avant-contrat avant le 31 juillet 2018 et signature de l'acte authentique de vente au plus tard le 31 décembre 2018, date de paiement comptant du prix. La société ECOFIM s'est substituée à Monsieur [Z] par acte sous seing privé du 15 juillet 2018. Soutenant qu'il y avait eu rencontre d'une offre et d'une acceptation, la société ECOFIM a fait assigner les consorts [F] par actes du 29 octobre 2018 devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins, essentiellement, de voir juger parfaite à son profit la vente des biens précités. Pendant le cours de l'instance, suivant acte reçu le 20 février 2019 par Maître [X], notaire à [Localité 13], assisté de Maître [R], notaire à [Localité 16], les consorts [F] ont promis de vendre les biens susvisés à la société ECOFIM au prix de 2 800 000 €, le bénéficiaire pouvant lever l'option avant le 10 septembre 2019, date d'expiration de la promesse, et une indemnité d'immobilisation de 280 000 € étant prévue à l'acte. La vente ne s'est finalement pas réalisée. Par jugement rendu le 10 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a : - rejeté les demandes formulées par ECOFIM tendant à voir juger que l'accord intervenu le 22 juin 2018 vaut vente, et en conséquence que la promesse de vente du 20 février 2019 est nulle ; à défaut de nullité de la promesse de vente, requalifier cette dernière en promesse synallagmatique, dire qu'elle a été automatiquement prorogée en application des stipulations contractuelles, et qu'en conséquence, la caducité de la promesse de vente n'a pu intervenir le 10 septembre 2019, de sorte que le contrat de vente est formé ; - prononcé la caducité de la promesse unilatérale de vente consentie le 20 février 2019 ; - condamné la société ECOFIM à payer aux consorts [F] l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 280 000 € ; - dit que la société ECOFIM pourra se libérer de cette condamnation par la deséquestration de toutes sommes détenues par l'un ou l'autre des notaires rédacteurs de la promesse de vente du 20 février 2019 ; - rejeté les demandes de dommages et intérêts des consorts [F] ; - condamné la société ECOFIM aux dépens, ainsi qu'au paiement aux consorts [F] d'une somme de 7 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le 20 décembre 2021, la société ECOFIM a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions telles que détaillées dans la déclaration d'appel. En ses dernières conclusions du 8 mars 2023, la société ECOFIM demande à la cour de : I - - juger qu'un accord sur la chose et sur le prix est intervenu le 22 juin 2018 entre elle-même, substitué à Monsieur [O] [Z] d'une part, et les consorts [F] d'autre part, - en conséquence, infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de la société ECOFIM tendant à voir juger que les consorts [F] lui ont vendu le 22 juin 2018 le bien situé [Adresse 2], - et statuant à nouveau, juger que l'accord intervenu le 22 juin 2018 vaut vente et que la promesse de vente intervenue le 20 février 2019, postérieurement à l'accord valant vente du 22 juin 2018, est nulle et de nul effet ; II ' A défaut de nullité de la promesse de vente du 20 février 2019 : - juger que la promesse unilatérale de vente en date du 20 février 2019 doit être requalifiée en promesse synallagmatique, - juger que la promesse de vente en date du 20 février 2019 a été automatiquement prorogée conformément aux stipulations contractuelles, - juger que la caducité de la promesse de vente du 20 février 2019 n'est pas intervenue le 10 septembre 2019, - en conséquence, infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de prorogation de la promesse et jugé que la promesse du 20 février 2019 était caduque ; III ' Et statuant à nouveau, - juger que le contrat promis le 20 février 2019 est formé, - juger qu'il y a eu accord sur la chose et le prix et que la vente est parfaite, - prononcer, au bénéfice de la société ECOFIM, la vente des biens immobiliers situés à [Localité 15], représentant le lot n°3 de l'ensemble immobilier situé [Adresse 2], cadastré n°[Cadastre 3] section DG [Cadastre 1] et du lot n° 67 de l'ensemble immobilier situé [Adresse 2], cadastré n°[Cadastre 5] section DG, le tout moyennant le prix de 2 800 000 € (deux millions huit cent mille euros) honoraires d'intermédiaire inclus, payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique, - juger que la signature de l'acte authentique de vente devra intervenir au plus tard dans le mois de la signification du jugement, - ordonner la publication du jugement à intervenir au bureau de la publicité foncière compétent, le jugement valant vente intervenue avec toutes les conséquences légales en résultant ; IV ' A titre subsidiaire, dans l'hypothèse de la caducité de la promesse, - juger que l'indemnité d'immobilisation de 280 000 € réclamée par les consorts [F] constitue une clause pénale, - en conséquence, infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société ECOFIM à payer aux consorts [F] la somme de 280 000€ au titre de l'indemnité d'immobilisation, et en tout état de cause la réduire à 0 euro. V ' - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société ECOFIM de sa demande de dommages et intérêts et, statuant à nouveau, - condamner in solidum Madame [J] [F], Monsieur [L] [F] et Monsieur [D] [F] à lui payer à titre de dommages et intérêts la somme de 120 158,74 euros correspondant à la perte de loyer depuis le mois d'octobre 2018, ainsi que la somme de 9 242,98 euros par mois à compter du mois de novembre 2019, jusqu'à signature de l'acte authentique, avec intérêt au taux légal à compter de la signification des présentes conclusions et capitalisation conformément à l'article 1342-2 du code civil. VI - - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société ECOFIM à payer aux consorts [F] la somme de 7.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. VII ' - juger irrecevables, sinon mal fondés, les consorts [F] en leur appel incident tendant à la voir condamner à leur payer des dommages et intérêts au titre de leur préjudice financier et de trésorerie (13 533 €, 10 582 € et 47 737 €), au titre des frais d'entretien de la façade (46 205 €), au titre de leur préjudice moral (5 000 €) et au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - en conséquence, confirmer le jugement en ce qu'il a débouté Madame [J] [F], Monsieur [L] [F] et Monsieur [D] [F] de leurs demandes indemnitaires. VIII ' - condamner in solidum Madame [J] [F], Monsieur [L] [F] et Monsieur [D] [F] à lui payer la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 code de procédure civile, outre aux entiers dépens qui seront recouvrés par l'AARPI PERICAUD AVOCATS, avocats aux offres de droit, conformément à l'article 699 code de procédure civile. Par leurs dernières conclusions du 13 mars 2023, les consorts [F] demandent à la cour de : - débouter la société ECOFIM de son appel ainsi que toutes ses demandes, fins et prétentions, - confirmer le jugement rendu le 10 septembre 2021 par le Tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a rejeté l'ensemble des demandes formées par la société ECOFIM à leur encontre, prononcé la caducité de la promesse unilatérale de vente consentie le 20 février 2019 à la société ECOFIM, condamné la société ECOFIM à leur payer, pris ensemble, la somme de 280.000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue par la promesse unilatérale de vente du 20 février 2019, dit que la société ECOFIM pourra se libérer de cette condamnation par la désequestration de toutes sommes détenues à ce titre par Maître [X] et/ou Maître [R], notaires rédacteurs de la promesse du 20 février 2019, condamné la société ECOFIM aux dépens, et au paiement de la somme de 7.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - réformer le jugement dont appel en ce qu'il a rejeté leurs demandes de paiement de dommages-intérêts, Et statuant à nouveau, - condamner la société ECOFIM, au titre de leurs préjudices financiers et de trésorerie, à verser des dommages-intérêts à : * Madame [J] [F], pour un montant de 13.553,69 € ; * Monsieur [L] [F], pour un montant de 10.582,13 € ; * Monsieur [D] [F], pour un montant de 56.574,41 € (dont 26.574,41 € au titre des intérêts échus du crédit), outre les intérêts restant à courir jusqu'à complet remboursement du crédit ; - condamner la société ECOFIM à leur verser 46 205,02 € de dommages-intérêts au titre des frais d'entretien de la façade de l'immeuble litigieux, qu'ils ne pourront éviter de supporter du fait de la société ECOFIM, - condamner la société ECOFIM à leur payer ensemble la somme de 5 000 € à chacun d'entre eux en réparation du préjudice moral par elle causé. Et en tout état de cause, - condamner la société ECOFIM à procéder à la radiation des inscriptions prises pour son compte sur le bien immobilier litigieux au service de la publicité foncière dans un délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 100 € par jour de retard, - condamner au titre de l'instance d'appel la société ECOFIM à leur payer la somme de 25 000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamner la société ECOFIM aux entiers dépens de l'appel. MOTIFS DE LA DÉCISION I- sur la demande de constat d'une vente parfaite intervenue le 22 juin 2018 et la demande subsequente de nullite de la promesse unilaterale de vente du 20 fevrier 2019 Aux termes de l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. En application de l'article 1113 du code civil, « le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager. Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur. » De plus, l'article 1114 dudit code dispose que « l'offre, faite à une personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation ». En conséquence, l'offre d'achat peut se définir comme l'acte par lequel une personne se déclare prête à acquérir un bien à des conditions déterminées et doit donc être d'une part suffisamment précise et porter sur les éléments essentiels du contrat projeté, et d'autre part ferme en ce qu'elle doit exprimer la volonté non équivoque de son auteur d'être lié, soit de s'engager à acquérir, en cas d'acceptation. A défaut de remplir ces caractéristiques, elle ne peut être considéré comme une véritable offre, mais seulement comme une simple invitation à entrer en pourparlers. En l'espèce, il ressort des pièces produites par les parties, soit notamment un échange de courriels en date des 19 juin et 21 juin 2018, entre Monsieur [D] [F] et Monsieur [H] exerçant sous l'enseigne Century 21 à [Localité 17] d'une part, et ce dernier et Monsieur [Z] d'autre part, que les consorts [F] ont contacté le 19 juin 2018 un agent immobilier afin de leur trouver un acquéreur pour vendre le bien immobilier dont ils étaient propriétaires, au prix de 3.050.000 euros net vendeur. L'agence immobilière leur ayant transmis le 20 juin 2018 une offre de Monsieur [Z] au prix de 2 800 000 euros, frais d'agence inclus, les consorts [F] ont indiqué le 21 juin 2018 être prêts à accepter une offre à tel montant si l'acquéreur s'engageait à prendre en charge des frais de procédure et des travaux à réaliser dans la copropriété, et Monsieur [Z], avec faculté de substitution, a formalisé le 22 juin 2018 un document écrit intitulé « offre d'achat », contresigné par les consorts [F] qui ont apposé les mentions « Bon pour accord, lu et approuvé », aux termes duquel il offrait d'acquérir le bien au prix de 2 800 000 €, prix payé comptant le jour de la réitération de la vente par acte authentique qui devait intervenir au plus tard le 31 décembre 2018. Cette « offre » comportait en outre une clause n°2 « conditions suspensives » stipulant « qu'elle était faite aux conditions suivantes à l'exclusion de toute autre, savoir : l'offre est consentie et acceptée jusqu'au 25 juin 2018 inclus, l'acquéreur prendra à sa charge les frais de procédure, suivant décision du 05/05/17 de la cour d'appel de Paris, ainsi que les charges de copropriété votées à l'AGO du 08/03/ et du 16/07/18 » Enfin, il était précisé que, « après cette date (25 juin 2018), si la promesse de vente n'a pas été signée avant le 31/07/2018, la présente offre sera caduque de plein droit sans indemnité de part et d'autre et sans qu'aucune formalité ne soit nécessaire. En acceptant la présente offre, le vendeur s'interdira jusqu'à cette date, de négocier et proposer à la vente l'immeuble objet de la présente offre ». Il ressort incontestablement de ces éléments que le 22 juin 2018, les parties, après s'être entendues sur le principe d'un prix fixé à 2 800 000 euros, se sont ainsi uniquement mises d'accord pour engager un processus devant aboutir à la signature d'une promesse de vente. La proposition d'achat faite par Monsieur [Z] ne peut être considérée comme une offre au sens des articles 1113 et 1114 alinéa 1er du code civil, en ce qu'elle n'exprime nullement la volonté non équivoque de son auteur d'être lié, soit de s'engager à acquérir, en cas d'acceptation, dès lors qu'elle prévoit préalablement la signature d'un avant-contrat avant une certaine date, sous peine de caducité. Comme l'a justement retenu le tribunal, cette proposition d'achat constituait une simple invitation à entrer en négociation, préalable à l'intervention des notaires respectifs des parties pour mener les négociations et conclure un avant-contrat, dont plusieurs clauses devaient manifestement être négociées, puisqu'il était prévu la signature d'une promesse de vente avant la réitération par acte authentique, ce qui par définition exclut toute rencontre des volontés de vendre et d'acheter. Il n'est pas inutile par ailleurs de souligner que l'on ne peut considérer qu'il y ait eu une véritable acceptation au sens de l'article 1113 précité de la part des consorts [F], mais tout au plus une prise d'acte de la proposition, subordonnée à la signature d'une promesse de vente et à la prise en charge de travaux et frais liés à une procédure en cours par l'acquéreur, devant nécessairement faire l'objet d'échanges entre les parties nécessitant des précisions. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de la société ECOFIM tendant à voir juger que les consorts [F] lui ont vendu, le 22 juin 2018, le bien immobilier litigieux. Au surplus, cette confirmation entraîne nécessairement le rejet de la demande visant à prononcer la nullité de la promesse unilatérale de vente du 20 février 2019. II- sur la nature juridique et la caducité de la promesse de vente du 20 fevrier 2019 Sur la nature juridique de la promesse de vente Selon l'article 1103 du code civil, les contrats font la loi entre les parties. Par application de l'article 12 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Aux termes de l'article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. Il est constant qu'une promesse unilatérale de vente, si elle comprend des obligations mises à la charge du bénéficiaire portant une atteinte excessive à sa liberté d'option, lui interdisant, de fait, d'exercer son libre choix pour opter ou non pour l'acquisition, doit être requalifiée en promesse synallagmatique. En l'espèce, par acte reçu le 20 février 2019 par Maître [X], notaire à [Localité 13], assisté de Maître [R], notaire à [Localité 16], les consorts [F], en qualité de promettant, se sont engagés à vendre à la société ECOFIM Ies biens et droits immobiliers sis [Adresse 2], au prix de 2 800 000 €, la promesse expirant le 10 septembre 2019 à 16 heures. L'acte précise que la réalisation de la promesse aura lieu, soit par la signature de l'acte authentique de vente avec versement entre les mains du notaire rédacteur du prix de vente, soit par la levée de l'option par le bénéficiaire qui versera le prix entre les mains du notaire rédacteur. La promesse prévoit en outre le versement d'une indemnité d'immobilisation par la société ECOFIM d'un montant de 280 000 euros qui, soit s'imputera sur le prix de vente en cas de réalisation de celle-ci, soit sera restituée au bénéficiaire en cas d'une défaillance d'une condition suspensive, soit sera versée au promettant en cas de non-levée de l'option par le bénéficiaire alors que les conditions suspensives sont réalisées. Eu égard au fait que les consorts [F] ont consenti la promesse à la société ECOFIM alors qu'ils avaient été assignés par cette dernière en perfection de la vente, l'instance étant toujours en cours, et que la société ECOFIM, tout en prétendant voir déclarer la vente parfaite par la rencontre des consentements le 22 juin 2018 souhaitait régulariser une promesse unilatérale, n'engageant donc que les consorts [F], et refusait la proposition de ces derniers d'une promesse synallagmatique (courriel de Maître [R] pièce n°15 ECOFIM), les promettants étaient parfaitement légitimes à exiger des garanties conséquentes pour immobiliser leur bien le temps que la société avec laquelle ils étaient en procès décide d'opter ou non. Il s'ensuit que le montant de l'indemnité d'immobilisation fixée à la charge du bénéficiaire de la promesse, égale à 10% du prix, ne peut être qualifiée de disproportionnée ou d'excessive, et ne peut être considéré comme constituant un élément lui interdisant, de fait, d'exercer son option. Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de requalification de la promesse unilatérale en promesse synallagmatique. Sur la caducité de la promesse de vente La promesse dispose dans son paragraphe intitulé " [V]" : « La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 10 septembre 2019 à seize heures. Toutefois, et par dérogation aux dispositions de l'article 1117 du Code civil, si, à cette date, la totalité des divers documents nécessaires à la régularisation de l'acte n'étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder trente (30) jours. En cas de carence du Promettant, pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l'encontre du Bénéficiaire de l'expiration du délai ci-dessus fixé ». En premier lieu, il convient de souligner que cette clause de la promesse ne prévoit sa prorogation automatique que dans l'hypothèse où le notaire rédacteur n'aurait pas en sa possession tous les actes nécessaires et indispensables à la rédaction de l'acte authentique. Or, contrairement à ce que soutient la société ECOFIM, l'attestation de la banque de remise des fonds ne peut nullement être considérée comme un document nécessaire et indispensable à la régularisation de l'acte, un tel document n'étant en outre requis par aucune disposition légale, réglementaire ou stipulation contractuelle pour conclure une vente immobilière, et ce d'autant que l'acquéreur avait déclaré ne pas contracter d'emprunt pour le financement de l'acquisition, et renoncer en conséquence à se prévaloir de la condition suspensive prévue à l'article L.313-41 du code de la consommation. En second lieu, comme l'a justement retenu le premier juge, la prorogation automatique de la promesse n'était pas prévue pour le cas où le bénéficiaire ne verse pas le prix de vente entre les mains du notaire rédacteur avant l'expiration du délai d'option, puisque le versement des fonds est l'expression de la levée de l'option selon la promesse, mais permettait seulement de proroger le délai d'expiration de celle-ci dans l'hypothèse où le parties ne transmettaient pas matériellement les documents nécessaires à une régularisation d'une vente immobilière prévus par la loi, tels un titre ou les diagnostics obligatoires. Dès lors, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de la société ECOFIM tendant à voir juger que le délai de la promesse a été prorogé, et estimé que les consorts [F] ayant à bon droit considéré le 11 septembre 2019 que la promesse du 20 février 2019 était caduque, le bénéficiaire n'ayant pas levé l'option, il ne peut être retenu qu'ils ont révoqué la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter, ce qui aurait entrainé la formation du contrat en vertu de l'article 1124 du code civil. III- sur la demande en paiement de l'indemnite d'immobilisation Selon l'article 1103 du code civil, les contrats font la loi entre les parties. La somme dénommée 'indemnité d'immobilisation » stipulée dans une promesse unilatérale de vente comme acquise au promettant en cas de défaut de réalisation de la vente, constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse et ne peut être qualifiée de clause pénale susceptible d'être réduite par le juge. En l'espèce, dans la promesse unilatérale de vente signée par les parties le 20 février 2019, la société ECOFIM s'est engagée à verser une indemnité d'immobilisation de 280 000 euros qui restait acquise aux promettants si elle ne levait pas l'option dans le délai contractuel prévu, soit avant le 10 septembre 2019, à moins qu'elle n'établisse la non-réalisation d'une des conditions suspensives prévues au contrat. Contrairement à ce que soutient la société ECOFIM, la somme réclamée ne constitue nullement une clause pénale en ce qu'elle ne vise pas à sanctionner une inexécution de la société ECOFIM, la cause de l'indemnité résidant dans l'avantage procuré au bénéficiaire par le promettant qui s'interdit de vendre à autrui pendant un délai déterminé. De plus, le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente n'étant pas tenu d'acquérir, il ne manque pas à une obligation contractuelle en ne levant pas l'option, de sorte qu'il importe peu qu'aucune inexécution fautive ne puisse être reprochée à la société ECOFIM comme elle le fait valoir. Enfin, comme déjà énoncé ci-avant, l'indemnité d'immobilisation constitue le prix de l'exclusivité consentie pendant un certain délai par le promettant, de sorte qu'il ne s'agit pas d'une « peine » comme le soutient la société ECOFIM et que la demande en paiement de cette indemnité ne peut être considérée comme incompatible avec la demande de caducité de la promesse. Enfin, la promesse ne prévoit comme conditions suspensives que celles de droit commun relatives à !'absence de révélation par les documents d'urbanisme de servitudes, charges ou vices diminuant la valeur du bien ou le rendant impropre à sa destination, et d'inscriptions hypothécaires dont la charge augmentée du coût des radiations à effectuer serait supérieure au prix disponible. Il a été jugé ci-avant que la société ECOFIM n'a pas levé l'option dans le délai, n'ayant pas versé les fonds entre les mains du notaire rédacteur de la vente avant le 10 septembre 2019 à 16 heures, et ne justifie ni même n'allègue la défaillance de l'une ou l'autre des conditions suspensives prévues au contrat. La promesse est donc caduque et la société ECOFIM est bien redevable de l'indemnité d'immobilisation qui ne constituant pas une clause pénale, ne peut donc être réduite. Il s'ensuit qu'il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a prononcé la caducité de la promesse unilatérale de vente du 20 février 2019 et condamné la société ECOFIM à payer aux consorts [F] la somme de 280 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation. En revanche, il n'apparaît pas nécessaire de confirmer le jugement en ce qu'il a dit que la société ECOFIM pourra se libérer de cette condamnation par la désequestration de toutes sommes détenues à ce titre par Maître [X] et/ou Maître [R], notaires rédacteurs de la promesse du 20 février 2019, dès lors qu'il ressort des pièces produites par les consorts [F] (n°43 à 45) ainsi que de l'ordonnance du premier président de cette cour d'appel rendue le 2 novembre 2022 ayant déclaré irrecevable la demande d'arrêt de l'exécution provisoire du jugement du 10 septembre 2021, qu'ils en ont obtenu paiement compte tenu du versement de la somme de 140 000 € qu'avait consignée la société ECOFIM entre les mains de leur notaire et de la saisie du solde des condamnations sur le compte ouvert au nom de l'appelante auprès de la banque CAIXA GERAL DE DEPOSITOS SA. IV- sur les demandes de dommages et interets des consorts [F] En application de l'article 1240 du code civil, tout « fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». En l'espèce, la société ECOFIM a, tout au long du processus de l'opération de vente et dans le cadre de la présente instance, fait preuve d'un comportement abusif et déloyal constitutif d'une faute. En effet, cette dernière, après s'être abstenue de donner suite à sa proposition d'acquisition du 22 juin 2018, a procédé à la publication au service de la publicité foncière de l'assignation aux fins de faire constater le caractère parfait de la vente à la date du 22 juin 2018, alors que cette formalité n'est pas au nombre de celles prescrites à peine d'irrecevabilité de la demande par les dispositions du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, en son article 30 5°, de sorte qu'il ne s'agissait pas d'une formalité obligatoire, mais qui a eu nécessairement pour effet de compromettre, voire de faire obstacle à tout projet de vente des biens litigieux jusqu'à l'issue définitive de la procédure. Si l'on peut considérer que cette publication ne suffit pas, à elle seule, à caractériser un abus de la société ECOFIM, il en va différemment lorsque s'y ajoute la volonté maintes fois exprimée de celle-ci de conclure, en cours de procédure, uniquement une promesse unilatérale de vente, ne mettant en conséquence d'obligations qu'à la charge des consorts [F], à l'exclusion d'une promesse synallagmatique qui aurait fait peser sur celle-ci l'obligation d'acheter, éventuellement sous certaines conditions suspensives. Ce comportement, paradoxal et déloyal, dénote bien une volonté certaine de faire pression sur les consorts [F] pour qu'ils acceptent de s'engager à vendre à la société ECOFIM, laquelle n'ignorait pas, au regard des échanges de courriels et de courriers, que la vente de ce bien avait pour but de permettre aux consorts [F] de s'acquitter d'une partie des droits de succession de leur père, s'élevant à 7 296 101 €. (pièce n°48 consorts [F]). De plus, si comme l'a relevé le premier juge pour rejeter la demande de dommages et intérêts des consorts [F], ceux-ci avait recouvré la libre disposition de leur bien le 11 septembre 2019, il n'en demeure pas moins que la procédure a perduré, la société ECOFIM interjetant appel du jugement et en demandant l'arrêt de l'exécution provisoire, et que la publication de l'assignation au service de la publicité foncière persistait à rendre difficile, voire impossible, la vente des biens litigieux à une tierce personne. Par ailleurs, il est démontré que cette faute a causé un préjudice certain à Madame [J] [F] épouse [T], Monsieur [L] [F], et Monsieur [D] [F], qui ont été contraints de contracter chacun des emprunts pour des montants respectifs de 350 000 €, pour régler une partie des droits de succession de leur père d'un montant de 1 050 558 € au service des impôts d'[Localité 12] au plus tard le 28 mai 2020, (pièces n°27 à 37 des consorts [F]), emprunts qu'ils ont intégralement remboursés s'agissant des deux premiers. Ils sont donc bien fondés à réclamer le remboursement des intérêts échus desdits prêts, à hauteur de 13.553,69 € concernant Madame [F], de 10.582,13 € concernant Monsieur [L] [F], cette somme comprenant en outre les frais d'assurance et d'hypothèque y afférent (pièces n°37 et 38), et de 26.574,41 € arrêtés au 23/03/2023 concernant Monsieur [D] [F], outre les intérêts restant à courir jusqu'à complet remboursement du crédit. En revanche, ce dernier soutient, mais sans en justifier d'une quelconque manière, qu'il a été contraint de vendre plusieurs appartements afin de payer la soulte due à ses frères et s'urs dans le cadre de la succession, et que ces ventes anticipées lui ont été préjudiciables puisqu'elles l'ont conduit à supporter un impôt sur les plus-values plus important. En conséquence, il doit être débouté de sa demande de paiement de la somme de 30 000 € au titre du préjudice lié à la cession anticipée de ses appartements, lequel n'est nullement démontré. Par ailleurs, s'agissant des frais liés à l'entretien du bien, et notamment du coût des travaux de ravalement de l'immeuble qu'ils affirment être contraints de supporter à concurrence de 46.205,02 €, force est de constater que la seule pièce qu'ils produisent, soit une notice architecturale du 31 janvier 2020 faisant état d'un coût prévisionnel de travaux de 280.030,48 €, est insuffisante pour rapporter la preuve de l'existence et du quantum de leur part contributive à ces travaux. Cette demande doit en conséquence être rejetée. Enfin, il ne saurait être sérieusement contesté que le comportement fautif de la société ECOFIM a été source d'un préjudice moral certain qui sera réparé par l'allocation à chacun d'eux de la somme de 3 000 €. V- sur la demande de radiation de l'assignation Par l'effet du présent arrêt, la publication de l'assignation introductive d'instance est sans objet. Toutefois, ne s'agissant pas d'une inscription stricto sensu mais d'une publication d'une assignation, elle ne peut faire l'objet d'une radiation ou d'une mainlevée, mais doit être sanctionnée par la publication d'une décision jugeant qu'elle ne peut produire aucun effet. En conséquence, il convient d'ordonner à la société ECOFIM de procéder, à ses frais, à la publication du présent arrêt auprès du service de la publicité foncière compétent, et ce dans le délai d'un mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé ce délai. VI- sur la demande reconventionnelle en dommages et interets de la société ECOFIM En l'espèce, la société ECOFIM qui succombe en sa demande principale tendant à se voir reconnaître propriétaire du bien des consorts [F], ne peut qu'être déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande. VII- Sur les demandes accessoires La société ECOFIM, qui succombe en toutes ses prétentions, sera condamnée aux dépens ainsi qu'à payer aux consorts [F] la somme de 18 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : statuant publiquement Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 10 septembre 2021, sauf en ce qu'il a dit que la société ECOFIM pourra se libérer de la condamnation au paiement de la somme de 280 000 € à titre d'indemnité d'immobilisation par la deséquestration de toutes sommes détenues par l'un ou l'autre des notaires rédacteurs de la promesse de vente du 20 février 2019, et en ce qu'il a rejeté certaines demandes de dommages et intérêts de Madame [J] [F], Monsieur [L] [F] et Monsieur [D] [F] ; Statuant de nouveau, Dit n'y avoir lieu à prévoir que la société ECOFIM pourra se libérer de la condamnation à paiement de la somme de 280 000 € par la désequestration de toutes sommes détenues à ce titre par Maître [X] et/ou Maître [R], notaires rédacteurs de la promesse du 20 février 2019, ladite condamnation ayant été exécutée par le versement de la somme de 140 000 € consignée la société ECOFIM entre les mains de leur notaire et de la saisie du solde des condamnations sur le compte ouvert au nom de la société ECOFIM auprès de la banque CAIXA GERAL DE DEPOSITOS SA ; Condamne la société ECOFIM à payer à Madame [J] [F] les sommes de : - 13 553,69 € (TREIZE MILLE CINQ CENT CINQUANTE TROIS EUROS ET SOIXANTE-NEUF CENTIMES) au titre des intérêts échus du crédit contracté ; - 3 000 € (TROIS MILLE EUROS) en réparation du préjudice moral ; Condamne la société ECOFIM à payer à Monsieur [L] [F] les sommes de : - 10 582,13 € (DIX MILLE CINQ CENT QUATRE VINGT DEUX EUROS ET TREIZE CENTIMES) au titre des intérêts échus du crédit contracté, des frais d'assurance et d'hypothèque y afférent ; - 3 000 € (TROIS MILLE EUROS) en réparation du préjudice moral ; Condamne la société ECOFIM à payer à Monsieur [D] [F] les sommes de : - 26.574,41 € (VINGT SIX MILLE CINQ CENT SOIXANTE QUATORZE EUROS ET QUARANTE ET UN CENTIMES) au titre des intérêts échus du crédit contracté, arrêtés au 23/03/2023, outre les intérêts restant à courir jusqu'à complet remboursement du crédit ; - 3 000 € (TROIS MILLE EUROS) en réparation du préjudice moral ; Déboute Madame [J] [F], Monsieur [L] [F] et Monsieur [D] [F] du surplus de leurs demandes de dommages et intérêts ; Y ajoutant, Ordonne à la société ECOFIM de procéder, à ses frais, à la publication du présent arrêt auprès du service de la publicité foncière compétent, et ce dans le délai d'un mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé ce délai ; Condamne la société ECOFIM à payer à Madame [J] [F], Monsieur [L] [F] et Monsieur [D] [F] ensemble la somme de 18 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile. Condamne la société ECOFIM aux dépens. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,