Cour d'appel, 08 novembre 2023. 22/00200

Chambre civile Section 1 ARRET N° du 8 NOVEMBRE 2023 N° RG 22/00200 N° Portalis DBVE-V-B7G-CDQ4 TJ - C Décision déférée à la Cour : Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BASTIA, décision attaquée en date du 18 Janvier 2022, enregistrée sous le n° 20/00606 [Y] C/ [P] Copies exécutoires délivrées aux avocats le COUR D'APPEL DE BASTIA CHAMBRE CIVILE ARRET DU HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS APPELANT : M. [B] [Y] né le [Date naissance 20] 1953 à [Localité 23] [Adresse 1] [Localité 23] Représenté par Me Anna-Livia GUERRINI, avocate au barreau de BASTIA, Me Olivier BERNE, avocat au barreau de LILLE INTIME : Me [D], [R], [C], [T] [P] né le [Date naissance 2] 1969 à [Localité 8] SAS [P] ET ASSOCIES, Notaires [Adresse 5] [Localité 8] Représenté par Me Alexandra BALESI-ROMANACCE de la SCP CABINET RETALI & ASSOCIES, avocate au barreau de BASTIA COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 22 mai 2023, devant la Cour composée de : Thierry JOUVE, Président de chambre Marie-Ange BETTELANI, Conseillère François DELEGOVE, Vice-président placé qui en ont délibéré. GREFFIER LORS DES DEBATS : Vykhanda CHENG. Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 septembre 2023, prorogée par le magistrat par mention au plumitif au 8 novembre 2023. MINISTERE PUBLIC : Auquel l'affaire a été régulièrement communiquée le 19 décembre 2022 et qui a fait connaître son avis, dont les parties ont pu prendre connaissance. ARRET : Contradictoire, Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Thierry JOUVE, Président de chambre, et par Vykhanda CHENG, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSE DU LITIGE : Par acte authentique passé devant Maître [D] [P], notaire à [Localité 8] le 5 mai 2005, Monsieur [B] [Y] a acquis d'[I] et [W] [U], seize parcelles de terre situées sur le territoire de la commune de [Localité 26] et cadastrées section A n° [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 21] et [Cadastre 22] ainsi qu'un moulin situé sur une parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 9], au prix de 197'000 €. Reprochant à l'officier public un certain nombre d'irrégularités dans la rédaction de l'acte et considérant en conséquence qu'il avait commis une faute lui causant préjudice, ayant manqué à son obligation d'efficacité et de conseil, l'acquéreur, par exploit en date du 30 juin 2021, l'a attrait devant le tribunal judiciaire de Bastia aux fins de faire reconnaître sa responsabilité professionnelle. Par jugement contradictoire en date du 18 janvier 2022 cette juridiction a : - condamné Maître [P] à payer à Monsieur [B] [Y] la somme de 5 000 € au titre de son préjudice moral, - condamné Maître [P] à payer à Monsieur [B] [Y] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Maître [P] aux entiers dépens d'instance, - débouté les parties du surplus de leurs demandes, - rappelé que la présente décision était de droit exécutoire. PROCÉDURE D'APPEL: Le 23 mars 2022, Monsieur [B] [Y] a interjeté appel de cette décision en ce qu'elle l'a débouté de sa demande d'indemnisation de son préjudice matériel. Il a notifié ses dernières conclusions par voie électronique le 30 décembre 2022. Maître [P] a notifié ses conclusions par voie électronique le 12 mai 2023. L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 mai 2023 pour une clôture au 15 mai 2023 et l'affaire a été fixée à l'audience du 22 mai 2023 où elle a été retenue. Le délibéré initialement fixé au 20 septembre 2023 a été prorogé au 8 novembre 2023. PRÉTENTIONS DES PARTIES : Dans ses écritures auxquelles la cour renvoie pour un exposé complet des moyens et prétentions, Monsieur [Y] sollicite : - la confirmation du jugement déféré en ce qu'il lui a alloué la somme de 5 000 € au titre de la réparation de son préjudice moral, - la confirmation de la condamnation de son adversaire à lui payer la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens, - l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a débouté de sa demande d'indemnisation au titre du préjudice matériel, et statuant à nouveau, - la condamnation de Maître [P] à lui verser les sommes suivantes : 323 079 € en réparation de la perte économique subie, 406 800 € en réparation de la perte de chance de réaliser une plus-value sur l'opération, 6 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - la condamnation de Maître [P] aux entiers dépens d'appel. Dans ses écritures auxquelles la cour renvoie également, Maître [P] sollicite : - l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il l'a condamné à payer 5 000 € en réparation du préjudice moral de son adversaire et 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et statuant à nouveau, - vu l'absence de faute, le rejet de l'ensemble des demandes adverses, * à titre subsidiaire, - vu l'absence de préjudice et de lien de causalité, le rejet de l'ensemble des demandes adverses, * à titre plus subsidiaire, sur le quantum des préjudices, le préjudice ne pouvant consister qu'en une perte de chance de ne pas acquérir la propriété en cause ou de l'acquérir un moindre coût, - la limitation de la somme allouée à 5 000 €, - le rejet des demandes présentées au titre du préjudice moral, * en tout état de cause, - la condamnation de l'appelant à lui payer la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur l'appel : L'appel interjeté dans les formes et délai de la loi est recevable. Sur la responsabilité du notaire : À l'appui de ses prétentions, Monsieur [Y] expose qu'ayant acquis en mai 2005 un moulin à usage d'habitation ainsi que les parcelles l'entourant aux fins de le rénover et de l'occuper, n'a pu réaliser son projet. En effet, après le dépôt, le 11 septembre 2015, d'une demande, restée sans réponse dans le délai légal de deux mois, de certificat d'urbanisme opérationnel décrivant l'opération de réhabilitation du moulin en vue d'y loger, la commune lui a notifié le 19 mai 2016 un certificat d'urbanisme négatif, du fait de la situation de l'immeuble dans une zone agricole, non constructible. Il invoque la faute du notaire qui, en connaissance de ses intentions, a manqué à son obligation d'information et de conseil par une présentation inexacte de la destination des lieux ainsi que par une absence d'indication sur les dispositions d'urbanisme applicables et notamment la loi Montagne. Maître [P] décline toute responsabilité aux motifs, au principal, qu'il ne peut lui être reproché d'avoir mentionné que le moulin était à usage d'habitation, que l'acquéreur avait parfaitement été informé que le bien se situait en zone agricole, dans une commune soumise aux règles générales d'urbanisme (RNU) et que d'ailleurs la SAFER bénéficiait d'un droit de préemption, que lui-même n'avait pas été informé par l'acheteur de son projet de réhabilitation dont le processus n'a été engagé que dix ans plus tard. Il est de jurisprudence constante qu'en sa qualité de professionnel et d'officier public, le notaire doit conseiller les parties sur les moyens juridiques les plus adéquats pour parvenir à atteindre le but qu'elles recherchent, les avertir des risques de l'opération qu'elles envisagent, les informer sur la portée et les effets de l'acte qu'il est chargé de recevoir. Dans le cadre de cette obligation, il doit procéder à des vérifications et à des recherches sur la situation et les caractéristiques des biens concernés, il lui appartient notamment d'informer précisément les parties sur la situation administrative des immeubles à usage d'habitation concernés. Dans l'acte du 5 mai 2005, le bien litigieux est désigné sous la dénomination de moulin à usage d'habitation situé sur le territoire de la commune de [Localité 26], [Adresse 25], sur une parcelle cadastrée section A [Cadastre 9]. Sur cette description présentée par le requérant comme l'ayant induit en erreur sur la constructibilité du bien acquis, les premiers juges ont pertinemment écarté ce moyen après, tout d'abord avoir rappelé la distinction existant entre la notion, relevant du code de la construction et de l'habitation, d'usage de l'immeuble qui correspond à son utilisation effective, et celle, relevant du code de l'urbanisme, de destination de l'immeuble qui correspond à ce pour quoi techniquement il a été conçu, ensuite avoir retenu que la mention à usage d'habitation ne saurait donc constituer une faute du notaire dans la mesure où elle n'a aucune incidence sur le caractère constructible du terrain et ne saurait en rien constituer une affirmation de sa constructibilité. Dans un courrier en date du 29 mai 2018, le sous-préfet de [Localité 24] répondant à la sollicitation du conseil de Monsieur [Y], lui a adressé la carte communale de [Localité 26] en lui indiquant que ce document avait été co-approuvé par délibération du conseil municipal le 9 décembre 2007 et par arrêté préfectoral du 29 avril 2008 et qu'avant cette date, le territoire de cette commune était soumis au RNU [règlement national d'urbanisme], en l'occurrence la loi Montagne. Ceci impliquait que par application du principe d'urbanisation en continuité, il n'était pas possible de construire de nouveaux édifices dédiés à l'habitation ou de modifier pour ce faire la destination d'anciens bâtiments, si comme en l'espèce, il ne s'en trouvait pas d'autres dans un proche rayon ou si la connexion à des réseaux existants d'énergie, d'eau potable et d'évacuation des eaux usées n'était pas possible. Maître [P] ne peut sérieusement prétendre qu'il ignorait les intentions de réhabilitation aux fins d'habitation d'un moulin délabré par un acquéreur, entrepreneur de profession, résidant dans le nord de la France dont on n'aurait pu que s'interroger sur l'improbable projet agricole qui l'aurait guidé. Dès lors, sachant qu'il ne pouvait ignorer les contraintes urbanistiques attachées à l'acquisition envisagée ou qu'à tout le moins, il aurait dû procéder à une recherche et à une vérification, il a, en n'alertant pas son client, manqué à son obligation d'information ainsi qu'à celle d'assurer l'efficacité de l'acte dont il avait la charge. Le jugement qui a retenu la responsabilité professionnelle de l'intéressé sera donc confirmé. Sur le préjudice : Il n'est pas contestable que le manquement à l'obligation d'information du notaire concernant le caractère non constructible du bien acquis a directement causé préjudice à Monsieur [Y] qui n'a pu réaliser son projet de réhabilitation et a dû finalement se résoudre à le revendre. L'échec de l'opération a entraîné pour l'acquéreur déçu un préjudice moral que les premiers juges ont pertinemment évalué à la somme de 5 000 €. L'intéressé caractérise l'existence d'un préjudice économique par le fait qu'il a payé 197'000 € un moulin qu'il pensait à usage d'habitation et qu'il a été obligé de revendre le 26 novembre 2020, pour un prix, du fait de son usage agricole, de 170 000 €, transaction dont il justifie désormais devant la cour par la production d'une attestation notariée. Le montant de son préjudice est donc arithmétiquement de 27'000 €, somme qu'il convient de retenir en l'indexant sur le coût de la construction pour tenir compte de l'inflation. L'appelant réclame ensuite la somme de 406 800 € en réparation de la perte de chance de réaliser une plus-value sur l'opération, soit 80 % de la somme de 508'500 € calculée sur la valeur actualisée du bien (1 402 574 € selon l'estimation d'un expert se basant sur la réalisation de travaux de réhabilitation d'un montant de 374'000 €). L'intimé s'oppose à ces prétentions en raison de leur caractère hautement hypothétique. Classiquement le dommage juridiquement réparable doit être certain et direct, ce qui exclut le préjudice éventuel. Il est néanmoins admis la réparation du préjudice subi par une victime privée d'une possibilité qui lui était offerte à condition que ce préjudice soit certain et direct et qu'il soit susceptible d'une estimation immédiate. S'il est indiscutable que Monsieur [Y] a été matériellement privé de la possibilité d'effectuer des travaux de rénovation sur la propriété acquise et de profiter ensuite d'une plus-value, ses intentions précises quant au devenir du bien qu'il acquérait, restent incertaines. En effet, alors qu'il est indiqué dans les conclusions de son conseil qu'il était tombé sous le charme de la Corse et qu'aujourd'hui âgé de 63 ans, [il] avait pour projet de rénover le moulin pour en faire d'abord une résidence secondaire et ensuite un endroit de villégiature pour sa retraite, une partie de son argumentation est pourtant fondée sur le postulat d'une revente. Ce calcul spéculatif paraît contradictoire à l'intention annoncée. Il convient également de s'interroger dans ce contexte sur le délai de dix ans curieusement écoulé entre l'acquisition du bien et la mise en 'uvre de la procédure d'autorisation administrative des travaux, question à laquelle l'intéressé qui est entrepreneur de métier, n'a jamais répondu. L'avantageuse évaluation de l'expert [Z] [M] est théoriquement basée sur la réalisation d'une rénovation d'un coût arrêté par elle à la somme conséquente de 374 000 € sans tenir compte de la part nécessaire aux réparations liées à la dégradation postérieure du bâtiment. Par ailleurs, aucun autre élément permet de s'assurer sur le plan économique de la possibilité de sa concrétisation à ces conditions. En raison de ces incertitudes, il y un lieu de rejeter la demande d'indemnisation pour perte de chance. Sur les frais irrépétibles et les dépens: Il ne paraît pas inéquitable de condamner Maître [P] qui succombe partiellement à payer à son adversaire la somme de 4 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La même logique, l'intéressé supportera les dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire - Reçoit l'appel formé par Monsieur [B] [Y], - Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a rejeté la demande de Monsieur [B] [Y] tendant à obtenir l'indemnisation de son préjudice matériel, et statuant à nouveau sur le point réformé, - Condamne Maître [D] [P] à payer à Monsieur [B] [Y] la somme de 27 000 € en réparation de son préjudice économique, - Dit que cette somme sera indexée sur l'indice BT 01 du coût de la construction sur la base des indices en vigueur en mai 2005 et en novembre 2020, - Rejette la demande d'indemnisation fondée sur la perte de chance, - Condamne Maître [D] [P] à payer à Monsieur [B] [Y] la somme de 4 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamne Maître [D] [P] aux dépens d'appel. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT