Cour d'appel, 07 juin 2023. 21/14024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 07 JUIN 2023 N° 2023/ 255 RG 21/14024 N° Portalis DBVB-V-B7F-BIFOS [P] [M] [O] [M] C/ [G] [I] [P] [I] ie exécutoire délivrée le : à : Me Jean-Christophe STRATIGEAS Me Pascal ALIAS Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 02 juin 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/00945. APPELANTS Monsieur [P] [M] né le [Date naissance 4] 1977 à [Localité 9] (83), demeurant [Adresse 11] Monsieur [O] [M] né le [Date naissance 1] 1938 à [Localité 8] (83), demeurant [Adresse 10] représentés et plaidant par Me Jean-Christophe STRATIGEAS, membre de la SELARL CADJI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMES Madame [G] [I] née le [Date naissance 2] 1984 à [Localité 9] (83), demeurant [Adresse 5] Monsieur [P] [I] né le [Date naissance 3] 1978 à [Localité 9] (83), demeurant [Adresse 5] représentés par Me Pascal ALIAS, membre de la SELAS ALIAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Juin 2023. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Juin 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Messieurs [P] et [O] [M], qui sont respectivement nu-propriétaire et usufruitier d'une maison d'habitation sise [Adresse 10], l'ont donnée à bail d'habitation à Madame [G] [I], épouse de Monsieur [P] [I], suivant contrat de bail à titre de location non meublée formalisé par acte sous seing privé en date du 15 décembre 2018. Aux termes du bail, le loyer était de 360 euros et le montant du dépôt de garantie était de 690 euros. Jugeant le logement insalubre, Madame [I] en a avisé la Caisse d'Allocations Familiales. Suite à ces dénonciations, l'Agence Régionale de Santé (ARS) a procédé à une visite du logement et a établi un rapport le 22 août 2019 constatant la présence d'humidité, l'absence de système de ventilation et l'inadaptation du système électrique au faible niveau d'isolation du logement. Selon acte d'huissier en date du 13 mai 2020, les époux [I] ont assigné les consorts [M] devant le Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN aux fins de les entendre solidairement condamnés à leur payer les sommes de 8.360 euros au titre du préjudice de jouissance, de 5.000 euros au titre de dommages et intérêts, de 750 euros en remboursement de leur dépôt de garantie et de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile outre les dépens. Par jugement rendu le 2 juin 2021, le Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN a condamné solidairement [O] [M] et [P] [M] à payer à Madame [G] [I] et Monsieur [P] [I] les sommes de 2.160 euros en indemnisation de leur préjudice de jouissance, de 750 euros en restitution de leur dépôt de garantie, de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile outre les dépens. Par déclaration au greffe en date du 5 octobre 2021, [O] et [P] [M] ont interjeté appel de cette décision. Ils demandent à la Cour d'infirmer le jugement entrepris et de condamner les époux [I] à leur payer les sommes de 1.650 euros correspondant aux loyers échus à compter du mois de janvier 2019 au titre du bail verbal relatif à la mise à disposition du garage, de 360 euros correspondant au loyer échu du mois de novembre 2019 au titre du bail d'habitation, de 97 euros correspondant à la taxe des ordures ménagères, de 3.500 euros au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire et de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. Ils demandent en outre à la Cour de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a rejeté la demande tendant à la condamnation des consorts [M] au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires. A l'appui de leur recours, Messieurs [M] font valoir : que l'instance a été introduite par les époux [I] alors que seule Madame [I] a sollicité la condamnation de Messieurs [M] de sorte que le jugement doit être infirmé en ce qu'il a condamné ces derniers à l'égard de Monsieur [I] ; que le rapport réalisé par l'ARS le 22 août 2019 n'apporte que des conclusions non-affirmatives, non-étayées par de quelconques mesures techniques et conditionnelles ne permettant pas de caractériser un manquement de la part du bailleur à son obligation de remise d'un logement décent ; qu'il est mensonger pour les intimés d'alléguer des faits de menaces avec armes et d'agression physique en ce qu'ils n'en fournissent pas la preuve ; que le montant du dépôt de garantie n'a jamais été perçu par le bailleurs puisque le chèque de ce montant n'a jamais été encaissé ; que les époux [I] sont redevables des échéances locatives impayées de juillet à novembre 2019 au titre du bail verbal relatif à la mise à disposition du garage, de l'échéance locative du mois de novembre 2019 au titre du bail d'habitation et de la taxe sur les ordures ménagères au titre de leur période d'occupation ; que les époux [I] ont menacé le bailleurs ce qui a donné lieu à la réception d'une main-courante le 9 octobre 2019 par la brigade de gendarmerie nationale de [Localité 6] ; qu'ils ont poursuivi les consorts [M] de leur vindicte en engageant à leur encontre une procédure délibérément abusive et vexatoire. Les époux [I] concluent à la réformation du jugement de première instance. Ils sollicitent la condamnation solidaire des consorts [M] à leur payer les sommes de 8.360 euros au titre du préjudice de jouissance subi, de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, outre les entiers dépens. Ils soutiennent : que l'exploit introductif d'instance a été bien été rédigé à la requête de Monsieur et Madame [I] ; que le maire de la commune de [Localité 7] a usé de ses pouvoirs de police pour enjoindre les consorts [M] à procéder à des travaux de réfection immédiats parce que le logement a bien été déclaré indécent par l'ARS ; qu'ils doivent cependant être indemnisés à hauteur du montant des loyers dont se prévalent les consorts [M], soit 8.360 euros (760 euros x 11) ; qu'il ont subi un préjudice moral distinct du préjudice de jouissance, que les enfants ont été contraints de changer d'école en cours d'année, qu'ils ont été agressés et menacés ; que Madame [I] rapporte la preuve du règlement d'un dépôt de garantie qui n'était pas contesté par les consorts [M] ; que Monsieur [O] [M] a bien perçu le règlement du loyer du mois de novembre 2019, la taxe sur les ordures ménagères, et que la réalité de l'arriéré des loyers dont se prévalent les consorts [M] n'est pas établie. L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 mars 2023. MOTIFS DE LA DECISION Attendu que Madame [G] [I] et Monsieur [P] [I] ont, selon exploit d'huissier en date du 13 mai 2020, assigné les consorts [M] devant le Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN ; Qu'il y a donc lieu de rejeter la demande des consorts [M] tendant à infirmer le jugement rendu le 2 juin 2021 par le Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en ce que seule Madame [I] sollicitait leur condamnation ; Attendu qu'aux termes de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ; Qu'il est, en outre, obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; Qu'il résulte des dispositions de l'article 7 de la loi précitée que le locataire est, quant à lui, obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, d'user paisiblement des locaux loués, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations et l'ensemble des réparations locatives ; Que l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent précise qu'un logement décent doit, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, être en bon état d'entretien et de solidité, et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau ; Que les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation ; Que le logement doit être protégé contre les infiltrations d'air parasites, les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés devant présenter une étanchéité à l'air suffisante ; Que la nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; Que le logement doit permettre une aération suffisante, grâce à des dispositifs d'ouverture et d'éventuels dispositifs de ventilation des logements en bon état, et à un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; Qu'en l'absence d'état des lieux versé aux débats, en application de l'article 1731 du Code civil, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf à apporter la preuve contraire ; Qu'il résulte toutefois en l'espèce qu'un rapport de visite en date du 22 août 2019 de l'Agence Régionale de Santé conclut que le logement litigieux présente de l'humidité dans le coin gauche en bas de la cuisine, susceptible d'entrainer des développements importants de moisissures, de la condensation et la dégradation des enduits muraux ; Qu'il conclut également que le logement est confiné lorsque les fenêtres sont fermées en raison d'une absence de système de ventilation renforcé par la présence de fenêtres PVC double vitrage dépourvues de barrettes de ventilation et que le chauffage électrique semble inadapté au faible niveau d'isolation du logement ; Que si les constatations concernant la présence d'humidité sont écrites au temps du conditionnel, le reste des constatations fait précisément état de critères relatifs à l'aération et à la ventilation du logement ainsi qu'aux normes de sécurité électriques inexistants dans le logement litigieux ; Qu'en outre, le rapport précité conclut que toutes les constatations effectuées constituent des infractions au règlement sanitaire départemental du VAR, notamment à ses articles 33, 40.1 et 51 ; Qu'il apparait par ailleurs qu'aux termes de son courrier adressé à l'intimée en date du 7 septembre 2019, [P] [M] admet de façon non équivoque que le logement nécessite une mise en conformité au regard des prescriptions du règlement sanitaire, afin de remédier aux désordres et aux causes relatifs à l'humidité du logement et à son absence de ventilation, nécessitant d'importants travaux de réhabilitation ; Qu'il y a donc lieu de considérer que, depuis le mois de décembre 2018, le logement loué ne répond pas aux critères de décence fixés par le décret du 30 janvier 2002, ce qui constitue en raison de la longueur de la période un risque pour la sécurité physique et la santé des locataires ; Qu'il en résulte donc que c'est à bon droit que les premiers juges ont relevé le manquement des consorts [M], bailleurs, à leur obligation de délivrer un logement décent ; Qu'en application des dispositions de l'article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ; Que l'octroi de dommages-intérêts sur le fondement de cet article nécessite la démonstration d'un manquement contractuel constitutif d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux ; Que la non-conformité du logement cause nécessairement aux locataires un préjudice de jouissance puisque ces derniers vivent dans un logement indécent ne répondant pas aux normes sanitaires en vigueur, bien que celui-ci ne soit pas pour autant en l'espèce inhabitable, conformément aux constatation de l'ARS ; Qu'il y a donc lieu de réformer le jugement rendu le 2 juin 2021 par le Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en ce qu'il a condamné solidairement [O] [M] et [P] [M] à payer à Madame [G] [I] et Monsieur [P] [I] la somme de 2.160 euros en indemnisation de leur préjudice de jouissance, indemnité limitée à 50% du loyer visé au bail, soit 180 euros par mois pour les 12 mois d'occupation du bien litigieux ; Attendu que les époux [I] invoquent également un préjudice moral distinct du préjudice de jouissance subi fondé sur les menaces et agressions dont ils ont été victimes de la part des consorts [M] ; Qu'il résulte des termes de l'article 1240 du Code civil que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; Que cette obligation de réparation nécessite la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux ; Qu'il ressort des pièces versées aux débats qu'une plainte a été déposée le 15 septembre 2019 par Madame [I] contre Monsieur [P] [M] relatant des faits de menaces avec et sans arme et d'insultes ; Que dans un compte rendu de passage aux urgences le 09 octobre 2019, Madame [I] fait état d'une altercation avec son propriétaire, elle aurait reçu un coup de poing dans la clavicule gauche et le choc l'aurait fait tomber à terre ; Que si les consorts [M] se prévalent d'un classement sans suite pour la plainte déposée le 15 septembre 2019, il n'en demeure pas moins établi que les époux [I] ont subi un préjudice moral distinct du préjudice de jouissance ; Qu'il y a donc lieu de faire droit à la demande des époux [I] en paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi et en conséquence de réformer également sur ce point le jugement rendu le 2 juin 2021 par le Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en ce qu'il les avait déboutés de leur demande ; Attendu que les consorts [M] produisent l'original du chèque de dépôt de garantie d'un montant de 750 euros remis par le preneur ; Que ce dépôt de garantie n'a ainsi jamais été porté à l'encaissement et n'a jamais été perçu par le bailleur ; Qu'il n'y a donc pas lieu de condamner les consorts [M] à restituer le dépôt de garantie ; Qu'en conséquence, il convient encore de réformer le jugement rendu le 2 juin 2021 par le Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en ce qu'il a condamné solidairement [O] et [P] [M] à payer aux époux [I] la somme de 750 euros en restitution de leur dépôt de garantie ; Attendu que les consorts [M] affirment que les époux [I] ont bénéficié de la mise à disposition d'un garage sur un terrain de 1.000 m² moyennant un loyer mensuel distinct de 330 euros, ce qui a donné lieu entre les parties à un bail verbal ; Qu'ils sollicitent le paiement au titre d'un arriéré de loyer d'un montant de 1.650 euros correspondant aux échéances de juillet 2019 à novembre 2019 ; Que la réalité de ce bail verbal n'est pas établie, les consorts [M] ne justifiant pas de loyers encaissés jusqu'au mois de juin 2019 d'un montant de 330 euros ; Qu'il convient donc de confirmer le jugement rendu le 2 juin 2021 en ce qu'il a débouté les consorts [M] de leur demande en paiement de loyers complémentaires; Attendu que les consorts [M] soutiennent que les époux [I] sont redevables de l'échéance locative du mois de novembre 2019 au titre du bail d'habitation, soit la somme de 360 euros, et de la taxe sur les ordures ménagères au titre de leur période d'occupation, soit 12 mois, équivalent à un montant de 97 euros ; Qu'en application des dispositions de l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ; Que par conséquent, les consorts [M], qui agissent en remboursement de l'échéance locative du mois de novembre 2019 et de la taxe sur les ordures ménagères, doivent prouver l'existence de l'obligation de remboursement ; Que la réalité du bail d'habitation conclu entre Madame [I] et Messieurs [M] a bien été rapportée ; Qu'il en résulte donc que Madame [I] doit prouver qu'elle s'est acquittée de l'échéance locative du mois de novembre 2019 et de la taxe sur les ordures ménagères ; Que ces éléments ne figurent pas parmi les pièces versées aux débats ; Qu'il ressort des photocopies des opérations bancaires intervenues sur le compte des consorts [M] pour la période de location versées aux débats que le virement en date du 7 octobre 2019 est d'un montant de 360 euros, non de 455 euros comme l'affirmaient les premiers juges, et que le virement correspondant à l'échéance locative du mois de novembre 2019 ne figure pas ; Qu'il y a donc de réformer le jugement du 2 juin 2021 en ce qu'il a déduit de ces photocopies que le loyer du mois de novembre 2019 avait été réglé par virement le 7 novembre 2019 et que la taxe sur les ordures ménagères avait été réglée le 7 octobre 2019 par un virement d'un montant de 455 euros, soit 360 euros au titre du loyer et 95 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères ; Attendu que les consorts [M] considèrent que les époux [I] les ont menacés, ont fait obstruction à la réalisation des travaux et n'ont pas justifié avoir fait réaliser les travaux de ramonage à leur charge au titre de l'entretien de la cheminée ; Qu'il est fait état d'une main courante effectuée le 9 octobre 2019 par Monsieur [P] [M] à l'encontre des époux [I] pour rapporter des faits d'agression, d'insultes et de menaces ; Qu'une lettre recommandée a été adressée par le conseil des consorts [M] aux époux [I] le 30 septembre 2019 relatant qu'à deux reprises, les consorts [M] et un électricien se sont présentés au domicile pour effectuer des vérifications électriques et de la ventilation en anticipation des travaux et que les époux [I] ont feint de ne pas être présents ; Qu'une seconde lettre recommandée en date du 17 octobre 2019 adressée par le conseil des consorts [M] aux époux [I] fait aussi état que ces derniers ne veulent pas laisser pénétrer l'électricien dans le domicile alors qu'ils se trouvent à l'intérieur ; Qu'il ressort de ces éléments que les époux [I] font manifestement obstruction à la réalisation des travaux, n'ont pas justifié avoir fait réaliser les travaux de ramonage qui leur incombent et ont eu un comportement agressif à l'égard des consorts [M] ; Que, toutefois, les consorts [M] sollicitent la condamnation des époux [I] pour procédure abusive et vexatoire ; Que les époux [I] sont pourtant légitimes d'user de leur droit d'agir en justice sans qu'il ne dégénère en abus ; Qu'il y a donc lieu de confirmer le jugement rendu le 2 juin 2021 par le Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire pour procédure abusive des consorts [M] ; Attendu qu'il convient de laisser à chacune des parties la charge des frais irrépétibles prévus par les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; Attendu qu'il sera fait masse des dépens de première instance et d'appel, lesquels seront partagés par moitié entre les parties et recouvrés dans cette proportion entre les consorts [M] et les époux [I] ; PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, REFORME le jugement rendu le 2 juin 2021 par le Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN sauf en ce qu'il a débouté les consorts [M] de leur demande en paiement de loyers complémentaires et a rejeté leur demande indemnitaire pour procédure abusive ; LE CONFIRME sur ces deux points ; Statuant à nouveau et y ajoutant, CONDAMNE solidairement [O] [M] et [P] [M] à payer à [G] [I] et [P] [I] la somme de 8.360 euros au titre du préjudice de jouissance subi ; CONDAMNE solidairement [O] [M] et [P] [M] à payer à [G] [I] et [P] [I] la somme de 2.000 euros au titre du préjudice moral subi ; CONDAMNE solidairement [G] [I] et [P] [I] à payer à [O] [M] et [P] [M] la somme de 360 euros correspondant au loyer échu du mois de novembre 2019 au titre du bail d'habitation ; CONDAMNE solidairement [G] [I] et [P] [I] à payer à [O] [M] et [P] [M] la somme de 97 euros correspondant à la taxe sur les ordures ménagères ; REJETTE la demande de [G] [I] et [P] [I] en restitution du dépôt de garantie ; REJETTE toutes autres demandes ; DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile ; FAIT masse des dépens de première instance et d'appel, lesquels seront partagés par moitié entre les parties et recouvrés dans cette proportion entre les consorts [M] et les époux [I]. LA GREFFIERE LE PRESIDENT