Cour d'appel, 11 mai 2023. 22/06181

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 30B 14e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 11 MAI 2023 N° RG 22/06181 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VOSE AFFAIRE : S.A.S. HIMALAYA LOUNGE C/ SEMARMONT SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE D'ANIMATION ET DE REDYNAMISATION DE MONTROUGE Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 31 Août 2022 par le Président du TJ de Nanterre N° RG : 22/00747 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 11.05.2023 à : Me Pierre-Antoine CALS, avocat au barreau de VERSAILLES Me Mélina PEDROLETTI, avocat au barreau de VERSAILLES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE ONZE MAI DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A.S. HIMALAYA LOUNGE Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège N° Siret : 895 409 415 (RCS Nanterre) [Adresse 2] [Localité 3] Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Me Pierre-Antoine CALS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 719 Ayant pour avocat plaidant Me David SEMHOUN, du barreau de Paris APPELANTE **************** SEMARMONT SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE D'ANIMATION ET DE REDYNAMISATION DE MONTROUGE Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège N° Siret : 403 671 316 (RCS Nanterre) [Adresse 1] [Localité 3] Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 - N° du dossier 25925 Ayant pour avocat plaidant Me Christophe DENIZOT, du barreau de Paris INTIMÉE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 20 Mars 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président, Madame Marina IGELMAN, Conseiller, Madame Marietta CHAUMET, Conseiller, Greffier, lors des débats : Mme Mélanie RIBEIRO, EXPOSÉ DU LITIGE La société Montrouge Habitat a par acte sous seing-privé du 4 juillet 2019, donné à bail à la société Himalaya Lounge divers locaux situés [Adresse 2]) pour exercer l'activité de brasserie et restauration. Par acte authentique du 18 décembre 2020, la société Montrouge Habitat a cédé les locaux à la société d'économie mixte d'animation et de redynamisation de Montrouge, autrement appelée la société Semarmont. Selon acte d'huissier en date du 20 janvier 2022, la société Semarmont a fait délivrer à la société Himalaya Lounge un commandement de payer la somme de 6 337,78 euros, visant la clause résolutoire insérée au bail. Par acte d'huissier de justice délivré le 11 mars 2022, la société Semarmont a fait assigner en référé la société Himalya Lounge aux fins d'obtenir principalement la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, son expulsion immédiate, l'autorisation de la séquestration des biens, sa condamnation par provision au paiement d'une somme de 11 630,05 euros au titre des loyers et charges, sa condamnation par provision au paiement d'une indemnité d'occupation journalière égale au double du montant du loyer qui aurait pu être perçu si le bail s'était poursuivi ou avait été renouvelé à compter de la résiliation du bail et la conservation du dépôt de garantie à titre d'indemnité en application des clauses du bail. Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 31 août 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a : - renvoyé les parties à se pourvoir sur le fond du litige, par provision, tous moyens des parties étant réservés, - constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 20 février 2022, - ordonné, si besoin avec le concours de la force publique ou d'un serrurier, l'expulsion de la société Himalaya Lounge ou de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2], - rappelé que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place seront transportés dans un garde meuble désigné par le tribunal ou dans tel autre lieu au choix du bailleur en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, - condamné la société Himalaya Lounge à payer à la société Sermamont, la somme provisionnelle de 11 630,05 euros correspondant aux loyers et charges impayées au 1er trimestre 2022 inclus, - condamné la société Himalaya Lounge à payer à la société Sermamont une indemnité provisionnelle d'occupation équivalente au montant du loyer et charges qu'elle aurait dû payer en cas de continuation du bail, jusqu'à la 1ibération effective des lieux, - condamné la société Himalaya Lounge à payer à la société Sermamont la somme de l 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté la société Sermamont de ses autres demandes, - condamné la société Himalaya Lounge aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, - rappeler que la décision est exécutoire à titre provisoire. Par déclaration reçue au greffe le 10 octobre 2023, la société Himalaya Lounge a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l'exception de ce qu'elle a débouté la société Sermamont de ses autres demandes. Dans ses dernières conclusions déposées le 23 novembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Himalaya Lounge demande à la cour, au visa des articles 834 du code de procédure civile, L. 145-41 du code de commerce et 1104 et 1343-5 du code civil, de : '- déclarer la société Himalaya Lounge bien fondée en son appel de l'ordonnance rendue le 31 août 2022 par le Tribunal judiciaire de Nanterre ; en conséquence : - infirmer l'ordonnance rendue le 31 août 2022 en ce qu'elle a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 20 février 2022, - ordonné, si besoin avec le concours de la force publique ou d'un serrurier, l'expu1sion de la société Himalaya Lounge ou de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2], - rappelé que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place seront transportés dans un garde meuble désigné par le tribunal ou dans tel autre lieu au choix du bailleur en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, - condamné la société Himalaya Lounge à payer à la société Sermamont, la somme provisionnelle de 11 630,05 euros correspondant aux loyers et charges impayées au 1er trimestre 2022 inclus, - condamné la société Himalaya Lounge à payer à la société Sermamont une indemnité provisionnelle d'occupation équivalente au montant du loyer et charges qu'elle aurait du payer en cas de continuation du bail, jusqu'à la 1ibération effective des lieux, - condamné la société Himalaya Lounge à payer à la société Sermamont la somme de l 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société Himalaya Lounge aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, et statuant de nouveau de : - déclarer recevable la société Himalaya Lounge en sa demande de délais de paiement ; à titre principal : - déclarer le commandement visant la clause résolutoire du 20 janvier 2022 nul et de nul effet ; en conséquence : - débouter la société Sermamont de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ; à titre subsidiaire, si le commandement était déclaré valable : - suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail commercial ; - accorder un délai de deux ans pour s'acquitter de la somme de 28 674,06 euros correspondant aux loyers et charges dus par la société Himalaya Lounge ; en tout état de cause : - condamner la société Sermamont à verser à la société Himalaya Lounge une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - la condamner aux entiers dépens et frais d'exécution éventuels'. Dans ses dernières conclusions déposées le 22 décembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Semarmont demande à la cour, au visa des articles 834, 835, 836 et 837 du code de procédure civile et L. 145-41 du code de commerce, de : '- déclarer la société Himalaya Lounge mal fondée en son appel, l'en débouter ; - confirmer l'ordonnance du juge des référés en ce qu'il a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 20 février 2022, - condamné la société Himalaya Lounge à payer à la société Sermamont, la somme provisionnelle de 11 630,05 euros correspondant aux loyers et charges impayées au 1er trimestre 2022 inclus, - condamné la société Himalaya Lounge à payer à la société Sermamont la somme de l 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - déclarer recevable et bien fondée la société Sermamont en son appel incident ; - infirmer l'ordonnance du juge des référés en ce qu'il a : - condamné la société Himalaya Lounge à payer à la société Sermamont une indemnité provisionnelle d'occupation équivalente au montant du loyer et charges qu'elle aurait du payer en cas de continuation du bail, jusqu'à la 1ibération effective des lieux, - débouté la société Sermamont de ses autres demandes, statuant à nouveau : - condamner, à titre provisionnel, la société Himalaya Lounge à payer à la société Sermamont la somme de 28.674,06 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 4ème trimestre 2022 inclus ; - condamner, à titre provisionnel, la société Himalaya Lounge à compter de date de la résiliation du bail, au paiement d'une indemnité d'occupation journalière fixée au double du montant du loyer en cours ; - juger que la société Sermamont conservera le dépôt de garantie à titre d'indemnité en application des clauses du bail ; à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où il serait fait droit à la demande du preneur de délais de paiement, avec suspension des effets de la clause résolutoire concernant le défaut de paiement des loyers et accessoires ; - juger que, faute de paiement en son entier et à bonne date, d'une seule des échéances prévues à la décision à intervenir, ainsi que des loyers et accessoires courants à leur échéance contractuelle ; - la déchéance du terme sera encourue, la totalité de la dette devenant immédiatement exigible ; - la clause résolutoire sera acquise par les bailleurs, autorisées à poursuivre l'expulsion du preneur, ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les conditions visées ci-dessus ; en toute hypothèse : - débouter la société Himalaya Lounge de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; - condamner la société Himalaya Lounge au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par Maître Mélina Pedroletti Avocat conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile'. L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 février 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION : A titre principal, la société Himalaya Lounge soulève la nullité du commandement visant la clause résolutoire du 20 janvier 2022 en arguant de la mauvaise foi du bailleur. Elle explique qu'elle a rencontré des difficultés financières dès le mois de janvier 2021, notamment liées à la crise sanitaire du Covid-19, mais que pour autant, elle a procédé à plusieurs versements au titre des loyers de l'année 2021. Elle fait observer qu'elle a commencé son activité au milieu de cette période difficile alors que par ailleurs, au cours de la même période, la femme de son gérant, qui travaillait avec lui dans les locaux loués, a eu des problèmes de santé. Elle indique que n'ayant pas un an d'ancienneté, elle n'a pas pu bénéficier des aides de l'État. Elle ajoute que le contrat de bail exclut expressément la possibilité de pratiquer la vente à livrer, ce qui l'a empêchée de réaliser un quelconque chiffre d'affaires là où les autres restaurants environnants le pouvaient ; que son bailleur n'a jamais répondu à sa demande de lever cette interdiction et n'a pas non plus fait un geste ou tenté de trouver un accord amiable, refusant ainsi d'exécuter le contrat de bonne foi. Face à l'absence d'exécution de bonne foi du bailleur, elle demande donc à la cour de déclarer nul et de nul effet le commandement du 2 janvier 2022. A titre subsidiaire, elle sollicite l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, faisant valoir que les prévisions de son chiffre d'affaires pour l'année à venir vont lui permettre de faire face au passif locatif qui s'élève à la somme de 28 674,06 euros. La société Semarmont, bailleresse intimée, conteste toute mauvaise foi, exposant qu'elle a attendu plus d'un an après les premières difficultés de paiement du loyer pour faire délivrer le commandement. Elle ajoute que les affirmations de la locataire sont fausses dans la mesure où elle a fait un retour positif à sa demande d'autorisation de pratiquer la vente à emporter pendant toute la durée de l'interdiction de réception de la clientèle dans les locaux et qu'en outre, elle a également accepté de « différer sans pénalité de retard, 50 % du montant des loyers du 1er trimestre 2021 ». Elle conclut donc que la société Himalaya Lounge ne démontre nullement un manquement de sa part à la bonne foi. Elle s'oppose ensuite à la demande de délais de paiement, faisant observer que l'appelante ne justifie nullement de sa situation. Elle sollicite par ailleurs l'actualisation de la condamnation au titre de l'arriéré locatif à la somme de 28 674,06 euros arrêtée au 19 décembre 2022, en ce compris le 4ème trimestre 2022. Enfin, elle demande l'infirmation de l'ordonnance attaquée qui l'a déboutée de sa demande de conservation du dépôt de garantie à titre d'indemnité et de condamnation à régler une indemnité d'occupation journalière fixée au double du montant du loyer en cours et ce, en application des clauses du bail. Sur ce, Sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire : L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Faute d'avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai imparti, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement ; l'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci. S'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés, juge de l'évidence, de prononcer la nullité d'un commandement de payer, un tel moyen peut cependant être examiné sur le point de savoir s'il constitue une contestation suffisamment sérieuse sur les effets de cet acte, notamment quant à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire. A l'appui de son allégation relative à la mauvaise foi de la bailleresse, l'appelante ne verse aucune pièce pour accréditer ses dires. L'intimée produit quant à elle aux débats un courriel qu'elle a envoyé au représentant de la société Himalaya Lounge le 4 mars 2021, dans lequel elle indique accepter de différer le paiement d'une partie des loyers du 1er trimestre 2021 et lui donner l'autorisation, à titre exceptionnel, de recourir aux plates-formes de livraisons en ligne pour une période d'un mois, prolongeable à sa demande. Dans ces conditions, et au vu des concessions faites par la bailleresse, nulle mauvaise foi de celle-ci n'apparaît caractérisée lors du commandement de payer, délivré près d'un an après, le 20 janvier 2022. Aucune irrégularité du commandement n'apparaissant sérieusement envisageable, l'ordonnance querellée qui lui a donné plein effet en constatant l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail faute pour la locataire d'en avoir acquitté les causes sera confirmée. Sur les demandes de provisions de la bailleresse : L'article 835 alinéa 2 du code de procédure prévoit que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En application de ce texte, le montant de la provision qui peut être allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. La société Semarmont verse aux débats le relevé de compte de la locataire duquel il ressort qu'au 19 décembre 2022, cette dernière était redevable au titre des loyers et charges de la somme de 28 674,06 euros, ce qu'au demeurant elle reconnaît. Par voie d'infirmation de l'ordonnance attaquée, la société Himalaya Lounge sera en conséquence condamnée à verser cette somme à la société Semarmont à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 19 décembre 2022, 4e trimestre 2022 inclus. En revanche, les clauses du bail prévoyant le doublement du montant du loyer au titre de l'indemnité d'occupation ainsi que la conservation du dépôt de garantie par le bailleur en cas de défaillance du locataire s'analysant comme des clauses pénales, susceptibles au vu des faits de l'espèce d'être modérées par le juge du fond, il n'appartient pas au juge des référés, et à la cour à sa suite, d'en ordonner l'application. L'ordonnance querellée sera confirmée en ce qu'elle a ainsi jugé. Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire : L'article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Le premier alinéa de l'article 1343-5 visé dispose quant à lui que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Comme il vient d'être jugé, il résulte du décompte actualisé produit par la bailleresse et non critiqué en son contenu par la locataire que depuis l'ordonnance critiquée, cette dernière n'a fait aucun versement en remboursement de sa dette locative telle que visée dans le commandement de payer, et n'a par ailleurs pas réglé les échéances courantes du loyer. En outre, la locataire qui, à l'exception d'une attestation du 4 novembre 2022 d'un chiropracteur mentionnant les difficultés de santé rencontrées par Mme [Z], l'entravant dans son travail, ne verse aux débats aucune pièce de nature financière ou comptable pour justifier de sa capacité à assumer le remboursement échelonné de la provision accordée au bailleur sur l'arriéré impayé, en plus de la charge du loyer courant. En conséquence, les demandes de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire ne peuvent être accueillies et la société Himalaya Lounge en sera déboutée. Sur les demandes accessoires : Au vu de ce qui précède, l'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance. Partie perdante, la société Himalaya Lounge ne saurait prétendre à l'allocation de frais irrépétibles. Elle devra en outre supporter les dépens d'appel qui seront recouvrés avec distraction au bénéfice de l'avocat qui en a fait la demande. Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société Semarmont la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. L'appelante sera en conséquence condamnée à lui verser une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La cour statuant par arrêt contradictoire, Confirme l'ordonnance du 31 août 2022 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle a statué sur le montant de la provision locative, Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant, Condamne la société Himalaya Lounge à verser à la société Semarmont la somme de 28 674,06 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 19 décembre 2022, 4e trimestre 2022 inclus, Déboute la société Himalaya Lounge de ses demandes, Condamne la société Himalaya Lounge à verser à la société Semarmont la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en appel, Dit que la société Himalaya Lounge supportera les dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Arrêt prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,