Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître BRAMI CREHANGE
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître DONNET
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 24/00108 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3WC6
N° MINUTE :
10 JCP
JUGEMENT
rendu le jeudi 08 août 2024
DEMANDERESSE
Madame [G] [U] [D] [V],
demeurant [Adresse 1]
assistée par Maître DONNET, avocat au barreau de Versailles
DÉFENDERESSE
Madame [P] [Y] [C] veuve [Z], demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître BRAMI-CREHANGE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1099 ( aide juridictionnelle n°2024-000029, décision du 08/01/2024)
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne-Sophie STORELV, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 03 juin 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 août 2024 par Anne-Sophie STORELV, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier
Décision du 08 août 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/00108 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3WC6
EXPOSE DU LITIGE
Par acte d’huissier en date du 3 octobre 2023 Mme [G] [V] a fait citer par devant ce tribunal, statuant en tant que Juge des Contentieux de la Protection, Mme [P] [Y] [C] veuve [Z], locataire suivant contrat de location à usage d’habitation, locaux meublés en date du 24 janvier 2014, produit aux débats, aux fins de voir:
-ordonner la résiliation judiciaire du bail aux torts de la locataire,
- condamner Mme [Y] [C] veuve [Z] à régler une somme de 4656€, au titre de l’arriéré de loyers à la date du 30 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
- ordonner l’expulsion de Mme [Y] [C] veuve [Z] et de tous occupants de son chef, avec l’assistance du commissaire de police, si besoin est,
- fixer l’indemnité d’occupation due au double du montant du loyer mensuel, augmenté des charges, jusqu’à complète libération des lieux,
- ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,
- condamner Mme [Y] [C] veuve [Z] au règlement d’une somme de 2000€ sur le fondement de l’article 700
du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux dépens.
À l’audience du 3 juin 2024, la demanderesse fait valoir, par l’intermédiaire de son conseil, qu’elle maintient l’intégralité de ses demandes.
Elle actualise également sa créance à la somme de 12 564€ au mois d’avril 2024 inclus.
Elle sollicite en outre le rejet de la demande d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance formulée par la défenderesse, en précisant qu’elle a toujours tout fait pour réparer et faire des travaux dans le logement loué et que le retard pris dans l’exécution des travaux n’est pas de son fait, mais résulte d’une absence de communication avec sa locataire et du refus de celle-ci de laisser intervenir les entreprises mandatés.
Elle s’oppose enfin à l’octroi de délais de paiement aucune somme n’ayant été versée par la locataire depuis janvier 2023.
Mme [V] expose principalement à l’appui de ses demandes que suite à un précédent jugement en date du 21 avril 2023, qui a condamné Mme [Y] [C] veuve [Z] au paiement d’une somme de 4329 € au titre des loyers impayés selon un décompte arrêté au mois de décembre 2022 inclus, sa locataire n’a pas réglé les causes du jugement ni les loyers courants, et que dès lors sa demande de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, aux torts de la locataire, et son expulsion, sont entièrement fondés.
En défense, Mme [Y] [C] veuve [Z] représentée par son conseil, demande à titre principal au tribunal de :
- juger que Mme [V] a manqué à son obligation de délivrer un logement décent, en bon état de réparation, et que ce manquement justifie l’exception d’inexécution dont a légitimement usé Mme [Y] [C] veuve [Z],
Et en conséquence,
- ordonner l’exécution des travaux nécessaires afin de mettre un terme au préjudice de jouissance subi à savoir:
* remplacement des deux fenêtres du studio
* remise aux normes de l’électricité
* remise en état des revêtements de sol dans l’ensemble du studio
*remise en état des peintures dans l’ensemble du studio
- ordonner la suspension de l’obligation de paiement des loyers le temps de l’exécution des travaux ordonnés,
- condamner Mme [V] à payer à Mme [Y] [C] veuve [Z] la somme de 50 630€, arrêtée au 30 mai 2024, au titre de l’indemnisation de son préjudice de jouissance,
- condamner Mme [V] à payer à Mme [Y] [C] veuve [Z] la somme de 5000€ en réparation de son préjudice moral,
À titre subsidiaire:
- suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail,
- accorder à Mme [Y] [C] veuve [Z] un délai de 36 mois pour acquitter le paiement de la somme qu’elle resterait devoir à Mme [V],
En tout état de cause:
- débouter Mme [V] de l’ensemble de ses demandes,
- condamner Mme [V] à verser à Mme [Y] [C] veuve [Z] la somme de 2000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamner Mme [V] aux entiers dépens.
MOTIVATION DE LA DECISION
Sur le montant des loyers et charges dus et demande de résiliation judiciaire du bail
Attendu que Mme [V] est propriétaire d’un appartement situé au quatrième étage d’un immeuble sis à [Adresse 3];
Que par acte sous-seing-privé en date du 24 janvier 2014, elle a consenti à Mme [Y] [C] veuve [Z] la location d’un studio meublé, moyennant un loyer de 750€ en principal, outre 76€ de charges, soit 830 € par mois, charges comprises;
Que depuis le mois de septembre 2021, le paiement des loyers a connu différents incidents qui ont abouti au prononcé d’un jugement en date du 21 avril 2023 condamnant Mme [Y] [C] veuve [Z] au paiement d’une somme de 4329€ au titre des loyers impayés au mois de décembre 2022 inclus, et suivant décompte arrêté au 16 janvier 2023;
Que postérieurement à ce jugement, Mme [Y] [C] veuve [Z] à laissé les loyers impayés de janvier 2023 au mois d’avril 2024 inclus, et selon un décompte arrêté au 10 avril 2024 pour une somme totale de 12 564€ ( seuls certains versement de la CAF étant enregistrés au crédit de son compte locataire);
Que Mme [Y] [C] veuve [Z] n’a pas contesté devoir cette somme, mais à soulevé une exception d’inexécution pour en fonder le non-paiement;
Qu’il y a lieu dans ces conditions de condamner Mme [Y] [C] veuve [Z] à payer à Mme [V] la somme de 12 564€, avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2023, date de l’assignation;
Que l’absence de tout règlement des loyers depuis le mois de janvier 2023, et un jugement de condamnation au paiement des loyers dus pour la période précédente ayant été rendu le 21 avril 2023, constituent un manquement suffisamment grave aux obligations de la locataire, dont notamment le paiement régulier des loyers aux termes convenus;
Que par ailleurs le tribunal constate qu’il n’est justifié d’aucun arrêté d’insalubrité pouvant fonder une éventuelle suspension de l’obligation de paiement des loyers;
Qu’il y a lieu en conséquence de prononcer la résiliation judiciaire du bail et d’ordonner l’expulsion de la locataire, et de tous occupants de son chef , dans les conditions et délais légaux, avec notamment l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est;
Que Mme [Y] [C] veuve [Z] devenue dès lors occupant sans droit ni titre, sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la présente décision, égale au montant du loyer actuel, augmenté des charges récupérables, mais sans la majoration sollicitée qui revêt un caractère excessif;
Qu’enfin il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, la résiliation judiciaire du bail étant prononcée et le bailleur ne se prévalant à aucun moment de l’acquisition de la clause résolutoire.
Sur l’exception d’inexécution et la demande d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance
Attendu que Mme [Y] [C] veuve [Z] fait valoir dans ses écritures, que très rapidement après son emménagement elle a constaté des problèmes d’humidité dans le studio, ce dont elle s’est plaint à la bailleresse, qui malgré plusieurs relances, et les désordres s’aggravant, n’a pas exécuté demande travaux;
Qu’elle a face à l’inertie de la bailleresse, elle n’a eu d’autre choix que de saisir les services de l’habitat de la mairie de [Localité 2] et qui a constaté certains désordres, notamment 2018 et en 2022;
Qu’elle s’estime bien-fondée à se prévaloir de l’article 1219 du Code civil et demande en conséquence la condamnation de Mme [V] à lui payer la somme de 50 630€ ( 830€ par mois, soit le montant du loyer et de la provision pour charges x 12 mois x 5 ans ), arrêté au 30 mai 2024 au titre de l’indemnisation de son préjudice de jouissance, outre la somme de 5000 € en réparation de son préjudice moral;
Que le tribunal constate cependant que lors de l’audience qui s’est tenue dans le cadre du précédent jugement rendu le 21 avril 2023, Mme [Y] [C] veuve [Z] avait déjà évoqué la prétendue indécence du logement et avait produit pour l’illustrer, notamment des photos et des courriers du service habitation de la Ville de PARIS en date des 3 mars 2018, 10 avril 2018, 20 avril 2018, 10 mai 2022 et 9 décembre 2022, et ce dernier courrier faisant état d’un procès-verbal de contravention en date du 13 octobre 2022 contre Mme [V] pour ne pas avoir procédé à des travaux stipulés dans une mise en demeure 23 mars 2022, visant à la mise en conformité du logement donné à bail avec les articles 40-1 et 42-1 du Règlement Sanitaire Départemental de PARIS;
Que dans la présente procédure, Mme [Y] [C] veuve [Z] produit de nouveau des photos, sans doute prises par elle-même, les courriers mentionnés ci-dessus en date du 20 avril 2018 et du 9 décembre 2022, ainsi qu’un courrier du service de l’habitat de la Ville de [Localité 2] en date du 23 mars 2022 constatant des désordres concernant l’étanchéité et le bon fonctionnement de la descente d’eaux usées, et l’aération générale et permanente dans la cuisine, et lui demandant de prendre les dispositions nécessaires pour y remédier;
Que Mme [Y] [C] veuve [Z] ne produit aucune nouvelle pièce, notamment postérieure au précédent jugement, hormis l’échange de 2 SMS dont les auteurs ne sont pas identifiés, afin d’établir l’indécence alléguée du logement;
Que notamment il n’est produit aucun constat d’huissier sur l’état du logement, ni sur les éventuelles causes de la dégradation de celui-ci évoquées par la locataire (le cas échéant une fuite d’eau dans le logement et non signalé au bailleur et/ou à l’assurance etc...);
Que dès lors il apparaît que Mme [Y] [C] veuve [Z] est irrecevable à se prévaloir de nouveau de ces documents pour fonder sa demande titre d’un préjudice de jouissance;
Que le tribunal constate de plus que Mme [V] produit en défense, un jugement statuant au fond, du Tribunal de Police de PARIS, qui relaxe Mme [V] de l’ensemble des faits qui lui sont reprochés à savoir deux contraventions précisément en date du 13 octobre 2022 pour non-respect au Règlement Sanitaire Départemental et qui correspondent au procès-verbal de contravention mentionnée par la locataire au titre du précédent jugement;
Qu’enfin le tribunal constate que Mme [Y] [C] veuve [Z] ne produit aucun justificatif de demande faite auprès du bailleur, de travaux dans le logement, ni de mise en demeure de celui-ci à ce titre;
Que le bailleur quant à lui verse aux débats un courriel en date du 15 février 2023 de l’entreprise LMP qui mentionne qu’il n’a toujours pas de retour de la locataire à laquelle on a demandé ses disponibilités, et ce pour la réalisation de travaux convenus avec la bailleresse;
Que Mme [V] produit de plus, une commande auprès de l’entreprise prestige ISO en date du 7 mars 2018 ainsi que des échanges de courriels avec cette entreprise concernant la pose d’une fenêtre dans le logement le 1er août 218, un compte rendu d’exécution de l’entreprise BLANCHE en date du 2 janvier 2018 suite à une intervention de plomberie et descente des eaux usées des cuisines, ce qui tend à établir que la bailleresse ne se désintéresse pas de l’état du logement loué;
Qu’il semble en réalité que Mme [Y] [C] veuve [Z] souhaite au titre de ses écritures une remise à neuf du logement qui était plutôt décrit comme étant en état d’usage, ou moyen, voire en bon état sur certains points, en des lieux d’entrée, à savoir le remplacement de deux fenêtres ( dont l’une aurait déjà été changée en août 2018 ), une remise aux normes de l’électricité ( dont l’état actuel n’est pas indiqué ) ainsi que la remise en état des revêtements de sol et des peintures, dans l’ensemble du studio;
Que dans ces conditions le tribunal ne peut que rejeter les demandes au titre des travaux et d’indemnisation que ce soit au titre du préjudice de jouissance ou du préjudice moral, étant rappelé également qu’il n’est produit aucun justificatif concernant l’état de santé de la locataire, ni sur le fait qu’elle ait été contrainte de se débarrasser de l’ensemble de ses effets personnels qui auraient été couverts de moisissures;
Que dès lors il n’y a pas lieu d’ordonner la suspension de paiement des loyers le temps de l’exécution des travaux non ordonnés en l’état.
Sur la demande de délais
Attendu que Mme [Y] [C] veuve [Z] sollicite un délai de 36 mois pour acquitter le paiement de la somme qu’elle resterait devoir à Mme [V], au motif qu’à la suite de ses problèmes de logement, elle est aujourd’hui sans emploi et qu’elle ne perçoit plus aucune ressource;
Que cependant aucun lien de causalité entre l’absence de revenus et les “problèmes de logement” n’est établi en l’espèce;
Qu’au vu du jugement rendu le 21 avril 2023 et de l’absence de tout paiement de loyer également depuis, il y a lieu de constater que manifestement, Mme [Y] [C] veuve [Z] n’est pas en capacité de régler le loyer mensuel et dès lors de rester dans le logement, et par ailleurs un DALO déposé le 22 juin 2003 étant en cours d’instruction, Mme [Y] [C] veuve [Z] ayant été reconnue comme prioritaire;
Qu’elle ne justifie pas non plus de son licenciement au vu du certificat de travail produit en date du 28 février 2024, suite à des problèmes de santé ou autre;
Qu’aucun certificat médical n’est produit non plus;
Qu’enfin Mme [Y] [C] veuve [Z] mentionne dans ses écritures qu’elle a été contrainte de quitter son logement et qu’elle ne l’a toujours pas réintégré;
Que dans ces conditions, il n’appartient pas au bailleur de devoir supporter encore et sur de nombreux mois la situation précaire de Mme [Y] [C] veuve [Z] et la demande de délais sera en conséquence rejetée.
Sur les demandes accessoires
Attendu que Mme [Y] [C] veuve [Z] qui succombe à la présente procédure, sera condamnée à payer à Mme [V] une somme de 400€, par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile;
Que la défenderesse sera enfin condamnée aux entiers dépens d’instance;
Qu’il y a lieu en outre de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire par application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS;
Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe;
Condamne Mme [Y] [C] veuve [Z] à payer à Mme [G] [V] la somme de 12 564€, au titre des loyers et charges, taxes et accessoires impayés au mois d’avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2023, ainsi que les loyers dus jusqu’au prononcé de la résiliation judiciaire par la présente décision;
Condamne Mme [Y] [C] veuve [Z] à payer à Mme [V] l’indemnité d’occupation mensuelle précitée;
Prononce la résiliation judiciaire du bail à compter de la présente décision ;
Fixe l'indemnité d’occupation due à compter de la présente décision à une somme égale au loyer majoré des charges récupérables, taxes et accessoires dûment justifiées jusqu’à libération effective des lieux;
Condamne Mme [Y] [C] veuve [Z] à payer à Mme [V] l’indemnité d’occupation mensuelle précitée;
Dit qu’en conséquence, Mme [Y] [C] veuve [Z] devra quitter les lieux et les rendre libres de tous occupants ou mobilier de son chef à compter du commandement de quitter les lieux qui sera délivré à cette fin ou de la notification de la présente décision, à défaut de quoi il pourra être procédé à l’expulsion et à l’évacuation du mobilier dans les conditions et délais légaux, le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier;
Déboute les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires et notamment Mme [Y] [C] veuve [Z] de ses demandes principales et à titre subidiaire;
Condamne Mme [Y] [C] veuve [Z] à payer à Mme [V] la somme de 400€ en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile;
Condamne Mme [Y] [C] veuve [Z] aux entiers dépens;
Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire par application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.
Le greffier Le juge
