Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Stéphane JOFFROY
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Clotilde LAMY
Maître Johanna TAHAR
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 24/01153 - N° Portalis 352J-W-B7I-C33X5
N° MINUTE :
2/2024
JUGEMENT
INITIALEMENT
EN DATE DU 27 SEPTEMBRE 2024
PROROGÉ EN DATE DU 30 SEPTEMBRE 2024
DEMANDERESSE
NAMI INVESTMENT
Société de placement à prépondérance immobilière à capital variable sous la forme SAS dont le siège social est situé [Adresse 2]
représentée par LE CARRE AVOCATS ASSOCIES en la personne de Maître Johanna TAHAR,avocat au barreau de PARIS,vestiaire L154
DÉFENDEURS
Monsieur [C] [M]
demeurant [Adresse 1]
représenté par par la SARL S.JOFFROY Société d’avocats, en la personne de Maître Stéphane JOFFROY, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C2073
Monsieur [R] [K]
demeurant [Adresse 3]
en sa qualité de caution
représenté par le Cabinet LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES en la personne de Maître Clotilde LAMY, avocat au barreau de NIMES
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 02 juillet 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 30 septembre 2024 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier
Décision du 30 septembre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/01153 - N° Portalis 352J-W-B7I-C33X5
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé prenant effet le 06/09/2019, la SAS NAMI INVESTMENT a donné à bail à [C] [M] et [B] [O] un appartement à usage d'habitation, situé [Adresse 1], bât A, 7ème étage, pour un loyer mensuel initial de 1887 euros et des charges provisionnelles mensuelles de 108 euros.
Par acte de cautionnement en date du 13 septembre 2019, [R] [K] se portait caution personnelle et solidaire de [C] [M].
Par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 15/04/2021, [B] [O] donnait congé du bail et quittait le logement.
Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement d’avoir à justifier de l’assurance habitation et de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 25/09/2023 à [C] [M] pour avoir paiement d'un arriéré de 4212,54 euros.
Par actes de commissaire de justice délivrés en date des 07/12/2023 à domicile et 08/01/2024 à étude, la SAS NAMI INVESTMENT a respectivement fait assigner [C] [M] et [R] [K] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins notamment de résiliation du bail.
L'assignation a été dénoncée au PREFET DE PARIS le 08/12/2023.
L’affaire était appelée à l’audience du 16/02/2024 et faisait l’objet de trois renvois avant d’être examinée à l’audience du 02/07/2024.
La bailleresse, représentée par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières écritures reprises oralement à l’audience de voir :
constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés et défaut de justification d’assurance, et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail pour absence de jouissance paisible des lieux ;déclarer que [C] [M] est occupant sans droit ni titre ; ordonner, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion immédiate de [C] [M] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier, et ce sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la décision à intervenir ;déclarer [C] [M] de mauvaise foi dans l’exécution de ses obligations ; déclarer qu’il n’y a pas lieu d’appliquer les dispositions de m’article L421-1 du code des procédures civiles d’exécution ;juger que l’expulsion pourra avoir lieu dès la signification de la décision ;condamner solidairement [C] [M] et [R] [K] au paiement d’une somme de 2175,12 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 02/05/2024, avec intérêts légaux à compter de l’assignation ;Décision du 30 septembre 2024
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condamner solidairement [C] [M] et [R] [K] au paiement d’une somme de 455,57 euros au titre des frais engagés pour le commandement de payer ;condamner solidairement [C] [M] et [R] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer indexé et charges, soit 2045,12 euros charges en sus, à compter du 25/11/2023 ;condamner solidairement [C] [M] et [R] [K] au paiement d'une somme de 3500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût de l’assignation et de la signification de la décision.
Elle actualise sa créance locative à la somme de 2175 euros, juillet 2024 inclus, et sollicite le rejet des demandes reconventionnelles de suspension des effets de la clause résolutoire avec mise en place de délais de paiement en raison de l’absence de bonne foi du locataire dans l’exécution de ses obligations locatives.
[C] [M], représenté par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières conclusions reprises oralement, de voir :
- à titre liminaire : juger irrecevable les demandes de la bailleresse pour absence de mise en cause de [V] [T], colocataire ;
- débouter la bailleresse de ses demandes et suspendre les effets de la clause résolutoire ;
- fixer le montant du loyer menuel HC à la somme de 1379,84 euros ;
- condamner la bailleresse à lui payer la somme de 13141,68 euros ;
- condamner la bailleresse à lui verser la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens ;
- écarter l’exécution provisoire de la décision.
[R] [K], représenté par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières écritures reprises oralement de voir :
- à titre principal : prononcer la nullité de l’acte de cautionnement pour défaut de signature valable, défaut d ementions manuscrites, défaut de remise de l’exemplaire du bail à la caution, défaut d’indication précise des limite de l’engagement chiffré, et débouter la SAS NAMI INVESTMENT de l’intégralité de ses demandes à son encontre ;
- à titre subsidiaire : débouter les demandes de frais, accessoires, intérêts, accorder des délais de paiement en 36 mensualités et condamner la SAS NAMI INVESTMENT à lui payer 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens.
Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il convient de se référer aux écritures des parties en application de l’article 455 du code de procédure civile.
La décision était mise en délibéré au 27/09/2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS
Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés
En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l'habitation .
A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article .
La bailleresse justifie de la saisine de la CCAPEX le 26/09/2023 pour signaler les impayés. Elle est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de PARIS six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.
Sur la recevabilité de l’action au titre du défaut de mise en cause de [V] [T]
[C] [M] soutient que l’action de la SAS NAMI INVESTMENT est irrecevable en raison de l’absence de mise en cause de son colocataire, [V] [T]. Il affirme que la bailleresse ne conteste pas le statut de colocataire de [V] [T].
Toutefois, il ne résulte d’aucune pièce produite par les parties que [V] [T] ait conclu un contrat de colocation avec la SAS NAMI INVESTMENT. L’ensemble des documents relatifs au bail (contrat, décompte locatif, relevés de compte, courriers officiels) ne fait état que du nom de [C] [M]. Il n’est donc pas démontré de l’existence d’un bail écrit ou verbal.
Ainsi, il n’est pas démontré que [V] [T] ait la qualité de locataire des lieux, et il ne peut être que considéré comme tiers hébergé par [C] [M]. La preuve d’une souscription d’une assurance par [C] [M] pour le compte de [V] [T] confirme le statut de tiers hébergé. La pièce numéro 4 de [C] [M] n’est pas objective, cet élément semblant correspondre à une lettre simple qu’il a lui-même rédigée, sans preuve d’envoi par ailleurs.
Par conséquent, la SAS NAMI INVESTMENT est recevable en son action.
Il convient de relever qu’en tout état de cause, le bail contient une clause de solidarité entre les locataires.
Sur la nullité de l’acte de cautionnement de [R] [K]
Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la signature de l’acte de cautionnement, la personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.
En l’espèce, et comme le soulève le défendeur, la SAS NAMI INVESTMENT n’apporte pas la preuve de la délivrance du contrat de bail à [R] [K]. L’acte de cautionnement ne mentionne pas une telle remise.
Par conséquence, [R] [K] est bien fondé en sa demande et l’acte de cautionnement sera déclaré nul.
Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire
Sur l’acquisition de de la clause résolutoire
Le commandement d’avoir à justifier de l’assurance habitation et de payer délivré le 25/09/2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées aux articles 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Il y a lieu de faire application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans leur version antérieure au 29/07/2023, le bail ayant été conclu avant la réforme entrée en vigueur à cette date et n’ayant pas été renouvelé postérieurement.
[C] [M] produit au cours de la présente procédure la preuve de la souscription d’un contrat d’assurance habitation depuis son entrée dans les lieux, qui coure jusqu’au 31/08/2024. La clause résolutoire pour défaut de production d’un contrat d’assurance n’est donc pas aquise.
Décision du 30 septembre 2024
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Toutefois, [C] [M] n’ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivant le commandement de payer, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 25/11/2023 à minuit, soit à compter du 26/11/2023.
La demande principale de la SAS NAMI INVESTMENT est donc bien fondée.
Sur la suspension des effets de la clause résolutoire
Le contrat de bail conclu par les parties est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 24 V de cette loi, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
En l’espèce, il résulte du décompte locatif produit par les parties que [C] [M] a repris le règlement intégral du loyer et des charges avant l’audience et ce depuis avril 2024. La dette locative a diminué depuis la reprise des paiements, et le solde locatif restant dû correspond au prochain loyer à intervenir. Ces faits ne sont pas contestés par les parties.
La SAS NAMI INVESTMENT soutient que le locataire ne peut bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire en raison de sa mauvaise foi dans l’exécution de ses obligations. Ellle affirme qu’il n’ règle pas de manière régulière ses loyers et charges, qu’il ne jouit pas paisiblement des lieux en causant des nuisances sonores diurnes et nocturnes, en accédant au toit de l’immeuble sans autorisation.
Toutefois, l’article 24 susvisé ne conditionne pas la suspension des effets de la clause résolutoire à un comportement du locataire, mais seulement à la reprise des paiements et à la capacité d’apurer la dette.
Il résulte des éléments susvisés et du décompte locatif que [C] [M] est en mesure d’apurer la dette.
En vertu de dispositions de l’article susvisé, le locataire est donc bien fondé à solliciter la suspension de effets de la clause résolutoire avec la mise en place d’un échéancier de paiement, dont les modalités seront décrites dans le présent dispositif.
En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de [C] [M], et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.
Il n’y a pas lieu d’écarter l’application du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, le locataire n’ayant pas intégré les lieux par manœuvres, mauvaise foi ou fraude mais en vertu d’un contrat de bail.
La demande d’astreinte sera rejetée, l’autorisation d’être assistée de la force publique et d’un serrurier répondant à l’objectif de contrainte poursuivi.
Sur la demande en paiement de l'arriéré
Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte actualisé produits par la bailleresse que [C] [M] reste devoir une somme de 2175,12 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtés au 01/07/2024, mois de juillet 2024 inclus, hors frais.
Il convient en conséquence de condamner [C] [M] au paiement de la somme de 2175,12 euros sous réserve des loyers et charges échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.
[C] [M] sera autorisé à apurer la dette par 1 mensualité de 2175,12 euros selon les modalités prévues au dispositif.
Sur l'indemnité d'occupation
En cas de non-respect des délais de paiement, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif de [C] [M] constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, au montant du loyer révisé qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi, et de condamner [C] [M] au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus.
Sur la demande reconventionnelle au titre de la fixation du montant du loyer
[C] [M] sollicite la fixation du loyer mensuel HC à la somme de 1379,84 euros depuis son entrée dans les lieux le 06/09/2019 en raison de la production d’une DPE vierge par la bailleresse à son entrée dans les lieux puis la classification de l’appartement selon un DPE du 11/04/2024 en G. Il demande en outre le remboursement du trop-perçu à titre de dommages et intérêts.
Il convient dès à présent de relever que le défendeur ne cite aucun texte légal ou règlementaire, ni aucune jurisprudence au soutien de ses demandes.
En l’espèce, le contrat de bail a été conclu pour une prise d’effet au 06/09/2019, soit avant l’entrée en vigueur des dispositions du code de la construction et de l’habitat en matière de DPE. Il ne peut être reproché à la bailleresse la méconnaissance de textes qui n’étaient pas en vigueur à la conclusion du contrat.
S’agissant de la production en cours de procédure d’un DPE classant le bâtiment en D par la bailleresse et d’un DPE classant le logement en G par le locataire, il résulte de l’analyse de ces pièces que le DPE produit par le locataire ne repose sur aucune analyse de pièce (factures, plans) et mentionne un grand nombre de donnée « inconnue » pourtant essentielle pour estimer les performances énergtiques et climatiques.
Aussi, le défendeur soulève l’indécence des lieux en produisant de nombreux échanges courriels au cours desquels il sollicite la réparation de la VMC de la salle de bain et de la cuisine et d’une fen^tre laissant entrer la pluie en juin et juillet 2021. Un courriel de 2022 évoque un nouveau problème de VMC, sans plus d’information. Néanmoins, ces éléments ne sont pas de nature à démontrer de l’indécence des lieux de manière objective. Ces courriels sont écrits par la partie elle-même, et ne sont corroborés par aucune élément supplémentaire tel qu’un constat par commissaire de justice, la saisine du service technique de l’habitat de la ville de [Localité 4] ou de la CAF, des photographies, des courriers de mises en demeure avec demandes de travaux en dehors de la période juin/juillet 2021.
Par conséquent, et à la lecture de l’ensemble de ces éléments, [C] [M] ne démontre pas de l’existence d’un préjudice subi pour défaut de délivrance d’un logement décent par la bailleresse.
Il n’y a donc pas lieu de modifier le montant du loyer et de condamner la bailleresse au remboursement d’un trop-perçu à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
L'exécution provisoire est de droit et sera ordonnée compte tenu de l’ancienneté de la dette et de la nature du litige.
Eu égard à la situation des parties et en équité, il y a lieu de condamner [C] [M] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il y a lieu de condamner [C] [M] aux dépens de la procédure, incluant le coût du commandement de payer du 25/09/2023.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :
DECLARE RECEVABLE l’action de la SAS NAMI INVESTMENT ;
PRONONCE la nullité de l’acte de cautionnement personnel et solidaire signé par [R] [K] en date du 13/09/2019 ;
CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, et ce à compter du 26/11/2023, portant sur les lieux situés [Adresse 1], pour défaut de paiement des loyers et charges ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;
CONDAMNE [C] [M] à payer à la SAS NAMI INVESTMENT la somme de 2175,12 euros au titre des loyers et charges dus au 01/07/2024, juillet 2024 inclus, outre les loyers impayés dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
AUTORISE [C] [M] à s'acquitter de la dette par 1 mensualité de 2175,12 euros, au plus tard le 5 du mois suivant la signification de la présente décision ;
RAPPELLE qu'en cas de respect par [C] [M] des délais accordés et du paiement des loyers et charges courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
RAPPELLE qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception restée infructueuse ;
DIT que la SAS NAMI INVESTMENT pourra alors faire procéder à l'expulsion de [C] [M], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve du respect du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
AUTORISE, en ce cas, la SAS NAMI INVESTMENT à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [C] [M] à défaut de local désigné ;
CONDAMNE, en ce cas, [C] [M] à payer à la SAS NAMI INVESTMENT, l'indemnité d'occupation due à compter de la date de la résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux formalisé par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;
REJETTE la demande reconventionnelle de [C] [M] au titre de la fixation du loyer et de la condamnation en remboursement du trop-perçu ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;
CONDAMNE [C] [M] à payer à la SAS NAMI INVESTMENT la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE [C] [M] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 25/09/2023 ;
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.
Le greffier La juge des contentieux de la protection
