Texte intégral
N° du répertoire général : N° RG 21/01069 - N° Portalis DBW5-W-B7F-HQ3V
50D Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité
JUGEMENT N°
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
PREMIERE CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DU 30 Septembre 2024
DEMANDEURS
-Monsieur [X] [R]
né le 24 Octobre 1985 à [Localité 10]
demeurant [Adresse 2]
[Localité 3]
-Madame [J] [A] épouse [R]
née le 14 Mars 1986 à [Localité 9]
demeurant [Adresse 2]
[Localité 3]
Tous deux représentés par Me Thomas LECLERC, Membre de L’AARPI
“ LBCL”avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 31
DEFENDEURS
-Madame [F] [L] épouse [O]
née le 23 Avril 1973 à [Localité 7]
demeurant [Adresse 8]
-Monsieur [E] [O]
né le 15 Septembre 1970 à [Localité 11]
demeurant [Adresse 8]
Tous deux représentés par Me Véronique LEVET, avocat au barreau de CAEN, vestiaire: 14
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président : Mélanie HUDDE, Juge
Assesseur : Chloé BONNOUVRIER, Juge (rédactrice)
Assesseur : Florence LANGLOIS, Vice-Présidente
Greffier : Emmanuelle MAMPOUYA, Greffière, présente lors des débats et de la mise à disposition au greffe.
Madame [V] [P] Greffier stagiaire assistait à l’audience.
COPIE EXÉCUTOIRE à
Me Thomas LECLERC - 31, Me Véronique LEVET - 14
DÉBATS
A l’audience du 03 Juin 2024, tenue en audience publique devant Mme HUDDE et Mme BONNOUVRIER, qui, sans opposition des avocats, ont tenu seules l’audience, et après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.
JUGEMENT
Prononcé par mise à disposition au greffe le trente Septembre deux mil vingt quatre, date indiquée à l’issue des débats
Décision Contradictoire,
en premier ressort.
EXPOSE DU LITIGE :
Selon acte notarié du 8 février 2017, Monsieur [X] [R] et Madame [J] [R] née [A] (ci-après les époux [R]) ont acquis de Monsieur [E] [O] et Madame [F] [O] née [L] (ci-après les époux [O]) une maison d’habitation avec terrain clos située [Adresse 1] à [Localité 12], cadastrée AC [Cadastre 4], AC [Cadastre 5] et AC [Cadastre 6], pour un montant de 330 000 €.
Ils ont constaté des infiltrations par le mur de l’une des salles contiguës à la cave de l’habitation.
Après avoir pris attache avec les époux [O], une expertise amiable a été organisée par la SAS union d’experts à la demande de la protection juridique des époux [R]. L’expert a relevé des désordres d’étanchéité.
Par courrier du 16 janvier 2019, la société Pacifica a mis en demeure Monsieur [O] de prendre en charge le devis évoqué par l’expert amiable afin de pouvoir réaliser les travaux préconisés. Sans réponse, les époux [R] ont saisi le juge des référés, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, afin de solliciter la désignation d’un expert judiciaire, ce qui leur a été accordé par une ordonnance du 5 septembre 2019 qui a désigné Monsieur [W] en qualité d’expert judiciaire. Il a déposé son rapport le 31 novembre 2020.
Par courrier officiel du 9 décembre 2020, le conseil des époux [R] a interrogé le conseil des époux [O] afin de savoir s’ils acceptaient de prendre en charge la réparation de leurs préjudices, cela quoi ces derniers ont répondu par la négative par courrier du 14 décembre 2020.
Par exploits d’huissier en date du 16 mars 2021, les époux [R] ont assigné les époux [O] devant le tribunal judiciaire de Caen aux fins de réparation de leur préjudice au titre de la perte de chance de céder l’immeuble à un prix supérieur, de leur préjudice de jouissance et de leur préjudice moral, outre les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.
Dans leurs dernières conclusions numéro 5 notifiées par voie électronique le 2 octobre 2023, ils demandent au tribunal de :
A titre principal, sur le fondement des vices cachés :
– débouter les époux [O] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
– condamner solidairement les époux [O] à verser aux époux [R] une somme de 24 000€ au titre de la perte de chance de céder l’immeuble à un prix supérieur ;
– condamner solidairement les époux [O] à verser aux époux [R] une somme de 2000€ au titre de leur préjudice de jouissance ;
– condamner solidairement les époux [O] à verser aux époux [R] une somme de 1500€ au titre de leur préjudice moral ;
A titre subsidiaire, sur le fondement du dol :
– condamner solidairement les époux [O] à verser aux époux [R] une somme de 24 000€ au titre de la perte de chance de céder l’immeuble à un prix supérieur ;
– condamner solidairement les époux [O] à verser aux époux [R] une somme de 2000€ au titre de leur préjudice de jouissance ;
– condamner solidairement les époux [O] à verser aux époux [R] une somme de 1500€ au titre de leur préjudice moral ;
En tout état de cause,
– condamner in solidum les époux [O] au paiement d’une somme de 8000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner in solidum les époux [O] aux dépens ;
– rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
Dans leurs dernières conclusions récapitulatives et responsives numéro 7 notifiées par voie électronique le 20 février 2024, les époux [O] demandent au tribunal de :
A titre principal,
– débouter les époux [R] de leurs entières demandes ;
– condamner solidairement Monsieur [X] [R] et Madame [J] [A] épouse [R] à payer à Monsieur [E] [O] la somme de 2000 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral et à Madame [F] [L] épouse [O] la somme de 2000 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral ;
A titre subsidiaire,
– débouter les époux [R] de leurs demandes présentées à l’encontre de Madame [F] [L] épouse [O] ;
– réduire les demandes indemnitaires présentées par les époux [R] et les fixer à 1 € symbolique;
En tout état de cause,
– condamner solidairement Monsieur [X] [R] et Madame [J] [A] épouse [R] à payer à Monsieur [E] [O] et Madame [F] [L] épouse [O], unis d’intérêts, la somme de 8000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– les condamner aux entiers dépens.
Pour l’exposé des moyens, il convient de se référer aux dernières conclusions des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
I.Sur l’action en garantie des vices cachés
L’article 1641 du code civil dispose :
“Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.”
Il est constant que si l’action en garantie se transmet en principe avec la chose vendue au sous-acquéreur, le vendeur intermédiaire peut exercer cette action si il bénéficie d’un intérêt direct et certain. Tel est notamment le cas pour une partie qui se prévaut de la vente d’un bien à un prix inférieur au prix initialement prévu à cause du désordre. Or, les époux [R] se trouvent dans ce cas puisque l’acte notarié signé le 17 décembre 2020 entre eux et Monsieur [K] et Madame [D] stipule « le vendeur déclare avoir informé l’acquéreur dès la première visite du bien (et même l’annonce le précisait) que la maison subit un défaut d’étanchéité de la terrasse arrière. Le vendeur est d’ailleurs en procédure contre le précédent propriétaire à ce sujet. Bien que la procédure ne concerne en rien le nouvel acquéreur du bien, pour une transparence totale sont ci annexés le rapport d’expertise ainsi que plusieurs devis (plusieurs hypothèses) pour remédier au problème […] l’acquéreur reconnaît être informé de la situation et acheter le bien en l’état, sans recours possible ni contre le vendeur, ni contre le rédacteur des présentes, le prix du bien ayant été négocié en tenant compte de cette situation connue ».
A. Sur l’existence d’un vice caché
Le succès de l’action en garantie des vices cachés suppose, en premier lieu, que le demandeur rapporte la preuve que la chose acquise est affectée d’un vice. Il doit s’agir d’un vice inhérent à la chose vendue elle-même.
En l’espèce, Monsieur [W] a constaté que « les parois verticales et en plafond [du local 1] sont gorgées d’humidité, au toucher la main est mouillée et des traces d’humidité (moisissures) sont visibles sur les murs séparatifs avec les locaux 2,3 et 4, sous les escaliers 1 et 2, sur les murs périphériques extérieurs ainsi qu’au niveau de la pénétration des 3 descentes d’eaux pluviales dans le plancher haut et dans le volume sous les deux escaliers. On peut constater la présence de concrétions formant des stalactites en plafond ainsi que sur les hublots des appareils d’éclairage, ce qui indique que l’humidité est présente depuis une très longue période de temps pour avoir permis la formation de stalactites », que « le mur sud-ouest [du local 2] séparatif avec l’escalier 1 et le local 1 présente un taux d’humidité important […]. Il en est de même pour le mur en retour séparatif avec le local 3. Les enduits et les peintures sont dégradés sous l’action de l’humidité », que «le mur sud-ouest [du local 4] séparatif avec l’escalier 2 et le local 1 présente un taux d’humidité important dans l’angle formé avec le mur séparatif du local 3. Il en est de même pour le mur en retour séparatif avec le local 3 ainsi qu’en plafond dans un rayon d’environ 1,50 m à partir de l’angle » et que « le mur sud-ouest séparatif [du local 3] avec le local 1 présente un taux d’humidité important, au toucher la main est mouillée et ce plus particulièrement dans les angles formés avec les murs séparatifs des locaux 2 et 4. Il en est de même pour les murs en retour séparatif entre les locaux 2 et 4 ainsi qu’en plafond dans un rayon d’environ 1,50 m à partir des angles. Les enduits et les peintures sont dégradés sous l’action de l’humidité » (pages 6 – 7 du rapport d’expertise).
Il convient de relever que les désordres constatés par l’expert judiciaire portent sur les murs des locaux du rez-de-chaussée et sont donc inhérents à la chose vendue puisqu’il s’agit d’une maison d’habitation composée d’un rez-de-chaussée et de deux étages.
Le vice doit en outre remplir plusieurs conditions quant à sa date de naissance et ses caractères pour que la garantie des défauts de la chose vendue prévue par l’article 1641 du code civil puisse être mise en oeuvre. Ainsi, il est nécessaire d’établir que le vice existait antérieurement à la vente (il suffit que le vice soit en germe). En outre, le vice doit revêtir une certaine gravité puisqu’il doit rendre la chose impropre à l’usage auquel on la destine ou diminuer tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il en avait eu connaissance. Enfin, le vice doit être caché, c’est-à-dire qu’il ne doit ni être apparent ni connu de l’acquéreur au moment de la vente.
En l’espèce, l’expert a conclu : « de par l’étendue des conséquences des infiltrations dans le local 1 et de la présence de concrétions formant des stalactites au plafond, on peut dire qu’il a fallu que le temps fasse son effet pour arriver à ce stade et que l’humidité présente entre les murs séparatifs entre les locaux 2,3 et 4 et le local 1 est concomitante avec les infiltrations qui affectent le local 1 » (page 10 du rapport d’expertise).
L’expert ajoute : « on ne distingue pas la trace de travaux ayant pu être réalisés pour enrayer ces infiltrations autres que ceux faits par Monsieur [O] d’avoir posé un enduit étanche en face intérieure des murs ce qui n’a par ailleurs aucun effet pour supprimer les infiltrations dans les murs, mais uniquement d’amoindrir les conséquences visibles d’apparition de l’humidité sur la face intérieure des locaux 2 à 4, ce qui corrobore la déclaration de Monsieur [O] lors des premiers accedits qui a dit que les infiltrations dans le local 1 ne constituaient pas une gêne pour lui et ce depuis la fin des travaux » (page 10 du rapport d’expertise).
Dès lors, il est patent que le vice existait antérieurement à la vente du 8 février 2017.
L’expert a également indiqué, sur la gravité des désordres : « l’usage tel que défini à la conception des locaux 3 et 4 ne correspond pas à l’usage tel qu’ils ont été cédés. L’usage actuel des locaux 2,3 et 4 ne diffère pas de celui pour lequel ils ont été conçus à l’origine de la construction et de l’utilisation faite auparavant par Monsieur [O] […] les désordres d’infiltrations rendent impropre à sa destination l’usage de la buanderie (local 4), pièce faisant partie de l’habitation ». L’impropriété à destination caractérise le critère de gravité nécessaire à l’application de l’article 1641 du code civil. S’il est exact que l’acte de vente conclu entre les époux [O] et les époux [R] le 8 février 2017 ne mentionne pas de buanderie au titre de la désignation du bien, cet usage a été expressément prévu par les plans de construction produits aux débats qui font état d’une lingerie.
En outre, bien que les époux [R] affirment qu’ils avaient connaissance de l’existence, lors de la signature de l’acte de vente du 8 février 2017, de la présence d’humidité et d’infiltrations dans le local 1, il n’en est pas de même en ce qui concerne les autres locaux (2,3 et 4) d’autant qu’il n’est pas contesté qu’ils sont des profanes en matière de construction. Au surplus, quand bien même les infiltrations affectant le local 1 pourraient être considérées comme étant connues des acheteurs, il n’est pas démontré que l’ampleur et les conséquences de ces infiltrations étaient également connues. De fait, le vice était bien caché au moment de la signature de l’acte de vente.
Il résulte de tout ce qui précède que les infiltrations des locaux du sous-sol constituent un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil.
B. Sur l’application de la clause de non-garantie
L’acte authentique de vente du 8 février 2017 comporte, en page 14, les stipulations suivantes:
« l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
∙des vices apparents,
∙des vices cachés,
∙de vétusté, de mitoyennetés, de défaut d’alignement,
∙de l’état des constructions, de l’état du sol et du sous-sol à raison de fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées sous le bien, de mitoyenneté, d’erreur ou d’omission dans la désignation qui précède.
S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas: ∙si le vendeur à la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’être comporté comme tel,
∙ s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ».
En l’espèce, il convient de souligner que Monsieur [O] est maçon et, qu’à ce titre, il est un professionnel de la construction. De plus, il a expliqué avoir réalisé un enduit hydrofuge sur la face antérieure des murs contigus au local 1 situés sous l’emprise des escaliers dans les locaux 2 et 4 car il y avait constaté de l’humidité et il a reconnu ne pas avoir réalisé d’étanchéité de la toiture de la terrasse extérieure préalablement à la pose de la chape et du carrelage.
Si Madame [O] n’est effectivement pas un professionnel de la construction puisqu’elle exerce la fonction de chauffeur routier, elle a toujours vécu dans l’habitation litigieuse et avait nécessairement connaissance des désordres et des travaux effectués par son mari.
En conséquence, la clause de non-garantie n’est pas applicable ; les époux [O] ne peuvent s’en prévaloir.
II. Sur les demandes indemnitaires des époux [R].
A. Sur la perte de chance de vendre à un prix plus élevé.
L’article 1644 du code civil dispose que «dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix ». L’article 1645 du même code ajoute : “Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur”. La recevabilité de l’action en réparation du préjudice éventuellement subi du fait d’un vice caché n’est pas subordonnée à l’exercice d’une action rédhibitoire ou estimatoire de sorte que cette action peut être engagée de manière autonome.
En l’espèce, l’expert a chiffré les travaux de reprise à la somme de 32 640 € avec la précision qu’« après exécution des travaux de remise en état, les locaux ne seront pas affectés d’une moins-value » (page 12 du rapport d’expertise). Pour procéder à cette évaluation, il s’appuie sur le devis estimatif des travaux produit par les époux [O] dans le cadre de l’expertise et retient la solution numéro 2 correspondant au devis numéro 4 qui consiste à conserver le plancher actuel de la toiture terrasse et à surélever le seuil de la menuiserie coulissante de la véranda. Il précise que le montant retenu l’est après correctif sur certaines quantité et certains prix unitaires.
De plus, il n’est pas contesté que la maison d’habitation a été cédée, par acte notarié du 17 décembre 2020, pour un montant de 430 000 €. L’acte de vente comporte la stipulation suivante : « l’acquéreur reconnaît être bien informé de la situation et acheter le bien en l’état, sans recours possible ni contre le vendeur ni contre le rédacteur des présentes, le prix du bien ayant été négocié en tenant compte de cette situation connue». D’ailleurs, cette réduction du prix était déjà évoquée dans l’annonce immobilière publiée sur le site le bon coin en ces termes : « défaut d’étanchéité de la terrasse devant la véranda, des devis ont été effectués afin d’être transparents avec les futurs acquéreurs, le prix affiché du bien [soit 435 000 €] tient déjà compte de la décote liée aux devis pour refaire totalement celle-ci ».
Il est également versé au dossier une attestation d’une agence immobilière du 28 février 2020 en faveur d’un prix net vendeur situé entre 450 010 € et 470 010 € avec cette précision « sous réserve de la remise à neuf du « bâtiment terrasse » + nettoyage enduit». Cela permet d’établir que le bien ne peut valoir ce prix en l’absence de ces éléments.
Le fait que les époux [R] aient pu réaliser une plus-value de 100 000 € en trois ans est inopérant.
Il est donc justifié d’une perte de chance qui sera évaluée à 70 %.
Par conséquent, les époux [O] seront condamnés solidairement à payer aux époux [R] la somme de 22 848 €.
B. Sur le préjudice de jouissance.
L’expert a conclu : « les désordres d’infiltrations rendent impropre à sa destination l’usage de la buanderie (local 4 ) d’une surface de 27,28 m². L’entreposage dans un atelier et/ou rangement (local 3) en adossement sur les parois n’est pas possible compte tenu de l’importance de l’humidité relevée sur ces parois qui fait une surface de 20,93 m² pour une surface totale de la maison de 488,63 m² utile et de 457,78 m² habitables.» Il indique également « les répercussions des infiltrations peuvent compromettre la sécurité de l’usage des installations électriques dans les locaux 1 à 4 sur les parois affectées par des infiltrations » (page 11 du rapport d’expertise).
Le préjudice de jouissance est donc caractérisé.
Par conséquent, les époux [O] seront condamnés solidairement à indemniser les époux [R] à hauteur de 1500 € au titre de leur préjudice de jouissance.
C. Sur le préjudice moral.
Les époux [R] produisent de nombreuses attestations de leurs proches indiquant qu’ils sont angoissés tant par les infiltrations que par la procédure judiciaire. Néanmoins, il convient de rappeler qu’ils ne sont plus propriétaires de la maison et qu’ils ne subissent donc plus au quotidien les conséquences de ces infiltrations.
Par conséquent, il y a lieu de leur allouer 600 € au titre du préjudice moral.
III. Sur le préjudice moral des époux [O].
Les époux [O] étant responsables de la situation litigieuse, ils seront déboutés de leur demande au titre du préjudice moral.
IV. Sur les autres demandes.
En application de l’article 696 du code de procédure civile, les époux [O], partie perdante, seront condamnés solidairement à payer les entiers dépens de l’instance.
Les époux [O], condamnés aux dépens, seront condamnés solidairement à payer aux époux [R] la somme de 3500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Le tribunal rappelle, qu’en vertu de l’article 514 du même code, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
PAR CES MOTIFS :
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :
CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [O] et Madame [F] [O] née [L] à payer à Monsieur [X] [R] et Madame [J] [R] née [A] la somme de 22 848 € au titre de la perte de chance de céder l’immeuble à un prix supérieur ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [O] et Madame [F] [O] née [L] à payer à Monsieur [X] [R] et Madame [J] [R] née [A] la somme de 1500 € au titre du préjudice de jouissance ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [O] et Madame [F] [O] née [L] à payer à Monsieur [X] [R] et Madame [J] [R] née [A] la somme de 600 € au titre du préjudice moral ;
DEBOUTE Monsieur [E] [O] et Madame [F] [O] née [L] de leur demande au titre du préjudice moral ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [O] et Madame [F] [O] née [L] aux entiers dépens de l’instance ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [O] et Madame [F] [O] née [L] à payer à Monsieur [X] [R] et Madame [J] [R] née [A] la somme de 3500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE Monsieur [E] [O] et Madame [F] [O] née [L] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Ainsi jugé le trente Septembre deux mil vingt quatre, la minute est signée du Président et du Greffier.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Emmanuelle MAMPOUYA Mélanie HUDDE
