Cour de cassation, 05 novembre 2020. 19-21.887

CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 5 novembre 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10433 F Pourvoi n° G 19-21.887 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 5 NOVEMBRE 2020 M. B... J..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° G 19-21.887 contre l'arrêt rendu le 7 mai 2019 par la cour d'appel d'Angers (chambre A, civile), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. I... K..., 2°/ à Mme O... R..., épouse K..., domiciliés tous deux [...], 3°/ à M. B... N..., domicilié [...] , pris en qualité de liquidateur amiable de la société [...] , 4°/ à la société [...] , société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , prise en la personne de son liquidateur amiable, M. B... N..., 5°/ à la société Gérard Rambeau Immobilier, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , exerçant sous l'enseigne Square Habitat, défendeurs à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations écrites de la SCP Foussard et Froger, avocat de M. J..., de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de M. N..., ès qualités, et de la société [...] , de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de M. et Mme K..., et l'avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, après débats en l'audience publique du 15 septembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Il est donné acte à M. J... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Gérard Rambeau Immobilier ; 2. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 3. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. J... aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. J..., le condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme K... et la somme de 3 000 euros à M. N..., ès qualités ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq novembre deux mille vingt. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour M. J.... PREMIER MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QUE, confirmant le jugement, il a prononcé l'annulation de la vente ayant donné lieu à l'acte notarié du 17 septembre 2010, puis mis à la charge de Monsieur J... les sommes suivantes : 185.000 euros, 10.000 euros, 12.266,72 euros, 15.914,19 euros et 5.000 euros ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « l'objet du litige est déterminé par les prétentions des parties ; que les demandeurs à la procédure et l'ensemble des parties font état d'une demande d'annulation du contrat de vente alors que, fondée à titre principal sur la garantie des vices cachés, l'action introduite ne peut être qu'une action en résolution du contrat ; qu'au terme des dispositions de l'article 12 du code de procédure civile, il appartient au juge de restituer l'exacte qualification aux faits et actes litigieux ; que dans un rapport écrit communiqué aux parties avant l'audience, la cour a relevé l'impropriété de la qualification de la demande et les a invitées à s'expliquer à cet égard ; qu'il n'a été présenté aucune observation à ce propos ; que dès lors que l'action en nullité et l'action en résolution tendent également à l'anéantissement rétroactif du contrat, et que la qualification erronée de l'action, commune à l'ensemble des parties, provient d'évidence d'une simple absence de rigueur terminologique, l'ensemble des parties concluant sur le fondement de l'action en garantie des vices cachés, il convient de statuer en opérant la bonne qualification » ; ALORS QUE, premièrement, à supposer qu'ils puissent modifier le fondement de la demande et considérer que la demande doit être traitée comme une demande en résolution de la garantie des vices cachés, quand le demandeur ne sollicite que l'annulation de la vente, de toute façon, il est exclu que le juge puisse prononcer, dans son dispositif, l'annulation qui postule un vice affectant la formation du contrat, quand ses motifs n'évoquent que la garantie des vices cachés et donc l'inexécution par le vendeur des obligations découlant du contrat ; que pour décider le contraire, l'arrêt attaqué doit être censuré pour violation des articles 1644 du code civil et 1108 et 1117 ancien, 1128 et 1178 nouveau, du code civil ; ALORS QUE, deuxièmement, à tout le moins, la contradiction entre les motifs et le dispositif équivaut à une absence de motif ; qu'en retenant, dans ses motifs, que l'ensemble des parties concluait sur le fondement de l‘action en garantie des vices cachés et qu'une telle action ne pouvait fonder qu'une action en résolution du contrat, tout en confirmant le jugement en ce qu'il avait prononcé l'annulation de la vente, la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction entre les motifs et le dispositif et violé l'article 455 du code de procédure civile. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QUE, confirmant le jugement, il a prononcé l'annulation de la vente ayant donné lieu à l'acte notarié du 17 septembre 2010, puis mis à la charge de Monsieur J... les sommes suivantes : 185.000 euros, 10.000 euros, 12.266,72 euros, 15.914,19 euros et 5.000 euros ; AUX MOTIFS QU' « au terme des dispositions de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; que M B... J... invoque en premier lieu la clause d'exclusion de garantie des vices cachés figurant au contrat pour conclure à l'irrecevabilité de la demande présentée à son encontre ; que la promesse de vente du 22 juin 2010 en sa page 4 mentionne que "l'acquéreur sera tenu de prendre les biens dans l'état où ils se trouveront le jour de l'entrée en jouissance sans garantie de la part du vendeur pour quelque cause que ce soit..." ; que l'acte authentique de vente du 17 septembre 2010 dispose que le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments ; que l'article 1643 du code civil prévoit que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; que la clause de non-garantie des vices cachés ne peut recevoir application lorsqu'il est établi que le vendeur avait connaissance des vices affectant le bien vendu ; qu'en l'espèce, il résulte des pièces produites aux débats et des explications respectives des parties que M J... propriétaire de l'immeuble depuis avril 2005 a constaté un ou deux mois seulement après cette acquisition la présence de fissures suffisamment inquiétantes pour qu'il consulte un professionnel du bâtiment, M N..., lequel lui a conseillé de s'adresser à la mairie pour pouvoir le cas échéant prétendre à une prise en charge au titre de la procédure édictée en matière de catastrophes naturelles ; que la commune de Neuillé était en effet incluse dans un arrêté de catastrophe naturelle publié le 30 mars 2006 suite à une période de sécheresse survenue au cours de l'été 2003 ; que lors de l'expertise diligentée par Saretec à laquelle assistait M B... J..., il a été relevé de nombreuses fissures dont certaines étaient anciennes et avaient été antérieurement colmatées ; qu'aux motifs que les désordres relevaient d'un phénomène ancien de tassement différentiel des sols d'assise des fondations, le sinistre n'a pas été pris en charge au titre de la catastrophe naturelle ; que M J... a fait réaliser sur l'immeuble de nombreux travaux de reprise à visée esthétique dès lors qu'il n'y a eu aucune intervention sur la structure même de l'immeuble, soit : - au terme d'une facture N... du 29 septembre 2007, la reprise des fissures extérieures, - au terme d'une facture Rocher du 19 novembre 2007, l'application d'un revêtement semi-épais sur l'ensemble des murs extérieurs, - au terme d'une facture Rocher du 7 avril 2008, la mise en peinture du plafond et bas de murs de la cage d'escalier, - -au terme d'une facture N... du 19 avril 2008 la réfection de l'enduit dans le sous-sol, - au terme d'une facture Rocher du 2 décembre 2009, la réfection des embellissements extérieurs, - au terme d'une facture N... du 15 décembre 2009, le traitement des fissures en sous-sol ; que M J..., même s'il ne dispose pas de compétence particulière en matière de technique du bâtiment, ne pouvait ignorer dans de telles conditions que l'immeuble dont il était le propriétaire était atteint par un phénomène ancien et récurrent de fissurations ; qu'à supposer qu'il n'ait pas eu, comme il le soutient, connaissance du rapport d'expertise Y..., il a assisté à la réunion au cours de laquelle ont été mises en évidence et photographiées les fissures anciennes et évolutives dont certaines présentaient des traces d'un précédent rebouchage justifiant le refus de prise en charge dans le cadre de la garantie "catastrophes naturelles" ; qu'il a eu par ailleurs nécessairement connaissance du motif de rejet de cette prise en charge et il ne pouvait ainsi ignorer la pathologie ancienne que présentait l'immeuble ; qu'il a pu constater par lui-même une apparition successive d'importantes fissures qui n'ont pu que l'alerter sur le caractère récurrent de cette fissuration ; qu'alors qu'il s'est borné à faire réaliser un traitement ponctuel des fissures par un simple rebouchage pour un coût de 1 000 € environ puis un ravalement "cosmétique" des façades et reprise des embellissements intérieurs, il ne pouvait sérieusement penser qu'était ainsi mis un terme définitif aux désordres ; que M J... soutient qu'il a fourni à l'agence à l'enseigne "Square Habitat" les factures des travaux qu'il avait fait réaliser. Cette affirmation est déniée par l'agence et n'est établie par aucune pièce ; que s'il prouve par la production de l'attestation de Mme X..., clerc de l'étude de Me T..., notaire ayant authentifié la vente, être passé quelques jours avant la vente pour évoquer le rebouchage des fissures sur la façade et avoir remis copie des trois factures de l'entreprise [...], il est acquis que ces éléments n'ont pas été repris dans l'acte, Mme X... estimant que cela n'était pas nécessaire ; que lors de la signature de l'acte authentique, où il a pu rencontrer les acquéreurs, il ne justifie pas avoir évoqué l'existence de ces fissures et les avoir informés de la série de travaux qu'il avait fait exécuter entre septembre 2007 et décembre 2009 qui les colmataient et dissimulaient à la vue ; qu'il résulte de ces éléments que ces désordres connus du vendeur n'ont pas été révélés aux acquéreurs avant la vente, ni par le notaire, ni par l'agent immobilier, ni par M J... lui-même ; que M J... ne peut dès lors se prévaloir de la clause de non-garantie inscrite au contrat et le jugement doit être confirmé en ce qu'il a jugé que la clause de non-garantie était inapplicable » ; ET AUX MOTIFS QU' « M J... recherche la responsabilité de la société [...] pour avoir procédé à un simple travail de rebouchage des fissures et ne pas lui avoir conseillé de faire procéder à des reprises en sous-oeuvre ; qu'il lui fait grief d'avoir procédé à des travaux insuffisants pour remédier aux désordres ; qu'il lui reproche de n'avoir pas ainsi rempli l'obligation de conseil à laquelle elle était tenue à son égard et d'avoir engagé sa responsabilité en réalisant ces travaux dépourvus d'efficacité ; qu'il est exact qu'un entrepreneur prend un risque à l'égard du maître de l'ouvrage lorsqu'il exécute des travaux insuffisants pour mettre un terme définitif aux désordres et doit s'il procède à des travaux simplement provisoires ou incomplets, même à la demande expresse du propriétaire, l'indiquer clairement sur ses factures, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; qu'à défaut, et si des désordres surviennent, il risque de devoir supporter le coût des reprises nécessaires ; que l'hypothèse n'est pas similaire ; que M. J..., qui a pu se rendre compte de l'importance de la fissuration progressive qui a affecté son immeuble, avait notion que les modestes travaux qu'il avait fait réaliser pour un montant dérisoire de moins de 1000 € s'agissant d'un simple rebouchage des fissures puis l'application d'un revêtement cosmétique semi épais pour masquer le caractère disgracieux de ces reprises et qui soutient lui-même avoir assisté malgré tout à une reprise du phénomène de fissuration, en l'état des circonstances rappelées au présent arrêt, n'a pas utilement signalé le problème aux acquéreurs ; qu'il n'y a pas de lien de causalité directe entre l'irrégularité formelle reprochée à l'entrepreneur et les conséquences de l'annulation de la vente dont M J... doit assumer la charge » ; ALORS QUE, dans la mesure où pour procéder à la réfection des désordres qu'il constatait, Monsieur J... avait fait appel à une entreprise de maçonnerie qui n'avait pas proposé de réaliser des travaux plus importants ni l'avait informé que les fissures réapparaitraient et sachant que l'acte de vente était assorti d'une clause de non garantie, les juges du fond ne pouvaient statuer comme ils l'ont fait sans rechercher si, du fait de l'intervention de l'entreprise et de l'irrégularité constatée de son comportement eu égard à son obligation de conseil (arrêt p. 13), Monsieur J... ne pouvait pas légitimement penser qu'il avait été remédié aux désordres ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ce point, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1641 et 1643 du Code civil. TROISIEME MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a rejeté la demande en garantie formée par Monsieur J... à l'encontre de la SARL [...], prise en la personne de son liquidateur, à l'effet d'être couvert des condamnations prononcées à l'encontre de l'acquéreur ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « M J... recherche la responsabilité de la société [...] pour avoir procédé à un simple travail de rebouchage des fissures et ne pas lui avoir conseillé de faire procéder à des reprises en sous-oeuvre ; qu'il lui fait grief d'avoir procédé à des travaux insuffisants pour remédier aux désordres ; qu'il lui reproche de n'avoir pas ainsi rempli l'obligation de conseil à laquelle elle était tenue à son égard et d'avoir engagé sa responsabilité en réalisant ces travaux dépourvus d'efficacité ; qu'il est exact qu'un entrepreneur prend un risque à l'égard du maître de l'ouvrage lorsqu'il exécute des travaux insuffisants pour mettre un terme définitif aux désordres et doit s'il procède à des travaux simplement provisoires ou incomplets, même à la demande expresse du propriétaire, l'indiquer clairement sur ses factures, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; qu'à défaut, et si des désordres surviennent, il risque de devoir supporter le coût des reprises nécessaires ; que l'hypothèse n'est pas similaire ; que M. J..., qui a pu se rendre compte de l'importance de la fissuration progressive qui a affecté son immeuble, avait notion que les modestes travaux qu'il avait fait réaliser pour un montant dérisoire de moins de 1000 € s'agissant d'un simple rebouchage des fissures puis l'application d'un revêtement cosmétique semi épais pour masquer le caractère disgracieux de ces reprises et qui soutient lui-même avoir assisté malgré tout à une reprise du phénomène de fissuration, en l'état des circonstances rappelées au présent arrêt, n'a pas utilement signalé le problème aux acquéreurs ; qu'il n'y a pas de lien de causalité directe entre l'irrégularité formelle reprochée à l'entrepreneur et les conséquences de l'annulation de la vente dont M J... doit assumer la charge » ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « il s'infère du fait que Monsieur J... a sollicité une prise en charge des désordres de sa maison au titre des catastrophes naturelles sur le conseil de la SARL [...] dans le dessein de voir l'assureur financer le coût de réparation-consolidation de la structure de l'immeuble, ce que l'assureur a refusé, que l'intéressé a opté pour une solution à moindre coût au lieu d'engager des travaux dispendieux tels ceux que l'expert a préconisés consistant principalement en un confortement de la construction par injection de résine expansive d'un montant de plusieurs dizaines de milliers d'euros ; que dans ces circonstances, M. B... J... a opéré un choix entre deux solution, l'une curative, l'autre palliative, et a choisi la seconde en connaissance de cause, ce qui exclut une obligation de conseil de la part de las SARL [...] ; que M. B... J... n'apporte par la preuve de ce que la SARL [...] aurait posé des témoins sur les fissures afin d'en étudier l'évolution, ce dont il aurait pu être éventuellement déduit que cette société aurait entrepris une étude technique préalable à une préconisation de travaux de confortement de la structure de la maison ; qu'il demeure que M. B... J... savait que son immeuble présentait une atteinte à sa structure, comme cela a été relevé supra, et qu'en commandant des travaux de colmatage des fissures puis d'application d'un revêtement semi-épais sur les murs extérieurs de sa maison, il savait qu'il ne s'agissait que de mesures sans effet sur la réparation des désordres affectant la structure » ; ALORS QUE, premièrement, ayant retenu que l'entreprise avait manqué à son obligation de conseil, quelle que soit la nature des travaux qui lui avaient été confiés, les juges du fond devaient rechercher si le manquement par l'entreprise à son obligation de conseil n'avait pas fait perdre à Monsieur J... une chance d'éviter les conséquences d'une résolution ou d'une condamnation à dommages et intérêts ; qu'en s'abstenant de se prononcer sur ce point, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1137 et 1147 anciens du Code civil ; ET ALORS QUE, deuxièmement, les motifs du jugement ne peuvent s'incorporer à l'arrêt pour lui restituer une base légale dès lors que, contrairement aux premiers juges qui avaient écarté le manquement à l'obligation de conseil, les juges du second degré ont retenu un manquement à l'obligation de conseil.