Cour d'appel, 12 septembre 2024. 23/02015

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 12/09/2024 **** N° de MINUTE : 24/644 N° RG 23/02015 - N° Portalis DBVT-V-B7H-U4AI Jugement (N° 22/11457) rendu le 02 Mars 2023 par le Juge des contentieux de la protection de Lille APPELANTE Madame [M] [D] assistée de son curateur, l'ASAPN dont le siège est à [Adresse 6] née le 16 Janvier 1970 à [Localité 7] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Christophe Werquin, avocat au barreau de Lille, avocat constitué (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/23/003832 du 12/05/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai) INTIMÉE Etablissement Public LMH DE [Localité 4] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège [Adresse 3] [Localité 5] Représenté par Me Caroline Losfeld-Pinceel, avocat au barreau de Lille, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 21 mai 2024 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Emmanuelle Boutié, conseiller Catherine Menegaire, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 04 juillet 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Catherine Menegaire, conseiller, pour le président empêché conformément aux dispositions de l'article 452 du code de procédure civile Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 9 février 2024 **** Par acte sous seing privé renouvelé en date du 19 juillet 2018, l'OPH de la Métropole Européenne de [Localité 4] dite LMH qui sera désigné dans la suite de la présente décision sous la seule appellation de LMH a donné à bail à Mme [M] [D] un local à usage d'habitation sis à [Adresse 1]. LMH a saisi le juge des contentieux de la protection de du tribunal judiciaire de Lille par acte d'huissier en date du 11 mai 2022 afin qu'il prononce la résiliation du contrat de bail et ordonne son expulsion sous astreinte pour manquements de la locataire à ses obligations contractuelles et en particulier de son obligation de jouissance paisible des locaux donnés à bail. L'acte introductif d'instance a été dénoncé à l'ASAPN, association tutélaire en charge de la curatelle de Mme [M] [D] le 2 juin 2023. Suivant jugement contradictoire en date du 2 mars 2023, jugement auquel il est renvoyé pour un plus ample exposé de la procédure antérieure à ce dernier et du dernier état des demandes et moyens des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille a : - prononcé la résiliation du bail consenti par [Localité 4] Métropole Habitat à Mme [D] [M] portant sur le logement sis à [Adresse 1], - ordonné l'expulsion de Mme [D] [M] ainsi que de tout occupant de son chef des lieux dont s'agit dans le délai de 2 mois du commandement de délaisser à intervenir, et ce au besoin avec l'assistance de la force publique, - rappelé qu'en application de l'article L.433-1 du code de procédure civile d'exécution : « Les meubles se trouvant sur le les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire', - condamné Mme [D] [M] à payer à [Localité 4] Métropole Habitat une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges à compter du présent jugement jusqu'à complète libération des lieux, - débouté [Localité 4] Métropole Habitat de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [D] aux entiers dépens, - rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, - dit que le présent jugement est opposable à l'association ASAPN en sa qualité de curatrice de Mme [D] [M], - rejeté toute autre demande. Mme [D] [M] assistée de son curateur a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 27 avril 2023, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise en ce qu'elle a prononcé la résiliation du bail consenti par LMH à Mme [M] [D], ordonné son expulsion, l'a condamné à payer à LMH une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges, l'a condamné aux entiers frais et dépens. LMH a constitué avocat. Par ses dernières conclusions en date du 26 juillet 2023, Mme [D] [M] assistée de son curateur, l'ASAPN, demande à la cour de : -la recevoir en son appel, - l'y dire bien fondée, En conséquence, réformer le jugement dont appel, - débouter LMH de l'intégralité de ses demandes, - condamner LMH à payer à Me Christophe Werquin la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l'aide juridique, - condamner LMH aux entiers frais et dépens. Par ses dernières conclusions en date du 9 octobre 2023, LMH demande à la cour de : - confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions au besoin par substitution de motif prononçant la résiliation du bail pour faute, - ordonner en conséquence l'expulsion de Mme [D] ainsi que tous occupants de son chef des lieux dont s'agit, au besoin avec l'aide et l'assistance de la force publique, - condamner Mme [D] à payer à LMH une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges courantes à compter du jugement de première instance et jusqu'à complète libération des lieux, - infirmer le jugement de première instance en ce qu'il a débouté LMH de sa demande d'allocation d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [D] à payer à LMH la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais d'appel et de première instance, - condamner Mme [D] aux entiers dépens de première instance et d'appel. Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS : L'article 1227 du code civil énonce que la résolution judiciaire du contrat peut toujours être demandée en justice tandis que l'article 1228 de ce même code dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location tandis que l'article 1728 du code civil énonce que : Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. Enfin, l'article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose enfin qu'après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux. Il s'ensuit que le bailleur est tenu de réagir vis-à-vis de la communauté de voisinage par rapport aux éventuels excès de son locataire. Il sera précisé à titre liminaire que Mme [D] a été avisée par le contrat de bail qu'elle reconnaissait avoir pris connaissance des conditions générales du contrat de location annexé à ce document et a été avertie de ce qu'elle avait l'obligation d'user paisiblement de la chose louée suivant la destination à usage d'habitation qui lui est donnée par le contrat signé. La société LMH a produit aux débats pour justifier de ce que sa locataire ne respectait pas la communauté de voisinage et avait adopté un comportement de nature à mettre en cause sa propre responsabilité de multiples attestations émanant d'autres locataires de la résidence et notamment les attestations [S], [X], [P], [B], [E] [V], [Z], faisant état de ce que Mme [D] se livrait de manières habituelles à des tapages diurnes et nocturnes, avec des bruits de musique dépassant le raisonnable, une des enceintes étant proche de son balcon, peut se livrer à des propos incivils et que par ailleurs, des cafards s'échappent de son appartement et entraînent des perturbations pour le voisinage. La société bailleresse a par ailleurs produit de nombreuses attestations émanant du voisinage qui font état des perturbations auditives liées à une musique poussée à fond et à une absence de tranquillité. Ces attestations ont été transmises par le syndic Vacherand à la société LMH. Comme l'a exactement relevé le premier juge, il n'est pas possible d'exiger de ces voisins qu'ils connaissent tous l'identité de l'appelante et il ne peut être que constaté que ces attestations sont conformes quant aux nuisances subies et quant à leur provenance. Ces attestations précisent bien que les nuisances sonores proviennent bien du neuvième étage de la Tour Clémenceau. Elles peuvent donc être retenues à titre de preuve comme étant significatives. Le 28 décembre 2021, l'adjoint au maire de la commune de [Localité 4] (mairie de quartier de [Localité 4]-Moulin) a fait parvenir une lettre à la présidente de la société LMH rédigée en ces termes : 'Je souhaite vous interpeller sur la situation de l'une de vos locataires, Madame [D], surnommée [H] résidant [Adresse 2] à [Localité 4]. En effet, cette dernière est à l'origine de nombreuses nuisances depuis maintenant plus de 10 mois. Mme [D] a du mal à supporter son voisinage proche (locataires de LMH mais aussi résidents des immeubles voisins) et lui fait savoir par le biais d'insultes, de chants et de musique pendant plusieurs heures fenêtres grandes ouvertes. Régulièrement la police nationale et la police municipale ont été sollicitées pour intervenir auprès de Mme [D]. Les moulinois sont excédés et souhaiteraient que la situation cesse (...)'. Il résulte par ailleurs des éléments de la cause que face aux agissements de sa locataire, LMH a répondu en envoyant à sa locataire de multiples mises en demeure, un premier courrier étant envoyé à Mme [D] le 18 octobre 2017, ce qui tend à démontrer l'ancienneté du comportement imputé à cette dernière et un second rappel à l'ordre ayant été envoyé le 2janvier 2019. Trois nouvelles mises en demeure d'avoir à changer son comportement ont ensuite été envoyées dans le courant des années 2019 et 2020. Le 26 janvier 2021, LMH a fait signifier par acte d'huissier à l'ASAPN, association en charge de Mme [D] au titre d'une mesure de curatelle, une lettre de mise en demeure par laquelle elle indiquait que l'intéressée a été mise en demeure d'avoir à cesser ses incivilités à de nombreuses reprises et rappelait que le règlement intérieur de l'immeuble énonçait que chaque occupant de l'immeuble doit avoir le souci de ne troubler en aucune façon la tranquillité, le repos des voisins la sécurité de l'immeuble et ne pas nuire à sa bonne tenue'. Cependant, le 25 novembre 2021, la société bailleresse a été contrainte à nouveau d'envoyer une lettre de mise en demeure recommandée avec accusé de réception, lui indiquant qu'elle ne cessait pas de troubler la tranquillité de l'immeuble par ses cris ou de la musique excessive. Une nouvelle lettre recommandée de mise en demeure a suivi le 13 mai 2022; Il a encore été produit un mail du 6 décembre 2021 émanant des membres du conseil syndical des bâtiments A et B (résidence voisine) dans lequel il est indiqué à l'intention de LMH : après une période calme de quelques semaines, '[H]' a recommandé hier son tapage. Aujourd'hui, cela dure depuis plus d'une heure, nous avons droit au tambourin et à des youhouhouhou. Cela est insupportable, vous devez absolument calmer votre locataire, avant qu'elle ne recommence son tapage quotidien. Nous avous prévenu la police et une patrouille passera pour rappeler [H] à l'ordre'. Il sera précisé enfin que sur l'initiative de LMH, une procédure de conciliation a été mise en oeuvre. Elle a donné lieu à l'établissement d'un procès-verbal de conciliation signé par les parties le 1er septembre 2021 en présence de l'ASAPN en vertu duquel Mme [D] s'engageait à adopter un comportement de locataire adapté à la vie commune en copropriété et à cesser toutes les pollutions sonores et ainsi que les incivilités. De son côté, LMH s'engageait à introduire rapidement la demande de mutation de logement présentée par la locataire. Il peut se déduire de ce procès-verbal de conciliation que Mme [D] a ainsi reconnu avoir un comportement inapproprié. Force est de constater par ailleurs que les difficultés ont recommencé très rapidement comme en témoignent les attestations produites et le mail du conseil syndical évoqué ci-dessus lequel après avoir constaté une accalmie dans les suites immédiates de la conciliation a constaté que les nuisances sonores recommençaient. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que ces nuisances étaient bien toujours présentes à la date de la saisine du premier juge et le fait que plusieurs des attestations produites aient été établies en 2023 tend au contraire à établir que le comportement de Mme [D] a perduré au-delà de la saisine du premier juge. Contrairement à ce qui est soutenu par la partie appelante, le comportement de Mme [D] ne s'analyse nullement par une utilisation normale des locaux donnés à bail mais au simple fait d'écouter de la musique. Le caractère totalement excessif des nuisances subies par le voisinage ressort des très nombreuses attestations produites et se trouve encore objectivé par la lettre de doléances de la mairie et la réalité des interventions des services de police pour y remédier. Les nuisances dont Mme [D] s'est rendue l'auteur correspondent de par leur ampleur et leur durée à une violation suffisamment grave des obligations nées du bail pour justifier la résolution judiciaire du bail. Les difficultés éventuelles de la locataire ne peuvent suffire à justifier un comportement perturbateur aussi récurrent. Il convient donc pour la cour par ces motifs et ceux du premier juge de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé ladite résolution et ordonné l'expulsion de la locataire. Il y a lieu par ailleurs de le confirmer en ce qu'il a condamné Mme [D] [M] à payer à [Localité 4] Métropole Habitat une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges à compter du présent jugement jusqu'à complète libération des lieux, Sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile : Le sort des dépens de première instance a été justement réglé par le premier juge. Il y a lieu de confirmer la décision querellée de ce chef. Mme [M] [D] succombant dans son appel en supportera les dépens. S'il était justifié en première instance au regard de la comparaison des situations économiques respectives des parties de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de LMH, le jugement devant être confirmé de ce chef, une telle solution ne se justifie plus en cause d'appel alors qu'il ressort des éléments de la cause que la décision entreprise était parfaitement fondée. PAR CES MOTIFS Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Condamne Mme [M] [D] aux dépens d'appel, recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle ; La condamne à payer à L'OPH de la Métropole Européenne de [Localité 4] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel. Le Greffier Pour le président empêché, l'un des conseillers ayant délibéré (art 456 cpc) Harmony POYTEAU Catherine MENEGAIRE