Tribunal judiciaire, 10 juin 2024. 21/00808

JUGEMENT DU 10 JUIN 2024 Minute n°: N° N° RG 21/00808 - N° Portalis DBYS-W-B7F-K7FZ S.C.I. HOLLY C/ S.A.R.L. DMUN S.A.S. FRANCE NOUNOUS S.A.S. CBH venant aux droits de la société DMUN 1 copie exécutoire et certifiée conforme à : la SELARL L.R.B. AVOCATS CONSEILS la SELARL M.B. AVOCAT CONSEIL la SARL MENSOLE AVOCATS Me Loïc RAJALU délivrées le 10 Juin 2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES --------------------------------------------------- LOYERS COMMERCIAUX JUGEMENT du DIX JUIN DEUX MIL VINGT QUATRE Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré : Monsieur Pierre GRAMAIZE, Premier vice-président, statuant en Juge Unique, et qui a prononcé le jugement par mise à disposition au greffe. Greffiers : Sylvie DUBO lors des débats, Florence RAMEAU lors du prononcé Débats à l’audience publique du 13 MAI 2024. Prononcé du jugement fixé au 10 JUIN 2024, par mise à disposition au greffe. Jugement , --------------- ENTRE : S.C.I. HOLLY, demeurant [Adresse 2] Rep/assistant : Me Loïc RAJALU, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant, vestiaire : 189 PARTIE DEMANDERESSE D’UNE PART ET : S.A.R.L. DMUN, demeurant [Adresse 3] Rep/assistant : Maître Marc BEZY de la SELARL M.B. AVOCAT CONSEIL, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant, vestiaire : 04 S.A.S. FRANCE NOUNOUS, demeurant [Adresse 5] Rep/assistant : Maître Garance LEPHILIBERT de la SARL MENSOLE AVOCATS, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant, vestiaire : 348 PARTIE DÉFENDERESSE D’AUTRE PART S.A.S. CBH venant aux droits de la société DMUN, dont le siège social est sis [Adresse 1] Rep/assistant : Maître Marc BEZY de la SELARL M.B. AVOCAT CONSEIL, avocats au barreau de NANTES PARTIE INTERVENANTE ------------------------------------------------------------------------------------------------------------ ------------------------------------------------------------------------------------------------------------ PRESENTATION DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 19 janvier 2010, la S.C.I. R.R. a donné à bail commercial à la S.A.R.L. DMUN des locaux dans un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6] à destination de tous services à la personne, moyennant un loyer annuel de 6 600 €, payable mensuellement d'avance. Les locaux ont été vendus par la S.C.I. R.R. à la S.C.I. HOLLY suivant acte reçu le 24 février 2014 par Me [L] [U], notaire associé à [Localité 6]. Selon acte d'huissier signifié le 21 septembre 2018, la S.C.I. HOLLY a donné congé à la S.A.R.L. DMUN pour le 31 mars 2019, avec offre de renouvellement du bail aux conditions antérieures, sauf à porter le montant du loyer à 980 € hors taxes hors charges par mois. Par courrier de son avocat du 8 mars 2019, la S.A.R.L. DMUN a confirmé accepter le renouvellement du bail, mais non l'augmentation du loyer sollicitée. Suite à un mémoire préalable notifié par lettre recommandée dont l'avis de réception a été signé le 27 novembre 2020, la S.C.I. HOLLY a fait assigner la S.A.R.L. DMUN devant le juge des loyers commerciaux par acte d'huissier du 29 janvier 2021 pour solliciter : - la fixation du montant du loyer du bail renouvelé au 31 janvier 2019 à la somme annuelle de 10 933 € hors taxes hors charges, toutes autres clauses demeurant inchangées, - le paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés et leur capitalisation selon les dispositions des anciens articles 1155 et 1154 du code civil, - subsidiairement, l'organisation d'une expertise et la fixation du loyer provisionnel à 10 933 € hors taxes hors charges, - la condamnation de son adversaire à lui payer une somme de 2 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - l'exécution provisoire de la décision et le partage des dépens, y compris les frais d'une expertise réalisée par M. [E], un constat d'huissier et des frais de diagnostic. La S.A.R.L. DESSINE MOI UNE NOUNOU (DMUN) a répliqué par mémoire du 2 avril 2021 en concluant à la fixation du loyer du bail renouvelé au 31 janvier 2019 au montant de 7 614,96 € hors taxes hors charges, subsidiairement à l'organisation d'une expertise et à la condamnation de son adversaire à lui payer 2 500,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 21 octobre 2021, une expertise a été confiée à Mme [P] [H] avant dire droit. L'expert a déposé son rapport le 6 juin 2023 proposant une valeur locative de 11 200 € hors taxes hors charges pour une surface utile pondérée de 47 m² en cas de déplafonnement, et un loyer de 7 379 € hors taxes hors charges en référence à l'ILAT et 7 398 € hors taxes hors charges en référence à l'ILC en cas de plafonnement. La S.A.R.L. DESSINE MOI UNE NOUNOU (DMUN) a cédé son fonds de commerce à la S.A.S. FRANCE NOUNOUS suivant acte sous seing privé du 31 janvier 2023. La S.C.I. HOLLY a fait assigner la S.A.S. FRANCE NOUNOUS selon acte de commissaire de justice du 23 octobre 2023 pour solliciter la fixation du loyer du bail renouvelé au 31 janvier 2019 à la somme annuelle de 11 200 € hors taxes hors charges, toutes clauses du bail étant inchangées, la condamnation du preneur aux intérêts au taux légal sur les loyers arriérés et leur capitalisation, la condamnation solidaire des sociétés DMUN et FRANCE NOUNOUS au paiement de l'arriéré de loyer depuis le 31 janvier 2019, d'une somme de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, y compris les frais d'expertise, avec exécution provisoire de la décision. Dans ses dernières conclusions signifiées le 28 février 2024, la S.C.I. HOLLY fait valoir que : - la S.A.S. CBH, intervenante volontaire comme venant aux droits de la société DMUN, est irrecevable à faire valoir son point de vue dans la présente instance, dès lors qu'elle a perdu son droit d'agir en justice sur les modalités de fixation du bail renouvelé et que l'arriéré dû à un éventuel déplafonnement a été laissé à la charge du cédant au titre du compte prorata, - le rapport d'expertise judiciaire rejoint celui de M. [E] permettant de conclure à une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité et à un déplafonnement du loyer, comme c'est le cas dans d'autres décisions du juge des loyers commerciaux, - si ses propositions amiables avaient été acceptées, il n'aurait pas été nécessaire d'exposer les frais d'instance. Elle conclut à l'irrecevabilité des demandes de la société CBH, à l'homologation du rapport d'expertise judiciaire, à la fixation du loyer du bail renouvelé au 31 janvier 2019 à la somme annuelle de 11 200 € hors taxes hors charges, toutes clauses du bail étant inchangées, à la condamnation solidaire des sociétés CBH et FRANCE NOUNOUS au paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés et avec capitalisation de ceux-ci dans les conditions des articles 1155 et 1154 du code civil et d'une somme de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, y compris les frais d'expertises de Mme [H] et M. [E], avec exécution provisoire de la décision. La S.A.S. CBH, se prévalant d'une décision de dissolution de la S.A.R.L. DMUN entraînant transmission intégrale du patrimoine de cette dernière à son profit lors d'une assemblée générale du 27 février 2023, est intervenue volontairement dans l'instance pour conclure en dernier lieu le 4 mars 2024 en soutenant que : - Mme [H] a confirmé qu'aucun élément ne venait modifier les facteurs locaux de commercialité comme indiqué en page 15 de son rapport, retenant une baisse du nombre d'enfants dans le quartier et une fréquentation des transports en commun de proximité relativement stable, alors qu'une augmentation de 310 % du nombre d'établissements ayant la même activité a été constatée entre 2009 et 2019, - en l'absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité, la variation de loyer ne peut excéder celle de l'indice de référence. Elle conclut au débouté de la demanderesse, à la fixation du loyer de révision en référence à l'ILAT et ou à l'ILC, avec condamnation de la S.C.I. HOLLY à payer à la S.A.R.L. DMUN la somme de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile  outre aux dépens, y compris les frais d'expertises. La S.A.S. FRANCE NOUNOUS soutient dans un mémoire notifié le 7 mai 2024 que : - l'expert a laissé l'appréciation de l'évolution des facteurs locaux de commercialité au juge après en avoir décrit les caractéristiques, et implicitement ne l'a pas retenue comme favorable, en soulignant qu'en dépit de la hausse de la population nantaise, la clientèle cible a baissé dans le secteur d'implantation des locaux et qu'aucun aménagement n'a été réalisé à proximité, - le rapport d'expertise amiable qui ne lui est pas opposable ne se prononce pas sur la question, - l'autre rapport produit concerne un autre quartier, - la société CBH, venant aux droits de DMUN, lui doit sa garantie au titre des stipulations de l'acte de cession du fonds. Elle conclut au débouté de la demanderesse et au maintien du loyer actuel, avec condamnation subsidiaire de la société BCH à la garantir de l'intégralité des condamnations prononcées à son encontre au titre de l'arriéré de loyers et charges antérieur à la date de cession du 31 janvier 2023, et en toute hypothèse à la condamnation de la S.C.I. HOLLY à lui payer une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. L'affaire a été plaidée à l'audience du 13 mai 2024, puis mise en délibéré avec l'indication que le jugement serait mis à disposition le 10 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de l'intervention de la S.A.S. CBH : La S.A.R.L. DMUN a cédé son fonds de commerce à la S.A.S. FRANCE NOUNOUS selon acte sous seing privé du 31 janvier 2023, qui stipule en page 11 que le cessionnaire était informé de la procédure en cours et déclarait en faire son affaire personnelle à compter de son entrée en jouissance, étant précisé que l'arriéré de loyer dû à l'éventuel déplafonnement demeurerait exclusivement à la charge du cédant au titre du compte prorata. Il est constant que la S.A.S. CBH a absorbé la S.A.R.L. DMUN. Si la S.A.S. FRANCE NOUNOUS est titulaire du droit d'agir en qualité de cessionnaire du droit au bail en vertu de l'acte du 31 janvier 2023, la S.A.S. CBH, venant aux droits de la S.A.R.L. DMUN, par suite de la transmission de son patrimoine résultant de l'opération de fusion absorption du 27 février 2023, conserve également un droit et un intérêt à agir au titre du passif susceptible d'être mis à sa charge en cas de déplafonnement du loyer entre la date de renouvellement du bail et la date de cession. Il convient donc de déclarer l'intervention de la S.A.S. CBH recevable. Sur la fixation du loyer du bail renouvelé : Il résulte des articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce que le montant du loyer du bail à renouveler dont la durée n'est pas supérieure à neuf ans doit correspondre à la valeur locative et ne peut excéder la variation de l'indice du coût de la construction depuis la fixation initiale du loyer sauf modification notable : - des caractéristiques du local considéré, - de la destination des lieux, - des obligations respectives des parties, - des facteurs locaux de commercialité. La S.C.I. HOLLY, bailleur, revendique le déplafonnement du loyer en invoquant le quatrième motif prévu par ces textes et les dispositions dérogatoires de l'article R 145-11 du même code. Si le bail précise dans la désignation des lieux loués qu'il s'agit d'une surface de bureaux en vitrine de 55 m² environ, il ne prévoit pas que les locaux sont réservés à l'usage exclusif de bureaux et la destination autorise toute activité conforme aux statuts du preneur en particulier tout ce qui concerne les services à la personne. La description des locaux par l'expert et les photographies permettent de constater qu'il s'agit de locaux en rez-de-chaussée pourvus de grandes vitrines, une large ouverture sur la rue permettant l'entrée dans une pièce d'accueil ouvert sur 4 bureaux. Il s'agit donc de locaux présentant les caractéristiques de bureaux-boutique équivalentes à celles d'agences bancaires, immobilières ou d'intérim et non pas réservées strictement à du travail de bureau. L'experte a décrit l'évolution des facteurs locaux de commercialité en pages 15 et 16 de son rapport. Elle relève notamment un important accroissement de la population de la ville et de la métropole entre 2010 et 2019 (+ 112 et 117 %) et plus particulièrement de la tranche d'âge jusqu'à 14 ans autour desquels les services du preneur sont dirigés (+ 135 et 136 %). Il s'agit d'une augmentation particulièrement notable, qui accroit considérablement le potentiel de clientèle. La zone de chalandise n'est bien évidemment pas limitée au quartier pour ce type d'activité et la locataire serait bien en peine de démontrer qu'elle n'a que des clients dans le quartier, alors qu'elle mentionne au contraire que beaucoup de contrats sont conclus sans déplacement dans son agence. La recherche de l'impact de cette modification notable des facteurs locaux de commercialité oblige à prendre en considération l'offre concurrentielle de services identiques pour laquelle l'expert a relevé que le nombre d'établissements était passé de 52 à 166 entre 2019 sur la métropole et de 38 à 108 sur la ville (soit + 319 et + 284 %). Certes ces données montrent un accroissement de la concurrence dans des proportions plus fortes que l'augmentation de la population. Néanmoins, cette augmentation doit être mise en perpective avec l'explosion au niveau national de ce type de services surtout dans la catégorie de population habitant en ville, alors que chacun sait que la proportion des parents ayant recours à ce type de services est en très forte augmentation. Dans un tel contexte, il existe une prime aux premiers arrivants sur le marché, qui grâce à la satisfaction des clients initiaux peuvent bénéficier du bouche à oreille et augmenter plus vite leur clientèle que les nouveaux entrants. Enfin, il y a lieu de souligner que pour les parents désireux de rencontrer le personnel de l'agence, les locaux présentent une localisation idéale à proximité d'une ligne de tramway en centre-ville sans être trop proche des lieux de manifestations. Il est donc certain que la locataire de tels locaux à pu bénéficier pleinement de l'augmentation du potentiel de clientèle malgré le renforcement de la concurrence, grâce aux avantages comparatifs dont elle bénéficie. La demande de déplafonnement doit donc être admise. En l'absence de toute contestation pour le surplus du mode de calcul de la valeur locative par l'experte, il y a lieu de fixer le loyer du bail renouvelé à 11 200 €. Les intérêts seront dus au taux légal à compter de l'assignation du 29/01/21 sur le loyer initialement réclamé au montant de 10 933 € et à compter de l'assignation du 23/10/23 sur le surplus pour atteindre 11 200 €. La capitalisation des intérêts de retard sera accordée par années entières. La procédure était d'intérêt commun car elle a permis de résoudre le litige sur le déplafonnement qui n'avait rien d'une question évidente. Les dépens seront donc partagés et les frais non compris dans ceux-ci laissés à la charge de chaque partie qui les a exposés. Il n'y a pas lieu de statuer sur l'appel en garantie qui ne relève pas de la compétence du juge des loyers commerciaux. DECISION Par ces motifs, le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire et susceptible d'appel, Déclare l'intervention de la S.A.S. CBH recevable, Fixe à 11 200 € hors taxes hors charges le montant du loyer du bail renouvelé au 31 janvier 2019, Rappelle que les arriérés de loyer portent intérêts au taux légal à compter de à compter de l'assignation du 29/01/21 sur le loyer initialement réclamé au montant de 10 933 € et à compter de l'assignation du 23/10/23 sur le surplus et ordonne leur capitalisation par années entières, Rejette toutes autres prétentions plus amples ou contraires, Fait masse des dépens, y compris les frais d'expertise, et les partage par moitié entre les parties. LE GREFFIER, LE PRESIDENT, Florence RAMEAU Pierre GRAMAIZE