Cour d'appel, 14 mai 2024. 22/04043

N° RG 22/04043 - N° Portalis DBVM-V-B7G-LSQO N° Minute : C3 Copie exécutoire délivrée le : à Me Brigitte BRIANCON la SELARL AVOCATS CHAPUIS ASSOCIES (ACA) AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE 2ÈME CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU MARDI 14 MAI 2024 Appel d'un jugement (N° R.G. 22/00389) rendu par le juge des contentieux de la protection de Vienne en date du 31 octobre 2022, suivant déclaration d'appel du 14 novembre 2022 APPELANT : M. [Z] [U] né le 9 mars 1981 à [Localité 5] (Turquie) de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 2] représenté et plaidant par Me Brigitte BRIANCON, avocat au barreau de VIENNE INTIMÉE : Mme [X] [R] née le 23 septembre 1980 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 4] [Localité 2] représentée par Me Josselin CHAPUIS de la SELARL AVOCATS CHAPUIS ASSOCIES (ACA), avocat au barreau de VIENNE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/001270 du 22/02/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de GRENOBLE) COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Emmanuèle Cardona, présidente Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère, Mme Ludivine Chetail, conseillère, DÉBATS : A l'audience publique du 05 mars 2024, Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de Caroline Bertolo, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour. EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE M. [Z] [U] a donné à bail à Mme [R] un appartement situé [Adresse 1], selon contrat du 15 avril 2018. Un état des lieux d'entrée a été réalisé le 20 avril 2018. Le 28 octobre 2021, Mme [R] a quitté les lieux et aucun état des lieux de sortie n'a été dressé. Les clés ont été restituées au bailleur le 28 octobre 2021. Par assignation en date du 11 mai 2022, Mme [X] [R] a sollicité du juge des contentieux de la protection la condamnation de M. [U] à lui verser diverses sommes d'argent en réparation, notamment, du trouble de jouissance, du préjudice en raison de la différence de superficie, au titre de la restitution du dépôt de garantie et au titre du trop perçu de loyers. Par jugement en date du 31 octobre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vienne a : -condamné M. [Z] [U], à verser à Mme [X] [R], les sommes suivantes : - mille euros (1 000 euros) de dommages et intérêts, en réparation du trouble de jouissance résultant de l'indécence du logement, - deux mille quatre cent soixante-quatorze euros et vingt-deux centimes (2 474,22 euros) à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi du fait de la différence entre la superficie louée et la superficie constatée, - cinq cent quatre-vingt-dix euros (590 euros) au titre de la restitution du dépôt de garantie - six cent quarante-neuf euros (649 euros), correspondant à 11 mois de pénalités de retard entre le 28 novembre 2021 et le 31 octobre 2022, Et dit qu'en en cas de non-paiement du dépôt de garantie, au 27 novembre 2022, M. [U] devra verser à Mme [R], cinquante-neuf euros (59 euros) par période mensuelle de retard commençant au 28 novembre 2022, jusqu'à la restitution effective du dépôt de garantie, - cinquante-sept euros (57,16 euros) au titre du trop-perçu de loyer d'octobre 2021, - huit cents euros (800,00 euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile. - rejeté les plus amples demandes de Mme [R]. - condamné M. [U], aux dépens. - rejeté toute autre demande. Par déclaration reçue au greffe de la cour le 14 novembre 2022, M. [U] a interjeté appel du l'entier jugement sauf en ce qu'il a rejeté les plus amples demandes de Mme [R]. EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Suivant dernières conclusions notifiées le 28 juin 2023, dont le dispositif doit être expurgé de toutes mentions qui ne constituent pas des demandes mais reprennent les moyens soutenus dans les motifs, M. [U] demande à la cour de : Déclarer recevable et bien fondé, M. [Z] [U] en son appel de la décision rendue le 31 octobre 2022, par le juge des contentieux de la protection de Vienne, Y faisant droit, Infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de Vienne, le 31octobre 2022, en ce qu'il a : Condamné M. [Z] [U], à verser à Mme [X] [R], les sommes suivantes : - mille euros (1 000 euros) de dommages et intérêts, en réparation du trouble de jouissance résultant de l'indécence du logement, - deux mille quatre cent soixante-quatorze euros et vingt-deux centimes (2 474,22 euros) à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi du fait de la différence entre superficie louée et superficie constatée, - cinq cent quatre-vingt-dix euros (590 euros) au titre de la restitution du dépôt de garantie - six cent quarante-neuf euros (649 euros), correspondant à 11 mois de pénalités de retard entre le 28 novembre 2021 et le 31 octobre 2022, Et dit qu'en en cas de non-paiement du dépôt de garantie, au 27 novembre 2022, M. [U] devra verser à Mme [R], cinquante-neuf euros (59 euros) par période mensuelle de retard commençant au 28 novembre 2022, jusqu'à la restitution effective du dépôt de garantie, - cinquante-sept euros (57,16 euros) au titre du trop-perçu de loyer d'octobre 2021, - huit cents euros (800,00 euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamné M. [U], aux dépens. Et statuant à nouveau : Débouter Mme [R] de l'ensemble de ses demandes concernant : - Sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, non prouvé, résultant de la prétendue non-décence, non prouvée, du logement loué, - Sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice non établi, résultant de la prétendue différence, non prouvée, entre la superficie louée et la superficie réelle du bien loué, - Sa demande de restitution du dépôt de garantie de 590 euros qui lui a été remboursé par M.[U], le 16 novembre 2022, - Sa demande relative aux pénalités de retard de restitution du dépôt de garantie qui ne peuvent être calculées que du mois de janvier 2022 au mois de novembre 2022, soit 11 mois, soit 59 euros x11 mois= 649 euros, - Sa demande de remboursement du trop payé au titre du loyer d'octobre 2021 alors que son préavis courait jusqu'au mois de décembre 2021, et que le loyer d'octobre 2021 était dû intégralement, même si Mme [R] avait quitté les lieux, - Sa demande formée au titre de l'article 700 code de procédure civile, puisque Mme [R] bénéficie d'aide juridictionnelle totale, Condamner Mme [R] à payer à M. [U] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de première instance et d'appel. Au soutien de ses demandes, M. [U] fait valoir relativement au préjudice de jouissance que la dangerosité du mur extérieur n'était pas réelle et qu'en tout état de cause il a procédé à la réparation de ce mur. Pour les autres désordres, il allègue n'avoir été informé qu'en mars 2021 par l'association Soliha soit 3 ans après l'entrée dans les lieux de la locataire. Il fait valoir que le logement a été loué rénové à neuf et que les problèmes ne caractérisent pas l'indécence, mais sont liés à des malfaçons des travaux réalisés et non à la négligence du bailleur. Concernant la superficie, M [U] soutient que Mme [R] n'apporte pas la preuve de ce qu'elle allègue, le constat de l'association Soliha se contentant de reprendre les dires de la locataire. Il avance verser aux débats les documents nécessaires attestant de la superficie réelle du logement qui est de 70m2 et qu'en tout état de cause, quand bien même la superficie serait de 63 m2 le montant du loyer était en deçà de la moyenne pratiquée. Enfin, relativement à la restitution du dépôt de garantie et le trop-perçu, M. [U] fait valoir que Mme [R] était soumise à un délai de préavis de 3 mois et que son préavis courait donc jusqu'au 21 décembre 2021, que le loyer du mois d'octobre était donc intégralement dû et le bailleur ne peut être tenu qu'à la somme de 59 euros X 11 mois pour restitution tardive. Dans ses conclusions notifiées le 11 mai 2023, Mme [R] demande à la cour de : Infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vienne en date du 31 octobre 2022 en ce qu'il a : - Condamné M. [Z] [U], à verser à Mme [X] [R], les sommes suivantes : - mille euros (1 000 euros) de dommages et intérêts, en réparation du trouble de jouissance résultant de l'indécence du logement, - six cent quarante-neuf euros (649 euros), correspondant à 11 mois de pénalités de retard entre le 28 novembre 2021 et le 31 octobre 2022, Et dit qu'en en cas de non-paiement du dépôt de garantie, au 27 novembre 2022, M. [U] devra verser à Mme [R], cinquante neuf euros (59 euros) par période mensuelle de retard commençant au 28 novembre 2022, jusqu'à la restitution effective du dépôt de garantie, - huit cents euros (800,00 euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile. - Rejeté les plus amples demandes de Mme [R]. - Rejeté toute autre demande. Confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vienne en date du 31 octobre 2022 en ce qu'il a : - Condamné M. [Z] [U], à verser à Mme [X] [R], les sommes suivantes : - deux mille quatre cent soixante-quatorze euros et vingt-deux centimes (2 474,22 euros) à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi du fait de la différence entre superficie louée et superficie constatée , - cinq cent quatre-vingt-dix euros (590 euros) au titre de la restitution du dépôt de garantie ; - cinquante-sept euros (57,16 euros) au titre du trop-perçu de loyer d'octobre 2021, - Condamné M. [U], aux dépens. Et statuant à nouveau, Dire et juger Mme [X] [R] recevable et bien fondée en ses demandes ; Dire et juger le logement sis [Adresse 1] selon le contrat de bail signé le 15 avril 2018 était non-décent, Dire et juger que le départ de Mme [X] [R] est intervenu à la date du 28 octobre 2021, date non contestée par M. [U], Dire et juger que la restitution du dépôt de garantie est intervenue le 16 novembre 2022, soit 11 mois et 15 jours après le délai légal de restitution, Dire et juger M. [Z] [U] responsable des préjudices subis par Mme [X] [R] du fait de l'inexécution des obligations contractuelles et légales du propriétaire du logement, En conséquence, Condamner M. [Z] [U] à verser à Mme [X] [R] la somme forfaitaire de 3 000 euros en réparation du trouble de jouissance du fait de la non décence du logement loué, Condamner M. [Z] [U] à verser à Mme [X] [R] la somme de 2 474, 22 euros en réparation des préjudices subis du fait de la différence de superficie, Condamner M. [Z] [U] au paiement de la somme de 678,50 euros (11 mois et 15 jours de retard) en application de la majoration de 10 % du loyer mensuel en principal pour les mois de retard dans la restitution du dépôt de garantie, Condamner M. [Z] [U] à rembourser à Mme [X] [R] la somme de 57,16 euros correspondant au trop perçu pour le loyer du mois d'octobre 2021, Condamner M. [Z] [U] à payer à Mme [X] [R] la somme de 500 euros en réparation des préjudices moraux subis, Débouter M. [Z] [U] de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples et/ou contraires, Condamner M. [Z] [U] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dont distraction sera faite au cabinet Avocats Chapuis et associés en application de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991, tant pour la procédure de première instance que pour la procédure d'appel, Condamner M. [Z] [U] aux dépens, y compris ceux découlant de l'article A444-32 du code de commerce en cas d'exécution forcée. Au soutien de ses demandes, Mme [R] invoque un trouble de jouissance consécutif à de nombreux désordres. Elle invoque une fissure sur le mur extérieur créant des problèmes d'infiltration et indique en avoir immédiatement informé le bailleur. Elle fait également valoir que le logement n'était pas décent du fait notamment du défaut d'étanchéité à l'air et à l'eau des cloisons, ainsi que de la puissance insuffisante du chauffage dans la pièce de vie et indique que certains contrats d'enfants, qu'elle gardait, n'ont pas été renouvelés du fait de ces désordres. Elle ajoute également que la superficie du logement n'était que de 63m2 et non 70m2 comme en témoigne le diagnostic de non-décence. Pour le trop-perçu et la restitution du dépôt de garantie, elle allègue que son préavis était réduit à un mois du fait de l'attribution d'un logement social, que le loyer du mois d'octobre n'était donc pas intégralement dû et que le bailleur avait jusqu'au 28 novembre 2021 pour restituer le dépôt de garantie, lequel ne lui a été restitué que 11 mois et 15 jours après cette date. Enfin, concernant le préjudice moral, elle fait valoir avoir subi des intimidations et des agressions verbales de la part de son bailleur. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 6 décembre 2023. MOTIVATION En vertu des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le détail de leur argumentation. Sur le trouble de jouissance Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, en bon état d'usage et de réparations, autre que locatives, qui peuvent devenir nécessaire. Le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit que le logement doit satisfaire à un certain nombre de conditions au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires. Cependant, il convient de rappeler que si pendant l'exécution du bail cette obligation perdure, elle est subordonnée à une information préalable du bailleur et la participation active des occupants qui doivent lui permettre de faire procéder aux éventuelles réparations. En l'espèce, Mme [R] sollicite l'indemnisation du trouble de jouissance subi du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent. Elle produit, à cet effet, un courrier et des photos adressés à la mairie le 13 novembre 2019, courrier dans lequel elle alerte le maire sur l'existence de fissures multiples sur les murs extérieurs et la terrasse et l'inaction de son bailleur. Si M. [U] ne conteste pas l'existence des fissures sur le mur extérieur, la cour rappelle qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention et que les photographies non datées non localisées, ne permettent pas, à elles seules, de démontrer l'indécence d'un logement. En tout état de cause, il n'est pas contesté que le bailleur a réparé le mur à la fin de l'année 2020. Mme [R] se prévaut également d'un rapport de l'agence Soliha dressé le 29 avril 2021 (pièce n°7) dans lequel il est, notamment, indiqué : - mur : état moyen, parpaing aggloméré, isolation correcte, absence de moisissures, fissures superficielles, pénétration d'eau en mur au niveau de la cuisine - ventilation : présence d'une ventilation générale norme avril 82 combinée à de la ventilation pièce par pièce avec entrées d'air neuf en pièces humides et extracteur d'humidité en chambres...La situation est non conforme, incohérente et n'assure pas un balayage correct de l'habitation. Absence de détalonnage de la porte de la salle de bain - chauffage : individuel, décentralisé électrique carence en chauffage dans la pièce de vie - dispositif de retenue : absent, logement en rez-de-chaussée - Problématiques principalement liées à des malfaçons et vice de conformité à la construction, ces pathologies ne relèvent pas de la non-décence et hors compétence de la CAF. Il résulte donc clairement de ce rapport que les désordres listés ne permettent pas de caractériser l'indécence du logement et c'est à juste titre que l'appelant soutient qu'une décision erronée de la CAF ne saurait servir à fonder une condamnation. Il n'est donc pas démontré que les lieux loués sont indécents suite au non respect par le bailleur de son obligation de délivrance. De manière superfétatoire, Mme [R] qui échoue dans l'administration de la preuve de l'indécence du logement échoue également à prouver un préjudice de jouissance, se contentant d'affirmer péremptoirement que les contrats des enfants qu'elle gardait ont été suspendus et non renouvelés par les parents. Dès lors, le jugement sera infirmé de ce chef. Sur l'indemnisation en réparation du préjudice lié à la différence de superficie L'article 3 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation. Ce contrat de location doit préciser la consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l'habitation. L'article 3-1 de cette même loi prévoit que, lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande. En l'espèce, pour justifier de l'écart de superficie, Mme [R] produit le compte rendu de l'agence Soliha sur lequel il est indiqué : 'aux dires de la locataire, 70m2 annoncés contre environ 63 constatés au réel.' Ce document établi à partir des dires de la locataire ne peut utilement constituer la preuve de l'écart entre la surface réelle du logement et la superficie louée, or il incombait à Mme [R], en application de l'article 9 du code de procédure civile de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention, et en retenant que M. [U] ne prouvait pas que la surface réelle du bien était de 70m2, le premier juge a inversé la charge de la preuve. Aucune pièce versée aux débats ne permet de remettre en cause la superficie retenue dans le contrat de bail, de sorte qu'aucun préjudice de superficie ne peut être retenu. En conséquence, le jugement sera infirmé de ce chef. Sur la demande de restitution du dépôt de garantie et le trop perçu M. [U] soutient que Mme [R] était redevable des loyers jusqu'au 13 décembre 2021 conformément au délai de préavis légal, quand bien même elle a quitté le logement avant cette date. L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le délai de préavis est toutefois d'un mois : 1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ; 2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ; 3° Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ; 4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ; 5° Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation. Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. En l'espèce, il est constant que Mme [R] a délivré congé en date du 13 septembre 2021 en indiquant 'mon départ de ce logement s'effectuera à compter de ce jour le 13 septembre 2021 jusqu'à la remise des clés et du chèque de caution au 31 octobre 2021 conformément à la loi Alur 2014 et à la loi Macron pour la résiliation du bail pour un logement social', sans justifier au moment du congé de l'attribution du logement social allégué. En conséquence, c'est à bon droit que M. [U] soutient que Mme [R] était redevable des loyers jusqu'au 13 décembre 2021 quand bien même elle a quitté le logement avant cette date. Partant, Mme [R] ne pouvait pas prétendre au remboursement du trop perçu au titre du mois d'octobre. Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef. S'agissant de la restitution du dépôt de garantie, il convient de se placer, conformément aux dispositions légales, au jour de la remise des clés au bailleur. En effet, l'article 22 de la loi du 6 juillet 1986 dispose que le dépôt de garantie 'est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.' En l'espèce, il n'est pas contesté que Mme [R] a quitté les lieux et restitué les clés le 28 octobre 2021. Partant, en l'absence d'état des lieux de sortie et conformément aux dispositions précitées, M. [U] avait jusqu'au 28 novembre 2021 pour restituer le dépôt de garantie, restitution qui n'est intervenue que le 16 novembre 2022. La demande de restitution dudit dépôt de garantie est donc sans objet. M. [U] sera donc condamné à payer à Mme [R] des pénalités de retard sur 11 mois et 18 jours, soit la somme de ((590*10%) X 11 mois et 18 jours ) = 684,40 euros. Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef. Sur le préjudice moral Mme [R] ne verse aux débats aucune pièce de nature à justifier d'un préjudice moral. Dès lors il ne sera pas fait droit à sa demande à ce titre en confirmation du jugement déféré. L'intimée qui succombe sera condamnée à verser à M. [U] la somme de 1 500 euros au terme de l'article 700 du code de procédure civile. La même supportera les dépens de l'instance d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi: Infirme le jugement sauf en ce qu'il a rejeté la demande au titre du préjudice moral de Mme [R], Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne M.[U] à payer à Mme [R] la somme de 684,40 euros, au titre des pénalités de retard pour la restitution du dépôt de garantie Déboute Mme [R] du surplus de ses demandes, Condamne Mme [R] à verser à M. [U] la somme de 1 500 euros au terme de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [R] aux entiers dépens. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, présidente de la deuxième chambre civile et par Mme Caroline Bertolo, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE