Tribunal judiciaire, 19 décembre 2024. 24/01436

Du 19 décembre 2024 5AA SCI/DL PPP Référés N° RG 24/01436 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZNI5 S.A. MESOLIA HABITAT C/ [O] [K], [E] [X] - Expéditions délivrées aux parties - FE délivrée à MESOLIA HABITAT Le 19/12/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 décembre 2024 PRÉSIDENT : Madame Mélody GOMBERT, GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, DEMANDERESSE : S.A. MESOLIA HABITAT (anciennement dénommée [Adresse 12]) [Adresse 1] [Adresse 10] [Localité 6] Représentée par Mme [G] [T] (salariée) munie d’un pouvoir spécial DEFENDEURS : Monsieur [O] [K] [Adresse 3] [Adresse 11] [Adresse 13] [Localité 7] Madame [E] [X] [Adresse 3] [Adresse 11] [Adresse 13] [Localité 7] Absents DÉBATS : Audience publique en date du 17 Octobre 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 22 Juillet 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile. QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort. Les défendeurs n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte du 14 décembre 2020, la société anonyme MESOLIA HABITAT (MESOLIA) a donné à bail à Monsieur [F] [L] et Madame [E] [X] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5] à [Localité 8]. Des loyers étant demeurés impayés, MESOLIA a fait signifier le 2 mai 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. Le 22 juillet 2024, MESOLIA a fait assigner Monsieur [F] [L] et Madame [E] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé à l’audience du 17 octobre 2024 en lui demandant de : Constater la résiliation du contrat de location qui a été consentie par elle, pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et ce, à compter du jugement à intervenir,Ordonner leur expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant de leur chef du logement qu’ils occupent sis [Adresse 4] à [Localité 8], dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique,Condamner solidairement Monsieur [F] [L] et Madame [E] [X] au paiement de la somme prévisionnelle de 3032,95 euros en principal,Condamner solidairement Monsieur [F] [L] et Madame [E] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à titre provisionnel au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux,Condamner solidairement Monsieur [F] [L] et Madame [E] [X] à payer une somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,L’autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls des défendereurs, Condamner solidairement Monsieur [F] [L] et Madame [E] [X] en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement du 2 mai 2024 et de l’assignation. L'affaire a été débattue à l’audience du 17 octobre 2024. Lors des débats, MESOLIA HABITAT, régulièrement représentée, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 4641,61 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience. Il est renvoyé à l'assignation, valant conclusions, pour l'exposé complet des prétentions et des moyens de MESOLIA HABITAT. Monsieur [F] [L] et Madame [E] [X], bien que régulièrement cités à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n'ont pas comparu. Monsieur [F] [L] et Madame [E] [X] n'ont pas déféré aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier. A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 19 décembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse. - SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL : - Sur la recevabilité de l'action : MESOLIA HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 27 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 23 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige. L’action est donc recevable au regard de ces dispositions. - Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire : Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, le bail conclu entre les parties le 14 décembre 2020 a tacitement été reconduit le 14 décembre 2023, soit après la réforme du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023. Ainsi, et dans la mesure où le commandement de payer les loyers délivré le 2 mai 2024 vise le délai de six semaines, il convient de retenir que ce délai a commencé à régir les relations entre les parties dès la reconduction tacite du bail, et que les locataires disposaient d’un délai de six semaines pour régulariser la dette. Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 2 mai 2024, pour la somme en principal de 1627,08 euros. Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines. Il y a lieu dès lors de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 14 juin 2024. Le versement intégral du loyer courant n'a pas été repris avant la date de l'audience, de sorte que le juge ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire. Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin. Monsieur [F] [L] et Madame [E] [X], qui n’ont plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de leur chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif. Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent. - SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT : L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. MESOLIA HABITAT produit le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que Monsieur [F] [L] et Madame [E] [X] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4641,61 euros à la date du 7 octobre 2024 (mois de septembre 2024 inclus). Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 susrappelé, ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux. Il convient dès lors de fixer à la charge de Monsieur [F] [L] et Madame [E] [X] à titre provisionnel une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges (536,22 euros à la date du 7 octobre 2024). Faute de comparaître, Monsieur [F] [L] et Madame [E] [X] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doivent, par conséquent, être condamnés au paiement de la somme de 4641,61 euros, à titre provisionnel. S'agissant d'une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. La solidarité étant convenue au contrat, il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire. Monsieur [F] [L] et Madame [E] [X] seront également condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. - SUR LES MESURES ACCESSOIRES : Monsieur [F] [L] et Madame [E] [X], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. L'équité et la situation économique de Monsieur [F] [L] et Madame [E] [X] commandent de fixer l'indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 50 euros. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS : Nous, M. GOMBERT, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort : CONSTATONS, à la date du 14 juin 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 décembre 2020 et liant la société MESOLIA à Monsieur [F] [L] et Madame [E] [X], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5] à [Localité 8] ; ORDONNONS en conséquence à Monsieur [F] [L] et Madame [E] [X] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ; DISONS qu’à défaut pour Monsieur [F] [L] et Madame [E] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société MESOLIA HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; FIXONS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale au montant du loyer et des charges (536,22 euros à la date du 7 octobre 2024) ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [F] [L] et Madame [E] [X] à payer à la société MESOLIA HABITAT à titre provisionnel la somme de 4641,61 euros, au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation (décompte arrêté au 7 octobre 2024, échéance de septembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [F] [L] et Madame [E] [X] à payer à la société MESOLIA HABITAT à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation ci-dessus fixée, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ; REJETONS les plus amples demandes des parties ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [F] [L] et Madame [E] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [F] [L] et Madame [E] [X] à payer à la société MESOLIA HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE