Tribunal judiciaire, 18 décembre 2024. 23/09569

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Olivia AMBAULT SCHLEICHER Maître Eric AUDINEAU Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Richard R.COHEN Me Agathe CORDELIER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/09569 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3P5Z N° MINUTE : JUGEMENT rendu le mercredi 18 décembre 2024 DEMANDERESSE Madame [I] [D], demeurant [Adresse 1] représentée par Maître Richard R.COHEN de la SELASU COHEN & Associés, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1887 DÉFENDERESSES Madame [K] [H], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Olivia AMBAULT SCHLEICHER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0222 Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], Représenté par son syndic la société CABINET RINALDI sise [Adresse 2] représentée par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU- GUITTON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D0502 AXA FRANCE IARD, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Agathe CORDELIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0399 COMPOSITION DU TRIBUNAL Laura LABAT, Juge des contentieux de la protection assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière, DATE DES DÉBATS Audience publique du 23 octobre 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 décembre 2024 par Laura LABAT, Juge des contentieux de laprotection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière Décision du 18 décembre 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/09569 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3P5Z Par acte sous seing privé en date du 2 octobre 2017, Madame [K] [H] a donné en location à Madame [I] [D] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 1200 euros, outre les charges. Par actes de commissaire de justice des 6 et 22 novembre 2023, Madame [I] [D] a fait assigner Madame [K] [H] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir : - la condamnation de Madame [K] [H] à lui payer la somme de 10080 euros à titre de réfaction rétroactive des loyers ; - la suspension de l'exigibilité des loyers dans l'attente de la réalisation des travaux de remise en état de l'appartement et de suppression des remontées d'odeurs ; - la condamnation in solidum de Madame [K] [H] et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à réaliser les travaux de nature à permettre la mise en conformité du logement litigieux sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision - à titre subsidiaire, la séquestration des loyers entre les mains d'un commissaire de justice jusqu'à réalisation des travaux de mise en conformité du logement ; - en tout état de cause, la condamnation de toute partie succombante aux dépens et à lui payer la somme de 4500 euros au titre des frais irrépétibles. Par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] a fait assigner la société AXA FRANCE IARD afin d'obtenir : - la jonction des instances ; - le rejet des prétentions formées à son encontre ; - la condamnation de la société AXA FRANCE IARD à le garantir de toutes condamnations ; - la condamnation de Madame [I] [D] et la société AXA FRANCE IARD aux dépens et à lui payer la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles. Après plusieurs renvois, les parties ont été convoquées à l'audience du 23 octobre 2024, à laquelle la jonction des instances 23/09569 et 24/00160 a été ordonnée sous le premier de ces numéros. A l'audience, Madame [I] [D], représentée, s'est référée à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles elle sollicite, outre la dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure supportés par le syndicat de copropriétaires, la condamnation in solidum de Madame [K] [H] et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] : - à lui payer la somme de 12600 euros en réparation de son préjudice de jouissance ; - à lui payer la somme de 2000 euros en réparation de son préjudice moral ; - aux dépens et à lui payer la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles. Madame [K] [H], représentée, s'est référée à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles elle sollicite : - le rejet des prétentions formées à son encontre ou leur réduction ; - la condamnation du syndicat des coproprietaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à la garantir de toutes condamnations ; - la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à lui payer la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles ; - la condamnation de toute partie succombante aux dépens. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté, s'est référé à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles il sollicite : - le rejet des prétentions formées à son encontre ou leur réduction ; - la condamnation de la société AXA FRANCE IARD à le garantir de toutes condamnations ; - la condamnation de Madame [I] [D] et de la société AXA FRANCE IARD aux dépens et à lui payer la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles. La société AXA FRANCE IARD, représentée, s'est référée à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles elle sollicite : - à titre principal, que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] soit déclaré irrecevable ou mal fondé en son appel en garantie ; - à titre subsidiaire : le rejet ou la réduction des demandes et l'application des limites et de la franchise stipulées à la police souscrite - la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] aux dépens, avec distraction, et à lui payer la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles. L'affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS Sur la recevabilité de l'appel en garantie, Aux termes de l'article 331 du code de procédure civile, un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d'agir contre lui à titre principal. Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement. Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense. Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] a fait assigner la société AXA FRANCE IARD en intervention forcée sur le fondement de la police souscrite auprès d'elle. Le fait que la garantie soit mobilisable a des conséquences sur le bien fondé de l'appel en garantie mais est indifférent à sa recevabilité. Par conséquent, il convient de déclarer le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] recevable en son appel en garantie. Sur les demandes de dommages et intérêts, En vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé de ses occupants. Il doit également assurer au locataire une jouissance paisible et le garantir contre les vices ou défauts de nature à y faire obstacle, et enfin entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat. Le bailleur n'est pas en revanche responsable des troubles subis par son locataire du fait d'un défaut d'entretien des parties communes d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, s'il justifie avoir accompli toutes les diligences qui lui incombaient à l'égard du syndicat des copropriétaires. Selon les dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. L'implication des parties communes de l'immeuble et l'absence de surveillance du syndicat de copropriétaires engage également sa responsabilité. En l'espèce, Madame [I] [D] se plaint notamment de mauvaises odeurs et de bruits provenant de la courette intérieure et du ruissellement d'eau, notamment dans la cuisine, dans la salle de bain et dans le dressing. Les défendeurs contestent la réalité et l'ampleur de ces désordres. Cependant, il résulte des courriers électroniques de Madame [K] [H] que celle-ci a dans un premier temps reconnu l'existence des odeurs et des bruits émanant de la courette intérieure et s'en est plaint auprès du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à de nombreuses reprises. Ces désordres sont en outre étayés par le procès-verbal de constat en date du 9 mars 2023 aux termes duquel le commissaire de justice a constaté des traces de fuite sur l'installation dans la courette intérieure, une odeur nauséabonde qui " se dégage de cette cour " et qui est " compatible avec l'usage des toilettes au rez-de-chaussé " ". Il précise que " ces odeurs sont perceptibles même fenêtres fermées ". Il note également qu'il entend un vrombissement de la pompe de relevage même fenêtres fermées. Ce constat a d'ailleurs été joint par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à la convocation de l'assemblée générale spéciale à laquelle les travaux de réfection ont finalement été votés le 21 septembre 2023, soit postérieurement à la délivrance du congé. Les défendeurs versent aux débats de procès-verbaux de constat aux termes desquels les commissaires de justice notent qu'ils n'ont pas senti d'odeurs et entendu de bruits provenant de la courette intérieure. Cependant, ces procès-verbaux sont postérieurs à la restitution des clefs par Madame [I] [D] et au vote des travaux de réfection. Ces procès-verbaux constatent un état de saleté très important et les défendeurs soulignent que les mauvaises odeurs pourraient provenir de la saleté, des animaux morts et des aliments moisis. Toutefois, le commissaire de justice a bien indiqué, dans son constat du 9 mars 2023, que les mauvaises odeurs provenaient de la courette et non du logement litigieux et qu'elles étaient compatibles avec l'usage de toilettes. Il résulte des courriers de Madame [K] [H] et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] que les désordres ont été constatés par un architecte dès le mois d'octobre 2020. La mauvaise odeur et le bruit provenant de la courette intérieure sont donc établis. Ces désordres ont troublé la jouissance de Madame [I] [D] de sorte qu'il est ainsi démontré que Madame [K] [H] a manqué à ses obligations de bailleur. Madame [K] [H] soutient que sa responsabilité ne saurait être engagée du fait des diligences accomplies. Elle justifie en effet de l'envoi d'un certain nombre de courriers électroniques au syndic et elle a sollicité qu'un point d'information soit inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 21 septembre 2023. Outre qu'il ne s'agit que d'un point d'information, cette demande apparaît bien tardive par rapport à la date d'apparition des désordres. Par ailleurs, elle ne justifie pas avoir accompli des démarches pour contraindre le syndic à faire voter les travaux plus tôt. Il est constant que la courette intérieure et les canalisations principales sont des parties communes sur lesquelles un copropriétaire tiers a effectué des branchements. Les parties s'accordent pour considérer que ces installations ont été faites sans autorisation en violation du règlement de copropriété. Il appartient au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] de faire respecter ce règlement de copropriété de sorte que cette faute d'un tiers ne saurait l'exonérer entièrement de sa responsabilité. Il avait connaissance de cette violation depuis le mois d'octobre 2020 au plus tard et ne justifie que d'un courrier envoyé au copropriétaire concerné. Il n'a pas soumis ce point à l'assemblée générale avant 2023 et n'a pas entrepris de procédure judiciaire à son encontre. Les travaux de réfection n'ont été votés que le 21 septembre 2023. Les défendeurs reprochent à Madame [I] [D] de ne pas avoir laissé accès à son logement, seul moyen d'accès à la courette intérieure, ce qui aurait retardé les constats et devis nécessaires au vote des travaux. Cependant, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] ne produit que des courriers simples envoyés à Madame [K] [H]. Il n'est ainsi pas justifiés que Madame [I] [D] aurait été avertie en temps utile. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] et Madame [K] [H] ne produisent notamment aucune mise en demeure de laisser l'accès au logement respectant un délai de prévenance raisonnable et nécessaire à l'organisation de Madame [I] [D]. Au contraire, dans un courrier électronique du 28 novembre 2021, Madame [K] [H] soulignait que Madame [I] [D] s'était déjà rendue disponible de nombreuses fois. Les procès-verbaux de constat mentionnent que la peinture de la cuisine a été dégradée par un ruissellement d'eau. Madame [I] [D] justifie avoir averti son assureur. Cependant, les éléments produits ne permettent pas d'établir de façon objective l'origine de ce ruissellement. Cette dégradation des revêtements a troublé la jouissance de Madame [I] [D], engageant ainsi la responsabilité de Madame [K] [H] sans que celle-ci ne justifie des démarches contraignantes entreprises. En revanche, il n'est pas établi qu'une partie commune serait en cause de sorte que la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] doit être écartée. Il résulte des pièces versées aux débats que les fenêtres de la salle, de la cuisine et de la salle de bain du logement litigieux donnent sur la courette intérieure. Compte tenu de la nature des désordres, de leur ampleur et de leur durée, il convient de condamner Madame [K] [H] à payer à Madame [I] [D] la somme de 3500 euros en réparation de son préjudice de jouissance. Ces désordres ont, par leur nature, causé un préjudice moral à Madame [I] [D] qu'il convient d'indemniser à hauteur de 500 euros. Il convient de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] in solidum au paiement de ces dommages et intérêts, dans la limite de 2000 euros afin de tenir compte de la faute du tiers et l'absence de démonstration de sa responsabilité pour les désordres relatifs à la dégradation des revêtements. Sur les demandes à l'encontre de la société AXA FRANCE IARD, Aux termes de l'article L. 113-5 du code des assurances, lors de la réalisation du risque ou à l'échéance du contrat, l'assureur doit exécuter dans le délai convenu la prestation déterminée par le contrat et ne peut être tenu au-delà. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] a souscrit une assurance auprès de la société AXA FRANCE IARD et sollicite en conséquence sa condamnation à le garantir de toute condamnation sans préciser les stipulations qu'il estime applicables. La société AXA FRANCE IARD verse aux débats les conditions générales et les conditions particulières. La responsabilité du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] est engagée en raison des désordres affectant les parties communes et résultant partiellement de son défaut de surveillance. Un préjudice de jouissance et un préjudice moral ont été indemnisés. Cependant, la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] en cas de dommage causé par les parties communes et un défaut de surveillance n'est pas couverte par la police produite. Par conséquent, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] de sa demande formée à l'encontre de la société AXA FRANCE IARD. Sur les demandes accessoires, En application de l'article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, Madame [K] [H] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], qui perdent le procès, sont condamnés in solidum aux dépens. En application de l'article 699 du code de procédure civile, la demande de distraction est rejetée, l'assistance d'un avocat n'étant pas obligatoire devant le juge des contentieux de la protection. Sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Madame [K] [H] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] sont condamnés in solidum à payer à Madame [I] [D] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] est condamné à payer à la société AXA FRANCE IARD la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles. En vertu de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il convient de rejeter la demande de dispense de participation aux frais de procédure formée par Madame [I] [D], celle-ci n'étant pas copropriétaire mais locataire. PAR CES MOTIFS LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe : CONDAMNE Madame [K] [H] à payer à Madame [I] [D] la somme de 3500 euros en réparation de son préjudice de jouissance ; CONDAMNE Madame [K] [H] à payer à Madame [I] [D] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral ; CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] au paiement de ces dommages et intérêts, dans la limite de 2000 euros ; CONDAMNE in solidum Madame [K] [H] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à payer à Madame [I] [D] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à payer à la société AXA FRANCE IARD la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ; CONDAMNE in solidum Madame [K] [H] et le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] aux dépens ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. La Greffière La Juge des contentieux de la protection Décision du 18 décembre 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/09569 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3P5Z