Tribunal judiciaire, 27 septembre 2024. 24/05113

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [N] [U] Préfecture de [Localité 6] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Laure SAGET Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/05113 - N° Portalis 352J-W-B7I-C45FI N° MINUTE : 8/2024 JUGEMENT rendu le 27 septembre 2024 DEMANDEURS Monsieur [W] [T] demeurant [Adresse 1] Monsieur [Y] [T] demeurant [Adresse 4] Monsieur [M] [T] demeurant [Adresse 2] Ci-après dénommés les “consorts [T]” représentés par Maître Laure SAGET, avocat au barreau de PARIS,vestiaire R197 DÉFENDEUR Monsieur [N] [U] demeurant [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 5] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Yasmine WALDMANN, Juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 02 juillet 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 27 septembre 2024 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 27 septembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/05113 - N° Portalis 352J-W-B7I-C45FI EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé prenant effet le 15/09/1999, [Z] [T] a donné à bail à [N] [U] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 3000 francs, outre provisions sur charges mensuelles de 200 francs et un droit annuel de bail de 75 francs. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 16/02/2024 pour avoir paiement d'un arriéré de 2205,60 euros. Par acte de commissaire de justice remis en date du 30/04/2024 selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, [W] [T], [Y] [T] et [M] [T] ont fait assigner [N] [U] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir : constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ; ordonner l’expulsion des lieux loués de [N] [U] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;dire que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;condamner [N] [U] au paiement d’une somme de 3670,40 euros au titre de l’arriéré locatif, avril 2024 inclus, avec intérêts légaux à compter de l’assignation ;condamner le même au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, à compter des effets de la clause résolutoire et jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au loyer augmenté des charges, majoré de 50% ; - condamner [N] [U] au paiement d'une somme de 1500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer. L'assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 6] le 30/04/2024. L’affaire était appelée et examinée à l’audience du 02/07/2024. [W] [T], [Y] [T] et [M] [T], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance. Ils actualisent leur créance locative à la somme de 5140,80 euros. [N] [U], régulièrement avisé, ne comparait pas et n’est pas représenté. La décision était mise en délibéré au 27/09/2024 par mise à disposition au greffe. Décision du 27 septembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/05113 - N° Portalis 352J-W-B7I-C45FI Par note en délibéré du 09/09/2024, la juge des contentieux de la protection sollicitait contradictoirement la preuve de la qualité de propriétaire-bailleur des demandeurs au titre du défaut de droit d’agir. Par courriel du 10/09/2024, le conseil des demandeurs transmettait les attestations notariées des 19/07/2001 et 28/11/2014 démontrant de la qualité de propriétaires-bailleurs indivis de [W] [T], [Y] [T] et [M] [T] suite aux décès de [Z] [T] puis de [S] [R] veuve [T]. MOTIFS Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l'habitation . A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. L’action en résiliation de bail est donc recevable, les bailleurs, personnes privées, justifiant d’une dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat au moins six semaines avant l’audience. Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire Le commandement de payer délivré le 16/02/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989. [N] [U] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 16/04/2024 à minuit, soit à compter du 17/04/2024. Il convient donc d'ordonner l'expulsion de [N] [U] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier. Les bailleurs seront autorisés à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [N] [U] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant. Sur l'indemnité d'occupation Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts des bailleurs, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif de [N] [U] constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, au montant du loyer révisé qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi, et de condamner [N] [U] au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus. Il n’y a pas lieu d’appliquer la majoration, cette disposition contractuelle s’apparentant à une clause pénale qu’il convient de modérer à de plus justes proportions. Par ailleurs, les bailleurs ne justifient pas d’un préjudice supérieur à la seule perte du loyer et des charges. Sur la demande en paiement de l'arriéré Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte produit que [N] [U] reste devoir une somme 5140,80 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus, arrêtés au 28/06/2024, mois de juin 2024 inclus, hors frais. Il convient en conséquence de condamner [N] [U] au paiement de cette somme sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Décision du 27 septembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/05113 - N° Portalis 352J-W-B7I-C45FI Sur les demandes accessoires Compte tenu de la situation respective des parties et au regard de l’équité, il y a lieu de condamner [N] [U] à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il y a lieu de condamner [N] [U] aux dépens de la procédure comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation. L’exécution provisoire sera ordonnée de plein droit. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe : DIT que les bailleurs sont recevables en leur action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés ; CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 17/04/2024 portant sur les lieux situés au [Adresse 3], pour défaut de paiement des loyers et charges ; DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, [W] [T], [Y] [T] et [M] [T] pourront faire procéder à l'expulsion de [N] [U], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, et ce deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux selon les dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; AUTORISE [W] [T], [Y] [T] et [M] [T] à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de leur choix aux frais, risques et péril de [N] [U] à défaut de local désigné ; DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; DIT que l'indemnité d'occupation mensuelle, due à [W] [T], [Y] [T] et [M] [T] à compter de la date de la résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, sera égale au montant du loyer révisé qui aurait été payé si le bail avait continué, et au montant des charges en sus ; REJETTE la demande de majoration ; CONDAMNE [N] [U] à payer à [W] [T], [Y] [T] et [M] [T] la somme de 5140,80 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 28/06/2024, terme de juin 2024 inclus, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; ORDONNE la communication au PREFET DE [Localité 6] de la présente décision ; CONDAMNE [N] [U] à payer la somme de 500 euros à [W] [T], [Y] [T] et [M] [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE [N] [U] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ; PRONONCE l’exécution provisoire de plein droit de la décision. Le greffier La juge des contentieux de la protection