Texte intégral
COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
GREFFE
(Décision Civile)
JUGEMENT : [M] [L] c/ [J] [K], [E] [A], [T] [N], S.A.S. [B] [C] NOTAIRES
MINUTE N° 24/
Du 05 Septembre 2024
2ème Chambre civile
N° RG 22/02419 - N° Portalis DBWR-W-B7G-OHL3
Grosse délivrée à
la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES
Me Nordine OULMI
la SCP SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE
expédition délivrée à
le 05/09/2024
mentions diverses
Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du cinq Septembre deux mil vingt quatre
COMPOSITION DU TRIBUNAL
L’audience s’étant tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats conformément aux 14 mars 2024 en audience publique, devant :
Madame BENZAQUEN, rapporteur
Madame AYADI, Greffier, présente uniquement aux débats
Le Rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :
Président : Mélanie MORA
Assesseur : Karine LACOMBE
Assesseur : Françoise BENZAQUEN,
DÉBATS
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 05 Septembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
PRONONCÉ :
Par mise à disposition au Greffe le 05 Septembre 2024 signé par Madame MORA, Président et Madame AYADI, Greffier.
NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.
DEMANDERESSE:
Madame [M] [L]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Maître Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant
DÉFENDEURS:
Madame [J] [K]
[Adresse 10]
[Adresse 10]
[Localité 8] / FRANCE
représentée par Me Nordine OULMI, avocat au barreau de TOULON, avocat plaidant
Monsieur [E] [A], [T] [N]
[Adresse 4]
[Localité 7] / FRANCE
représenté par Me Nordine OULMI, avocat au barreau de TOULON, avocat plaidant
S.A.S. [B] [C] NOTAIRES
[Adresse 5]
[Localité 1]
représentée par Maître Hélène BERLINER de la SCP SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant
****
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte reçu le 20 septembre 2021 par Me [D], notaire à [Localité 9], une promesse de vente d’un bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 11], a été signée entre Mme [J] [K] et M. [E] [N] vendeurs d’une part et Mme [M] [L] acquéreur d’autre part , moyennant le prix de 385 000 euros.
Le bien a été désigné comme suit :
“ A [Localité 11] (VAR) (83 720) [Adresse 4],
Une propriété telle que désignée dans le titre de propriété sur laquelle se trouvent édifiés:
- une bergerie élevée d'un étage sur rez-de-chaussée et composée de la façon suivante :
a) au rez-de-chaussée de deux pièces et une d'une salle d'eau
b) à l'étage : d'une chambre et d‘une salle de bains et un poulailler consistant en un bâtiment d’un seul niveau subdivisé en trois pièces. Le tout en mauvais état.
Par suite de travaux et d'aménagements, la désignation est la suivante :
- une bergerie élevée d'un étage sur rez-de-chaussée et composée de la façon suivante :
a) au rez-de-chaussée, de deux pièces et d'une salle d'eau
b) à l'étage: d'un salon, d‘une cuisine, d‘une chambre et d'une salle d'eau-toilette
Et d’un studio composé d’une pièce kitchenette, salle d’eau et wc…
Les parcelles de terrain ci-après :
Etant précisé que sur la parcelle cadastrée section G numéro [Cadastre 3] se trouve un GARAGE et sur la parcelle cadastrée section G numéro [Cadastre 6] se trouve édifiée une RUINE. …”
La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 20 décembre 2021 à 16 heures.
L’acquéreur a versé entre les mains de l’Etude [B] [C] NOTAIRES chargée de la vente, une indemnité d’immobilisation à hauteur de 19.250 euros.
L’acte a été conclu sous les conditions suspensives d’usage et celle de l’obtention d’un prêt bancaire.
Lors d’une contrevisite qui s’est déroulée le 28 novembre 2021, Mme [L] a constaté une instabilité du mur extérieur ainsi que des problèmes apparents d’humidité et a sollicité une mesure d’expertise contradictoire.
Les parties ont convenu le 29 novembre 2021 d’ une prorogation de la promesse de vente pour une signature au plus tard le 13 janvier 2022 à 16 heures.
M. [R] [F], expert inscrit sur la liste de la Cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE a procédé le 16 décembre 2021 à une visite contradictoire en présence de l’ensemble des parties, il a adressé le 13 avril 2022 un courrier à Mme [L] en vue d’investigations complémentaires.
Par courriel du 31 décembre 2021, le conseil des Consorts [K]-BIGNON a notifié à Maître [S] [D], Notaire membre de la SAS [B] [C] NOTAIRES en charge du dossier, la volonté des vendeurs de réitérer l’acte ou bien à défaut de levée d’option par l’acquéreur, de la remise de l’indemnité d’immobilisation.
Par LRAR du 17 janvier 2022, le conseil de Mme [L] a informé le notaire de sa volonté de ne pas lever l’option, ni de réitérer la vente et a sollicité la restitution à son profit de l’indemnité d’immobilisation.
Par actes des du 23 mai 2022, 31 mai 2022 et 1er juin 2022 Mme [M] [L] a fait délivrer assignation devant le Tribunal Judiciaire de NICE, à l’encontre de Mme [J] [K] et M. [E] [N] , la SAS [B] [C] NOTAIRES aux fins voir ordonner la restitution à son profit de la somme de 19.250 euros séquestrée entre les mains de Maître [S] [P] ou de la SAS [B] [C] NOTAIRES ainsi que la condamnation des Consorts [K]-BIGNON à verser les intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure.
Elle sollicite également leur condamnation au versement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts résultant de leur résistance abusive, outre la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
Elle demande enfin que le jugement soit opposable à Maître [S] [D] et de la SAS [B] [C] NOTAIRES et qu’il libère les fonds à son bénéfice.
Sur cette assignation les requis ont constitué avocat, excepté l’agence immobilière.
Suivant conclusions notifiées par RPVA le 5 juin 2023, Mme [M] [L] sollicite de :
Vu l’article 1103 du Code civil,
Vu l’article 1104 du Code civil,
Vu l’article 1112-1 du Code civil,
Vu l’article 1130 du Code civil,
Vu l’article 1132 du Code civil,
Vu l’article 1137 du Code civil,
Vu l’article 1139 du Code civil,
Vu l’article 1956 du Code civil,
Vu l’article 1960 du Code civil,
JUGER Madame [M] [L] recevable et fondée en ses demandes ;
À titre principal, sur le fondement du contrat,
ORDONNER la restitution à Madame [M] [L] de la somme de 19.250 euros séquestrée entre les mains de Maître [S] [D], Notaire, en vertu de l’acte notarié signé le 20 septembre 2021 ;
CONDAMNER solidairement Madame [J] [K] et Monsieur [E] [N] à verser à Madame [M] [L] les intérêts capitalisés calculés au taux légal à compter de la première mise en demeure du 17 janvier 2022, date de la première demande de restitution,
Si mieux plait au Tribunal,
CONDAMNER solidairement Madame [J] [K] et Monsieur [E] [N] au paiement de la somme de 19.250 euros séquestrée entre les mains de Maître [S] [D] ou de la SAS « [B] [C] NOTAIRES », Notaire, en vertu de l’acte notarié signé le 20 septembre 2021, par Madame [J] [K] et Monsieur [E] [N] ;
CONDAMNER solidairement Madame [J] [K] et Monsieur [E] [N] à verser à Madame [M] [L] les intérêts capitalisés calculés au taux légal à compter de la première mise en demeure du 17 janvier 2022, date de la première demande de restitution ;
À titre subsidiaire, sur le fondement de la loi,
PRONONCER la nullité de la promesse de vente du 20 septembre 2021 et de son avenant du 29 novembre 2021, sur le fondement de l’erreur ou du dol ;
ORDONNER la restitution à Madame [M] [L] de la somme de 19.250 euros séquestrée entre les mains de Maître [S] [D] ou de la SAS « [B] [C] NOTAIRES », Notaire, en vertu de l’acte notarié signé le 20 septembre 2021, CONDAMNER solidairement Madame [J] [K] et Monsieur [E] [N] à verser à Madame [M] [L] les intérêts capitalisés calculés au taux légal à compter de la première mise en demeure du 17 janvier 2022, date de la première demande de restitution ;
Si mieux plait au Tribunal,
CONDAMNER solidairement Madame [J] [K] et Monsieur [E] [N] au paiement de la somme de 19.250 euros séquestrée entre les mains de Maître [S] [D] ou de la SAS « [B] [C] NOTAIRES », Notaire, en vertu de l’acte notarié signé le 20 septembre 2021 ;
CONDAMNER solidairement Madame [J] [K] et Monsieur [E] [N] à verser à Madame [M] [L] les intérêts capitalisés calculés au taux légal à compter de la première mise en demeure du 17 janvier 2022, date de la première demande de restitution ;
En toutes hypothèses,
ORDONNER que la décision à intervenir est opposable à Maître [S] [D] ou à la SAS « [B] [C] NOTAIRES » ;
CONDAMNER solidairement Madame [J] [K] et Monsieur [E] [N] à verser à Madame [M] [L] la somme de 5.000 euros au titre de dommages et intérêts résultant de leur résistance abusive ;
DÉBOUTER Madame [J] [K] et Monsieur [E] [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, en ce compris leur demande de versement de la somme correspondant à l'indemnité d'immobilisation fixé à la somme de 19.250 euros et de condamnation de Madame [L] au versement d'une somme de 5.000 euros pour résistance abusive ;
DÉBOUTER la SAS [B] [C] NOTAIRES de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de Madame [M] [L],
CONDAMNER solidairement Madame [J] [K] et Monsieur [E] [N] à verser à Madame [M] [L] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNER solidairement Madame [J] [K] et Monsieur [E] [N] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise ;
JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
Suivant conclusions notifiées par RPVA le 1er février 2023, Mme [J] [K] et M. [E] [N] sollicitent de voir :
DÉBOUTER Madame [L] dc l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
ORDONNER le versement de la somme correspondant à l’indemnité d’immobilisation fixée à la somme 19 250€ au profit de Monsieur [E] [N] et de Madame [J] [N] ;
CONDAMNER Madame [L] à verser à Monsieur [E] [N] et Madame [J] [N] la somme de 5 000€ au titre de l’indemnité pour résistance abusive ;
CONDAMNER Madame [L] aux dépens de l‘instance ;
CONDAMNER Madame [L] à payer à Monsieur [N] et Madame [K] la somme de 3 500 €uros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
Par conclusions notifiées par RPVA le 1er février 2023, la SAS [B] [C] NOTAIRES demande au tribunal de :
Vu l’article 1956 du Code Civil,
Vu l’article 1960 du Code Civil,
DONNER ACTE à la SAS [B] [C] NOTAIRES de ce qu’elle détient en sa qualité de séquestre la somme de 19.250 euros ;
STATUER ce que de droit quant au sort des fonds. DONNER ACTE à la SAS [B] [C] qu’elle remettra les fonds à qui il appartiendra sur signification de la décision en cas d’exécution provisoire ou justification de son caractère définitif ;
JUGER que la remise des fonds emportera décharge de sa mission ;
CONDAMNER tout succombant à payer à SAS [B] [C] NOTAIRES la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens ;
En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.
La présente décision est contradictoire.
Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction de la présente procédure à la date du 23 janvier 2024 et a renvoyé les parties à l'audience de plaidoirie du 23 février 2024 reportée au 14 mars 2024.
La décision a été mise en délibéré au 5 septembre 2024.
MOTIFS
Sur la demande principale
L’article 1103 du Code civil dispose : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »
Selon l’article 1104 : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Cette disposition est d’ordre public. »
L’article 1112-1du Code civil dispose : « Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct est nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la nuit devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants . »
La promesse de vente mentionne en page 3 :
« DEVOIR D'INFORMATION RECIPROQUE
En application de l'article 1112-1 du Code civil qui impose aux PARTIES un devoir précontractuel d’information, qui ne saurait toutefois porter sur le prix, le PROMETTANT déclare avoir porté à la connaissance du BENEFICIAIRE l'ensemble des informations dont il dispose ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du présent contrat et dont l'importance pourrait être déterminante de son consentement.
Le PROMETTANT reconnaît être informé qu'un manquement à ce devoir serait sanctionné par la mise en œuvre de sa responsabilité, avec possibilité d'annulation du contrat s'il a vicié le consentement du BENEFICIAIRE.
Pareillement, le BENEFICIAIRE déclare avoir rempli les mêmes engagements, tout manquement pouvant être sanctionné comme indiqué ci-dessus.
Le devoir d'information est donc réciproque.
En outre, conformément aux dispositions de l'article 1602 du Code civil, le PROMETTANT est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige, tout pacte obscur ou ambigu s'interprétant contre lui.
Les informations déterminantes données et reçues sont rapportées aux présentes, ainsi attesté par les PARTIES. »
Page 11 et 12 de la promesse de vente, concernant l’indemnité d’immobilisation, il est prévu qu’en cas de non réalisation de la vente promise, « la somme versée sera intégralement restituée au BENEFICIAIRE … et enfin si la non réalisation de la vente promise est imputable au seul PROMETTANT. »
La demanderesse explique à juste titre que c’est à tort que les consorts [K]- [N] font valoir que la promesse de vente mentionnerait la vétusté et le mauvais état de la maison.
En effet la désignation du bien mentionne qu’il est en mauvais état mais cette mention est relative à la désignation de la maison antérieure dans le titre de propriété des vendeurs, à savoir que la maison était en mauvais état à l’origine mais que depuis des travaux et des aménagements ont été réalisés permettant la remise en état du bien.
À la suite de la visite contradictoire effectuée par l’expert [R] [F], ce dernier a indiqué le 13 avril 2022 à Mme [L] :
« Madame [L],
Je reviens vers vous suite à la réunion d'expertise contradictoire qui s'est tenue le 16 décembre 2021 à [Localité 11] en votre présence ainsi que de celle de Madame [O], agent immobilier et de Madame [N] (accompagnée de son fils Monsieur [E] [N]), tous deux propriétaires vendeurs de la maison que vous envisagez d'acquérir.
Je vous confirme par la présente que l'expertise a permis de mettre en évidence l'existence de nombreuses fissures qui affectent la maison, tant à l'intérieur qu'à l'extérieur des locaux d'habitation.
La façade principale est particulièrement impactée avec un réseau de multifissurations sur un enduit vieillissant et soufflé en voie de délitescence, l'ensemble sur un mur significativement bombé et dont la verticalité n'est plus assurée au niveau du plancher intermédiaire.
Ces désordres étant de nature structurelle et susceptibles d'affecter l'état de solidité du bâtiment, nous vous avons expliqué, le jour de l'expertise, qu'il était indispensable de procéder à des investigations complémentaires avec un décroutage complet de l'enduit de la façade concernée.
Cette intervention technique est nécessaire afin de mettre à nu le mur maçonné et pierre, porteur de façade (et non plus l'enduit apparent qui le recouvre), d'apprécier la nature et la gravité des fissures, de contrôler la désorganisation des maçonneries et de permettre ainsi de faire chiffrer par une entreprise spécialisée le coût des réparations à mettre en œuvre pour y remédier définitivement.
Nous avions convenu, avec l'ensemble des parties, de revenir sur place une fois ces travaux réalisés par une entreprise de maçonnerie afin de pouvoir poursuivre et clôturer nos opérations d'expertise.
Depuis lors, vous nous avez informés, ainsi que Madame [O], que ces travaux n’avaient pas été commandés dans les délais de signature par les propriétaires vendeurs qui n’ont pas pris contact avec nous.
Aussi, en l’absence de suite qui n’a pas été donnée à cette affaire à ce jour et depuis maintenant bientôt quatre mois, il ne nous sera donc pas possible de statuer techniquement sur l'état de solidité réelle de cet ouvrage de la structure porteuse du bâtiment ni de déterminer précisément l'origine du sinistre (tassements différentiels, sécheresse, conséquence de lourds travaux d'extension et de surélévation réalisés il y a plusieurs décennies...), ni même d'évaluer le coût des réparations qui peut s'élever à plusieurs dizaines de milliers d'euros lorsqu'il s'agit de gros travaux de maçonneries ou de reprises en sous-œuvre. »
Il est établi que les vendeurs se sont abstenus de donner suite aux préconisations de l’expert qui auraient permis de déterminer précisément l’état du bien immobilier.
En conséquence la non réalisation de la vente est imputable aux consorts [K]- [N] qui ont manqué à leur devoir de d’information tel que prévu à l’article 1112-1 du Code civil visé au compromis du 20 septembre 2021 et Mme [M] [L] est fondée à obtenir la restitution de la somme de 19 250 € qu’elle a versée, qui sera ordonnée dans les termes du dispositif.
Il n’y a pas lieu d’assortir cette restitution des intérêts à compter de la mise en demeure du 17 janvier 2022.
Les consorts [K] -[N] seront quant à eux déboutés de l’intégralité de leurs demandes
Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive
Il résulte des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.
L’abus pouvant donner droit à des dommages et intérêts suppose un acte de malice ou de mauvaise foi ou au moins une légèreté blâmable ou erreur grave assimilable au dol.
En l’espèce Mme [L] ne démontre pas un tel comportement de la part des défendeurs.
Cette demande, non étayée, sera rejetée.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [M] [L] et de la SAS GILETTA [C] NOTAIRES les frais irrépétibles qu’ils ont dû exposer.
Mme [J] [K] et M. [E] [N] seront en conséquence condamnés in solidum à payer une somme de 2 000 euros à Mme [M] [L] et une somme de 1 500 euros au notaire au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Mme [J] [K] et M.[E] [N] seront déboutés de leur demande de ce chef.
Mme [J] [K] et M.[E] [N] qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.
Sur l’exécution provisoire
Il n’y a pas lieu de statuer sur l’exécution provisoire , dont est assortie de droit la présente décision.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement et par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Mme [J] [K] et M.[E] [N] in solidum à payer à Mme [M] [L] la somme 19 250 euros (dix neuf mille deux cent cinquante euros) versée entre les mains de la SAS GILETTA [C] NOTAIRES,
DIT en conséquence que la SAS GILETTA [C] NOTAIRES devra remettre à Mme [M] [L] ladite somme de 19 250 euros (dix neuf mille deux cent cinquante euros) séquestrée en sa comptabilité, sur justification de la signification du présent jugement,
DIT que la remise des fonds emportera décharge de la mission du séquestre,
DÉBOUTE Mme [M] [L] de sa demande au titre des intérêts de cette somme à compter du 17 janvier 2022 et la déboute de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,
DÉBOUTE Mme [J] [K] et M. [E] [N] de l’intégralité de leurs demandes,
CONDAMNE Mme [J] [K] et M.[E] [N] in solidum à payer à Mme [M] [L] la somme de 2 000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNE Mme [J] [K] et M.[E] [N] in solidum à payer à la SAS GILETTA [C] NOTAIRES la somme de 1 500 euros (mille cinq cent euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
DÉBOUTE Mme [J] [K] et M.[E] [N] de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNE Mme [J] [K] et M.[E] [N] in solidum aux entiers dépens en ce compris le coût des frais d’expertise, avec distraction aux avocats de la cause ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
