Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me BERREBI (G0289)
C.C.C.
délivrée le :
à Me BENCHEIKH (E0193)
■
18° chambre
3ème section
N° RG 22/14119
N° Portalis 352J-W-B7G-CYK62
N° MINUTE : 1
Assignation du :
21 Novembre 2022
JUGEMENT
rendu le 20 Novembre 2024
DEMANDERESSE
S.A.R.L. LUBIN (RCS de Paris 478 006 042)
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Gérald BERREBI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0289
DÉFENDERESSE
S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE (RCS de Paris 451 962 849)
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Maître Hanane BENCHEIKH de la S.E.L.A.R.L. CMD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0193
Décision du 20 Novembre 2024
18° chambre 3ème section
N° RG 22/14119 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYK62
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra PERALTA, Vice-Présidente,
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,
Cassandre AHSSAINI, Juge,
assistés de Madame Henriette DURO, Greffier.
DÉBATS
A l’audience du 18 Septembre 2024 tenue en audience publique devant Cassandre AHSSAINI, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.
Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort
_________________
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous signature privée du 1er octobre 2010, la S.C.I. Gilpierre, aux droits de laquelle vient la S.C. Serflomax et compagnie, a donné à bail commercial à la S.A.R.L. Lubin des locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 7]. Le bail a été consenti pour une durée de douze ans à effet du 1er octobre 2010 au 30 septembre 2022. Le loyer en principal a été fixé à 42 000 euros par an, payable par trimestre et d'avance.
Par avenant sous seing privé du 4 décembre 2012, la bailleresse et la preneuse ont stipulé que « le preneur fournit au bailleur, qui accepte, une caution bancaire consentie par la Société générale garantissant au bailleur six mois de loyers hors taxe. (...) ».
Par acte d'huissier du 29 mars 2022, la S.C. Serflomax et compagnie a fait signifier à la S.A.R.L. Lubin un congé pour le 30 septembre 2022 avec offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2022 moyennant la modification de plusieurs clauses du contrat.
Des discussions sont intervenues entre les parties relativement aux conditions du renouvellement du bail, dont le principe a été accepté par la S.A.R.L. Lubin.
Par acte d'huissier du 3 novembre 2022, la S.C. Serflomax et compagnie a fait signifier à la S.A.R.L. Lubin un commandement, visant la clause résolutoire du bail, de substituer une nouvelle garantie à première demande à celle remise en vertu de l'avenant du 4 décembre 2012, se prévalant de l'expiration de cette garantie depuis le 30 septembre 2022.
Par acte d'huissier du 21 novembre 2022, la S.A.R.L. Lubin a fait assigner la S.C. Serflomax et compagnie devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d'annulation du commandement délivré le 3 novembre 2022.
Par ailleurs, à défaut d'accord amiable et suivant lettre recommandée avec avis de réception du 18 avril 2023, la S.A.R.L. Lubin a notifié à la S.C. Serflomax et compagnie un mémoire préalable aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2022.
Le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en matière de loyers commerciaux a ensuite été saisi à l'initiative de la S.A.R.L. Lubin par assignation délivrée le 6 juillet 2023.
Par jugement du 26 juin 2024, le juge des loyers commerciaux du présent tribunal a notamment :
- constaté le principe du renouvellement du bail commercial liant la S.C. Serflomax et compagnie et la S.A.R.L. Lubin pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2022,
- fixé le loyer du bail commercial renouvelé au montant de la valeur locative,
- ordonné une mesure d'expertise judiciaire aux fins d'évaluation de la valeur locative à la date de renouvellement,
- fixé le montant du loyer provisionnel dû par la S.A.R.L. Lubin pendant la durée de l'instance à la somme annuelle de 40 550 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2022, outre les charges et taxes locatives.
Dans le cadre de la présente instance, à l'issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 14 mars 2024.
L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoirie en juge rapporteur du 18 septembre 2024 et mise en délibéré au 20 novembre.
Les parties ont été autorisées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, à communiquer une note en délibéré afin d'actualiser leurs prétentions à la suite du jugement rendu le 26 juin 2024 par le juge des loyers commerciaux.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS
Par dernières conclusions notifiées le 6 décembre 2023, la S.A.R.L. Lubin demande au tribunal :
A titre principal :
- de prononcer la nullité du commandement délivré le 3 novembre 2022 à la requête de la S.C. Serflomax et compagnie et de le déclarer sans effet,
- de débouter la S.C. Serflomax et compagnie de ses demandes,
Subsidiairement :
- de lui accorder les plus larges délais, six mois au minimum, pour fournir la garantie,
- de débouter la S.C. Serflomax et compagnie de sa demande d'astreinte,
- de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais,
En tout état de cause :
- de débouter la S.C. Serflomax et compagnie de toutes ses demandes,
- de condamner la S.C. Serflomax et compagnie à lui payer 8 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- de condamner la S.C. Serflomax et compagnie aux dépens.
La S.A.R.L. Lubin a communiqué une note en délibéré le 18 septembre 2024.
Décision du 20 Novembre 2024
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Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 9 octobre 2023, la S.C. Serflomax et compagnie demande au tribunal :
- de débouter la S.A.R.L. Lubin de l'intégralité de ses demandes,
- de condamner la S.A.R.L. Lubin à lui payer 18 872,06 euros TTC au titre des loyers et charges impayés,
- de condamner la S.A.R.L. Lubin à lui remettre une nouvelle garantie bancaire, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
- d'ordonner qu'à défaut de remise d'une nouvelle garantie bancaire dans un délai de deux mois à compter de la décision à intervenir, le bail se trouvera résilié de plein droit à compter du 3 décembre 2022, nonobstant toutes diligences ultérieures du locataire,
- d'ordonner à la S.A.R.L. Lubin de libérer les locaux objets du bail de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- de juger que l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié devra être réalisé aux frais risques et périls de la S.A.R.L. Lubin qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l'huissier chargé de l'exécution,
- de condamner la S.A.R.L. Lubin à lui payer, à compter du 4 décembre 2022, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer majoré de 50 % au jour de la résiliation jusqu'à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés,
- de condamner la S.A.R.L. Lubin à lui payer toutes les charges du jour de la résiliation jusqu'à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés,
- de condamner la S.A.R.L. Lubin à lui payer 4 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- de condamner la S.A.R.L. Lubin aux dépens comprenant ceux afférents au commandement du 3 novembre 2022.
Dans sa note en délibéré communiquée le 30 septembre 2024, la S.C. Serflomax et compagnie a indiqué réserver sa demande tendant au paiement de la somme de 18 872,06 euros tant qu'une décision définitive relative au loyer du bail renouvelé n'a pas été rendue.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s'agissant de l'exposé exhaustif de leurs moyens, qui seront néanmoins résumés dans la partie de ce jugement consacrée à la motivation.
MOTIVATION
A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne visent pas à conférer des droits à la partie qui les requiert. Ces demandes n'étant que le rappel des moyens invoqués par les parties, elles ne donneront pas lieu à mention au dispositif du présent jugement.
Sur la validité du commandement
La S.A.R.L. Lubin demande que le commandement signifié le 3 novembre 2022 soit annulé, se prévalant principalement de deux moyens d'annulation. En premier lieu, la S.A.R.L. Lubin soutient que le commandement litigieux se réfère à une obligation qui n'a pas été contractuellement mise à sa charge de sorte que le mécanisme de la clause résolutoire ne peut pas être valablement actionné par la bailleresse. Elle affirme que l'avenant du 4 décembre 2012 porte uniquement constat d'une remise de caution bancaire, sans stipuler d'obligation de renouveler ou de substituer une nouvelle garantie à l'expiration de cette caution. Au surplus, la S.A.R.L. Lubin pointe la différence de nature entre une caution bancaire et une garantie à première demande. En second lieu, la S.A.R.L. Lubin fait valoir que la S.C. Serflomax et compagnie a fait délivrer le commandement litigieux de mauvaise foi dès lors que les parties étaient en négociation sur les conditions de renouvellement du bail. Elle souligne le fait qu'alors qu'aucun accord n'était intervenu sur le montant du loyer du bail renouvelé, le commandement vise une somme injustifiée à ce titre.
Au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, la S.C. Serflomax et compagnie s'oppose à la prétention adverse en arguant que par avenant du 4 décembre 2012, les parties ont inséré une nouvelle clause au bail initial aux termes de laquelle la S.A.R.L. Lubin s'est obligée à remettre une garantie bancaire à la bailleresse représentant six mois de loyers. La S.C. Serflomax et compagnie soutient que dès lors que le renouvellement du bail s'est effectué à compter du 1er octobre 2022 aux clauses et conditions du bail expiré à l'exception du montant du loyer, la S.A.R.L. Lubin est tenue d'exécuter cette obligation. Elle souligne le fait que la caution remise en 2012 est arrivée à expiration le 30 septembre 2022.
En droit, l'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En application de ce texte, il est constant que la clause résolutoire ne peut être mise en œuvre que pour un manquement à une stipulation expresse du bail, ce manquement devant être contractuellement sanctionné par la clause résolutoire. Les conditions d'application d'une telle clause doivent être interprétées strictement (Civ. 3e, 19 mai 2004, n°02-20.243).
Il résulte par ailleurs de l'article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L'article 1353 du même code précise enfin que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
En l'espèce, la clause résolutoire du contrat de bail commercial initial conclu le 1er octobre 2010 stipule « qu'en cas (…) d'inexécution par le preneur de l'une quelconque des clauses, charges et conditions du présent bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter resté sans effet, le présent bail sera résilié automatiquement (...) ».
Il est constant que le contrat a été renouvelé à compter du 1er octobre 2022 aux clauses et conditions du bail expiré, à l'exception du montant du loyer.
Le commandement signifié à la S.A.R.L. Lubin le 3 novembre 2022 à la requête de la S.C. Serflomax et compagnie vise, à titre de stipulation contractuelle inexécutée, l'avenant signé par la S.C.I. Gilpierre, bailleresse initiale, et la S.A.R.L. Lubin le 4 décembre 2012.
Il ressort de cet acte que les parties ont alors convenu ce qui suit :
« Ceci exposé, il est passé à l'avenant au bail commercial, objet des présentes.
II – Fourniture d'une caution
Le preneur fournit au bailleur, qui accepte, une caution bancaire consentie par la Société générale garantissant au bailleur six mois de loyers hors taxe. L'acte de cautionnement bancaire dont s'agit figure ci-après annexé au présent avenant.
Cette (sic) avenant a lieu sans changement des autres clauses figurant au bail initial. »
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Cette clause ne permet pas à sa simple lecture de déterminer d'une part si les parties ont entendu prendre acte de la remise d'une caution bancaire ou bien stipuler une nouvelle obligation en ce sens pour la S.A.R.L. Lubin. Une autre imprécision porte par ailleurs sur le caractère ponctuel ou non de cette éventuelle remise obligatoire, aucune mention n'étant faite d'un nécessaire renouvellement ou remplacement à l'expiration du cautionnement en cause. Il convient ici de noter que l'acte de cautionnement solidaire annexé à l'avenant stipule clairement que l'engagement de la banque était valable « jusqu'à la fin du bail c'est-à-dire jusqu'à son terme, soit le 30 septembre 2022 ». Ainsi, la clause litigieuse apparaît ambiguë quant aux droits et obligations qu'elle crée, de sorte qu'elle doit être interprétée en application des articles 1188 à 1192 du code civil.
Il résulte des dispositions des articles 1188 et 1190 de ce code qu'un contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. Dans le doute, le contrat de gré à gré s'interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d'adhésion contre celui qui l'a proposé.
En l'espèce, les deux parties s'accordent pour expliquer que la signature de l'avenant litigieux entre la bailleresse initiale et la S.A.R.L. Lubin est intervenue à la demande de la S.C. Serflomax et compagnie qui envisageait d'acquérir les locaux loués et souhaitait être assurée de la bonne exécution du bail déjà en cours.
Ces circonstances contextuelles particulières appuient dans le sens d'une volonté ponctuelle des parties de donner une garantie à la future bailleresse, dans un cadre donné de négociations.
Plus encore, il convient de souligner que l'acte de cautionnement de la Société générale annexé à l'avenant stipule clairement que cette sûreté expirera le 30 septembre 2022. Connaissance prise de cette précision, les signataires de l'avenant n'ont pourtant rien convenu relativement à la période postérieure à cette date.
Il ressort de ce qui précède que la commune intention des parties n'apparaît pas avoir été, comme l'allègue la S.C. Serflomax et compagnie, de mettre une nouvelle obligation à la charge de la locataire, dont elle demeurerait tenue en cas de renouvellement du bail aux mêmes clauses et conditions.
L'application de la règle subsidiaire de l'interprétation d'une clause ambiguë en faveur du débiteur aboutit à la même conclusion.
De manière surabondante, il doit être relevé que le commandement signifié le 3 novembre 2022 indique de manière erronée que la S.A.R.L. Lubin a consenti à remettre une garantie à première demande à la bailleresse alors que l'acte annexé à l'avenant est un engagement de cautionnement solidaire. La garantie à première demande et la caution solidaire sont pourtant des sûretés distinctes. Le commandement fait à la S.A.R.L. Lubin de « substituer immédiatement et sous un délai d'un mois une nouvelle garantie à première demande » est donc également injustifié en ce qu'il ordonne une mise en œuvre erronée de l'avenant litigieux.
Eu égard à ces éléments, la S.C. Serflomax et compagnie ne rapporte pas la preuve que la S.A.R.L. Lubin est débitrice, en application du bail commercial qui les lie, d'une obligation de lui fournir une caution bancaire – ni a fortiori une garantie à première demande –.
Dès lors que le commandement litigieux entend mettre en œuvre la clause résolutoire du bail au motif tiré de l'inexécution d'une stipulation inexistante, cet acte sera déclaré nul et de nul effet.
La S.C. Serflomax et compagnie sera par suite déboutée de ses demandes reconventionnelles visant à obtenir la condamnation sous astreinte de la S.A.R.L. Lubin à lui remettre une garantie bancaire et en cas d'inexécution son expulsion et autres demandes subséquentes.
Sur la demande de condamnation en paiement
Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 9 octobre 2023, la S.C. Serflomax et compagnie demandait la condamnation de la preneuse à lui payer la somme de 18 872,06 euros au titre des loyers et charges du quatrième trimestre 2023 outre de l'indexation du loyer depuis le 1er octobre 2022.
La S.A.R.L. Lubin, qui conteste être débitrice de sommes au titre du bail, démontre avoir payé les sommes dues au titre du quatrième trimestre 2023.
Quant aux sommes correspondant à l'indexation appliquée par la bailleresse depuis le 1er octobre 2022, cette demande est au jour du prononcé de cette décision injustifiée au regard du jugement rendu le 26 juin 2024 par le juge des loyers commerciaux, qui a fixé le loyer provisionnel dû par la S.A.R.L. Lubin durant l'instance à la somme annuelle de 40 550 euros en principal à compter rétroactivement du 1er octobre 2022.
La S.C. Serflomax et compagnie reconnaît dans la note en délibéré qu'elle a été autorisée à communiquer que la créance dont elle se prévaut n'est pas, au jour du présent jugement, certaine ni définie en son quantum.
La demande en paiement sera par suite rejetée.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
En application de l'article 696 du code de procédure civile, la S.C. Serflomax et compagnie, partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens.
La S.C. Serflomax et compagnie, condamnée aux dépens, devra payer à la S.A.R.L. Lubin une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile que l'équité commande de fixer à 4 000 euros.
Il sera rappelé que l'exécution provisoire de cette décision est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,
DÉCLARE nul et de nul effet le commandement signifié à la S.A.R.L. LUBIN le 3 novembre 2022 à la requête de la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE,
DÉBOUTE la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE de l'ensemble de ses demandes,
CONDAMNE la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE au paiement des dépens,
CONDAMNE la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE à payer à la S.A.R.L. LUBIN la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Fait et jugé à Paris le 20 Novembre 2024
Le Greffier Le Président
Henriette DURO Sandra PERALTA
