Cour d'appel, 19 décembre 2024. 24/04062

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 78A Chambre civile 1-6 ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 19 DECEMBRE 2024 N° RG 24/04062 - N° Portalis DBV3-V-B7I-WTO3 AFFAIRE : [W] [H] C/ SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 2] A [Localité 7] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Mai 2024 par le Juge de l'exécution de Nanterre N° RG : 23/00102 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 19.12.2024 à : Me Julie DUCOURT avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE Me Séverine RICATEAU de la SELARL SLRD AVOCATS, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE DIX NEUF DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame [W] [H] née le [Date naissance 1] 1971 à [Localité 9] (Vietnam) de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 7] Représentant : Me Julie DUCOURT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 17 APPELANTE **************** S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 2] A [Localité 7] Représenté par son syndic, IMAX GESTION - FONCIA dont le siège social est [Adresse 5], immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 522 821 404 Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Me Isabelle SIMONNEAU de la SELEURL IS AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0578 - Représentant : Me Séverine RICATEAU de la SELARL SLRD AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 340 INTIMÉ **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 20 Novembre 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Fabienne PAGES, Présidente entendue en son rapport et Madame Caroline DERYCKERE, Conseillère. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Fabienne PAGES, Présidente, Madame Caroline DERYCKERE, Conseillère, Madame Florence MICHON, Conseillère, Greffier, lors des débats : Mme Mélanie RIBEIRO, EXPOSÉ DU LITIGE Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 7] poursuivant le recouvrement de sa créance de 18 435,22 euros arrêtée au 6 février 2023 résultant du jugement du tribunal judiciaire de Nanterre en date du 8 mars 2021, signifié le 12 avril 2021 ayant condamné Mme [W] [H] au paiement de diverses sommes, a fait délivrer à cette dernière un commandement de payer valant saisie immobilière en date du 22 mars 2023, publié au Service de la publicité foncière de Nanterre 3 le 4 mai 2023 sous les références SAGES 9214P03 2023 S n° 42 et portant sur les biens et droits immobiliers de sa débitrice situés au [Adresse 2] cadastrés section K n° [Cadastre 4] lieu dit [Adresse 3] les lots 3 et 50 plus amplement désignés au cahier des conditions de vente. Saisi de l'orientation de cette procédure, le juge de l'exécution de Nanterre par jugement contradictoire en date du 16 mai 2024 a notamment : Mentionné que le montant retenu pour la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 7] s'élève au 1er janvier 2024 à la somme totale de 5000,25 euros en principal, intérêts et frais Rejeté la demande de délais de paiement de Mme [W] [H] Ordonné la vente forcée des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière. Mme [W] [H] a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe en date du 26 juin 2024. Dûment autorisée à cette fin par ordonnance du 29 juillet 2024, l'appelante a assigné à jour fixe par acte du 7 août 2024 pour l'audience du 20 novembre 2024 le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 7]. Cette assignation a été déposée au greffe par voie électronique le 14 août 2024. Aux termes de ses dernières conclusions transmises au greffe le 19 novembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Mme [W] [H], appelante, demande à la cour de : Recevoir Mme [H] en son appel à jour fixe et la déclarer bien fondée Y faire droit et Infirmer le jugement en date du 16 mai 2024 rendu par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu'il a : Mentionné que le montant retenu pour la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 7], s'élève au 1er janvier 2024 à la somme totale de 5 000,25 euros en principal, intérêts et dépens Rejeté la demande de délais de paiement de Mme [W] [H] Ordonné la vente forcée des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière ; Dit que l'audience d'adjudication aura lieu dans les conditions fixées dans le cahier des conditions de la vente à la barre du tribunal judiciaire de Nanterre le jeudi 12 septembre 2024 à 14 heures Dit qu'en vue de cette vente, la SARL Leroi, Wald, Reynaud, Ayache, Tommasone, commissaires de justice associés à [Localité 8] pourra faire visiter le bien et vérifier leur état d'occupation dans la quinzaine précédant la vente, pendant une durée d'une heure selon les modalités arrêtées dans la mesure du possible en accord avec les occupants, et qu'en cas de nécessité relatée au procès-verbal, il pourra être assisté du commissaire de police ou de son représentant ou du commandant de la brigade de gendarmerie compétente ou à défaut de deux témoins majeurs et d'un serrurier Dit qu'en cas d'empêchement, le commissaire de justice commis pourvoira à son remplacement Dit que l'huissier commis pourra en outre se faire assister en cas de besoin et lors d'une visite d'un ou plusieurs professionnels agrées chargés d'établir ou de réactualiser les différents diagnostics immobiliers obligatoires prévus par l'article L271-4 du code de la construction et de l'habitation ; Dit que la publicité de la vente s'opérera de la manière suivante : Publicité légale ; Un avis simplifié dans un journal à diffusion régionale ; Une insertion sur un site internet au choix du publiciste ; Dit que les dépens seront inclus dans les frais taxés de vente Rappelé que les décisions du juge de l'exécution bénéficient de l'exécution provisoire de droit Par conséquent, et statuant à nouveau : Déclarer recevables et bien fondées les demandes, fins et prétentions de Mme [H] et y faisant droit Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] [Localité 7] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions Constater que la créance revendiquée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 7] est éteinte Ordonner la mainlevée de la saisie des rémunérations décidée par le tribunal de proximité d'Asnières-sur-Seine le 23 novembre 2021 Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] à rembourser à Mme [H] la somme de 5987,58 euros au titre des charges de copropriété indûment perçues A titre subsidiaire si la cour considérait que des sommes restent dues par Mme [H] au syndicat des copropriétaires Accorder un délai de paiement à Mme [H] de 24 mois En tout état de cause : Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] à régler à Mme [H] la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] aux entiers dépens. Aux termes de ses dernières conclusions transmises au greffe le 18 novembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7], intimé demande à la cour de : Constater la validité de la présente procédure de saisie immobilière, Confirmer le jugement rendu le 16 mai 2024 par le juge de l'exécution de Nanterre en ce qu'il a retenu la créance du Syndicat des copropriétaires à la somme de 5000,25 euros au 1er janvier 2024 Constater que cette somme a été payée par Mme [H] le 26 juin 2024 et en conséquence constater que les causes du commandement de saisie immobilière ont été payées Ordonner la mainlevée du commandement de saisie immobilière délivré le 22 mars 2023, publié au Service de la Publicité foncière de [Localité 8] le 4 mai 2023 sous la référence SAGES 9214 P03 2023 S n°42 et portant sur un immeuble sis à [Localité 6] et [Adresse 2], cadastré section K n° [Cadastre 4] pour 16a 43ca, le lot n° 80 de l'état descriptif de division : un appartement et les 190/10.002èmes de la propriété du sol et des parties communes générales, le lot n° 3 de l'état descriptif de division : un emplacement pour voiture automobile et les 30/10.002èmes de la propriété du sol et des parties communes générales et le lot n° 50 de l'état descriptif de division : une cave et 1/10.0002èmes de la propriété du sol et des parties communes générales, aux frais de Mme [W] [H] Débouter Mme [H] de sa demande de délai de paiement, cette demande étant sans objet compte tenu du règlement des causes du commandement Déclarer irrecevable la demande de mainlevée de la saisie des rémunérations ou, à défaut, se déclarer incompétente pour statuer Déclarer irrecevable la demande de remboursement d'un éventuel trop payé par Mme [W] [H] et à titre subsidiaire se déclarer incompétente Débouter Mme [H] de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile Débouter Mme [H] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, étant rappelé que les frais de la saisie immobilière jusqu'au jugement ont été payés par Mme [H] Condamner Mme [W] [H] à payer la somme de 2038 euros au syndicat des copropriétaires en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, du timbre fiscal et des droits de plaidoiries Dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de vente. À l'issue de l'audience du 20 novembre 2024, l'affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la procédure de saisie immobilière Le premier juge a mentionné que le montant retenu pour la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 7] s'élève au 1er janvier 2024 à la somme totale de 5000,25 euros en principal, frais et intérêts. Le syndicat des copropriétaires n'a pas fait d'appel incident du chef du montant de sa créance telle que mentionné par le jugement et Mme [W] [H] justifie du versement de la somme de 5 000,25 euros par un virement de ce montant au créancier poursuivant en date du 25 juin 2024 (pièce n° 10 de Mme [M]) ce que confirme le syndicat des copropriétaires. Il en résulte que les causes du commandement ont été payées en totalité et le titre fondant la saisie immobilière a été exécuté en totalité de sorte qu'il convient au constat de l'extinction de cette créance de faire droit à la demande de mainlevée du commandement de payer à laquelle le syndicat des copropriétaires ne s'oppose pas. En vertu du jugement du 8 mars 2021, signifié le 12 avril 2021, condamnant Mme [W] [H] au paiement de différentes sommes au syndicat des copropriétaires, ce dernier lui a fait délivrer par acte du 22 mars 2023 un commandement de payer la somme totale de 18 435,55 euros arrêtée au 6 février 2023 valant saisie immobilière. Mme [H] ne justifie pas par les décomptes produits ni même ne prétend au paiement des causes du commandement précité dans le délai de 8 jours imparti par cet acte. Elle précise au contraire que le décompte versé aux débats en pièce 6 justifie d'une dette de 17.075,88 euros au 31 décembre 2023 au titre des charges. Il est par ailleurs constaté comme préalablement rappelé que les causes du commandement ont été intégralement payées par l'appelante suite au jugement contesté. Il en résulte que le syndicat des copropriétaires était fondé à poursuivre la présente procédure de saisie immobilière à l'encontre de Mme [W] [H]. Il sera relevé que l'appelante ne prétend pas non plus au caractère abusif ou injustifié de cette procédure. Il sera par conséquent fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires tendant à mettre à la charge de Mme [H] les différents frais afférents à la présente procédure de saisie immobilière dont il est au surplus justifié du paiement par cette dernière. Sur les demande de mainlevée des saisies des rémunérations et de condamnation du syndicat au paiement de la somme de 5 987,58 euros eu titre des charges de copropriété indûment perçues Mme [H] demande en cause d'appel la mainlevée de la saisie des rémunérations ordonnée à son encontre par le tribunal de proximité d'[Localité 7] le 23 novembre 2021 et la condamnation du syndicat au paiement de la somme de 5 987,58 euros eu titre des charges de copropriété indûment perçues. Le syndicat soulève l'irrecevabilité de ces demandes au motif qu'elles n'ont pas été présentées devant le premier juge. Mme [H] répond qu'elle n'avait pas réalisé le trop perçu devant le 1er juge de sorte que notamment sa demande de remboursement présentée pour la première fois en cause d'appel est recevable. En vertu de l'article R311-5 du code des procédures civiles d'exécution, seul applicbale, à peine d'irrecevabilité que la cour est tenue de prononcer même d'office, aucune contestation ni demande incidente ne peut être formée après l'audience d'orientation à moins qu'elle porte sur des actes de procédure postérieurs à celle-ci. Dans ce cas, la demande est formée devant le juge de l'exécution dans le délai de 15 jours à compter de la notification de l'acte. L'irrecevabilité encourue est celle des contestations et demandes qui n'auraient pas été présentées devant le juge de l'exécution. Selon la doctrine de la Cour de cassation, cette règle qui veille à la célérité et l'efficacité de la procédure en matière de saisie immobilière, ne méconnaît pas les exigences de l'article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, des lors qu'il existe un contrôle jurisprudentiel des conditions dans lesquelles la partie a été assignée devant le juge de l'exécution et mise en mesure d'exercer effectivement l'ensemble des droits de la défense garantis par les règles de procédure. Force est de constater que la demande de mainlevée des saisies des rémunérations et la demande de condamnation du syndicat au paiement de la somme de 5 987,58 euros eu titre des charges de copropriété indûment perçues au motif de l'apurement prétendu de la dette de charges résulte pour partie du versement par l'appelante de la somme de 5 000,25 euros suite au jugement dont appel de sorte qu'il ne peut efficacement lui être opposé à peine d'irrecevabilité les dispositions de l'article précité. Pour autant, le juge de la saisie immobilière comme la cour en appel de ses décisions ne peut suite au constat de l'exécution en totalité du titre en vertu duquel la saisie immobilière a été initiée qu'ordonner la mainlevée du commandement valant saisie, suite à la demande du créancier poursuivant, mais ne pouvant délivrer un nouveau titre exécutoire, il ne lui appartient pas de faire les comptes entre les parties de sorte que les demandes susvisées seront également déclarées irrecevables pour ce motif, étant relevé que le syndicat des copropriétaires verse aux débats en pièce 31 un relevé de compte de charges non contesté et faisant apparaître un nouvel arriéré suite au défaut de paiement régulier des charges courantes par Mme [H]. Le syndicat de copropriétaires étant fondé à initier la procédure de saisie immobilière comme préalablement énoncé et la cour ne pouvant suite au constat du paiement des causes du commandement en exécution du titre fondant la saisie immobilière procéder aux comptes entre les parties, le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions et donc y compris en ce qu'il retient une créance de 5000,25 euros. Sur les autres demandes Aucune considération d'équité ne commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de quiconque. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement par décision contradictoire et par mise à disposition au greffe, CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Ordonne la mainlevée du commandement de payer valant saisie immobilière en date du 22 mars 2023, publié au Service de la publicité foncière de [Localité 8] 3 le 4 mai 2023 sous les références SAGES 9214P03 2023 S n° 42 et portant sur les biens et droits immobiliers de Mme [W] [H] situés au [Adresse 2] cadastrés section K n° [Cadastre 4] lieu dit [Adresse 3] les lots 3 et 50 aux frais de Mme [W] [H] ; Rejette toutes les demandes du syndicat des copropriétaires ; Déclare irrecevable la demande de mainlevée des saisies des rémunérations de Mme [W] [H] et de condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5.987,58 euros au titre de charges de copropriété indûment perçues ; Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [H] aux entiers dépens. Arrêt prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Présidente et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière La Présidente