Cour d'appel, 13 juin 2024. 22/01243

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE 1ère CHAMBRE CIVILE ARRET N° 337 DU 13 JUIN 2024 N° RG 22/01243 - N° Portalis DBV7-V-B7G-DQJL Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre du 29 septembre 2022, enregistrée sous le n° 21/00609. APPELANTS : Mme [D] [V] épouse [W] [Adresse 1] [Localité 3] M. [M] [W] [Adresse 1] [Localité 3] M. [L] [W] [Adresse 6] [Localité 4] Représentés par Me Dominique TAVERNIER, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY (TOQUE 34) INTIMES : Mme [U] [G] [P] [Adresse 8] [Localité 5] M. [C] [X] [H] [I] [Z] [Adresse 8] [Localité 5] Représentés par Me Nadia BOUCHER, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY (TOQUE 18) COMPOSITION DE LA COUR : Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère Mme Pascale BERTO, vice-présidente placée. DÉBATS : A la demande des parties, et conformément aux dispositions des articles 907 et 799 du code de procédure civile, l'affaire ne requérant pas de plaidoirie, le conseiller de la mise en état a autorisé le dépôt du dossier au greffe de chambre. GREFFIER Lors du dépôt des dossiers et du prononcé : Mme Yolande MODESTE, Greffier. ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre et par Mme Yolande MODESTE, greffière. * * * FAITS ET PROCÉDURE Suivant acte reçu le 28 janvier 2020 par M. [K] [S], notaire associé au sein de la société d'exercice libéral 'office du littoral Sud' ayant son siège à [Localité 7], avec la participation de M. [L] [A], notaire à [Localité 12], M. [C] [Z] et Mme [U] [P], son épouse, 'promettant', ont conclu avec M. [M] [W], Mme [D] [V] épouse [W] et M. [L] [W] (les consorts [W]) 'bénéficiaires', une promesse unilatérale de vente concernant une propriété bâtie consistant en une villa et un bungalow-gîte édifiés sur un terrain cadastré AT n°[Cadastre 2] lieudit [Localité 11] à [Localité 9]) moyennant le prix total de 490 000 euros. Cette promesse de vente consentie pour un délai expirant initialement le 30 avril 2020 a été conclue sous plusieurs conditions suspensives dont l'obtention par les bénéficiaires d'un prêt bancaire le 28 mars 2020 au plus tard, outre le versement par les consorts [W] à la comptabilité de l'office notarial d'une somme de 24 500 euros à titre d'indemnité d'immobilisation y était également convenu. Faisant valoir la non-réalisation de la condition suspensive de prêt du fait des bénéficiaires, M. [Z] et Mme [P] ont, par actes d'huissier de justice des 18 et 19 mars 2021 et 8 avril 2021 fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, M. [M] [W], Mme [D] [V] et M. [L] [W] pour obtenir le paiement de la somme de 24 500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation. Par jugement contradictoire rendu le 29 septembre 2022, le tribunal a : - ordonné le versement de la somme de 24 500 euros séquestrée entre les mains de Maître [S], notaire à [Localité 7], à M. [C] [Z] et Mme [U] [P] à titre d'indemnité d'immobilisation de leur bien immobilier à l'occasion de la promesse de vente conclue le 28 janvier 2020 avec M. [M] [W], Mme [D] [V] épouse [W] et M. [L] [W] ; - condamné solidairement M. [M] [W], Mme [D] [V] épouse [W] et M. [L] [W] aux dépens de l'instance ; - condamné solidairement M. [M] [W], Mme [D] [V] épouse [W] et M. [L] [W] à payer à M. [C] [Z] et Mme [U] [P], unis d'intérêts, la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Par déclaration reçue le 2 décembre 2022, M. [M] [W], Mme [D] [V] épouse [W] et M. [L] [W] ont interjeté appel de la décision. M. [C] [Z] et Mme [U] [P] ont constitué avocat le 14 décembre 2022. Les parties ayant donné leur accord pour que la procédure se déroule sans audience, le dépôt des dossiers a été autorisé le 18 mars 2024. L'affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2024, date de son prononcé par mise à disposition au greffe. PRÉTENTIONS ET MOYENS Dans leurs conclusions notifiées le 26 février 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé sur leurs moyens et prétentions, les consorts [W] demandent à la cour, de : -infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, Et rejugeant - ordonner à Maître [S], notaire à [Localité 7], et pris en sa qualité de séquestre de remettre les fonds séquestrés, à savoir la somme de 24 500 euros à M. [M] [W], Mme [D] [V] épouse [W] et M. [L] [W] ; - condamner solidairement M. [Z] et Mme [P] à leur payer sans terme, ni délai la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - dit que les demandeurs supporteront tous les dépens dont les frais d'huissier. Dans leurs conclusions notifiées le 20 mars 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé sur leurs moyens et prétentions, M. [Z] et Mme [P] demandent à la cour, de : - les débouter de leur demande, 'vu que M. [M] [W], Mme [D] [V] et M. [L] [W] n'ont pas justifié des refus de prêts avant le terme de la promesse de vente et n'ont pas manifesté leur volonté d'acquérir avant ce terme, la promesse de vente ' - confirmer le jugement du 29 septembre 2022 en ce qu'il a ordonné le versement de la somme de 24 500 euros séquestrée entre les mains de Maître [S], notaire à [Localité 7] à M. [C] [Z] et Mme [U] [P], à titre d'indemnité d'immobilisation de leur bien immobilier à l'occasion de la promesse de vente conclue le 28 janvier 2020 avec M. [M] [W], Mme [D] [V] et M. [L] [W], condamné solidairement M. [M] [W], Mme [D] [V] et M. [L] [W] aux dépens de l'instance, condamné solidairement M. [M] [W], Mme [D] [V] et M. [L] [W] à payer à M. [C] [Z] et Mme [U] [P], unis d'intérêts, la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et rappelé que l'exécution provisoire est de droit, Et y ajoutant, - condamner solidairement M. [M] [W], Mme [D] [V] et M. [L] [W] à payer sans terme, ni délai à la somme de 5 000 euros à chacune des parties, M. [Z] et Mme [P] en réparation de leur préjudice moral, - condamner solidairement M. [M] [W], Mme [D] [V] et M. [L] [W] à payer sans terme, ni délai la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à M. [Z] et Mme [P], - dire que les défendeurs supporteront tous les dépens dont les frais d'huissier. Et y ajoutant, - condamner solidairement M. [M] [W], Mme [D] [V] et M. [L] [W] à payer sans terme, ni délai à la somme de 5 000 euros à chacune des parties, M. [Z] et Mme [P] en réparation de leur préjudice moral, - condamner solidairement M. [M] [W], Mme [D] [V] et M. [L] [W] à payer sans terme, ni délai la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à M. [Z] et Mme [P], - dire que les défendeurs supporteront tous les dépens dont les frais d'huissier. MOTIFS Sur la demande en restitution de l'indemnité d'immobilisation Aux termes de l'article 1304 du code civil, l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain, l'obligation est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple, elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l'anéantissement de l'obligation. Selon l'article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement, la condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt. Suivant l'article 1304-5 du code civil, avant que la condition suspensive ne soit accomplie, le débiteur doit s'abstenir de tout acte qui empêcherait la bonne exécution de l'obligation, le créancier pouvant accomplir tout acte conservatoire et attaquer les actes du débiteur accomplis en fraude de ses droits, ce qui a été payé pouvant être répété tant que la condition suspensive ne s'est pas accomplie. En vertu de l'article 1304-6, alinéa 3, du code civil, en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation, est réputée n'avoir jamais existé. Le 28 janvier 2020, M. [Z] et Mme [P], promettants et les consorts [W], bénéficiaires, ont signé une promesse de vente portant sur une villa à usage d'habitation et un bungalow sis à [Localité 10] en contrepartie du paiement de 490 000 euros, ceux-ci s'étant acquittés de la somme de 24 500 euros versée à la comptabilité du notaire, désigné séquestre, à titre d'indemnité d'immobilisation. Les parties s'accordent sur la prolongation du délai de réalisation de l'ensemble des conditions suspensives au 30 mai 2020 et sur la prolongation du délai de validité de la promesse de vente porté au 30 juin 2020. Les parties ont entendu soumettre ce contrat à la condition suspensive d'obtention de prêt ainsi rédigée :  'Le bénéficiaire déclare avoir l'intention de recourir pour le paiement de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts entrant dans le champ d'application de l'article L. 313-40 du code de la consommation etr épondant aux caractéristiques suivantes : . montant maximal de la somme empruntée : 496 280 euros . durée minimale de remboursement : 20 ans . taux nominal d'intérêt maximal : 1,50% l'an (hors assurances). Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montat emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du code civil. La condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêts au plus tard le 28 mars 2020. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte (article L 313-41 du code de la consommation). Les parties conviennent que sur production d'un accord de principe émis par la Banque, dans le délai sus-indiqué, la durée de la condition suspensive sera automatiquement prorogée pour une durée de 30 jours. Le bénéficiaire déclare qu'à sa connaissance : . Il n'existe pas d'empêchement à l 'octroi de ces prêts qui seront sollicités . Il n'existe pas d'obstacle à la mise en place d'une assurance décès-invalidité . Il déclare avoir connaissance des dispositions de l'alinéa premier de l'article 1304-3 du code civil qui dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. Par suite toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt entraînera la réalisation de la condition suspensive. L'obtention ou non obtention devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant. A défaut de cette notification, le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition. Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu. Passé ce délai de huit jours sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit. Dans ce cas, le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l'exécution des présentes en justifiant qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au promettant. Jusqu'à l'expiration du délai sus-visé, le bénéficiaire pourra renoncer au bénéfice de la condition suspensive légale de l'article L.313-41 du code de la consommation, soit en acceptant des offres de prêts à des conditions moins favorables que celles ci- dessus exprimées, et en notifiant ces offres et acceptation au promettant, soit en exprimant une intention contraire à celle ci-dessus exprimée, c'est-à-dire de ne plus faire appel à un emprunt et en doublant cette volonté nouvelle de la mention manuscrite voulue par l'article L.313-42 de ce code ; cette volonté nouvelle et la mention feraient dans cette hypothèse, l'objet d'un écrit notifié au promettant'. La promesse de vente prévoyait également une indemnité d'immobilisation en ces termes: '1. Constatation d'un versement par le bénéficiaire Le bénéficiaire déposera au moyen d'un virement bancaire et au plus tard le , à la comptabilité du notaire rédacteur des présentes la somme de vingt-quatre mille cinq cents euros [...] Il est ici précisé que, dans l'hypothèse où le virement ne serait pas effectif à la date ci-dessus fixée, la présente promesse de vente sera considérée comme caduque, et le bénéficiaire sera déchu du droit de demander la réalisation des présentes et ce si bon semble au promettant. 2. Nature de ce versement La somme ci-dessus versée ne constitue pas des arrhes. En conséquence, les dispositions de l'article 1590 du code civil ne lui sont pas applicables. 3. Sort de ce versement La somme ci-dessus versée ne portera pas intérêts. Elle sera versée au promettant ou au bénéficiaire selon les hypothèses suivantes : a) en cas de réalisation de la vente promise, elle s'imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au promettant devenu vendeur, b) en cas de non-réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains de l'immeuble formant l'objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci. Observation étant ici faite que l'intégralité de cette somme restera acquise au promettant même si le bénéficiaire faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d'expiration du délai d'option. En aucun cas cette somme ne fera l'objet d'une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n'a pas été fixé en considération de la durée de l'immobilisation. c) toutefois, dans cette même hypothèse de non-réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au bénéficiaire s'il se prévalait de l'un des cas suivants, si l'une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte [...]'. En l'espèce, outre l'acte notarié du 28 janvier 2020, sont versés au dossier : - une demande de prêt immobilier du 2 juin 2020 adressée par M. [L] [W] à l'agence LCL de [Localité 10] pour un montant de 270 564 euros (apport personnel 233 414,01€), sur une durée de 300 mois, au taux hors assurance de 1,30% ; - un courrier de cette agence LCL du 19 juin 2020 adressé à M. [L] [W] l'informant de l'absence de suite favorable à sa demande de prêt sollicité pour un 'montant total 270 564 euros - durée 300 mois'; - un courrier de l'agence BRED [Localité 13] du 22 juin 2020 adressé à M. [L] [W] lui indiquant ne pas pouvoir réserver une suite favorable à sa demande de prêt pour le financement du bien pour un 'montant de 307 600 euros, taux : 1,55%, durée : 20 ans', - un courrier de M. [L] [A], notaire à [Localité 12], adressé à M. [K] [S], notaire à [Localité 7], indiquant que les consorts [W] ne peuvent répondre favorablement à la demande de libération de séquestre faite à leur profit par M. [Z] et Mme [P] puisqu'ils ont accompli, dans le respect des stipulations contractuelles, toutes les démarches nécessaires pour l'obtention du financement du bien en cause mais que M. [L] [W] s'est vu opposer deux refus de prêt qui ne sont pas de son fait, ceux-ci ne l'ayant pas davantage mis en demeure sous huitaine de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive d'obtention de prêt de sorte que cette dernière s'est trouvée défaillie et la promesse de vente caduque ; - un courriel du 16 juillet 2020 adressé par Mme [Y] [R], clerc de notaire de l'office notarial de M. [K] [S] à l'étude de M. [A] indiquant que M. [Z] et Mme [P] 'ne veulent plus poursuivre la vente au profit de (ses) clients et reprendre la libre disposition de leur bien immobilier, les dates butoirs prévues aux termes de la promesse de vente et de sa prorogation n'ayant pas été respectées, (ils) demandent la libération du séquestre à leur profit'; - un courriel de rappel du 7 août 2020 ; - un courrier de réponse du 26 octobre 2020 de Mme [T] [F], notaire de l'Office du littoral Sud adressé à M. [L] [A], notaire des consorts [W] l'informant que M. [Z] et Mme [P] sollicitent une indemnisation à hauteur de la somme de 12 500 euros à prélever sur l'indemnité d'immobilisation séquestrée en leur étude, les bénéficiaires étant restés taisants à leurs demandes de refus de prêt. Pour faire droit à la demande de versement à leur profit de l'indemnité d'immobilisation, le premier juge a considéré que les consorts [W] ne justifiaient pas avoir effectué une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles de sorte qu'ils ne pouvaient se prévaloir d'aucun des motifs prévus par l'acte leur permettant d'obtenir la restitution de cette somme d'argent donnée en garantie. Cependant, ces documents démontrent que M. [L] [W] a essuyé de deux refus de financement bancaire pour ce projet d'acquisition alors que les demandes ont été faites suivant les caractéristiques de la convention signée le 28 janvier 2020, soit un montant inférieur à 496 280 euros, une durée minimale de 20 ans ou 300 mois et un taux d'intérêt maximum, hors assurance de 1,50%. Sur ce dernier point, il est justifié d'une demande de prêt faite le 2 juin 2020 auprès de la banque LCL à hauteur d'un taux débiteur de 1,30% hors assurance et auprès de la banque Bred selon réponse du 22 juin 2020 au taux certes, d'1,55% mais dont il n'est pas précisé s'il comprenait ou non le coût de l'assurance. En tout état de cause, il est justifié au moins d'une offre de prêt faite conformément aux termes du compromis de vente. Si les courriers des organismes bancaires sont datés des 19 et 22 juin 2020, soit dans le délai de la validité de la promesse de vente mais passé celui de la réalisation de cette condition suspensive, il n'est pas davantage contesté qu'en dépit du silence des bénéficiaires, M. [Z] et Mme [P] n'ont pas jugé utile, ainsi que le prévoit expressément le compromis signé le 28 janvier 2020, les mettre en demeure, dans ces délais, de 'justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition' suspensive de prêt, leur interpellation ayant été faite le 16 juillet 2020, soit passé le délai de validité de l'acte commun. Par ailleurs, le fait que ce soit uniquement M. [L] [W] qui ait sollicité le prêt bancaire est sans effet sur la régularité de l'accomplissement de cette condition suspensive puisque si ces parents [M] et [D] [W], nés respectivement en 1936 et 1943, sont désignés également comme bénéficiaires de la promesse de vente, il était expressément prévu qu'ils s'engageaient à acquérir la moitié indivise du bien objet de cette dernière en usufruit, M. [L] [W] en acquérant la moitié indivise en pleine propriété et l'autre moitié en nue-propriété. En outre, M. [Z] et Mme [P] ne justifient pas s'être manifestés comme prévu par les termes du compromis de vente tandis que les consorts [W] justifient du refus de financement opposé par la banque, sans qu'il soit démontré qu'ils ont empêché l'accomplissement de cette condition suspensive d'obtention de prêt ou qu'ils ont volontairement fait échec à cette transaction signée, il y a lieu de considérer, au vu de la loi des parties et des articles 1304 et suivants du code civil, que la condition a défailli sans que cela soit imputable à faute aux bénéficiaires et que cette promesse est devenue caduque de plein droit ce qui entraîne la libre disposition du bien par son propriétaire et la restitution de l'indemnité d'immobilisation à ces derniers. Ainsi, au regard de cette caducité, il sera fait droit à la demande en restitution de la somme de 24 500 euros versée à titre d'indemnité d'immobilisation par les consorts [W]. En conséquence, le jugement querellé est infirmé de ce chef. Sur la demande de dommages et intérêts Selon l'article 1241 du code civil, chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. Sur ce fondement, il incombe à celui qui sollicite réparation d'une telle faute, de l'établir, de même que le lien de causalité direct et certain entre cette faute et le préjudice. En l'espèce, M. [Z] et Mme [P] ne produisent aucune pièce justificative du préjudice moral allégué qui serait né du comportement fautif des consorts [W] de sorte qu'ils doivent être déboutés de leur demande de dommages et intérêts. Sur les mesures accessoires Le jugement est infirmé en ce qu'il a statué sur les dépens et les demandes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. M. [Z] et Mme [P], qui succombent, supporteront les dépens de première instance et d'appel en application des articles 695 et suivants du code de procédure civile. Il n'est pas inéquitable que chacune des parties supporte les frais irrépétibles engagés par elle dans la présente instance d'appel. Les parties sont déboutée de leurs demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour - infirme en toutes ses dispositions querellées le jugement ; Statuant à nouveau, - ordonne à Maître [S], notaire à [Localité 7], pris en sa qualité de séquestre de remettre les fonds séquestrés, à savoir la somme de 24 500 euros à M. [M] [W], Mme [D] [V] épouse [W] et M. [L] [W] versée à titre d'indemnité d'immobilisation aux termes de la promesse de vente conclue le 28 janvier 2020 avec M. [C] [Z] et Mme [U] [P]; - déboute M. [C] [Z] et Mme [U] [P] de leur demande de dommages et intérêts; - condamne M. [C] [Z] et Mme [U] [P] au paiement des dépens de première instance et d'appel qui comprendront les frais d'huissier de justice en application de l'article 695 du code de procédure civile ; - déboute M. [M] [W], Mme [D] [V] épouse [W] et M. [L] [W] ainsi que M. [C] [Z] et Mme [U] [P] de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La décision a été signée par Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre et par Mme Yolande MODESTE, greffière. La présidente La greffière