Texte intégral
CIV.3
IK
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 25 octobre 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10550 F
Pourvoi n° G 17-28.733
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par M. André X..., domicilié [...] ,
contre l'arrêt rendu le 14 septembre 2017 par la cour d'appel d'[...] chambre A), dans le litige l'opposant à M. Bernard Y..., domicilié [...] ,
défendeur à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 25 septembre 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Z..., conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Yves et Blaise Capron, avocat de M. X..., de Me D... , avocat de M. Y... ;
Sur le rapport de Mme Z..., conseiller référendaire, l'avis de M. A..., avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ; le condamne à payer à M. Y... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq octobre deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Yves et Blaise Capron, avocat aux Conseils, pour M. X...
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté M. André X... de l'intégralité de ses demandes, D'AVOIR dit que, par l'effet du congé du 8 février 2012, M. André X... était occupant sans titre, depuis le 29 septembre 2012, du terrain de 400 m² environ sur lequel existe un hangar de 50 m², situé au fond et à gauche de l'impasse dénommée [...] , destiné exclusivement à un entrepôt de marchandises et parking de voitures selon le bail à loyer commercial en date du 11 décembre 1972 conclu avec M. Bernard Y... et D'AVOIR ordonné, à défaut de libération des lieux, l'expulsion de M. André X..., et le recours si besoin est à la force publique ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Monsieur X... conteste le congé qui lui a été délivré en précisant qu'il n'était pas tenu de s'inscrire au registre du commerce et des sociétés dès lors que les parties avaient choisi de soumettre volontairement la location au statut des baux commerciaux. / Attendu que Monsieur X... a consenti à la Scp Clavel - B..., commissaires-priseurs, une sous-location par un acte intitulé " Baux commerciaux et industriels " avec comme destination l'exploitation d'une salle des ventes et activités y afférentes pour une durée de 9 ans à compter du 1er novembre 1998. / Que selon la désignation des locaux figurant dans ce bail, la location porte pour partie sur des locaux propriété de Monsieur X... et pour une autre partie sur les locaux qui lui ont été donnés à bail initialement par Madame C.... / Attendu qu'un extrait du Rcs de Monsieur X... au 29 juin 2011 révèle son inscription pour un établissement principal de marchand de biens et pour un établissement dans le ressort du greffe pour une activité d'entrepôt de marchandises et parking de voitures ; / Qu'ainsi Monsieur X... a déclaré effectivement et fait figurer sur son Rcs cette activité commerciale dans les locaux [...] en vertu du bail qui lui a été consenti par Madame C.... / Que ceci est la démonstration que le bail qui lui était consenti avait à être soumis de plein droit au statut des baux commerciaux à raison de l'activité commerciale qu'exercerait dans les lieux Monsieur X... ; que le fait que le bail ait été renouvelé à plusieurs reprises n'établit nullement que le bailleur aurait renoncé à se prévaloir des conditions d'immatriculation au Rcs. / Attendu que Monsieur X... ne rapporte pas la preuve qu'il se serait agi d'une adoption volontaire du statut des baux commerciaux de manière non équivoque ; que bien au contraire, les diverses pièces qu'il fournit s'avèrent toutes être des éléments qui confirment que la location était soumise de plein droit au statut des baux commerciaux. / Attendu qu'il résulte de ce qui précède qu'à la date du 8 février 2012, Monsieur Y... venant aux droits de Madame C... était parfaitement fondé à notifier à Monsieur X... un congé avec refus de renouvellement pour défaut d'inscription au Rcs. / Attendu en conséquence qu'il convient de confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Marseille en date du 17 juin 2016 en toutes ses dispositions » (cf., arrêt attaqué, p. 3 et 4) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « le bail a été souscrit le 11 décembre 1972. / Il précise que, par dérogation exceptionnelle au § 5°, le preneur est expressément autorisé sans avoir à en demander l'autorisation préalable, mais à seule charge d'en informer le bailleur par simple lettre recommandée, à sous-louer les lieux faisant l'objet du présent bail au locataire de son propre local situé [...] et [...] en vue d'une utilisation jointe à l'exploitation principale. / Sur le fondement de l'application du statut des baux commerciaux. / Les parties s'opposent sur la soumission volontaire du contrat de bail au statut des baux commerciaux ou par effet de la loi. / L'activité prévue au bail est celle d'" entrepôt de marchandises et parking de voitures ". / Monsieur X... établit avoir été inscrit au registre du commerce et des sociétés pour une activité exercée du 11 mai 1978 au 30 juin 2011 et, à nouveau, à compter du 7 mai 2012, notamment pour son activité de marchand de biens. / Le caractère commercial de l'activité de marchand de biens découle des articles L. 110-1 et L. 121-1 du code de commerce. / Par ailleurs, aucune preuve de la soumission volontaire des parties au statut des baux commerciaux n'est établie : elle ne résulte pas d'une mention expresse du contrat de nature à délimiter précisément quels sont les éléments du statut que les parties entendent appliquer au contrat de bail. / Dès lors, en l'état d'une application du statut des baux commerciaux de plein droit et non par soumission volontaire au statut, l'intégralité des règles impératives du statut des baux commerciaux a vocation à s'appliquer. Le preneur n'est pas fondé à invoquer l'adoption volontaire pour pallier l'absence des conditions objectives d'application du statut, notamment les conditions du droit au renouvellement. / Sur la validité du congé avec refus de renouvellement. / Le congé du 8 février 2012 avec refus de renouvellement vise les articles L. 145-9, L. 145-8 et L. 145-1 du code de commerce. / Ce congé est refusé par la bailleur pour deux motifs : - le défaut d'exploitation dans les lieux loués d'un fonds selon la destination contractuelle prévue au bail, soit " un entrepôt de marchandises et parking de voitures " ; - la non-inscription du preneur au registre des métiers ou registre du commerce et des sociétés. / En application des dispositions de l'article L. 145-8 du code de commerce, le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux. / En l'espèce, Monsieur X... sous-loue à la société " Hôtel des ventes Méditerranée Marseille ", Rcs 442 479 952, Rcs Marseille, représentée par son gérant, Philippe B..., exerçant l'activité de commissaire-priseur, qui est par ailleurs locataire de son local commercial contigu au [...] dans lequel elle exploite son activité d'hôtel des ventes. / Monsieur X... ne justifie pas exploiter un fonds de commerce dans les lieux loués, puisque la sous-location a pour objet d'en permettre l'exploitation par les commissaires-priseurs. / Monsieur X... soutient être propriétaire d'un fonds de commerce de marchand de biens au 14, bd. De Maillane dont le bien loué serait l'accessoire, créé le 7 mai 2012. / L'extrait du Rcs de Marseille au 30/06/11 produit par Monsieur André X... sous le n° [...] mentionne son immatriculation au 22/06/1978 pour la création d'un fonds de commerce d'une activité de " marchand de biens, administrateur d'immeubles, syndic de copropriété, gestion immobilière ", activité commencée le 11/05/1978 et exercée au [...] . / L'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence en date du 13 février 2014 mentionne qu'il s'agit de l'adresse de l'établissement principal, alors que Monsieur X... était également enregistré pour une activité de " entrepôt de marchandises et parking de voitures en exploitation directe " à l'adresse des biens loués. L'extrait K bis mentionne la date du 11 mai 1978 pour le début de l'activité de ces deux établissements. Monsieur X... a été radié du registre le 6 juillet 2011 pour cessation d'activité effective le 30 juin 2011. / L'extrait du Rcs de Marseille au 15/05/2012 produit par Monsieur André X... sous le n° [...] mentionne son immatriculation au 14/05/12 pour la création d'un fonds de commerce d'une activité de " marchand de biens, administrateur d'immeubles, syndic de copropriété, gestion immobilière ", activité commencée le 07/05/12 et exercée au [...] . / Dès lors, à la date du congé, Monsieur X... ne justifie pas avoir été immatriculé au Rcs ou répertoire des métiers. / Le fait que, par ailleurs, il ait enregistré son activité de marchand de biens exercée au [...] au Rcs de 1978 à 2011 puis à nouveau à compter de 2012 ne suffit pas à établir qu'il exploiterait un fonds de commerce dans les lieux loués à Monsieur Y... situés à une adresse contiguë. / Il en résulte que Monsieur X..., locataire qui sous-loue intégralement les locaux objets du bail et qui ne peut établir qu'il exploite et est propriétaire du fonds, ne dispose pas d'un droit au renouvellement dès lors que : - il n'est pas immatriculé au registre du commerce et des sociétés pour les locaux concernés et que, les ayant sous-loués, il n'est pas propriétaire du fonds de commerce qui y est exploité ; - l'autorisation de sous-louer figurant dans le bail ne lui permet pas de revendiquer le bénéfice du statut des baux commerciaux, le bail n'envisageant pas, directement ou indirectement, que le locataire en bénéficiera conventionnellement même s'il n'exploite aucun fonds de commerce dans les locaux et qu'il n'est pas immatriculé au registre du commerce et des sociétés à cette adresse. / En l'absence de droit au renouvellement du bail, aucune mise en demeure en vertu de l'article L. 145-17 du code de commerce n'avait à être notifiée à Monsieur X.... / Dès lors, le congé avec refus de renouvellement délivré le 8 février 2012 est valide et Monsieur X... est débouté de ses demandes. / Sur les demandes d'expulsion. / Monsieur André X... est déchu de tout titre d'occupation depuis le 29 septembre 2012 et son expulsion est ordonnée en tant que de besoin » (cf., jugement entrepris, p. 4 à 6) ;
ALORS QUE, de première part, en cas de soumission volontaire au statut des baux commerciaux, ni l'immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers, ni la propriété et l'exploitation par celui-ci d'un fonds de commerce dans les lieux loués ne sont des conditions impératives du droit du preneur au renouvellement du bail et, à défaut, à une indemnité d'éviction ; que, lorsqu'aux termes d'un bail d'immeubles ou de locaux à usage commercial, les lieux loués ont vocation à être sous-loués dans leur totalité par le preneur, les parties soumettent, par là-même, volontairement le bail au statut des baux commerciaux, sans faire de l'immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers et de la propriété et de l'exploitation par celui-ci d'un fonds de commerce dans les lieux loués des conditions nécessaires à son application, peu important que le preneur ait, à une certaine période, été inscrit au registre du commerce et des sociétés au titre des locaux loués et pour une activité correspondant à l'usage des lieux loués prévu par le contrat de bail ; qu'en retenant, dès lors, pour valider le congé avec refus de renouvellement et sans indemnité d'éviction délivré le 8 février 2012 par M. Bernard Y... à M. André X... pour défaut d'immatriculation de ce dernier au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers et pour défaut de propriété et d'exploitation par M. André X... d'un fonds de commerce dans les lieux loués et pour statuer en conséquence comme elle l'a fait, que le bail liant M. Bernard Y... à M. André X... était soumis de plein droit au statut des baux commerciaux, pour les motifs que M. André X... avait été inscrit au registre du commerce et des sociétés au titre des locaux loués et pour l'activité prévue par le contrat de bail, que M. André X... ne rapportait pas la preuve de la soumission volontaire des parties au statut des baux commerciaux, qu'une telle preuve ne résultait pas d'une mention expresse du bail de nature à délimiter précisément quels étaient les éléments du statut que les parties entendaient appliquer au contrat de bail, que les pièces fournies par M. André X... s'avéraient toutes être des éléments qui confirmaient que la location était soumise de plein droit au statut des baux commerciaux, que l'autorisation de sous-louer figurant dans le bail ne permettait pas à M. André X... de revendiquer le bénéfice du statut des baux commerciaux et que le bail n'envisageait pas, directement ou indirectement, que le locataire bénéficierait conventionnellement du statut des baux commerciaux même s'il n'exploitait aucun fonds de commerce dans les locaux loués et s'il n'était pas immatriculé au registre du commerce et des sociétés à cette adresse, quand, aux termes du bail liant M. Bernard Y... à M. André X... portant sur des locaux à usage commercial, les lieux loués avaient vocation à être sous-loués dans leur totalité par M. André X... et quand, par là-même, les parties avaient volontairement soumis ce bail au statut des baux commerciaux, sans faire de l'immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers et de la propriété et de l'exploitation par celui-ci d'un fonds de commerce dans les lieux loués des conditions nécessaires à son application, la cour d'appel a violé les dispositions des articles L. 145-1, L. 145-8, L. 145-9, L. 145-10 et L. 145-14 du code de commerce et de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, qui est applicable à la cause ;
ALORS QUE, de deuxième part, le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les termes clairs et précis des documents de la cause ; que, lorsqu'aux termes d'un bail d'immeubles ou de locaux à usage commercial, les lieux loués ont vocation à être sous-loués dans leur totalité par le preneur, les parties soumettent, par là-même, volontairement le bail au statut des baux commerciaux, sans faire de l'immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers et de la propriété et de l'exploitation par celui-ci d'un fonds de commerce dans les lieux loués des conditions nécessaires à son application ; qu'en énonçant, dès lors, pour retenir que le bail liant M. Bernard Y... à M. André X... était soumis de plein droit au statut des baux commerciaux et pour, en conséquence, valider le congé avec refus de renouvellement et sans indemnité d'éviction délivré le 8 février 2012 par M. Bernard Y... à M. André X... et pour statuer comme elle l'a fait, que M. André X... ne rapportait pas la preuve de la soumission volontaire des parties au statut des baux commerciaux, qu'une telle preuve ne résultait pas d'une mention expresse du bail de nature à délimiter précisément quels étaient les éléments du statut que les parties entendaient appliquer au contrat de bail, que les pièces fournies par M. André X... s'avéraient toutes être des éléments qui confirmaient que la location était soumise de plein droit au statut des baux commerciaux, que l'autorisation de sous-louer figurant dans le bail ne permettait pas à M. André X... de revendiquer le bénéfice du statut des baux commerciaux et que le bail n'envisageait pas, directement ou indirectement, que le locataire bénéficierait conventionnellement du statut des baux commerciaux même s'il n'exploitait aucun fonds de commerce dans les locaux loués et s'il n'était pas immatriculé au registre du commerce et des sociétés à cette adresse, quand, aux termes du bail liant M. Bernard Y... à M. André X... portant sur des locaux à usage commercial, les lieux loués avaient vocation à être sous-loués dans leur totalité par M. André X... et quand, par là-même, les parties avaient volontairement soumis ce bail au statut des baux commerciaux, sans faire de l'immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers et de la propriété et de l'exploitation par celui-ci d'un fonds de commerce dans les lieux loués des conditions nécessaires à son application, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du contrat de bail commercial liant M. Bernard Y... à M. André X..., en violation des dispositions de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, qui est applicable à la cause ;
ALORS QUE, de troisième part, le fait que le bailleur a accepté de renouveler, à plusieurs reprises, un bail commercial emporte la renonciation du bailleur à se prévaloir des conditions auxquelles est subordonné le bénéfice du statut des baux commerciaux dès lors que les circonstances dans lesquelles le bailleur a accepté de renouveler le bail commercial caractérisent la volonté non équivoque du bailleur de renoncer à se prévaloir des conditions auxquelles est subordonné le bénéfice du statut des baux commerciaux ; qu'en se bornant à énoncer, par conséquent, pour valider le congé avec refus de renouvellement et sans indemnité d'éviction délivré le 8 février 2012 par M. Bernard Y... à M. André X... et pour statuer en conséquence comme elle l'a fait, que le fait que le bail liant M. Bernard Y... et M. André X... avait été renouvelé à plusieurs reprises n'établissait nullement que le bailleur aurait renoncé à sa prévaloir des conditions d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés, sans rechercher, ainsi qu'elle y avait été invitée par M. André X..., si le bailleur n'avait pas consenti aux renouvellements du bail en toute connaissance de cause et n'avait pas, notamment, avant d'accepter le renouvellement du bail, opposé, à deux reprises, à M. André X... la sous-location de la totalité des lieux loués, quand ces circonstances étaient de nature à caractériser la volonté non équivoque du bailleur de renoncer à se prévaloir des conditions auxquelles est subordonné le bénéfice du statut des baux commerciaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions des articles L. 145-1, L. 145-8, L. 145-9, L. 145-10 et L. 145-14 du code de commerce et de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, qui est applicable à la cause.
