Tribunal judiciaire, 20 décembre 2024. 24/08451

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 6] [Adresse 6] [Adresse 6] [Adresse 6] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 5] REFERENCES : N° RG 24/08451 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z5JE Minute : ICF LA SABLIERE Représentant : Me Paul-gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101 C/ Monsieur [N] [X] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me CHAUMANET Copie délivrée à : M. [X] Le 20 décembre 2024 AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 20 décembre 2024 ; par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ; Après débats à l'audience publique du 21 octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : ICF LA SABLIERE, SA D’HLM ayant son siège social [Adresse 4] représentée par Me Paul-gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Chloé HAYS, avocat au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Monsieur [N] [X], demeurant [Adresse 3] non comparant D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 23 mai 2014, la société ICF La Sablière a donné à bail à Monsieur [N] [X] l'appartement [Adresse 3] à [Localité 7] en contrepartie d'un loyer mensuel de 252,19 € et de provisions sur charges de 108,26 € ainsi que le versement d'un dépôt de garantie de 252 euros. Par ordonnance de référé du 19 février 2021 rendu par le juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Bobigny, Monsieur [N] [X] a été condamné à payer à titre provisionnel à la bailleresse la somme de 2246,43 euros au titre des loyers et charges impayés, terme du mois d'août 2020 inclus. Le logement a fait l'objet d'un procès-verbal de reprise le 5 août 2021, date à laquelle la porte a été ouverte en vue de procéder à une saisie vente et les lieux trouvés vides de toute occupation et de tout mobilier. Par courrier du 13 octobre 2021, la société ICF La Sablière a mis Monsieur [N] [X] en demeure de lui payer une somme de 7437,56 euros au titre des réparations locatives et des loyers et charges. Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2024, la société ICF La Sablière a fait assigner Monsieur [N] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY, sollicitant qu'il le condamne à lui payer les sommes de : " 2 709,82 euros au titre des réparations locatives ; " 3846,72 euros au titre des loyers et charges dus jusqu'à la libération effective des lieux ; " 500 euros à titre de dommages et intérêts ; " 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 21 octobre 2024. Monsieur [N] [X], assigné par procès-verbal de recherches infructueuses conformément aux dispositions de l'article 659 du code de procédure civile, n'était ni présent ni représenté. La société ICF La Sablière, représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation. A l'issue des débats l'affaire a été mise en délibéré au 20 décembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée. En l'espèce, Monsieur [N] [X] a été régulièrement assigné à sa dernière adresse connue, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire à son égard. Sur les demandes principales Sur la demande au titre de l'arriéré locatif Aux termes de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l'article 24 de la même loi, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. Enfin, l'article 1353 du code civil dispose qu'il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver?; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement qui a éteint son obligation. En l'espèce, le bailleur produit le contrat de bail signé, ainsi qu'un historique de compte indiquant un solde débiteur de 8 802,97 euros. Après déduction des sommes facturées au titre des réparations locatives, des frais de poursuites et du dépôt de garantie, les sommes restant dues au titre des loyers et charges s'élèvent à 4259,67 euros. Il convient également de déduire de cette somme le montant auquel a d'ores et déjà été condamné Monsieur [N] [X] par ordonnance de référé du 19 février 2021, soit 2246,43 euros, somme sur laquelle il faut imputer les règlements du locataire effectué postérieurement à l'ordonnance, soit 1550 euros. Ainsi, il convient de déduire la somme de 696,43 euros, due au titre de l'ordonnance de référé précédemment citée. Le locataire ne comparait pas et ne produit aucun moyen de nature à contester cette obligation, ou à prouver qu'elle s'en est acquittée. Monsieur [N] [X] sera par conséquent condamné à verser à la demanderesse la somme de 3 563,24 euros au titre de sa dette locative arrêtée au 30 mai 2024. Sur la demande au titre des dégradations locatives La restitution du logement par les locataires en bon état de réparation n'implique pas la réfection à neuf du logement, mais sa restitution en état d'usage et ne peuvent être mis à la charge du locataire que les dommages qui résultent soit d'un défaut d'entretien du logement au regard de la liste des réparations locatives énumérées au décret n° 87?712 du 26 août 1987, soit de dégradations. L'indemnisation du bailleur en raison de l'inexécution par le preneur des réparations locatives prévues par le bail n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations. En l'espèce, la société ICF La Sablière verse au débat un procès-verbal de constat établi 5 août 2021, qui fait état des désordres suivants : - Entrée : linoléum défraichi et sale présentant des traces de couleur noire, - Cuisine : fenêtre PVC sale, meuble sous évier sale, un lave-linge de marque Laden - Séjour : vitrerie cassée de la porte d'accès, parquet à lames de couleur blanche en mauvais état, traces noires sur la peinture blanche de la porte d'accès sur les faces extérieure et intérieure, - Salle de bains : Linoléum de couleur grise sale et en mauvais état, porte en bois en très mauvais état dont la face intérieure porte un sticker miroir cassé et des taches en partie basse, un trou en partie haute et un trou en partie basse, baignoire sale - Chambre : linoléum en mauvais état présentant des traces, des taches noires éparses, vitrerie extérieure cassée sur le battant gauche de la fenêtre, - Dégagement : linoléum d'aspect ancien, carrelage sale L'état des lieux d'entrée fait état : - Pour l'entrée : bon état du sol mais une dalle manquante - pour la cuisine : fenêtre en bon état, aucun équipement électro-ménager, - pour le séjour : un sol en bon état mais une dalle fissurée, portes en bon état, - pour la salle de bains : sol à l'état neuf, porte en bon état, baignoire en bon état, - pour la chambre : sol en bon état avec un morceau manquant, fenêtre en bon état. La société ICF La Sablière produit un document intitulé "Fiche récapitulative du chiffrage " mettant en compte des travaux de réfection pour un montant de 2 709,82 euros, sans toutefois produire de devis correspondant. Ce récapitulatif est conforme aux désordres relevés contradictoirement dans l'état des lieux de sortie en ce qu'il prévoit le remplacement du sol de l'entrée, de la salle de bains, de la chambre, du dégagement et du séjour, le remplacement des vitres dans la chambre et sur la porte du séjour, le remplacement de la porte de la salle de bains, le débarras du lave-linge et le lessivage des menuiseries. Toutefois, il convient de remarquer que pour le sol de l'entrée, le sol du séjour et le sol de la chambre, des dalles étaient manquantes ou fissurées au moment de l'entrée dans les lieux. En outre, l'occupation par M. [N] [X] pendant près de 7 ans a conduit nécessairement à une vétusté des sols à hauteur de 20%. Il ne sera alloué en conséquence au titre de ces cinq lignes de travaux que la somme de 950 euros. Au titre du remplacement des vitres brisées, il sera alloué une somme égale au montant réclamé, soit 245,66 euros. Au titre du débarras des encombrants, seule un lave-linge a été laissé sur place. La somme réclamée sera réduite à de plus justes proportions et il sera alloué à ce titre la somme de 100 euros. Au titre du remplacement de la porte de la salle de bains, il sera alloué une somme égale au montant réclamé, soit 184,76 €. Au titre du lessivage des menuiseries, il sera alloué une somme égale au montant réclamé soit 256,80 euros. S'agissant des frais de remplacement de la serrure de la porte palière, de la serrure de la boîte aux lettres et du canon de la serrure de sécurité, il est indiqué dans l'état des lieux d'entrée qu'il a été remis à M. [X] une clé de boites aux lettres, deux clés de la porte palière, une clé du hall d'entrée et une clé de la résidence. M. [X] ayant quitté les lieux sans remettre aucune clé au bailleur, le montant total réclamé de 618,46 euros correspondant à ces frais sera alloué. Il y a donc lieu de retenir la somme totale de 2 355,68 euros au titre des réparations locatives. Monsieur [N] [X] sera ainsi condamné à verser à la société ICF La Sablière la somme de 2 355,68 euros au titre des réparations locatives. Sur la demande au titre des dommages et intérêts Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. En l'espèce, la société ICF La Sablière soutient que M. [X] a quitté le logement sans restituer les clés, qu'il n'était pas présent lors de l'état des lieux de sortie, ce qui l'a contrainte à se rapprocher d'un commissaire de justice pour procéder à l'état des lieux de sortie, qu'il n'a jamais répondu aux courriers du bailleur lui demandant de prendre à sa charge certains chefs de réparations, que sa mauvaise foi ne fait aucun doute, qu'elle n'a pas pu reloger directement dans l'appartement un nouveau locataire alors que la listes de demandeurs de logements sociaux sont très longues. Le départ furtif du locataire ayant entrainé pour la société ICF La Sablière l'obligation de faire appel à un commissaire de justice pour établir l'état des lieux sera prise en compte et la somme de 250 euros sera allouée au titre de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, Monsieur [N] [X], partie perdante, supportera les dépens. Sur la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. En l'espèce, Monsieur [N] [X] sera condamné à payer à la société ICF La Sablière la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire En application de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Monsieur [N] [X] à payer à la société ICF La Sablière les sommes suivantes : - 3 563,24 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 mai 2024 ; - 2 355,68 euros au titre des réparations locatives, - 250 euros à titre de dommages et intérêts - 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [N] [X] aux dépens ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. LE GREFFIER LE JUGE