Cour de cassation, 05 mars 2020. 19-14.173

CIV. 3 JT COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 5 mars 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10126 F Pourvoi n° Y 19-14.173 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 5 MARS 2020 La société Domaine de la Chaume, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° Y 19-14.173 contre l'arrêt rendu le 22 janvier 2019 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-1), dans le litige l'opposant : 1°/ à la société groupement foncier agricole Mauro Val-de-Chalvagne, société civile, dont le siège est [...] , 2°/ à Mme V... S..., domiciliée [...] , prise en qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la société Domaine de la Chaume, 3°/ à M. D... M..., domicilié [...] , pris en qualité d'administrateur judiciaire de la société Domaine de la Chaume, défendeurs à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Guillaudier, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de la société Domaine de la Chaume, de la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat de la société groupement foncier agricole Mauro Val-de-Chalvagne, après débats en l'audience publique du 28 janvier 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Guillaudier, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, Donne acte à la société Domaine de la Chaume du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme S..., ès qualités et M. M..., ès qualités. la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Domaine de la Chaume aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Domaine de la Chaume ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq mars deux mille vingt. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour la société Domaine de la Chaume PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré la société Domaine de la Chaume irrecevable en son action et en ses demandes à l'encontre de la société GFA Mauro Val de Chalvagne à défaut pour elle d'avoir respecté le préalable obligatoire de conciliation prévu dans l'acte de vente ; aux motifs que « le GFA Mauro Val de Chalvagne soulève l'irrecevabilité de l'action et des demandes présentées par la SAS Domaine de la Chaume contre lui au motif que le préalable de conciliation prévu au contrat de vente n'a pas été respecté ; Que l'acte comporte en effet, en page 28, une clause dénommée "conciliation - médiation" ainsi rédigée : "En cas de litige, les parties conviennent, préalablement à toute instance judiciaire, de soumettre leur différend à un conciliateur désigné qui sera missionné par le président de la chambre des notaires. Le président de la chambre pourra être saisi sans forme ni frais. "; Qu'il n'est pas discuté que cette clause constitue un préalable obligatoire à toute procédure judiciaire et qu'elle définit de manière suffisamment claire et précise ses modalités de mise en oeuvre ; qu'elle a donc une force obligatoire pour les parties dont les demandes en justice concernant l'exécution du contrat qui la contient doivent, à peine d'irrecevabilité, être précédées d'une tentative de conciliation ; Que le conseil du GFA Mauro Val de Chalvagne a saisi le président de la chambre des notaires par courrier du 5 juillet 2010 pour lui soumettre le différend l'opposant à la SAS Domaine de la Chaume sur la mise en oeuvre de la clause d'augmentation du prix de vente prévue dans le contrat de vente ; Que Me T... H..., notaire honoraire, a été désigné en qualité de conciliateur et que par lettre en date du 27 septembre 2010 il a écrit au conseil de la SAS Domaine de la Chaume à Moscou, Me I..., pour tenter d'organiser une réunion de conciliation ; que Me I... lui a répondu par mail du 6 octobre 2010 ne pas représenter la SAS Domaine de la Chaume dans cette affaire ; Que Me T... H... a établi, le 14 janvier 2011, un procès-verbal de non conciliation clôturant la mission qui lui avait été confiée, la SAS Domaine de la Chaume n'ayant pas répondu à la lettre qu'il lui avait envoyée directement le 18 octobre 2010 ; Que ce n'est que par courrier du 26 janvier 2011 que Me Q... du cabinet B... W... à Neuilly a pris l'attache de Me T... H... en lui indiquant que sa cliente, la SAS Domaine de la Chaume, contestait être redevable de quelque complément de prix que ce soit et qu'elle avait des griefs à faire valoir à l'encontre du GFA quant au fait que la propriété vendue n'est pas d'un seul tenant, déclarant ne pas être opposée à ce que des discussions soient engagées en vue d'un règlement amiable ; Que Me T... H... lui a cependant répondu qu'à la suite de son PV de non conciliation du 14 janvier 2011 adressé au président de la chambre des notaires et aux parties il était dessaisi de sa mission de conciliation, lui précisant que sa demande auprès de Me I... pour obtenir les coordonnées du conseil de la SAS Domaine de la Chaume était restée vaine et que les lettres adressées à cette société à son adresse du [...] étaient restées sans réponse ; Qu'il en ressort que la demande de la SAS Domaine de la Chaume concernant le défaut de conformité de la propriété vendue aux termes du contrat n'a pas été examinée par le conciliateur ; qu'elle n'a donné lieu à aucune demande ultérieure de conciliation ; Que c'est en vain que la SAS Domaine de la Chaume prétend avoir respecté le préalable de conciliation en soutenant qu'elle a bien saisi le conciliateur afin de lui soumettre ses demandes, alors qu'elle a été défaillante lors de la réalisation de la tentative de conciliation lancée par Me T... H... et que si elle lui a adressé une demande de conciliation sur la question de la non-conformité de la propriété aux clauses du contrat, cette demande est sans effet dès lors que le conciliateur, ainsi qu'il le lui a très explicitement indiqué, était, à la date de cette demande, déchargé de sa mission, ayant établi plusieurs jours auparavant un PV de non conciliation qui ne concerne que le seul litige qui lui était soumis par le GFA et qui portait sur l'unique question du complément de prix ; Que c'est également en vain que la SAS Domaine de la Chaume conclut que le GFA serait de mauvaise foi à se prévaloir du non-respect de la clause de conciliation au motif qu'il se serait opposé à la réouverture des opérations de conciliation ; qu'en effet, elle ne justifie en rien que le GFA se serait opposé à la reprise de la tentative de conciliation sur la demande qu'elle présentait ; que c'est le conciliateur qui s'y est opposé, à juste titre, en raison de son dessaisissement, sans faire quelque référence que ce soit à une opposition manifestée par le GFA ; que Me T... H... a seulement évoqué, dans sa réponse du 9 février 2011, le fait que le conseil du GFA lui avait demandé, en décembre 2010, à défaut de toute manifestation de la SAS Domaine de la Chaume et de ses conseils, de ne pas retarder la procédure et de constater l'échec de la conciliation, ce qui a été fait le 14 janvier 2011, soit plus de 3 mois après l'envoi des courriers par le conciliateur à cette société ; Qu'il sera en conséquence retenu qu'à défaut pour la SAS Domaine de la Chaume d'avoir soumis au préalable obligatoire de conciliation sa contestation relative à la conformité du bien vendu aux prévisions contractuelles, ses demandes à ce titre sont irrecevables » ; alors 1°/ que pour juger irrecevable la demande de la société Domaine de la Chaume afférente au dol, par application de la clause de conciliation préalable, l'arrêt attaqué a retenu qu'à la lettre du conseil de l'exposante du 26 janvier 2011 notifiant son grief et sa volonté de négocier à l'égard du caractère discontinu de la propriété, le conciliateur a répondu qu'il était dessaisi suite à son procès-verbal de non-conciliation du 14 janvier 2011, qu'il n'avait pu obtenir du conseil situé à Moscou les coordonnées du conseil de la société Domaine de la Chaume et que celle-ci n'avait pas répondu au courrier du 18 octobre 2010, ce dont les juges du fond ont déduit que la demande de conciliation du 26 janvier 2011 était sans effet ; qu'en statuant ainsi, quand il ne résulte pas de ses constatations que la clause de conciliation eût interdit que la conciliation fût reprise sur un point litigieux soumis au conciliateur quelques jours après un procès-verbal de non-conciliation, ni, au surplus, que la société Domaine de la Chaume eût été touchée par la lettre du 18 octobre 2010, la cour d'appel a statué par des motifs impropres à caractériser le non-respect de la clause de conciliation, en violation de l'article 1134 du code civil en sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 et de l'article 122 du code de procédure civile ; alors 2°/ que la société Domaine de la Chaume soutenait que la fin de non-recevoir devait être écartée parce que la société GFA Mauro Val de Chalvagne mettait en oeuvre de mauvaise foi la clause de conciliation, en ce qu'elle avait refusé de façon incompréhensible de reprendre la conciliation suite au courrier du conseil de l'exposante en date du 26 janvier 2011 (conclusions de la société Domaine de la Chaume, p. 10 et 11) ; qu'au soutien de cette prétention, elle produisait la lettre du conseil de la société GFA Mauro Val de Chalvagne du 22 février 2011 notifiant au conciliateur le refus de cette dernière de reprendre la conciliation, comme en atteste le bordereau de pièces de l'exposante mentionnant ladite lettre sous le n° 14 ; qu'en affirmant que l'exposante ne justifiait pas que la société GFA Mauro Val de Chalvagne s'était opposée à la reprise de la tentative de conciliation sur la demande qu'elle présentait et que c'était le conciliateur qui s'y était opposé, la cour d'appel a dénaturé le bordereau de pièces de la société Domaine de la Chaume, en violation de l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer les documents de la cause ; alors 3°/ qu'affirmant que la société Domaine de la Chaume ne justifiait pas que la société GFA Mauro Val de Chalvagne s'était opposée à la reprise de la tentative de conciliation sur la demande qu'elle présentait et que c'était le conciliateur qui s'y était opposé, sans examiner la lettre, produite par l'exposante, du conseil de la société GFA Mauro Val de Chalvagne en date du 22 février 2011 notifiant au conciliateur le refus de cette dernière de reprendre la conciliation, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Domaine de la Chaume à payer à la société GFA Mauro Val de Chalvagne une somme de 400 000 € en réparation du préjudice subi par cette dernière du fait de la violation par l'exposante de ses obligations contractuelles et de la perte de chance pour la société GFA Mauro Val de Chalvagne de percevoir le complément de prix ; aux motifs que « l'acte de vente prévoit que le complément de prix de 658 140 euros est dû en cas d'obtention par l'acquéreur d'un permis de construire devenu définitif avant le 28 février 2008, le délai étant "prorogé de la durée qui s 'écoulera entre le 31 janvier 2007, pour le cas où à ladite date le transfert de jouissance ne serait pas intervenu, et la date d'entrée en jouissance de l'acquéreur"; Que l'acquéreur y indiquait avoir l'intention de réaliser, sur les parcelles de terrain vendues, un programme de construction portant sur un immeuble à usage d'hôtel de 35 chambres avec restaurant et un groupe d'habitations développant une surface totale hors oeuvre nette administrative (SHON) minimum de 2800 m² ; qu'il était précisé que l'obtention des autorisations administratives n'était pas érigée en condition suspensive ou résolutoire de la vente ; Que l'acquéreur s'engageait expressément à déposer une demande de permis de construire à l'effet de réaliser le programme de construction susvisé dans le délai de six mois de la vente, prorogé dans les conditions sus-rappelées, et à en justifier auprès du vendeur par lettre recommandée avec demande d'accusé de réception dans les 15 jours du dépôt de la demande, le vendeur étant, à défaut, autorisé à procéder par lui-même au dépôt de la demande en mairie ; Qu'il est constant que la SAS Domaine de la Chaume n'a obtenu aucun permis de construire sur le domaine acquis, ni dans le délai imparti, ni ultérieurement ; Qu'elle a obtenu le 23 octobre 2007 un certificat d'urbanisme positif portant sur la possibilité de réaménager et réhabiliter les bâtiments agricoles et sur la régularisation du bâtiment "Les Cabanons" et son extension ; Qu'elle a ensuite déposé, le 24 janvier 2008, une demande de certificat d'urbanisme concernant un projet touristique d'ampleur pour lequel la commune a délivré un certificat négatif en considérant l'opération non réalisable ; que le projet présenté portait sur la réalisation d'un centre de thalassothérapie consistant en la construction de 7 bâtiments pour une SHON de 9 000 m² ; que le projet a été rejeté au motif que l'accès se faisait par une voie privée débouchant sur la route départementale 10 et qu'il emportait une multiplication du trafic des véhicules sur une route de faible largeur, sans dégagement de visibilité suffisant ; qu'il était également relevé que les caractéristiques de cet accès étaient insuffisants pour l'accès aux véhicules de secours et que le projet empiétait sur des zones boisées comportant de nombreux milieux et espèces remarquables ; Que c'est dans ces conditions que la SAS Domaine de la Chaume admet n'avoir déposé aucune demande de permis de construire ; Que le GFA réclame le paiement de dommages et intérêts à hauteur du complément de prix en considérant que la SAS Domaine de la Chaume n'a pas exécuté ses engagements de bonne foi dès lors qu'elle n'a pas déposé de demande de permis de construire conformément à ses engagements, le projet présenté dans la demande de certificat d'urbanisme excédant très largement celui qui était envisagé dans l'acte de vente ; Que la SAS Domaine de la Chaume soutient au contraire qu'elle n'est pas redevable du complément de prix puisqu'en tout état de cause, elle ne pouvait pas obtenir l'autorisation de construction de son projet en raison de l'absence de transfert de propriété des parcelles situées dans le périmètre du domaine et restées la propriété de M. N..., et que la seule sanction du défaut de dépôt d'une demande de permis de construire dans le délai envisagée dans l'acte de vente est l'autorisation donnée au GFA de déposer luimême le dossier ; Qu'il sera retenu que l'acquéreur avait pris l'engagement de déposer une demande de permis de construire et que le projet qui était envisagé était celui de la construction d'un hôtel de 35 chambres avec restaurant et d'un groupe d'habitations d'une SHON de 2 900 m² minimum ; qu'il avait également pris l'engagement de faire cette demande avant une date qui, compte tenu de sa date d'entrée dans les lieux, expirait le 14 septembre 2007; Qu'il était, certes, prévu que le vendeur pourrait déposer lui-même la demande de permis si l'acquéreur ne respectait pas le délai ; mais qu'en l'espèce, c'est le projet de construction lui-même tel que présenté dans la demande de certificat d'urbanisme qui est en cause et qui est à l'origine de la difficulté ; qu'il est en effet diamétralement différent de celui prévu dans l'acte de vente ; que le nombre et l'importance des bâtiments à édifier sont sans commune mesure avec le permis qui était envisagé, puisque l'hôtel de 35 chambres est devenu un centre de thalassothérapie et que la surface bâtie est passée de 2 900 m² à 9 000 m² ; que certes, le chiffre de 2 900 m² était un chiffre minimum mais que cela n'emportait pas la faculté pour l'acquéreur de tripler la surface prévue ; que le caractère ambitieux de ce projet était incompatible avec les possibilités de la petite commune de Val de Chalvagne, comptant quelques dizaines d'habitants, et au regard de l'insuffisance de desserte du domaine par la voie publique, la RD10, l'autorité administrative rappelant : "ce projet revient à multiplier le trafic des véhicules sur une route de faible largeur, sans dégagement de visibilité suffisant" ; Qu'il n'est pas rapporté, en l'état de ce considérant du certificat d'urbanisme, que le projet aurait échoué en raison de l'absence d'accès du domaine sur la voie publique et de l'absence de transfert des quelques parcelles restées la propriété de M. N... ; que d'ailleurs, la SAS Domaine de la Chaume n'apporte aucun élément précis établissant que ces parcelles constituaient, comme elle le soutient, l'accès au domaine, les plans produits par le GFA faisant ressortir, au contraire, que le domaine est raccordé à la voie publique au travers de parcelles qui ont bien été vendues à la SAS Domaine de la Chaume ; Que le non-respect par cette société de ses engagements contractuels en vue de déposer et d'obtenir un permis de construire est donc avéré et qu'il justifie que soient alloués au vendeur, privé du complément de prix, de justes dommages et intérêts en application des dispositions des articles 1134 et 1147 du code civil dans leur rédaction applicable au litige ; Qu'il n'est pas établi que le projet envisagé par l'acte de vente aurait, de manière certaine, permis l'obtention d'un permis de construire, mais que le comportement fautif de l'acquéreur a fait perdre au vendeur une chance sérieuse de pouvoir réclamer le bénéfice du complément de prix prévu à son profit ; Que la SAS Domaine de la Chaume sera en conséquence condamnée à verser au GFA Mauro Val de Chalvagne une somme de 400 000 euros » ; alors 1°/ que le contrat de vente litigieux stipulait, en page 14, que le projet de la société Domaine de la Chaume consistait en la construction d'un hôtel ainsi que d'un groupe d'habitations dont il précisait que la surface hors oeuvre nette de 2 800 m² était un minimum, sans assujettir cette surface hors oeuvre nette à aucun plafond ; qu'en énonçant, pour juger que l'exposante avait manqué à ses obligations au titre du permis de construire et la condamner à réparation, que le contrat ne l'autorisait pas à faire passer la surface hors oeuvre nette à 9 000 m², la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil en sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; alors 2°/ que selon les constatations des juges du fond, l'obtention du permis de construire déterminait le droit au complément de prix de la société GFA Mauro Val de Chalvagne, celle-ci était contractuellement autorisée à déposer elle-même une demande de permis de construire conforme au projet mentionné dans le contrat si la société Domaine de la Chaume n'en justifiait pas, cette dernière n'avait pas déposé de demande de permis de construire, pas plus que la société GFA Mauro Val de Chalvagne ne l'avait fait, et une telle demande de permis de construire avait de sérieuses chances d'aboutir ; qu'il en résulte que l'abstention fautive la société GFA Mauro Val de Chalvagne à déposer une demande de permis de construire avait concouru à sa perte de chance de percevoir le complément de prix ; qu'en refusant de tenir compte de cette faute à titre d'exonération au moins partielle de responsabilité de la société Domaine de la Chaume, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil en sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.