Cour d'appel, 05 septembre 2024. 23/14491

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 3-4 ARRÊT DU 05 SEPTEMBRE 2024 N° 2024/ 151 Rôle N° RG 23/14491 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BMGHY S.C.I. LA MAJOLANE C/ S.A.S.. HOTEL EXCELSIOR Copie exécutoire délivrée le : à : Me Jean-françois JOURDAN Me Laure COULET Décision déférée à la Cour : Ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 08 Novembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/04800. APPELANTE Société LA MAJOLANE S.C.I. représentée par son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Jean-françois JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et assistée de Me Benoît LAMBERT, avocat de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES au barreau de DRAGUIGNAN , plaidant INTIMEE Société HOTEL EXCELSIOR S.A.S., prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée et assistée de Me Laure COULET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 28 Mai 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Madame Laetitia VIGNON, Conseiller Madame Gaëlle MARTIN, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2024, Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président et Madame Valérie VIOLET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** La société Hôtel Excelsior exploite un fonds de commerce d'hôtel restaurant à Saint-Raphaël dans des locaux appartenant majoritairement à la SCI La Majolane. Les parties sont en procédure depuis 2004 sur la fixation du loyer du bail renouvelé. Se référant aux préconisations notifiées le 30 janvier 2018 par la commission communale de sécurité des établissements recevant du public, la société Hôtel Excelsior a, par courrier du 17 juillet 2019, mis en demeure la SCI La Majolane d'avoir à procéder au changement de la centrale sécurité incendie. Par ordonnance du 19 août 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan a dit que la SCI La Majolane est tenue de faire procéder aux travaux prescrits par la commission de sécurité de la ville de Saint-Raphaël aux termes de son procès-verbal en date du 1er février 2018 concernant le remplacement du système de sécurité incendie des locaux donnés à bail à la société Excelsior et autorisé cette dernière à faire procéder à ses frais à ces travaux dans la limite de 49497,17 euros HT et à déduire cette somme des loyers à venir. Par arrêt du 25 novembre 2021, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a infirmé cet arrêt et relevant l'existence de contestations sérieuses quant à la recevabilité de la demande de la SAS Excelsior, a dit n'y avoir lieu à référé. Par acte en date du 11 juillet 2022, la SAS Hôtel Excelsior a fait assigner la SCI La Majolane devant le tribunal judiciaire de Draguignan aux fins d'être autorisée à faire effectuer à ses frais avancés et contre remboursement sur déduction des loyers, la réfection de la centrale de sécurité incendie, outre une condamnation au titre des dépens et des frais de procédure. La SCI La Majolane a saisi le juge de la mise en état d'un incident aux fins d'entendre déclarer les demandes de la SAS Hôtel Excelsior prescrites au motif que le preneur se prévalait depuis l'année 2006 de la nécessité de faire procéder à ces mêmes travaux de remplacement de la centrale incendie ainsi qu'il résultait d'un courrier de sa part du 26 octobre 2006. Par ordonnance du 8 novembre 2023, le juge de la mise en état a : - débouté la SCI La Majolane de sa fin de non-recevoir tirée de la prescription, - condamné la SCI La Majolane à verser à la SAS Hôtel Excelsior la somme de 1500 euros au titre des frais de procédure liés à l'incident, - condamné la SCI La Majolane aux entiers dépens de l'incident, - renvoyé l'affaire à la mise en état du 11 janvier 2024 avec injonction de conclure au défendeur. Le juge de la mise en état a retenu à cet effet : - que si le courrier adressé le 26 octobre 2006 par la SAS Excelsior fait état de la nécessité, pour assurer un niveau de sécurité optimum, de procéder au remplacement de la centrale incendie, il ne peut toutefois être considéré que ces travaux, préconisés par la seule entreprise en charge de la maintenance de la détection incendie, étaient alors indispensables à la poursuite de l'activité du preneur, - qu'au contraire, les préconisations de la commission de sécurité incendie de la ville de [Localité 3], si elles n'étaient pas suivies d'effet, pouvaient conduire à une injonction administrative puis à une interdiction de poursuite de l'activité commerciale, - que c'est ainsi que la SAS Hôtel Excelsior a, des suites de l'avis de la commission du 1er février 2018, fait établir des devis et un dossier aux fins de remplacement du système de sécurité, lequel a reçu un avis favorable de la commission le 26 octobre 2018, et qu'elle a, des suites de ces démarches, mis en demeure la bailleresse par LRAR réceptionnée le 19 juillet 2019, - que dans ces conditions le point de départ de la prescription doit être fixé au 1er février 2018, de sorte que la prescription n'était pas acquise lors de la délivrance de l'assignation. La SCI La Majolane a interjeté appel de cette décision le 24 novembre 2023. Par conclusions déposées et notifiées le 22 avril 2024, la société appelante demande à la cour, vu les articles 606, 1719,1720, 2224 du code civil, 122,700 du code de procédure civile de : - réformer en toutes ses dispositions l'ordonnance d'incident de la mise en état prononcée le 8 novembre 2023 ayant débouté la SCI La Majolane de sa fin de non-recevoir tirée de la prescription et ayant condamné la SCI La Majolane à verser à la SAS Hôtel Excelsior la somme de 1500 euros au titre des frais de procédure liés à l'incident ainsi que les dépens, - statuant à nouveau, déclarer les demandes de la société Hôtel Excelsior irrecevables comme prescrites, la demande remplacement du système de sécurité incendie ayant été sollicitée par la société Hôtel Excelsior auprès de la société La Majolane, bailleresse, le 26 octobre 2006, l'assignation en référé aux mêmes fins n'ayant été signifiée que le 3 octobre 2019 et l'assignation au fond le 11 juillet 2022, - condamner la société Hôtel Excelsior à payer à la SCI La Majolane la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les frais et dépens, et ceux d'appel distraits au profit de la SCP Jourdan Wattecamps et associés, avocats, sur son affirmation de droit. Par conclusions déposées et notifiées le 16 mai 2024, la société Hôtel Excelsior demande à la cour de : - confirmer l'ordonnance rendue le 8 novembre 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Draguignan, - y ajoutant, - condamner la SCI La Majolane au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - la condamner aux entiers dépens. La procédure a été clôturée le 16 mai 2024. MOTIFS : Les parties s'accordent sur le fait que l'action de la SAS Hôtel Excelsior est soumise à la prescription édictée par l'article 2224 du code civil qui dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. La bailleresse soutient qu'en application des dispositions des articles 606, 1719 et 1720 du code civil, le fait pertinent permettant l'exercice d'une action du preneur à l'encontre du bailleur consiste uniquement en la connaissance de la nécessité d'entreprendre des gros travaux, des travaux de réparation, ou des travaux d'entretien destinés à assurer le clos et le couvert du local commercial ou sa jouissance paisible conformément à l'usage auquel il est destiné. Elle fait valoir qu'il ressort des termes d'un courrier de la société Hôtel Excelsior du 26 octobre 2006 que cette dernière avait vu, dès le 2 octobre 2006, son attention attirée par la société Chubb sécurité, chargée de la maintenance du système de sécurité incendie, sur le fait qu'il était conseillé, pour assurer un niveau de sécurité optimum, de procéder au remplacement de la centrale incendie, en raison du vieillissement de l'installation et de la rupture de fabrication des pièces détachées composant cette installation. Elle souligne que la preneuse mentionnait déjà dans son courrier du 26 octobre 2006 un risque de panne impossible à réparer et une situation qui ne satisferait plus la commission de sécurité des établissements recevant du public. Elle considère que la société Hôtel Excelsior connaissait dès le 2 octobre 2006 les faits pertinents pouvant le cas échéant justifier l'engagement d'une procédure contre son bailleur sur le fondement des articles 606, 1719, 1720 du code civil, à savoir la vétusté de son SSI et un risque de panne irréparable rendant le local inexploitable. Il ressort cependant des termes du courrier du 26 octobre 2006 que la situation de fait connue à cette époque par la société Hôtel Excelsior était celle d'un conseil prodigué par la société chargée de la maintenance du système de sécurité incendie, en vue de maintenir un niveau de sécurité optimum, et d'un risque lié à l'impossibilité de réparer en cas de panne, sans précision sur la probabilité de survenance d'une panne. Ainsi que l'a retenu le juge de la mise en état, les travaux conseillés par l'entreprise Chubb n'apparaissaient alors pas indispensables à la poursuite de l'activité du preneur. L'intervention de la commission de sécurité a fait naître une situation de fait différente, à l'origine de l'action introduite par la société preneuse en référé le 3 octobre 2019 puis au fond le 11 juillet 2022, le constat par une autorité administrative de la non-conformité de l'installation aux normes de sécurité et les préconisations formulées par la commission ayant caractérisé une obligation impérative dont le non-respect était de nature à compromettre directement la poursuite de l'exploitation du fonds, conduisant la société Hôtel Excelsior à devoir mettre en oeuvre sans délai les travaux de mise aux normes en l'absence de réponse de la bailleresse à ses mises en demeure. L'ordonnance sera en conséquence confirmée en ce qu'elle a déclaré l'action non prescrite en considérant que la prescription avait commencé à courir à compter de la date à laquelle la société Hôtel Excelsior avait eu connaissance des préconisations de la commission de sécurité, dont le respect conditionnait l'avis favorable à la poursuite de l'exploitation. Partie succombante, la SCI La Majolane sera condamnée aux dépens ainsi qu'au paiement d'une indemnité pour frais irrépétibles d'appel. PAR CES MOTIFS : La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne la SCI La Majolane à payer à la société Hôtel Excelsior la somme de 2000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SCI La Majolane aux dépens, Renvoie la cause et les parties devant le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Draguignan pour la poursuite de l'instance. LE GREFFIER LE PRESIDENT