Cour d'appel, 28 septembre 2023. 22/10292

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 28 SEPTEMBRE 2023 N° 2023/599 Rôle N° RG 22/10292 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJYPV [R] [J] C/ [Z] [V] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Clémentine PUJOS Me Laurène ROUX Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Juge des contentieux de la protection de TOULON en date du 19 Avril 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/02349. APPELANT Monsieur [R] [J] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/006318 du 16/09/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) né le [Date naissance 1] 1964 à [Localité 7] demeurant [Adresse 2] représenté par Me Clémentine PUJOS, avocat au barreau de TOULON assisté par Me Olivier HASENFRATZ de la SELEURL CABINET HASENFRATZ, avocat au barreau de PARIS, INTIME Monsieur [Z] [V], né le [Date naissance 4] 1958 à [Localité 6] (BELGIQUE) demeurant [Adresse 3] représenté et assisté par Me Laurène ROUX, avocat au barreau de TOULON *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Myriam GINOUX, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Myriam GINOUX, Présidente Madame Catherine OUVREL, Conseillère Madame Angélique NETO, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Isabelle MAZAN. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Septembre 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Septembre 2023, Signé par Madame Myriam GINOUX, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOS'' DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 15 mai 2019, M. [Z] [V] a consenti à M. [R] [J], un bail à usage d'habitation portant sur un logement sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 645 €, outre une provision sur charges de 50 €. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 2 septembre 2021, aux fins d'obtenir le paiement de la somme de 4070 € au principal. La situation d'impayés locatifs a été signalé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 6 septembre 2021. Par acte en date du 23 novembre 2021, dénoncé le même jour au Préfet du Var, M. [Z] [V] a fait assigner M. [R] [J] en référé aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, prononcer l'expulsion de M. [R] [J] et tous occupants de son chef sous astreinte, le condamner à lui payer une somme de 4229, 90 euros au titre de la dette locative, décompte arrêté au 22 novembre 2021, outre intérêts légaux, la condamnation du locataire au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges jusqu'au départ des lieux, et sa condamnation à une somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile , ainsi qu'aux dépens. Par ordonnance, en date du 19 avril 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon a : - constaté la résiliation du bail liant les parties au 2 novembre 2021, - ordonné l'expulsion de M. [R] [J] et tous occupants de son chef, par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec le concours de la force publique, - condamné M. [R] [J] à payer à M. [Z] [V] : ' la somme provisionnelle en deniers ou quittances de 6 529,99 €, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 7 février 2022, échéance de février 2022 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision, ' une indemnité d'occupation mensuelle égale à 695 €, jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés, ' pour frais irrépétibles la somme de 300 €, - dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus, - condamné M. [R] [J] aux dépens, comprenant le cout du commandement de payer et de l'assignation. Par déclaration reçue le 18 juillet 2022, M. [J] a interjeté appel de l'ensemble des dispositions de cette ordonnance sauf en ce qui concerne sa condamnation aux frais irrépétibles et aux dépens. Dans ses dernières conclusions transmises le 17 octobre 2022, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et de la procédure et des moyens des parties, M. [R] [J] demande à la cour qu'elle : - réforme l'ordonnance entreprise, - juge que l'appartement loué n'est pas aux normes énergétiques, - lui octroie une indemnité de 500 € par mois du mois de septembre 2021 au mois de février 2022, soit la somme de 15 000 €, - juge que M. [Z] [V] n'a pas fourni de justificatifs aux provisions sur charges soit la somme de 2025 € depuis la signature du bail, - juge que cette somme viendra en déduction des loyers, charges et indemnités d'occupation dues par lui, - condamne M. [Z] [V] à lui payer la somme de 1 200 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile . Dans ses dernières conclusions transmises le 19 octobre 2022 auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et de la procédure et des moyens des parties, M. [Z] [V] demande à la cour qu'elle : - confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise, ' y ajoutant, - déboute M. [R] [J] de l'ensemble de ses demandes, - le condamne à lui payer une somme de 2 000 € pour procédure abusive, - le condamne à lui payer une somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile , - le condamne aux entiers dépens comprenant les frais de signification et frais liés à l'exécution de la décision de première instance( saisies et suivi,) dont distraction au profit de son avocat. La procédure a été clôturée le 14 juin 2023. Par soit transmis en date du 13 juillet 2023, la cour a sollicité les observations des conseils des parties relativement aux de mandes de condamnation formulées de part et d'autre, non articulées à titre provisionnel, et susceptibles d'être déclarées irrecevables par la cour. Vu la note en délibéré transmise le même jour par Me ROUX, avocat de M. [Z] [V] et celle transmise le 17 juillet par Me HASENFRATZ, avocat de M. [J]. MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, en vigueur depuis le 1er janvier 2020, comme modifié par le Décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ; Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite : dans les cas ou l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ; En application des dispositions de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail, en application d'une clause résolutoire, lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résilation du bail : Aux termes du bail liant les parties, à défaut de paiement des loyers et charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail est résilié de plein droit. En l'espèce, le commandement de payer délivré le 2 septembre 2021, reproduit la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ainsi que les dispositions de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement. Aux termes de l'ordonnance entreprise qui fait foi, et des écritures de l'appelant, ce dernier reconnait sa dette locative. Les loyers et charges échus n'ayant pas été payés dans les deux mois de la délivrance du dit commandement, la clause résolutoire est acquise au 2 novembre 2021 et le bail résilié de plein droit. L'ordonnance doit être confirmée de ce chef. Le paiement des loyers et charges constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte de l'article 7 a de la loi du 6 juillet 1989 et du bail liant les parties. A la barre, le locataire a reconnu l'intégralité de sa dette locative et le premier juge a relevé qu'au regard du décompte arrêté au 7 février 2022, produit par le bailleur, il était du une somme de 6 529, 99 € à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés à cette date, échéance de février 2022 incluse. Si M. [R] [J] critiquait dans sa déclaration d'appel, la condamnation provisionnelle à cette somme, il n'articule plus aucune prétention, à ce titre, aux termes du dispositif de ses dernières conclusions qui seul délimite la saisine de la cour. Au regard de l'ordonnance entreprise qui fait foi dans ses mentions relevant notamment la reconnaissance de la dette et le décompte du 7 février 2022, l'ordonnance sera également confirmée de ce chef. De la même façon, aucune critique n'est émise par l'appelant, aux termes de ses conclusions d'appel, relative au principe ni à la fixation de l'indemnité d'occupation par le premier juge. L'ordonnance sera également confirmée de ce chef. Sur la demande de M. [R] [J] relative à se voir octroyer par son bailleur une indemnité de 15 000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance : M. [R] [J] soutient que l'appartement loué n'est pas aux normes énergétiques et produit à l'appui de cette allégation, quatre planches photographiques ne permettant aucunement d'identifier, ni le lieu, ni la date, ni les conditions dans lesquelles ces photographies ont été prises. Aucune autre pièce, ni constat d'huissier, ni courrier au bailleur, ni attestation ne permettent de soutenir cette demande, avec l'évidence requise en référé. Il ne peut y avoir lieu à référé de ce chef. Par ailleurs, M. [R] [J] sollicite la condamnation de M. [Z] [V] à lui payer la somme de 15 000 € de dommages-intérêts au titre du trouble par lui subi, pour délivrance non conforme du local loué. Cette demande n' étant pas articulée à titre provisionnel, le juge des référés, en application des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, pré-cité, ne saurait statuer sur cette demande, sans excéder la limite de ses pouvoirs. Elle sera déclarée irrecevable. Sur la demande de M. [R] [J] relative aux justificatifs non fournis de provisions sur charges : M. [R] [J] soutient que M. [Z] [V] n'aurait jamais produit de justificatifs de décompte de charges depuis la signature du bail, à hauteur d'une somme de 2025 € et sollicite que cette somme vienne en déduction des loyers, charges et indemnités d'occupation dues. Il résulte des relevés de compte de copropriété versés aux débats par M. [Z] [V], le 19 octobre 2022, que pour les années 2019, 2020, 2021, le prorata des charges locatives est justifié à hauteur d'une somme totale de 2095,21 €. Avec l'évidence requise en référé, il s'ensuit que la demande de M. [R] [J], non fondée, doit être rejetée. Sur la demande de dommages-intérêts articulée par M. [Z] [V] : M. [Z] [V] sollicite la condamnation de M. [R] [J] à lui payer une somme de 2 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive : Cette demande n' étant pas articulée à titre provisionnel, le juge des référés, en application des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, pré-cité, ne saurait statuer sur cette demande, sans excéder la limite de ses pouvoirs. Elle sera déclarée irrecevable. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile L'ordonnance entreprise n'a pas été frappée d'appel en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.Elle est donc irrévocable de ces chefs. M. [R] [J] qui succombe doit être condamné aux dépens d'appel, tels que limitativement énumérés à l'article 695 du code de procédure civile et qui pourront être recouvrés directement par l'avocat de l'intimé. M. [Z] [V] a exposé des frais de défense complémentaires en cause d'appel ; il convient de faire application de l'article 700 du code de procédure civile à son profit à hauteur de 1 200 euros. PAR CES MOTIFS La Cour, Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions querellées, Y ajoutant, Dit n'y avoir lieu à référé sur le défaut de l'appartement loué aux normes énergétiques, Déclare irrecevable la demande de dommages intérêts articulée par M. [R] [J] au titre d'un préjudice de jouissance, Déclare irrecevable la demande de dommages-intérêts articulée par M. [Z] [V] à titre de procédure abusive, Déboute M. [R] [J] de sa demande de compensation au titre des provisions sur charges, Condamne M. [R] [J] aux dépens d'appel, limitativement énumérés par l'article 695 du code de procédure civile et qui seront recouvrés par Me Laurène ROUX , conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Condamne M. [R] [J] à verser à M. [Z] [V] une indemnité de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles d'appel. la greffière la présidente