Tribunal judiciaire, 24 octobre 2024. 21/02173

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE GREFFE M I N U T E (Décision Civile) JUGEMENT : [L] [E] c/ Syndic. de copro. SDC du [Adresse 4] syndic SOGEA SARL N° 24/912 Du 24 Octobre 2024 4ème Chambre civile N° RG 21/02173 - N° Portalis DBWR-W-B7F-NQNU Grosse délivrée à Me Pierre VARENNE expédition délivrée à Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA le 24 Octobre 2024 mentions diverses Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt quatre Octobre deux mil vingt quatre COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Isabelle DEMARBAIX Présidente, assistée de Madame Taanlimi BENALI,Greffier. Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ; DÉBATS A l'audience publique du 12 Septembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 24 Octobre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées. PRONONCÉ Par mise à disposition au Greffe le24 Octobre 2024 , signé par Madame Isabelle DEMARBAIX Présidente, assistée de Madame Taanlimi BENALI,Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond. DEMANDEUR: Monsieur [L] [E] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 1] représenté par Me Pierre VARENNE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant DÉFENDEUR: Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet SOGEA SARL prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié de droit audit siège social sis à [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 1] représentée par Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant EXPOSE DU LITIGE M. [L] [E] est propriétaire d'un appartement situé au 4ème étage dans l’ensemble immobilier à [Adresse 4]. Ce bien est exploité par la SARL Les Balcons Fleuris à usage de bail meublé. Par acte d'huissier du 8 juin 2021, il a assigné le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la société Sogea, aux fins de rectification des écritures portées sur son compte individuel. Il conteste le bien-fondé de l’application d’une clause d’aggravation des charges décidée aux termes de la résolution n° 11 de l’assemblée générale du 20 avril 2006. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 3 octobre 2023, M. [E] sollicite voir : - juger qu’il est en droit d’obtenir une répartition des charges conformément aux dispositions de l'article 10 de la loi de 1965 ; - dire et juger que la clause d’aggravation des charges prévue par la résolution n° 11 de l’assemblée générale du 20 avril 2006 publiée le 30 octobre 2013 est réputée non écrite, et censée n’avoir jamais existé ; - rectifier son compte et condamner le syndicat des copropriétaires à porter à son crédit la somme de 8.577,31 euros correspondant aux appels de fonds des années 2014 à 2021 ; - rappeler que l’exécution provisoire est de droit ; - condamner le requis au règlement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. M. [E] expose que l’assemblée générale du 20 avril 2006 a adopté une résolution n° 11 intitulée « aggravation des charges » décidant d’une majoration des charges pour l’entretien des parties communes pour les copropriétaires qui louent leur appartement en meublé. Il fait valoir que le juge de la mise en état a, dans son ordonnance du 9 mars 2023, jugé cette clause non écrite et censée n’avoir jamais existé. Il ajoute que ce magistrat a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription alléguée par le syndicat. Il estime que la répartition des charges appliquée par le syndicat est illégale et que la publication de l’assemblée générale du 20 avril 2006 ne la rend pas légale. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 9 Mai 2023, le syndicat des copropriétaires conclut au débouté et sollicite, à titre reconventionnel, la condamnation de M. [E] à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens distraits au profit de Me Cyril Chahouar-Borgna, avocat. Le syndicat répond que la clause d’aggravation des charges a été publiée le 30 octobre 2013. Il rappelle qu’elle a été votée en assemblée générale et n’a fait l’objet d’aucun recours en annulation dans le délai de deux mois. Il soutient que M. [E] entretient une confusion entre deux assemblées générales du 23 juin 1999 et du 20 avril 2006. Il précise que la seconde a entériné la clause d’aggravation des charges querellée tandis que la première a simplement modifié les charges de manière définitive, compte tenu du changement de l’usage des lots. Il estime que la clause d’aggravation des charges est régulière et qu’elle a été motivée par le changement de destination du lot de M. [E], qui était à usage d’habitation et non destiné à l’exercice d’une activité commerciale de location saisonnière. Il en déduit que la répartition des charges est conforme aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et conclut au rejet de la demande de rectification du compte du demandeur. La procédure a été clôturée au 29 août 2024. L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 septembre 2024 et mise en délibéré au 24 octobre suivant. MOTIFS DE LA DECISION La clause d’aggravation des charges Attendu qu’en vertu de l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles qu'elles résultent de l'article 5. Que les dispositions de l'article 5 sont supplétives lorsqu'il s'agit de déterminer la quote-part des parties communes afférente à chaque lot ; qu’il est en conséquence possible de retenir, pour déterminer la quote-part des parties communes afférente à chaque lot au sens de cet article 5, des critères différents de ceux retenus par cet article (consistance, superficie et situation des lots). Que ces critères sont impératifs lorsqu'il s'agit de répartir les charges de copropriété relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 d'ordre public (article 43 de la loi), renvoyant en effet à l'article 5 de cette loi conférant aux dispositions de ce dernier un caractère d'ordre public. Que selon l’article 43 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Que dans le cas présent, l’assemblée générale des copropriétaires du 12 avril 2006 a adopté une résolution n° 11 intitulée « aggravation des charges » aux termes de laquelle les appartements loués meublés ont été soumis à une majoration des charges pour l’entretien des parties communes. Que cette assemblée a voté un additif à celle du 23 juin 1999 qui prévoyait une majoration de 50 % des charges de nettoyage de la cage d’escalier et de l’ascenseur pour ces copropriétaires le nettoyage de la cage d’escalier trois fois par semaine. Que par arrêt du 6 janvier 2012, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a jugé que M. [E] était recevable et fondé à demander la restitution des sommes qu’il a indûment payées sur le fondement des résolutions n° 7 et 11 des assemblées générales des 23 juin 1999 et 12 avril 2006, et avant dire-droit sur le montant de la somme à lui restituer, a été ordonnée la réouverture des débats pour permettre aux parties d’en faire le décompte ; que la cour a également enjoint au syndicat des copropriétaires de rétablir le compte individuel de M. [E] en appliquant la répartition des charges résultant du règlement de copropriété au plus tard le 26 avril 2012. Que le compte de M. [E] a été rectifié pour les années antérieures à 2013. Que le nouveau syndic, la société Sogea, a appliqué la clause d’aggravation querellée de 2014 à 2021, ce qui représente une somme de 8.577,31 euros imputée sur le compte individuel de M. [E] au titre des charges de nettoyage de la cage d’escalier et de l’ascenseur. Que les frais d'entretien et de nettoyage des parties communes, telles que le hall d'entrée et les escaliers, sont compris dans les charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration de l'immeuble qui sont supportées par les copropriétaires proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.  Que la clause d’aggravation visant les charges nettoyage de la cage d’escalier et de l’ascenseur méconnaît nécessairement les dispositions de l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’elle supprime la proportionnalité entre, d’une part, la participation des copropriétaires aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et, d’autre part, les valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Qu’elle doit être considérée comme non écrite et censée n'avoir jamais existé, de sorte que M. [E] peut, à tout moment, faire constater l'absence de conformité des résolutions d’assemblées générales aux dispositions légales et établir une répartition des charges conforme à ces dispositions, à l’instar de ce qu’a jugé le juge de la mise en état dans son ordonnance du 9 mars 2023 ayant rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par le syndicat des copropriétaires, s’agissant du remboursement des charges versées au titre des exercices antérieurs au 8 juin 2016. Qu’il échet de faire droit à la demande de rectification du compte individuel de M. [E] et de condamner le syndicat des copropriétaires à lui rembourser la somme de 8.577,31 euros correspondant aux appels de fonds prélevés en application de cette clause de 2014 à 2021. Les demandes accessoires Attendu que le syndicat des copropriétaires qui succombe, sera condamné aux dépens. Qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [E] le montant des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits. Qu’il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, DIT que la clause d’aggravation des charges votée aux termes de la résolution n° 11 de l’assemblée générale du 20 avril 2006 est réputée non écrite et n’est censée n’avoir jamais existé ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, à payer à M. [L] [E] la somme de 8.577,31 euros correspondant aux appels de fonds indûment prélevés de 2014 à 2021 ; RECITIFIE le compte individuel de M. [L] [E] en conséquence ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, à payer à M. [L] [E] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; LE CONDAMNE aux dépens. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT