Texte intégral
COUR D’APPEL DE PARIS
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
de BOBIGNY
AFFAIRE N° RG 21/05804 - N° Portalis DB3S-W-B7F-VKEP
N° de MINUTE : 24/01166
Chambre 5/Section 3
JUGEMENT DU 10 SEPTEMBRE 2024
DEMANDEUR
S.C.I. DE PLACEMENT LAMDA
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître Rachel HARZIC de l’AARPI CHOURAQUI - HARZIC - NIEUVIAERT AARPI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0058
C/
DEFENDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet A.M.C., SARL , agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Me Jean-louis COUSTOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1165, Me Sylvie KEDINGER JACQUES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0266
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lors des débats et du délibéré
Président : Madame Charlotte THINAT
Assesseurs : Madame Aliénor CORON
Madame Mechtilde CARLIER
Assistées aux débats de : Madame Zahra AIT, Greffier
DEBATS
L’affaire a été examinée à l’audience publique du 11 Juin 2024 du tribunal judiciaire de Bobigny, tenue par Madame Charlotte THINAT, présidente de la formation de jugement, et de Madame Aliénor CORON et Madame Mechtilde CARLIER juges, assistées de Mme Zahra AIT, greffier.
Madame Aliénor CORON a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.
À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 10 septembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
JUGEMENT
La présente décision est prononcée publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, assistée de Zahra AIT, greffière.
EXPOSÉ DU LITIGE
La SCI de PLACEMENT LAMDA (la SCI LAMDA) est propriétaire des lots n°1 (un local commercial au rez-de-chaussée) et n°27 (une cave) au sein d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
La SCI LAMDA a sollicité l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires d’une résolution tendant à l’autoriser à procéder à l’installation d’un conduit de ventilation dans la cour intérieure située à l’arrière du bâtiment A de la copropriété, et d’une tourelle d’extraction au niveau de la toiture de la cour intérieure.
Ces deux résolutions (n°17 et 18) ont été rejetées par l’assemblée générale des copropriétaires du 22 février 2021. Cette même assemblée a autorisé un autre copropriétaire, la SCI LA CREMERIE, à jouir d’une partie de la cour commune (résolution n°19).
Par acte de commissaire de justice en date du 9 juin 2021, la SCI LAMDA a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Bobigny afin que soit annulée la résolution n°19 de ladite assemblée et qu’il lui soit donné l’autorisation d’installer un conduit de ventilation et une tourelle d’extraction.
Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 novembre 2023, la SCI LAMDA sollicite du tribunal de :
-prononcer l’annulation de la résolution n°19 du Procès-verbal de l’Assemblée Générale du 22 février 2021
-l’autoriser à réaliser un conduit de ventilation et une tourelle d’extraction des fumées et odeurs conformément au projet de travaux qu’elle a présenté à l’Assemblée Générale
A titre subsidiaire,
-annuler les résolutions n°17 et 18 de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 février 2021
En tout état de cause,
-condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile
-condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens
-la dispenser de toute participation aux frais de procédure du syndicat des copropriétaires
-rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
Au soutien de sa demande d’autorisation à réaliser des travaux, se fondant sur les articles 25 b) et 30 de la loi du 10 juillet 1965 et sur la jurisprudence, elle fait valoir que l’assemblée générale n’a motivé son refus par aucun motif, refus réitéré lors de trois assemblées dont deux ont été tenues en présentiel. Elle ajoute que les travaux envisagés sont conformes à la destination de l’immeuble et ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires, se prévalant de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété. Elle soutient à cet égard que les travaux sollicités sont des travaux d’amélioration, visant à assurer l’hygiène et la sécurité de l’exploitation du local de restauration. Elle indique avoir fait procéder à une étude de faisabilité et à un audit de sécurité des travaux envisagés. Répondant aux moyens du syndicat, elle expose avoir transmis un dossier complet en vue de l’assemblée générale des copropriétaires, comprenant notamment un visuel 3D et une notice descriptive de la tourelle à installer. Elle conteste les conclusions de l’architecte sollicité par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la procédure. S’agissant de l’atteinte à l’harmonie de l’immeuble dont se prévaut le syndicat, elle fait valoir qu’aucune des fenêtres des appartements ne sera obstruée par le conduit, qui ne sera pas visible depuis les logements puisque se situant à l’extrémité du mur de façade donnant sur la cour intérieure, dans l’angle du bâtiment.
Au soutien de sa demande subsidiaire en annulation des résolutions 17 et 18, elle fait valoir que le refus qui lui a été opposé par les copropriétaires est motivé par une volonté de faire obstruction à l’exploitation du local n°1 en local de restauration.
S’agissant de sa demande en annulation de la résolution n°19 ayant autorisé un copropriétaire à jouir d’une partie de la cour commune, elle fait valoir que la règle de majorité prévue à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 n’a pas été respectée, et que les notifications prescrites par l’article 11 du décret du 17 mars 1967 n’ont pas été effectuées. Répondant aux moyens du syndicat des copropriétaires, elle soutient que sa demande n’est pas sans objet dans la mesure où l’assemblée générale des copropriétaires du 14 février 2022 ayant de nouveau voté cette résolution fait l’objet d’une action en contestation.
Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de :
-Débouter la SCI LAMDA de l’ensemble de ses demandes
-Écarter l’exécution provisoire
-Condamner la SCI LAMDA à lui payer la somme de 4 800 euros TTC au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont bénéfice de la distraction au profit de Maître Sylvie KEDINGER.
S’agissant de la demande d’annulation des résolutions 17 et 18, se fondant sur l’article 11 du décret du 17 mars 1967 et sur l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il fait valoir que les documents remis par la SCI LAMDA en vue de l’assemblée générale étaient insuffisamment précis et que les projets de résolution ne prévoyaient pas que les travaux seraient réalisés sous le contrôle du syndic. Il se prévaut à cet égard du rapport d’un architecte mandaté par le syndic, établi le 25 juillet 2021. Il ajoute que le conduit proposé est constitutif d’une nuisance visuelle pour l’ensemble des copropriétaires et porte atteinte à l’harmonie de l’immeuble, le conduit étant notamment visible depuis l’immeuble situé en vis-à-vis. Il soutient qu’aucune disposition n’oblige l’assemblée des copropriétaires à motiver un refus de travaux, et qu’en l’espèce cette motivation était rendue impossible par la tenue de l’assemblée sous la forme de votes par correspondance. Il fait valoir que les travaux envisagés ne sont pas conformes aux normes de sécurité en matière d’incendie.
S’agissant de la demande d’autorisation à réaliser des travaux, il ajoute que les pièces produites sont insuffisantes à informer le tribunal de la consistance de ceux-ci, et fait valoir qu’un des rapports dont se prévaut la SCI LAMDA part de l’hypothèse que le lot n°1 serait exploité en tant que laverie et non comme restaurant.
S’agissant de la demande d’annulation de la résolution n°19, il indique que cette résolution a de nouveau été votée lors de l’assemblée générale du 14 février 2022 et en conclut que cette demande est sans objet.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 avril 2024.
L’affaire a été plaidée à l’audience du 11 juin 2024 et mise en délibéré au 10 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de constat et de "dire et juger" qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, qui ne doivent à ce titre pas apparaître au dispositif des conclusions des parties.
Sur la demande d’autorisation à réaliser des travaux et la demande subsidiaire en annulation des résolutions n°17 et 18
L’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.
En application des dispositions prévues à l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration, tels que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux. Le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible d'en réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.
L’autorisation judiciaire de travaux prévue par l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, dans la mesure où elle va à l’encontre de la volonté exprimée par l’assemblée générale des copropriétaires, est soumise à des conditions strictes, ainsi spécialement :
— les travaux doivent être conformes à la destination de l’immeuble,
— il doit s’agir de travaux d’amélioration,
— les travaux ne doivent pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, notamment en ce qui concerne l’atteinte à l’esthétique de l’immeuble.
Contrairement à ce que fait valoir la SCI LAMDA, il n’appartient pas au tribunal de rechercher à ce stade si le refus de l’assemblée générale des copropriétaires serait abusif, mais de contrôler la conformité des travaux envisagés aux critères ci-dessus rappelés.
En l’espèce, la SCI LAMDA produit un document intitulé « présentation du projet de travaux », qu’elle avait transmis en vue de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 février 2021, précisant le débit du conduit d’extraction, son diamètre (45 cm), et son mode de fixation (chevillage et collier muni de bande résiliente), ainsi que le modèle de la tourelle d’extraction accompagné de sa fiche technique, et un visuel du cheminement du conduit le long de la façade. Il ressort de ce visuel que le conduit, particulièrement large, sera visible depuis l’ensemble des fenêtres donnant sur la cour, et contrastera avec le parement en briques de l’immeuble.
La SCI LAMDA produit également un dossier intitulé « Vérification technique du point de vue de la sécurité incendie – Etablissement recevant du public », le technicien indiquant que « les travaux envisagés concernent la mise en place d’un conduit, en acier galvanisé, d’évacuation des vapeurs émanant des installations de la laverie », et concluant que « l’examen documentaire des dispositions constructives prises pour l’installation du conduit extérieur n’appelle pas de notre part un avis défavorable ou circonstancié dans le cadre de notre mission de vérification technique ». Est également produit un courrier d’un architecte d’intérieur aux termes duquel le conduit prévu dans l’étude faite pour une laverie peut être utilisé pour l’extraction des odeurs, graisses et vapeurs de cuisson d’un restaurant.
La SCI LAMDA produit enfin un rapport de faisabilité, daté du 22 septembre 2022 et portant sur la création d’une réservation dans le mur de façade pour permettre le passage du conduit : il en ressort que l’emplacement initialement envisagé pour la sortie du conduit depuis le local n’est pas compatible avec l’épaisseur du mur, et que devra être utilisée une ouverture pré-existante, qui avait été rebouchée, et qui se situe à un autre emplacement de la façade, sous les fenêtres.
Le syndicat des copropriétaires produit quant à lui deux courriers de l’architecte de la copropriété concluant que le projet soumis est insuffisamment précis quant au respect des normes incendies, ne prévoyant notamment pas les modalités d’entretien de la tourelle de ventilation et de la gaine d’extraction.
Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le projet de travaux tel qu’il est présenté par la SCI LAMDA portera atteinte à l’esthétique de l’immeuble au regard de la largeur de la gaine d’extraction (45 cm) et du contraste que l’acier formera avec le parement brique de la façade et le parement en meulière de l’immeuble voisin.
Au surplus, le visuel 3D qui est produit est incompatible avec les conclusions du bureau d’études mandaté par la SCI LAMDA, qui conclut que l’emplacement de l’ouverture doit être modifié. Or la SCI LAMDA ne produit aucun visuel tenant compte du nouvel emplacement, qui impliquera de modifier le circuit prévu pour la gaine d’extraction, et de prévoir notamment un coude puisque l’ouverture se situe sous les fenêtres des étages supérieurs.
Enfin, les documents produits par la SCI LAMDA sont insuffisants à garantir la sécurité de l’immeuble et de ses habitants face au risque d’incendie, puisque l’étude de vérification technique du point de vue de la sécurité incendie porte sur un conduit d’extraction de vapeurs émises par une laverie, et non par un local de restauration. À cet égard, le courrier d’un architecte d’intérieur faisant simplement état de la possibilité d’utiliser un même conduit pour ces deux activités ne garantit pas que les normes de sécurité incendie soient les mêmes pour ces deux activités.
Au regard de l’insuffisance des éléments produits, la SCI LAMDA sera déboutée de sa demande d’autorisation judiciaire des travaux.
Elle sera pour les mêmes raisons déboutée de sa demande en annulation des résolutions n°17 et 18, dans la mesure où l’assemblée générale des copropriétaires pouvait sans abus de droit refuser d’autoriser des travaux alors qu’il ne lui était apporté aucune garantie quant à leur conformité avec la sécurité incendie, qu’il ressortait du visuel annexé une atteinte à l’harmonie de l’immeuble, et que le projet annexé aux propositions de résolutions était insuffisamment précis et documenté.
Sur la demande en annulation de la résolution n°19
L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant la modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes.
En l’espèce, il n’est pas contesté que la résolution n°19, qui cédait la jouissance d’une partie de la cour commune à la SCI LA CREMERIE moyennant une indemnité, a été votée à la majorité prévue à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 alors que la majorité des deux tiers s’appliquait.
Le fait que la résolution litigieuse ait pu être de nouveau votée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 février 2022 est inopérant dans la mesure où cette assemblée a fait l’objet d’une contestation, l’affaire étant pendante devant le tribunal judiciaire de Bobigny.
Il y a lieu par conséquent d’annuler la résolution n°19 de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 février 2021.
Sur les mesures de fin de jugement
En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI LAMDA, partie principalement perdante, sera condamnée aux dépens.
Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. La SCI LAMDA sera donc condamnée à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, qu’il n’y a pas lieu d’écarter.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal,
-Déboute la SCI de PLACEMENT LAMDA de sa demande d’autorisation judiciaire de travaux,
-Déboute la SCI de PLACEMENT LAMDA de sa demande d’annulation des résolutions n°17 et 18 de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 février 2021,
-Annule la résolution n°19 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] (93), en date du 22 février 2021,
-Condamne la SCI de PLACEMENT LAMDA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] (93) la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
-Condamne la SCI de PLACEMENT LAMDA aux dépens,
-Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.
La minute de la présente décision a été signée par Madame THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
MADAME AIT MADAME THINAT
