Tribunal judiciaire, 29 juillet 2024. 24/00055

TRIBUNAL JUDICIAIRE de LILLE [Localité 6] ☎ :[XXXXXXXX01] N° RG 24/00055 - N° Portalis DBZS-W-B7I-X5Q5 N° de Minute : 24/00153 ORDONNANCE DE REFERE DU : 29 Juillet 2024 [X] [C] C/ S.A. VILOGIA REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ORDONNANCE DU 29 Juillet 2024 DANS LE LITIGE ENTRE : DEMANDEUR(S) Mme [X] [C], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Jérôme LESTOILLE, avocat au barreau de LILLE ET : DÉFENDEUR(S) S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par Me Delphine GRAS-VERMESSE, avocat au barreau de LILLE COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 01 Juillet 2024 Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 29 Juillet 2024, date indiquée à l'issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier RG 24/55 – Page - SD EXPOSE DU LITIGE Par acte sous-seing privé avec effet à compter du 14 août 2013, la société anonyme (SA) d’HLM Vilogia a donné en location à Mme [X] [C] un logement n°224886 situé au 1er étage, porte 14 du [Adresse 2], moyennant un loyer initial de 388,78 euros, outre une provision sur charges de 99,60 euros. Un état des lieux d’entrée a été contradictoirement établi le 14 août 2013. A la suite d’un phénomène de condensation affectant le logement qu’elle occupe, Mme [C] a obtenu du juge d’instance de Lille la désignation d’un expert judiciaire qui a déposé son rapport le 8 février 2017. Par acte sous seing privé signé par Mme [C] le 9 mars 2017 et par la SA d’HLM Vilogia le 7 février 2018, une transaction est intervenue entre les parties suivant laquelle la SA d’HLM Vilogia a accepté de verser à Mme [C] la somme totale de 3 255,32 euros au titre de l’indemnisation de tous préjudices confondus en ce compris les frais d’expertise judiciaire et s’est engagée à faire réaliser les travaux de reprise d’embellissement dans le logement occupé par Mme [C] tels que préconisés par l’expert judiciaire dans un délai de 4 mois. Aux motifs de la réapparition d’humidité et de champignons et de l’absence de réponse apportée par la SA d’HLM Vilogia aux mises en demeure d’y remédier adressées par son assureur protection juridique les 27 octobre 2021, 20 novembre 2021 et 11 janvier 2022, Mme [C] a, le 23 janvier 2023, saisi la commission départementale de conciliation du Nord. Le 10 mars 2023, le service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 6] a visité le logement occupé par Mme [C]. Aux termes d’un avis du 7 juin 2023, la commission départementale de conciliation du Nord a préconisé à Mme [C] de faire procéder dans les meilleurs délais à une recherche de fuite afin d’établir un calendrier pour la réalisation des travaux nécessaires à la remise en état du logement. Elle a également invité la SA d’HLM Vilogia à dédommager la locataire pour le défaut de jouissance paisible de son logement dû à ces désordres qui perdurent, et éventuellement à proposer un nouveau logement. Le cabinet NRI (Nord Recherche Infiltration) est intervenu les 10 juillet 2023 et 9 octobre 2023. Par acte d’huissier du 28 décembre 2023, Mme [C] a fait assigner la SA d’HLM Vilogia en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin de voir, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile : désigner un expert judiciaire avec mission classique,être autorisée à suspendre le paiement de ses loyers jusqu’à la date d’exécution de la totalité des travaux tels que fixés par l’expert judiciaire,condamner la SA d’HLM Vilogia à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,statuer ce que de droit sur les dépens.Au soutien, elle rappelle les constats consignés dans le rapport d’intervention du cabinet NRI à la suite de sa visite du 9 octobre 2023. Elle souligne que la SA d’HLM Vilogia n’a proposé aucune solution malgré différentes relances. Elle estime que le logement n’est plus décent au regard des constats effectués par le service d’hygiène et de santé de la mairie de [Localité 6]. L’affaire a été appelée à l’audience du 18 mars 2024 et renvoyée à deux reprises à la demande des parties. Elle a été retenue à l’audience du 1er juillet 2024. Mme [C], représentée par son conseil, s’en est rapportée aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance. La SA d’HLM Vilogia, représentée par son conseil, s’en est rapportée à ses dernières écritures aux termes desquelles elle demande au juge de voir, au visa des articles 145, 834 et 835 du code de procédure civile et des dispositions du code civil : dire n’y avoir lieu à référé et inviter Mme [C] à mieux se pourvoir,rejeter l’ensemble des demandes de Mme [C],subsidiairement, acter les protestations et réserves d’usage concernant la mesure d’expertise sollicitée,réserver les frais et dépens.Au soutien, elle fait valoir qu’elle a fait exécuter les travaux préconisés par l’expert judiciaire qui avait été désigné par la société Plus Haut pour un montant TTC de 19 633,04 euros ; qu’elle a également assumé le coût de la reprise des embellissements du séjour en novembre 2017 et du remplacement du revêtement de sol dans le hall d’entrée, le séjour et la cuisine en octobre 2020 pour un montant total de 1 939,24 euros. Elle ajoute que Mme [C] a été indemnisée de ses préjudices conformément à la transaction intervenue pour une somme totale de 3 255,32 euros. Elle souligne qu’elle a fait intervenir le cabinet NRI à la suite d’une nouvelle interpellation de Mme [C] en 2023 afin de déterminer la cause des nouvelles infiltrations d’eau et que le mur pignon n’a pas été considéré comme infiltrant ; que ces nouvelles infiltrations d’eau ne proviennent pas davantage du logement supérieur n°24 ; que ce cabinet a relevé l’absence d’eau dans le séjour. Elle souligne que Mme [C] a refusé de bénéficier d’une mutation dans un autre logement situé [Adresse 7] à [Localité 6]. Elle en déduit qu’il n’existe aucune urgence et aucun motif légitime à ordonner une expertise judiciaire du logement. Elle s’oppose à toute suspension de loyer dès lors que Mme [C] ne justifie pas d’une impossibilité totale de jouir du logement. A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 29 juillet 2024. MOTIFS Sur la demande d’expertise judiciaire Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Aux termes de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Aux termes de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le bailleur est encore obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. L'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent dispose notamment que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. En l'espèce, il ressort des pièces produites aux débats que malgré le remplacement de la motorisation de la VMC collective par la SA d’HLM Vilogia en septembre 2015, le phénomène d’humidité a persisté dans le séjour pouvant être la conséquence d’infiltrations par la façade. C’est dans un tel contexte que le juge d’instance, statuant en référés, a ordonné une expertise judiciaire par ordonnance du 13 octobre 2016 qu’il a confiée à M. [J] [B]. Celui-ci, aux termes de son rapport du 8 février 2017, a conclu dans les termes suivants : « Il appartient à la société propriétaire de réaliser l’étanchéité du mur pignon gauche de la résidence dans les conditions présentées par la société Plus Haut dans son devis du 5 décembre 2016 par la pose d’une vêture. Mme [C] peut prétendre à une indemnité de privation de jouissance de la chambre pour une valeur de 571,59 euros en raison des problèmes d’humidité nés d’une ventilation insuffisante, Mme [C] peut prétendre à une indemnité au titre de la reprise des embellissements du séjour pour une valeur de 450 euros, Mme [C] peut prétendre à une indemnité de privation de jouissance du séjour pour une valeur mensuelle de 32,85 euros à compter du 4 février 2016. » La SA d’HLM Vilogia produit la facture de la société Plus Haut du 19 octobre 2017 au titre des travaux de vêture du pignon gauche d’un montant de 19 633,04 euros TTC. Elle produit également les factures correspondant à la reprise des embellissements par la société PS Nett pour un montant de 782,87 euros le 19 décembre 2017 et de 1 156,37 euros le 6 octobre 2020. Elle justifie enfin avoir, en exécution de la transaction intervenue entre les parties, réglé à Mme [C] la somme de 3 255,32 euros au titre de la réparation de ses préjudices et des frais d’expertise judiciaire. Les conclusions du cabinet NRI qui est intervenu le 10 juillet 2023 dans le logement occupé par Mme [C] à la suite de la réapparition d’humidité invoquée par celle-ci conclut que le pignon n’est pas infiltrant et qu’il convient de convenir d’un autre rendez-vous pour visiter l’appartement 24 situé au-dessus de celui occupé par Mme [C] et accéder à la toiture. Aux termes d’un nouveau rapport consécutif à son intervention du 9 octobre 2023, le cabinet NRI a constaté : - dans le séjour, la présence d’une trace d’infiltration sur le plafond le long de la plinthe, l’absence d’eau mais un taux d’humidité compris entre 30 et 55%, - l’absence de toute infiltration provenant de l’appartement 24, - à la suite d’une injection d’eau colorée réalisée sur le mur pignon, entre le bardage et les briques dans le but de simuler une pluie torrentielle, une importante quantité d’eau laissée dans le trou et par la suite, une augmentation du taux d’humidité. Le cabinet NRI a conclu, aux termes de cette dernière intervention, que la réparation des briques n’a pas été réalisée préalablement à l’installation de l’isolant et du bardage de sorte que lors de fortes précipitations, de l’eau pénètre dans le logement en raison d’une mauvaise étanchéité du mur et de l’isolant. Dans le même sens, le service communal d’hygiène et de sécurité qui a procédé à une visite de l’appartement occupé par Mme [C] quelques mois plus tôt, le 10 mars 2023, mentionne, aux termes de son courrier du 15 mai 2023, que le séjour présente des traces d’infiltrations dans l’angle supérieur droit du mur de l’ouvrant ainsi qu’en bas du mur, outre un plafond dégradé. Ces éléments sont suffisants à permettre de considérer que même s’il a été remédié à des désordres d’humidité en 2017, des traces d’infiltration sont de nouveau apparues dans le logement occupé par Mme [C]. Or, le bailleur est tenu de délivrer un logement décent comme il l’a été précédemment rappelé, ce qui justifie de l’urgence de la situation quand bien même Mme [C] aurait refusé de muter dans un autre logement. Ces différents rapports mettent également en évidence la nécessité de désigner un expert judiciaire pour éclairer la juridiction sur l’origine de ces désordres, les mesures propres à y remédier et les préjudices qu’ils ont pu causer à la locataire. Il convient donc d’ordonner une expertise judiciaire. Sur la demande de donner acte Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. Toutefois l'objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. Il est constant qu’une demande de donner acte est dépourvue de toute portée juridique. En l’espèce, il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande de donner acte présentée par la SA d’HLM Vilogia afin de faire valoir ses protestations et réserves sur la demande d’expertise judiciaire. Cette demande sera donc rejetée. Sur la demande de suspension des loyers L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 permet notamment au juge de réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement jusqu'à l'exécution des travaux si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6. En l’espèce, la juridiction ne dispose pas d’éléments techniques et objectifs suffisants pour considérer que le paiement des loyers devrait être suspendu. Cette demande sera donc rejetée. Sur les demandes accessoires Aux termes de l’article 491 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens. Ils seront donc provisoirement mis à la charge de la SA d’HLM Vilogia. Les demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées en l’absence d’éléments suffisants pour déterminer l’issue qui sera réservée au fond du litige. Enfin, en application de l'article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en la forme des référés, après débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe, 1ORDONNONS une expertise et désignons M. [P] [I], [Adresse 3], [Courriel 5], en qualité d'expert, avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s'être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de: prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques, tels que plans, devis, marchés et autres ; se rendre sur les lieux situés [Adresse 2]), après y avoir convoqué les parties ; examiner les désordres allégués dans l’assignation de la demanderesse et ceux mentionnés dans le courrier du service communal d’hygiène et de santé de la Ville de [Localité 6] du 15 mai 2023 ainsi que dans les rapports d’intervention du cabinet NRI des 10 juillet 2023 et 9 octobre 2023; les décrire, en indiquer la nature, l'importance, la date d'apparition; en rechercher la ou les causes; fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues; après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d'exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d'un maître d'oeuvre, le coût de ces travaux; fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d'évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ; dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l'aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l'affirmative, à la demande d'une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussi tôt que possible; préciser si le logement répond aux caractéristiques de décence fixées par la loi du 6 juillet 1989 et ses annexes ; faire toutes observations utiles au règlement du litige; DISONS que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera ou adressera son rapport au greffe du service de contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Lille dans le délai de 6 mois à compter de l'avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle des expertises; 1DISONS que pour l’exercice de sa mission l’expert pourra se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission et entendre les parties ainsi que tous sachants ; DISONS que, sauf accord contraire des parties, l'expert devra adresser à celles-ci un pré-rapport dans lequel il rappellera l'ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction; DISONS que l'expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l'article 276 du code de procédure civile et qu'il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives; DESIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d'instruction et statuer sur tous incidents ; DISONS que l'expert devra rendre compte à ce magistrat de l'avancement des opérations conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ; FIXONS à la somme de 1 500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, qui devra être avancée par la société anonyme d’HLM Vilogia et versée entre les mains du régisseur d'avances et de recettes du tribunal judiciaire de Lille avant le 15 septembre 2024 ; DISONS que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ; DISONS qu'en déposant son rapport, l'expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération; DISONS qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge du fond, une fois le rapport définitif de l’expert judiciaire déposé; REJETONS les autres demandes; CONDAMNONS la société anonyme d’HLM Vilogia aux dépens; RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire. LE GREFFIER LE JUGE