Cour de cassation, 16 décembre 2008. 07-19.310

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que la preuve de la connaissance par les époux X... Y..., vendeurs, du vice dont était atteint l'immeuble vendu consistant en des infiltrations d'eaux à travers la toiture terrasse, n'était pas rapportée, alors que ceux-ci n'avaient occupé l'immeuble qu'un peu plus de deux ans avant de le revendre, que l'expert n'avait pu parvenir à aucune certitude sur l'existence d'infiltrations antérieures à la vente, en présence d'un phénomène fortement évolutif et allant en s'aggravant, qu'il n'avait pas constaté de travaux destinés à dissimuler des traces d'infiltrations ou de condensation, que les époux Z..., qui avaient visité l'immeuble à cinq reprises, avant de l'acheter, dont une fois seuls pendant le week-end entier du 14 juillet 2001, durant lequel les vendeurs leur avaient laissé les clefs, n'avaient constaté aucune trace d'humidité et que les époux X... Y... n'avaient pas réalisé les travaux de pose d'une nouvelle toiture terrasse à l'origine des désordres, qui ont été effectués par leurs propres vendeurs, et n'étaient pas des vendeurs professionnels, la cour d'appel, sans dénaturation ni modification de l'objet du litige en a souverainement déduit que la clause de non garantie devait recevoir application ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les époux Z... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Z... à payer aux époux X... Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux Z... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du seize décembre deux mille huit par M. Cachelot, conseiller le plus ancien faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du code de procédure civile. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP BORE et SALVE DE BRUNETON, avocat aux Conseils pour les époux Z... Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté les époux Z... de toutes leurs demandes formées contre les époux X... Y... ; AUX MOTIFS PROPRES QUE c'est à tort que le tribunal a condamné les époux X... Y... au titre de la garantie légale des vices cachés, alors qu'à la page 7 de l'acte reçu le 02 novembre 2001 par Me Pierre A..., par lequel les intéressés avaient vendu aux époux Z... une propriété à usage d'habitation, située commune de MORTAGNESUR- SEVRE, au lieudit « Rochard », il était stipulé, dans la paragraphe intitulé « Etat –Mitoyenneté – Désignation – Contenance », que « sauf application d'une disposition légale spécifique, le VENDEUR ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments » ; qu'en effet, l'article 1643 du Code civil autorise le vendeur à s'exonérer de la garantie des vices cachés s'il n'a pas connu ceux-ci ; que certes, en l'espèce, les époux Z... soutiennent que les époux X... Y... connaissaient le vice dont était atteint l'immeuble vendu, consistant en des infiltrations d'eau à travers une toiture terrasse ; que toutefois, c'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que les premiers juges ont estimé que la preuve de cette connaissance n'était pas rapportée, alors que les époux X... Y... n'avaient occupé l'immeuble qu'un peu plus de deux ans avant de le revendre, que l'expert n'avait pu parvenir à aucune certitude sur l'existence d'infiltrations antérieures à la vente, en présence d'un phénomène fortement évolutif et allant en s'aggravant (page 14 de son rapport), qu'il n'avait pas constaté de travaux destinés à dissimuler des traces d'infiltrations ou de condensation (idem, page 9), et que les époux Z..., qui avaient visité l'immeuble à cinq reprises avant de l'acheter, dont une fois seuls pendant le week-end entier du 14 juillet 2001, durant lequel les vendeurs leur avaient laissé les clefs, n'avait constaté aucune trace d'humidité (idem, page 5) ; que les époux X... Y... n'ayant pas réalisé les travaux de pose d'une nouvelle toiture terrasse à l'origine des désordres, qui ont été effectués par leurs propres vendeurs, et n'étant pas des vendeurs professionnels, la clause d'exonération est valable et doit recevoir application ; qu'il y a donc lieu d'infirmer le jugement déféré et de débouter les époux Z... de toutes leurs demandes ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'expert relève en la page 14 de son rapport que s'il est difficile de croire que les graves défauts constatés n'aient pas été à l'origine de traces visibles entre 1999 et 2001, soit lors de la période où les défendeurs étaient propriétaires du bien, il ajoute aussi que : « rien ne permet non plus de prétendre qu'elles aient pu être d'une ampleur semblable à celle constatée, puisque ce genre de manifestation ne fait qu'empirer, de telle sorte qu'il n'est pas certain que les vendeurs aient eu matière à constater et prendre conscience de la gravité des vices de l'ouvrage ; 1°) ALORS QUE les époux Z... soutenaient, en cause d'appel, que « les désordres ont une origine qui est ancienne puisque relevant de la conception vicieuse de l'ensemble », après avoir rappelé que l'expert avait retenu que les dommages étaient consécutifs à des travaux, non conformes aux règles de l'art, effectués sur l'immeuble antérieurement à la vente (conclusions en date du 1er mars 2007, p. 10, al. 1) ; que les époux X... Y... ne contestaient pas l'antériorité du vice à la vente, puisqu'ils demandaient à bénéficier de la clause de non garantie figurant dans l'acte de vente et faisaient valoir qu'ils étaient de bonne foi, ayant ignoré l'existence de ce vice au moment de la vente (conclusions en date du 29 janvier 2007, p. 6) ; qu'en jugeant néanmoins que l'antériorité du vice à la vente n'était pas établie (arrêt p. 3, fin de l'al. commencé à la page préc.), la Cour d'appel a dénaturé les termes du litige, violant ainsi l'article 4 du nouveau Code de procédure civile ; 2°) ALORS QU'en toute hypothèse, l'antériorité du vice à la vente est établie dès que celui-ci préexiste à la conclusion du contrat, quand bien même il ne se serait révélé, par ses conséquences dommageables, qu'après sa conclusion ; qu'en affirmant que l'expert n'avait pu parvenir à aucune certitude sur l'existence d'infiltrations antérieure à la vente, tout en relevant, dans le même temps, que les travaux de pose d'une nouvelle toiture - terrasse, effectués antérieurement à la vente intervenue entre les époux X... Y... et les époux Z..., étaient à l'origine des désordres constatés par ces derniers, de sorte que le vice était à tout le moins en germe au moment de la vente (arrêt p. 3, fin de l'al. commencé à la page préc.), la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant ainsi l'article 1641 du Code civil ; 3°) ALORS QUE l'expert indiquait expressément, dans son rapport, que « les désordres d'infiltration subis par le pavillon acquis par les époux Z... proviennent de vices cachés lors de la vente » (rapport p. 9, al. 1 et p. 14) ; qu'en affirmant néanmoins que « l'expert n'avait pu parvenir à aucune certitude sur l'existence d'infiltrations antérieures à la vente » (arrêt p. 3, fin de l'al. commencé à la page préc.), la Cour d'appel a dénaturé le rapport d'expertise, violant ainsi l'article 1134 du Code civil ; 4°) ALORS QUE seul le vendeur de bonne foi peut se prévaloir de la clause de nongarantie des vices cachés figurant dans le contrat de vente ; qu'en jugeant que la connaissance du vice, à savoir le défaut d'étanchéité de la terrasse – toiture de la maison, occasionnant des infiltrations, par les époux X... Y..., vendeurs, antérieurement à la vente, n'était pas établie, tout en relevant, dans le même temps, par motifs adoptés (arrêt p. 3, fin de l'al. commencé à la page préc., renvoyant aux motifs du jugement, p. 4, al. 1), que ceux-ci avaient constaté l'existence de traces d'humidité antérieurement à la vente, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant ainsi l'article 1643 du Code civil.