Tribunal judiciaire, 15 novembre 2024. 24/00739

Du 15 novembre 2024 5AG SCI/JJG PPP Référés N° RG 24/00739 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZEIN [L] [J] C/ [F] [N] - Expéditions délivrées à Me David BENSAHKOUN Mme [F] [N] - FE délivrée à Me David BENSAHKOUN Le 15/11/2024 Avocats : Me David BENSAHKOUN TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 novembre 2024 PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL, GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, DEMANDERESSE : Madame [L] [J] née le 04 Février 1970 à [Localité 6] [Adresse 4] [Localité 2] Représentée par Me MAZET substituant Me David BENSAHKOUN (Avocat au barreau de BORDEAUX) DEFENDERESSE : Madame [F] [N] née le 04 Février 2000 à BULGARIE [Adresse 5] [Localité 3] Présente DÉBATS : Audience publique en date du 27 Septembre 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance en date du 21 Mars 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort, le défendeur ayant comparu : l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 6 octobre 2021, à effet du 1er novembre 2021, Madame [L] [J] a donné à bail à Madame [P] [F] [N] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 3]. Par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2024, Madame [L] [J] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 765 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d'une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2024, une sommation interpellative était délivrée, le commissaire de justice constatait que quatre habitants résidaient dans les lieux, se disant de nationalité kurde, ils affirmaient avoir eu connaissance du logement par l'intermédiaire de la locataire Madame [P] [F] [N]. Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2024, Madame [L] [J] a assigné Madame [P] [F] [N] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 14 juin 2024 aux fins de voir : - CONSTATER l'acquisition du jeu de la clause résolutoire à la date du 12 février 2024 ; - PRONONCER la résiliation du bail à la date du 12 février 2024 ; - ORDONNER l'expulsion de Madame [P] [F] [N] ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, du local à usage d'habitation visé au contrat de bail du 6 octobre 2021 ; - ORDONNER en tant que besoin que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ; - CONDAMNER Madame [P] [F] [N] à payer à Madame [L] [J] la somme de 842,88 € au titre des arriérés de loyers et du coût du commandement du 10 janvier 2024, somme à parfaire au jour des plaidoiries ; - CONDAMNER Madame [P] [F] [N] à payer à Madame [L] [J] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer quotidien, charges comprises, et ce à compter du 12 février 2024 et jusqu'à complète restitution des lieux visés par le bail du 6 octobre 2021, vides de toute occupation et de tout objet mobilier ; - CONDAMNER Madame [P] [F] [N] à payer à Madame [L] [J] la somme de 1.500,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. Par ordonnance de référé du 31 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux ordonnait la réouverture des débats à l'audience du 27 septembre 2024 afin que la demanderesse produise un décompte actualisé de la dette. Lors de l’audience du 27 septembre 2024, Madame [L] [J], représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 5.081,00 euros au 1er septembre 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. En défense, Madame [F] [N] comparaît et évoque des difficultés de travail sans fournir de justificatif. Madame [F] [N] n’a pas répondu à la convocation du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier. A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 15 novembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 22 mars 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 14 juin 2024. La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 12 janvier 2024. L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit – également – l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines. En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs. Madame [L] [J] a fait signifier à Madame [F] [N] un commandement d’avoir à payer la somme de 765 euros au titre des loyers échus et d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 10 janvier 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 7g de la même loi. Madame [F] [N] n’ayant pas, dans le délai légal d’un mois à compter de la délivrance du commandement du 10 janvier 2024, réglé les causes dudit commandement et justifié d’une assurance couvrant les risques locatifs, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 11 février 2024, en application des articles 7 g) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs. En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 11 février 2024. Dès lors, Madame [F] [N] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 11 février 2024, ce qui constitue pour Madame [L] [J] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux. Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail. Sur la provision et les indemnités d’occupation En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, au soutien de sa demande, Madame [L] [J] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 5.081,00 euros à la date du 1er septembre 2024. Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [F] [N] sera donc condamnée au paiement de la somme de 5.081,00 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 1er septembre 2024 – échéance du mois de septembre 2024 incluse. Elle sera, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (700 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux. S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Sur le sort des meubles En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [P] [F] [N]. Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [P] [F] [N] à verser à Madame [L] [J] la somme de 300 euros. Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence : CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 11 février 2024 ; CONDAMNONS Madame [P] [F] [N] à quitter les lieux loués situés [Adresse 5] à [Localité 3] ; AUTORISONS, à défaut pour Madame [P] [F] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (700 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ; CONDAMNONS Madame [P] [F] [N] à payer à Madame [L] [J] la somme de 5.081,00 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 1er septembre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ; CONDAMNONS Madame [P] [F] [N] à payer à Madame [L] [J], à compter du 1er octobre 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ; CONDAMNONS Madame [P] [F] [N] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ; CONDAMNONS Madame [P] [F] [N] à payer à Madame [L] [J] une indemnité de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ; Ainsi jugé les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION