Cour d'appel, 19 décembre 2023. 20/01504

JG/ND Numéro 23/4295 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1 ARRET DU 19/12/2023 Dossier : N° RG 20/01504 - N° Portalis DBVV-V-B7E-HSWE Nature affaire : Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé Affaire : [P] [J] C/ S.A.R.L. HOTEL FBJ 64 Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R E T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 19 décembre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 07 Novembre 2023, devant : Madame Joëlle GUIROY, magistrat chargé du rapport, assistée de Madame SAYOUS, Greffière présente à l'appel des causes, Joëlle GUIROY, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Jeanne PELLEFIGUES et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente Madame Joëlle GUIROY, Conseillère Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANT : Monsieur [P] [J] né le 25 Avril 1943 à [Localité 2] (64) [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par Me Maïder HENNEBUTTE, avocat au barreau de BAYONNE INTIMEE : S.A.R.L. HOTEL FBJ 64, exerçant sous le dénomination commerciale 'Le Petit Hôtel' immatriculée au RCS de Bayonne sous le n° 790 992 200, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 4] [Localité 3] Représentée par Me Florent BOURDALLÉ de la SELARL DUALE-LIGNEY-BOURDALLE, avocat au barreau de BAYONNE sur appel de la décision en date du 14 MAI 2020 rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BAYONNE Exposé du litige et des prétenions des parties : Par acte notarié du 4 août 1997, [P] [J] a donné à bail commercial à la société Petit hôtel un local à usage exclusif d'hôtel-restaurant, salon de thé, snack, constitué par les lots numéros 4-6-8 et 23 dépendant de l'immeuble en copropriété sis à [Localité 3] à l'angle de la [Adresse 4] et de la [Adresse 5], et ce pour une durée de 9 ans venant à expiration le 3 août 2006. Selon acte extra-judiciaire en date du 16 décembre 2005, [P] [J] a refusé de renouveler le bail et offert au preneur une indemnité d'éviction, ceci avant d'user de son droit de repentir et de consentir au renouvellement du bail à compter du 21 mai 2008, date de notification de son droit de repentir. Un nouveau bail commercial a donc pris effet à cette date pour venir à expiration le 20 mai 2017 moyennant un loyer qui, après indexation en 2016, était de 1.412 euros HT par mois. Par acte du 15 février 2013, la société Petit hôtel a cédé le fonds de commerce donné à bail à la SARL FBJ 64 pour le prix de 510.000 euros. Selon acte extra-judiciaire en date du 10 novembre 2016, [P] [J] a signifié à la SARL Hôtel FBJ 64 un congé avec offre de renouvellement du bail pour une durée de 9 ans à compter de la date d'effet du congé et de porter le loyer à la somme de 2.100,00 euros HT/mois. Le 15 novembre 2016, la SARL FBJ 64 a notifié à [P] [J] l'acceptation du principe du renouvellement mais elle a refusé l'augmentation sollicitée du loyer. Les parties se sont vainement rapprochées pour tenter de parvenir à un accord sur le montant du loyer du bail renouvelé. Le 5 novembre 2018,par l'intermédiaire de son conseil, [P] [J] a notifié à la SARL Hôtel FBJ 64 un mémoire en fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 2.500 HT par mois, puis, par acte du 3 janvier 2019, il a fait assigner la société preneuse devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Bayonne, devenu depuis le tribunal judiciaire. Par jugement du 14 mai 2020, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bayonne a : - constaté le renouvellement du bail sur le local commercial lieu d'exploitation du Petit Hôtel sis à [Localité 3] à l'angle des [Adresse 4] et [Adresse 5] ; - débouté [P] [J] de sa demande de déplafonnement ; - dit que le bail renouvelé se continuera aux mêmes charges, loyer et conditions que précédemment ; - débouté les parties du surplus de leurs demandes y compris celles faites en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - laissé à la charge de chacune des parties ses autres dépens. Par déclaration en date du 15 juillet 2020, [P] [J] a relevé appel de ce jugement. Par arrêt avant-dire droit du 20 janvier 2022 auquel il convient de se référer pour le rappel des faits et l'exposé des moyens et prétentions des parties, la cour d'appel de Pau a : - confirmé le jugement prononcé le 14 mai 2020 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bayonne en ce qu'il a constaté le renouvellement du bail commercial portant sur le local commercial lieu d'exploitation du Petit hôtel sis à [Localité 3] dépendant de l'immeuble en co-propriété situé à l'angle de la [Adresse 4] et de la [Adresse 5], sauf à ajouter que le bail s'est renouvelé à compter du 21 mai 2017, - infirmé le jugement pour le surplus. Statuant à nouveau et avant-dire droit, sur le prix du loyer du bail renouvelé, la cour a ordonné une expertise confiée à Monsieur [E] [V] avec, notamment, pour mission de recueillir tous les éléments et faire application de toute méthode de calcul permettant à la cour de déterminer la valeur locative des locaux au 21 mai 2017, selon les usages observés dans la branche d'activité considérée, par référence aux dispositions de l'article R. 145-10 du code de commerce et dit que le loyer sera maintenu à son montant actuel durant la procédure. La cour a enfin sursis à statuer sur la fixation du loyer du bail renouvelé jusqu'en fin d'instance, renvoyé l'affaire et les parties à l'audience de mise en état du 09 novembre 2022 à 08 heures 30 et réservé les dépens et les demandes faites en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par ordonnance du 11 février 2022, Madame [H] [Z] a été désignée en remplacement de Monsieur [E] [V]. Elle a déposé son rapport le 06 septembre 2022. L'ordonnance de cloture a été rendue le 11 octobre 2023. ** Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 31 mars 2023, Monsieur [J] demande à la cour de : - homologuer le rapport d'expertise déposé par Mme [Z], - fixer le loyer déplafonné à la valeur locative de 2.184,75€ HT/mois (et hors charges) à compter du 11/05/2017, - condamner la SARL Hôtel FBJ 64 à lui payer la somme de 32.368,32€ correspondant au reliquat des loyers dûs entre le 11/05/2017 et le 01/06/2020, - condamner la SARL Hôtel FBJ 64 à lui payer la somme de 31.907,70€ pour la période s'écoulant du 01/06/2020 au 30/09/2022, - la condamner à lui payer les sommes manquantes entre le montant du loyer que la locataire règle depuis le 11 mai 2017 et celui qui sera fixé judiciairement à compter de cette date ; - la condamner également à régler les intérêts sur ces sommes manquantes depuis le 11 mai 2017 en application des dispositions de l'article 1343-1 du code civil et leur capitalisation pour ceux dus depuis plus d'un an conformément à l'article 1343-2 du code civil ; - la condamner aux entiers dépens, y compris aux frais d'expertise judiciaire qui se sont élevés à la somme de 2.440 € TTC ; - débouter la SARL Hôtel FBJ 64 de sa demande d'astreinte à son encontre pour la rédaction d'un nouveau bail ; - condamner la SARL Hôtel FBJ 64 à verser la somme 4.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. ** Dans ses dernières conclusions en date du 7 mars 2023, SARL Hôtel FBJ 64 demande à la cour de : - fixer le loyer déplafonné à la valeur locative de 2.184,75€ HT/mois et hors Charges à compter du 11 mai 2017 ; - la condamner à verser à Monsieur [J] : o Sur la période triennale courant du 1er juin 2017 au 1er juin 2020, la somme de 32.370,48 € TTC ; o Sur la période triennale courant du 1er juin 2020 au 1er juin 2023, la somme de 34.448,40 € TTC ; - condamner Monsieur [J], ce sous astreinte de 200 € par jour de retard, d'avoir, dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive, à lui soumettre un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci ; En tout état de cause, - condamner Monsieur [J] à supporter la charge des entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise ; - juger que chacune des parties conservera la charge des honoraires de son conseil. Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous. MOTIFS : - Sur la demande principale en fixation de la valeur locative à la date du renouvellement du bail et les prétentions en découlant : Par arrêt avant-dire droit, la cour a retenu le caractère monovalent des locaux et dit qu'il sera fait application de l'article R. 145-10 du code de commerce qui dispose que "Le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée." Elle a désigné un expert afin de déterminer la valeur locative du bien donné à bail et, aux termes de son rapport, l'expert a estimé que le montant du loyer, à sa date de renouvellement, pouvait être fixé à la somme de 26.523 euros par an hors taxes et hors charges soit la somme de 2.210,25 euros HT et hors charges. Les parties s'accordent sur les conclusions et évaluations proposées par l'expert ainsi que sur la date du renouvellement du bail au 21 mai 2017. Toutefois, aux termes de leurs conclusions, toutes deux demandent la fixation du loyer à la somme mensuelle de 2.184,75 euros HT/HC soit la somme annuelle de 26.217 euros. Dès lors, conformément à la demande des parties, la cour fixera le montant du loyer renouvelé dû à compter du 21 mai 2017 à la somme mensuelle de 2.184,75 euros HT/HC soit la somme annuelle de 26.217 euros HT/HC. Concernant les loyers échus depuis le 21 mai 2017, les parties s'accordent : - sur la distinction à opérer entre la période ayant courru de la date du renouvellement du bail au 31 mai 2020 et la période triennale la suivant eu égard aux effets de l'indexation du loyer prévue au bail, - sur le montant du loyer effectivement versé par le preneur au bailleur entre le 1er juin 2017 et le 31 mai 2020, soit la somme mensuelle de 1.726,18€ TTC pour un total de 62.142,48 euros TTC ; - sur le montant du loyer dont la société Hôtel FBJ 64 aurait dû s'acquitter sur cette période : 2.625,36 euros TTC par mois soit 94.510,80 euros TTC pour les trente six mois écoulés ; - sur le montant mensuel du loyer de 1.856,29 euros TTC effectivement versé par le preneur au bailleur entre le 1er juin 2020 et le 31 mai 2023, soit un total de 66.826,44 euros TTC, - sur le montant du loyer dont la société Hôtel FBJ 64 aurait dû s'acquitter à compter du 1er juin 2020 après prise en compte de la fixation judiciaire du loyer et de son indexation : 2.352,66 euros HT soit 2.813,19 euros TTC par mois et 101.274,84 euros TTC pour les trente six mois écoulés. Il en résulte que la SARL Hôtel FBJ 64 reste à devoir au bailleur la somme de : - 32.370,48 euros pour la période du 1er juin 2017 au 1er juin 2020 (94.510,80 euros TTC - 62.142,48 euros TTC) ; - 34.448,40 euros pour la période du 1er juin 2020 au 1er juin 2023 (101.274,84 euros TTC - 66.826,44 euros TTC), la différence entre les décomptes proposés par les parties s'expliquant par la période de 33 mois sur laquelle la preneuse a réalisé ses calculs et des erreurs de reprises de chiffres. Mais, si en application de l'article R. 145-23, la compétence du juge des loyers lui permet, après avoir fixé le prix du bail révisé ou renouvelé, d'arrêter le compte que les parties sont obligées de faire, celle-ci est exclusive du prononcé d'une condamnation. Il n'en reste pas moins que l'obligation de s'acquitter des rappels de loyers est une conséquence de la fixation par le juge des loyers commerciaux du loyer. Le différentiel entre le loyer effectivement réglé par le preneur et le loyer désormais fixé portera intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2019, date de l'assignation devant la juridiction de première instance, outre capitalisation conformément à l'article 1343-2 du code civil. - Sur la demande annexe de formaliser un nouveau bail : La SARL Hôtel FBJ 64 demande la condamnation sous astreinte de [P] [J] à formaliser un nouveau contrat de bail précisant la répartition des charges entre les parties au motif que plusieurs litiges les opposent sur les charges qu'il a, en qualité de bailleurs, le droit de lui refacturer. Toutefois, il n'appartient pas au juge des loyers, qui a constaté le renouvellement du bail commercial et n'a pas compétence pour apprécier le respect par les parties de leurs obligations respectives, de contraindre l'une d'elles à contracter un nouveau bail à raison de leurs désaccords sur certaines de ses modalités. Elle sera en conséquence déboutée de cette demande. - Sur les demandes accessoires : La fixation du loyer relève de l'intérêt des deux parties et chacune a partiellement succombé dans ses prétentions respectives. Il sera dès lors fait masse des dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire, et chaque partie sera condamnée à en payer la moitié. Compte tenu de la nature du litige et en équité, elles seront déboutées de leur demande respective formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La cour, statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort, Vu l'arrêt avant-dire droit du 20 janvier 2022 ; Fixe à la somme mensuelle de 2.184,75 euros HT/HC, soit la somme annuelle de 26.217 euros HT/HC, à compter du 21 mai 2017, le prix du loyer du local commercial lieu d'exploitation du Petit hôtel sis à [Localité 3], dépendant de l'immeuble en co-propriété situé à l'angle de la [Adresse 4] et de la [Adresse 5] ; Constate que, pour la période du 1er juin 2017 au 1er juin 2020, la SARL Hôtel FBJ 64 reste à devoir à [P] [J] la somme de 32.370,48 euros TTC ; Constate que pour la période du 1er juin 2020 au 1er juin 2023, la SARL Hôtel FBJ 64 reste devoir à [P] [J] la somme de 34.448,40 euros TTC, Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2019, date de l'assignation devant la juridiction de première instance avec capitalisation pour ceux dus depuis plus d'un an conformément à l'article 1343-2 du code civil ; Déboute la SARL Hôtel FBJ 64 de sa demande de voir condamner [P] [J] à formaliser un nouveau contrat de bail ; Fait masse des dépens de la procédure, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire, et condamne chaque partie à en payer la moitié ; Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes. Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La Greffière La Présidente