Texte intégral
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 8
ARRÊT DU 25 OCTOBRE 2024
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/05383 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJD3A
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 14 Février 2024 -Président du TJ de PARIS - RG n° 23/50636
APPELANTE
Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, le cabinet JEAN CHARPENTIER-SOPAGI SA, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représenté par Me Jérôme CHAMARD de la SCP d'Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOME Z-REY, avocat au barreau de PARIS, toque : P0056
INTIMÉE
S.C.I. RMS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 5]
[Localité 8]
Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 septembre 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président et Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller chargée du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de:
Florence LAGEMI, Président,
Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,
Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire
Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
Aux termes de l'acte reçu par maître [M] [Y], notaire à [Localité 10], la société civile immobilière RMS a, le 21 octobre 2021, acquis de la société Cerimmo, le lot n°43 désigné comme un local commercial situé dans le bâtiment A escalier unique, en duplex au cinquième et sixième étages, porte face droite sur le palier (5ème) comprenant au sixième étage, neuf bureaux, cabinet de toilettes avec deux water-closets, deux débarras et deux dégagements, au sein de l'immeuble, sis [Adresse 4]. Par acte modificatif au règlement de copropriété du 12 janvier 2023 reçu par maître [M] [Y], ce lot a été divisé en sept nouveaux lots numérotés de 47 à 53.
La société RMS a entrepris des travaux ayant notamment consisté en la division du lot en plusieurs volumes distincts afin de créer des studios.
Lors de l'assemblée générale du 20 avril 2022, les copropriétaires ont adopté la résolution n°11 autorisant le syndic à introduire une procédure judiciaire à l'encontre de la société RMS, en raison de l'usage de son lot qui ne serait pas conforme à la destination de l'immeuble et ont rejeté la demande d'autorisation de la société RMS d'installer un système de climatisation dans ses lots.
Par acte du 21 juin 2022, la société RMS a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] (ci-après désigné le syndicat des copropriétaires) aux fins de voir déclarer nulle dans sa globalité et pour l'ensemble de ses résolutions l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 4] du 20 avril 2022 et de le voir condamné à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par acte du 16 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société RMS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de la voir condamnée d'une part, au paiement d'une provision à valoir sur l'indemnisation de son préjudice et d'autre part, à remettre en état, les combles situés au 6ème étage de l'immeuble et la toiture de l'immeuble, à déposer le bloc de climatisation installé dans la cour intérieure, à cesser son activité de location saisonnière de courte durée et à remettre en état son lot ainsi que les canalisations situées dans les parties communes, le tout sous astreinte.
Par ordonnance contradictoire du 14 février 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :
déclaré recevable les demandes de remise en état,
dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de remise en état,
déclaré irrecevable la demande d'expertise judiciaire,
rejeté les demandes d'indemnité au titre des frais irrépétibles,
condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] aux dépens de l'instance.
Par déclaration du 12 mars 2024, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision en ce qu'elle a :
dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de remise en état,
déclaré irrecevable la demande d'expertise judiciaire,
rejeté les demandes d'indemnité au titre des frais irrépétibles,
prononcé sa condamnation aux dépens de l'instance.
La société RMS a formé un appel incident contre le syndicat des copropriétaires.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 20 juin 2024, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
Le juger recevable et bien fondé en son appel,
en conséquence,
réformer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu référé sur les demandes de remise en état et a déclaré irrecevable la demande d'expertise judiciaire,
débouter la société RMS de toutes ses demandes,
Statuant à nouveau,
condamner la société RMS, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard commençant à courir 15 jours après la signification de la décision à intervenir, à remettre les lieux en leur état antérieur,
dire que cette remise en l'état antérieur consistera à :
restituer au syndicat des copropriétaires les combles annexés ;
supprimer tout équipement, gaine et canalisation privatifs installés dans les combles ainsi que tout percement,
déposer le bloc de climatisation installé sans autorisation dans la cour intérieure,
- dire que cette remise en l'état antérieur sera effectuée sous la surveillance de l'architecte de l'immeuble dont les frais et honoraires seront pris en charge par la société RMS,
A titre subsidiaire et si par extraordinaire la cour ne devait pas faire droit à sa demande suppression des travaux irréguliers,
ordonner tous droits et moyens des parties réservés, une expertise confiée à tel technicien qu'il plaira à la cour de désigner, lequel recevra notamment la mission suivante :
se rendre sur les lieux litigieux, après avoir convoqué les parties ;
examiner les lots de la société RMS et son installation de climatisation ;
prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques, tels que plans, devis, marchés, factures et autres ;
examiner les travaux allégués dans l'assignation ;
les décrire, en indiquer la nature, l'importance, la date de réalisation ;
dire si les travaux sont conformes aux documents contractuels, aux règles de l'art et aux normes en vigueur ;
fournir tous éléments de fait de nature à permettre à la juridiction ultérieurement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer les préjudices subis ;
entendre les parties en leurs dires et explications, et déposer son rapport au greffe du tribunal dans le délai de six mois de sa saisine ;
en cas d'urgence reconnue par l'expert, autoriser le syndicat demandeur à faire effectuer, à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, tous travaux estimés indispensables par l'expert, et qui seront exécutés par le maître d''uvre du requérant et par les entreprises qualifiées de son choix, sous contrôle de bonne fin de l'expert qui, en tel cas, déposera au secrétariat-greffe un pré-rapport précisant la nature et l'importance desdits travaux ;
En tout état de cause,
condamner la société RMS à lui payer une somme de 6000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner la société RMS aux entiers dépens de l'instance d'appel avec faculté de recouvrement direct au profit de maître Jérôme Chamard conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 26 juillet 2024, la société RMS demande à la cour de :
à titre principal,
infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a considéré que la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] relative à la remise en état était recevable, et statuant à nouveau, la déclarer irrecevable ;
à titre subsidiaire,
- confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de remise en état et en conséquence :
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] de ses demandes ;
en tout état de cause,
confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a :
- déclaré irrecevable la demande d'expertise judiciaire du syndicat des copropriétaires ;
- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de l'instance ;
- débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à payer les dépens de l'instance.
SUR CE, LA COUR
Sur la demande de remise en état
Sur la compétence du juge de la mise en état
La société RMS soulève l'incompétence du juge des référés au motif que qu'elle a saisi le tribunal judiciaire d'une demande tendant à l'annulation de l'ensemble des résolutions de l'assemblée générale du 22 avril 2022 et que le syndicat des copropriétaires a formé une demande reconventionnelle de rétablissement des locaux dans leur usage antérieur. Elle considère que la demande de remise dans l'usage antérieur formée au fond par le syndicat des copropriétaires est intrinsèquement liée à sa demande de remise des lieux dans leur état antérieur formulée en référé. Elle en conclut que les demandes de remise en état des locaux et d'expertise auraient dû être formées par le syndicat des copropriétaires devant le juge de la mise en état.
En réplique, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les deux instances, devant le juge du fond et devant le juge des référés, n'ont pas le même objet, la première tendant au rétablissement des locaux dans leur usage antérieur, et la seconde au rétablissement des locaux dans leur état antérieur à la suite de travaux irréguliers effectués par la société RMS.
Aux termes de l'article 835 alinéa premier du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L'article 789 du même code dispose :
« Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : [']
3° Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. ['] ;
4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l'exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d'un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;
5° Ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction ; »
A partir de la désignation du juge de la mise en état, le juge de référés est incompétent pour ordonner les mesures qui relèvent de la compétence du juge de la mise en état.
Toutefois, le juge des référés reste compétent, en dépit de la saisine du juge de la mise en état, lorsque l'objet des litiges est différent, même s'ils ont la même origine.
Le tribunal judiciaire a été saisi par la société RMS aux fins d'annulation des résolutions d'une assemblée générale. Par conclusions remises pour l'audience de mise en état du 18 octobre 2022, à titre reconventionnel, le syndicat des copropriétaires a demandé « d'enjoindre à la société RMS de cesser son activité de location saisonnière interdite par le règlement de copropriété et de lui ordonner, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, de rétablir les locaux dans leur usage antérieur dans un délai de trois mois à compter du prononcé du jugement. »
Dans le cadre de la présente instance, le syndicat des copropriétaires demande à la cour d'ordonner à la société RMS de remettre les lieux en leur état antérieur consistant notamment à :
lui restituer les combles annexés ;
supprimer tout équipement, gaine et canalisation privatifs installés dans les combles ainsi que tout percement ;
déposer le bloc de climatisation installé sans autorisation dans la cour intérieure.
Il en résulte que les demandes formées par le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire et devant le juge des référés n'ont pas le même objet. Le tribunal est saisi d'une demande relative à la destination et l'usage des locaux alors que le juge des référés est saisi d'une demande de remise en état, fondée sur l'existence d'un trouble manifestement illicite, consistant notamment à restituer au syndicat des copropriétaires les combles annexés, supprimer tout équipement, gaine et canalisation privatifs installés dans les combles ainsi que tout percement et déposer le bloc de climatisation installé sans autorisation dans la cour intérieure.
Contrairement à ce que soutient la société RMS, la cessation de l'activité de location saisonnière et le rétablissement des locaux dans leur usage antérieur (demandes formées devant le tribunal) n'impliquent pas nécessairement la restitution des combles, la suppression des équipements, gaine et canalisation et du bloc de climatisation.
Ainsi, nonobstant la procédure pendante devant le tribunal judiciaire et la désignation d'un juge de la mise, le juge des référés est compétent pour statuer sur la demande tendant à la remise en état sollicitée par le syndicat des copropriétaires. L'ordonnance est confirmée en ce qu'elle a retenu la compétence du juge des référés pour cette demande.
Sur la demande de remise en état
L'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que tout copropriétaire qui souhaite effectuer des travaux portant sur les parties communes ou affectant l'aspect extérieur de l'immeuble doit, préalablement à leur démarrage, obtenir l'autorisation de l'assemblée générale statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat.
Les travaux effectués par un copropriétaire sur des parties communes, sans autorisation de l'assemblée générale, constituent un trouble manifestement illicite.
Au cas présent, le syndicat des copropriétaires considère que la société RMS, seule propriétaire des lots au 6ème étage, a effectué des travaux irréguliers dans les parties communes de l'immeuble en installant des équipements techniques et arrivée d'eau dans les combles, et en perçant le mur séparatif du lot n°43. Il ajoute que ces travaux sont également contraires à l'article 42-2 de l'arrêté du 23 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de Paris dès lors que les eaux usées du lot n°43 sont rejetées dans la descente des eaux pluviales.
La société RMS conteste être à l'origine des travaux ayant affecté les parties communes. Elle considère que le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l'état des parties communes antérieurement à l'acquisition de son lot ni que les différentes canalisations et gaines observées sont reliés à ses lots. Elle précise que les photographies et la hausse de consommation d'eau alléguée sont insuffisantes pour retenir qu'elle est à l'origine des installations critiquées. Elle ajoute qu'aucun bloc de climatisation n'a été installé, l'assemblée générale ayant rejeté sa demande et les procès-verbaux n'y faisant d'ailleurs pas référence.
Il résulte de l'acte modificatif dressé par maître [Z] [V] le 24 septembre 2015 créant le lot n°43 (5ème et 6ème étage) et de l'acte modificatif reçu le 12 janvier 2023 par maître [M] [Y] que la société RMS est l'unique propriétaire du lot n°43. Le plan annexé à l'acte du 12 janvier 2023 confirme la division du lot n°43 qui occupait, outre une partie du 5ème étage, tout le plateau du 6ème étage en 7 lots. De même, la feuille d'émargement de l'assemblée générale des copropriétaires du 10 juillet 2023 confirme qu'il n'existe que l'ancien lot n° 43 au 6ème étage.
En premier lieu, la cour relève que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas qu'un bloc de climatisation aurait été installé dans la cour intérieure de l'immeuble.
En second lieu, pour justifier de la réalisation de travaux dans les combles au 6ème étage, le syndicat des copropriétaires produit deux constats de commissaire de justice. Il résulte de celui dressé le 19 mars 2024 que devant la porte palière du lot n°43 au 5ème étage se trouve une trappe qui donne accès à la toiture via un vélux, à l'intérieur de laquelle se trouvent divers raccordements depuis les gaines générales remontant vers la toiture et vers le 6ème étage. Il est précisé, ce qui est confirmé par les photographies, que deux tubes en PVC gris, d'aspect plus récent prennent naissance dans la gaine générale sortant sur la toiture et sont raccordés à l'horizontal vers l'un des percements au niveau du 6ème étage, et qu'une autre grosse gaine de couleur blanche sortant sur la toiture est raccordée uniquement au niveau du 6ème étage par un autre trou de plus grand diamètre. Il ressort également du constat dressé le 27 octobre 2022 qu'un tube blanc d'aspect récent, à la base duquel se trouve un robinet d'arrêt, remonte vers un percement au 6ème étage et que sur le conduit d'évacuation des eaux pluviales des tuyaux qui vont vers l'un des percements au 6ème étage ont été raccordés. Il ressort également du rapport d'audit de plomberie à la suite d'une consommation d'eau inhabituellement élevée du 8 mars 2023 que dans les combles visibles à partir du 5ème étage le technicien a relevé la présence de réseaux de plomberie dont une vanne d'arrêt alimentant les logements du 6ème étage.
Il se déduit de ces constatations que plusieurs tuyaux et gaines sont reliés à l'ancien lot n°43 divisé dont la société RMS est propriétaire.
Pour autant, ces constatations ne sont pas suffisantes à déterminer si ces équipements préexistaient à l'acquisition par la société RMS de son lot ou si elle est à l'origine de ces ajouts et d'un trouble manifestement illicite. L'ordonnance qui a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande tendant à la remise des lieux en leur état antérieur est confirmée.
Sur la demande d'expertise
L'article 145 du code de procédure civile prévoit que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
Dès lors que l'objet du présent litige n'est pas identique à celui pendant devant le tribunal judiciaire, le juge des référés est compétent pour ordonner une expertise.
L'ordonnance est infirmée en qu'elle a décliné la compétence du juge des référés pour ordonner une expertise.
L'application de l'article 145 suppose que soit constatée l'existence d'un procès « en germe » possible et non manifestement voué à l'échec, dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée, l'expertise judiciaire ordonnée n'impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure ni sur les chances de succès du procès susceptible d'être ultérieurement engagé.
Il résulte tant de l'acte modificatif reçu le 12 janvier 2023 par maître [M] [Y] que du plan annexé à la convocation de l'assemblée générale du 20 avril 2022 que la société RMS a divisé son lot n°43 (qui comprenait neuf bureaux, un cabinet de toilettes avec deux water-closets), en sept lots n°47 à 53 afin de créer six studios incluant pour chacun un coin cuisine et une salle de bain avec toilette. La société RMS a donc effectué des travaux d'une certaine ampleur, impliquant la modification et/ou la création des réseaux de plomberie et de ventilation ou climatisation.
Or, le syndicat des copropriétaires établit, comme cela a été démontré précédemment, que des tuyaux et gaines dans les combles de l'immeuble sont reliés aux lots dont la société RMS est propriétaire.
Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires justifie d'un motif légitime à voir ordonner une expertise, selon les modalités précisées au dispositif, afin de déterminer si les tuyaux et gaines reliés à son lot dont la présence a été constatée dans les combles sont liés aux travaux qu'elle a effectués ou préexistaient.
L'appelante, qui sollicite l'expertise, sera tenue d'en avancer les frais.
L'ordonnance est infirmée quant aux dépens. Chaque partie supportera la charge des dépens qu'elle a exposés.
L'ordonnance est confirmée en ce qu'elle a rejeté les demandes au titre des frais irrépétibles. Les demandes formées en appel à ce titre sont également rejetées.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance en ce qu'elle a déclaré recevable les demandes de remises en état et dit n'y avoir lieu à référé sur celles-ci et rejeté les demandes au titre des frais irrépétibles,
L'infirme pour le surplus,
Statuant à nouveau,
Déclare recevable la demande d'expertise judiciaire,
Ordonne une mesure d'expertise,
Désigne pour y procéder
M. [O] [S]
[Adresse 3]
[Localité 7]
Tél : [XXXXXXXX01]
Port. : [XXXXXXXX02]
Email : [Courriel 9]
Avec faculté, si besoin, de s'adjoindre un sapiteur dans une spécialité distincte de la sienne à charge pour lui d'en informer préalablement les parties et le juge chargé du contrôle des expertises et de joindre l'avis du sapiteur à son rapport, et mission de :
- se faire communiquer par les parties l'ensemble des documents utiles à l'accomplissement de sa mission ;
- convoquer les parties et tous sachants afin de les entendre en leurs explications ;
- se rendre sur les lieux litigieux en présence des parties et/ou de leur conseil,
examiner les lots de la société RMS et son installation de climatisation ;
prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques, tels que plans, devis, marchés, factures et autres ;
examiner les travaux allégués par le syndicat des copropriétaires à savoir, l'installation et le raccordement dans les combles situés au 6ème étage de l'immeuble et la toiture de l'immeuble, de gaines et tuyaux se raccordant au 6ème étage
les décrire, en indiquer la nature, l'importance, la date de réalisation ;
dire si les travaux sont conformes aux documents contractuels, aux règles de l'art et aux normes en vigueur ;
fournir tous éléments de fait de nature à permettre à la juridiction ultérieurement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer les préjudices subis ;
Dit que l'expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires écrits, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;
Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris avant le 31 mai 2025, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;
Dit que le syndicat des copropriétaires devra consigner au greffe du tribunal judiciaire de Paris la somme de 3.000 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l'expert au plus tard le 30 novembre 2024 ;
Dit que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou de demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l'expert sera caduque et de nul effet ;
Désigne pour suivre les opérations d'expertise le juge du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Paris ;
Laisse à chaque partie la charge des dépens par elle exposés en appel ;
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
