Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [B] [Z],
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 24/03790 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4RHX
N° MINUTE : 2
JUGEMENT
rendu le 20 novembre 2024
DEMANDEUR
Etablissement public [Localité 4] HABITAT- OPH,
[Adresse 3]
représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS,
DÉFENDEUR
Monsieur [B] [Z],
[Adresse 2]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats, et d’Aurélia DENIS, Greffière lors du délibéré
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 29 août 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 20 novembre 2024 par Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffière
Décision du 20 novembre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/03790 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4RHX
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 16 novembre 2017 à effet au 27 mai 2014 (suite au premier contrat du 16 septembre 2010 dont le TI du 12ème arrondissement avait prononcé la résiliation par jugement en date du 26 mai 2014), [Localité 4] HABITAT- OPH a donné à bail à Monsieur [B] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5] [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable hors charges de 249, 21 euros.
Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 4] HABITAT- OPH a par acte de commissaire de justice du 24 avril 2023 fait signifier à Monsieur [B] [Z] un commandement de payer la somme de 8 398,10 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de mars 2023 inclus et visant la clause résolutoire.
Par actes de commissaire de justice du 28 mars 2024, [Localité 4] HABITAT- OPH a fait assigner Monsieur [B] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail sur le fondement des dispositions des articles 1224 et suivants et 1728 du code civil,
- ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,
- dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2, R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d'exécution,
- condamner Monsieur [B] [Z] à lui payer les loyers, éventuels suppléments de solidarité, charges et indemnités d'occupation impayés, soit la somme de 23 125,59 euros arrêtée au 6 mars 2024, terme du mois de février 2024 inclus, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et de l'assignation, ainsi qu'une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au montant du loyer révisable majoré des charges tels que si le bail s'était poursuivi,
- ordonner la capitalisation des intérêts,
- condamner Monsieur [B] [Z] à lui payer la somme de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
A l’audience du 29 août 2024, [Localité 4] HABITAT- OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualisé sa créance à la somme de 30 026,25 euros échéance de juillet 2024 incluse. Tout en confirmant l’application d’un supplément de solidarité pour les années 2022, 2023, et 2024 et en admettant ne pas pouvoir produire les accusés de réception des demandes d’enquête de ressources ou des mises en demeure correspondantes, le bailleur a maintenu l’ensemble de ses demandes au regard de l’absence totale de paiement de loyers depuis plusieurs mois. Il s’est opposé à tous délais de paiement et n’a pas sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire.
Régulièrement assigné à étude, Monsieur [B] [Z] n'a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l'article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.
Aucun diagnostic social n’a été transmis au greffe avant l’audience.
A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 20 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] le 29 mars 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, [Localité 4] HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 25 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action en résiliation de bail et expulsion est donc recevable.
Sur la demande principale de constat de la résiliation du bail
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'à l'expiration d'un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s'appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire (article 17.2), et par acte du 24 avril 2023, [Localité 4] HABITAT- OPH a fait délivrer à Monsieur [B] [Z] un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme principale de 8398, 10 euros au titre des loyers, suppléments de loyer et charges impayés arrêtés au 20 avril 2023, terme de mars2023 inclus, ce commandement reproduisant les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
S'agissant d'une habitation à loyer modéré, le bail est soumis aux dispositions des articles L.441-9 et suivants du code de la construction qui implique que les locataires doivent justifier une fois par an de leur avis d’imposition pour permettre de vérifier qu’ils remplissent toujours les conditions pour bénéficier de ce logement à caractère social.
Mais il résulte de ce texte qu'en l'absence de réponse, l’organisme d’habitation à loyer modéré n’est fondé à liquider et appliquer au locataire le supplément de loyer maximum exigible qu’après une mise en demeure restée infructueuse pendant les quinze jours destinés à justifier des revenus de l’année précédente, l'organisme HLM ne pouvant procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer en l'absence de preuve de la réception de la mise en demeure.
En l'espèce, il ressort du commandement de payer, des décomptes et quittances produits que [Localité 4] HABITAT- OPH a appliqué un supplément de loyer de solidarité de 917,84 euros par mois de janvier à décembre 2022 pour un total cumulé de 11 014,08 euros ainsi que des frais d'enquête SLS (25 euros), alors que [Localité 4] HABITAT OPH ne justifie que de l’envoi par courrier simple du document à remplir au titre de l’enquête de ressources et de la notification (17 janvier 2022) de l’application d’un surloyer.
Il apparait qu’aucune mise en demeure valant interpellation suffisante n’a constaté la défaillance du locataire dans la réponse attendue ou précisé les conséquences de celle-ci, ni même que la modification ultérieure du loyer par l’application d’un surloyer ait fait objet d’une notification valant interpellation suffisante.
Il en résulte qu'après déduction des sommes réclamées au titre des surloyers (11 014,08 euros) et des frais d'enquête SLS (25 euros), Monsieur [B] [Z] n'était à la date de délivrance du commandement (montant sollicité en principal de 8398,10 euros) redevable d'aucun arriéré de loyers et de charges de sorte que la clause résolutoire n'a pu emporter résiliation de plein droit, ses conditions d'application n'étant pas réunies.
En conséquence, les demandes de [Localité 4] HABITAT- OPH tendant à voir constater la résiliation du bail, à ordonner l'expulsion du locataire et à le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation seront rejetées.
Sur la demande subsidiaire de prononcé de la résiliation du bail
Selon les dispositions de l'article 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d'une obligation essentielle consistant dans le paiement du loyer aux termes convenus.
Le juge peut sur le fondement des dispositions de l'article 1224 du code civil, prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l'une des parties ne satisfait pas son engagement.
Il appartient toutefois au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.
A la date de l’assignation, le bailleur réclame une somme de 30 026,25 euros, terme de juillet 2024 inclus, qui intègre :
Les suppléments de loyer de solidarité de janvier à décembre 2022 (917,84 x 12, soit 11 014,08 euros) et les frais d'enquête SLS (25 euros), Ainsi que des suppléments de loyer de janvier 2023 à décembre 2023 (950,62 x 12, soit 11 407,44 euros), et d'enquête SLS (25 euros), Ainsi que des suppléments de loyer de janvier 2024 et juillet 2024 (983, 40 x 7, soit 6883,80 euros) et d'enquête SLS (25 euros).
Il convient de constater que l’ensemble de ces sommes ne sont pas dues puisque [Localité 4] HABITAT- OPH ne justifie pas de la réception par le locataire des « notifications de SLS » des 17 janvier 2022, 13 janvier 2023 et 15 janvier 2024.
En outre, il convient de retrancher les frais de contentieux du décompte actualisé produit, soit 187,60 euros (mai 2023), 127, 29 euros (août 2023) et 178, 62 euros (avril 2024).
Il en résulte que Monsieur [B] [Z] est redevable au 1er aout 2024, échéance de juillet incluse, d'une somme de 152,42 euros (30 026,25 – [11 014,08 + 25 + 11 407,44 + 25 + 6883,80 + 25] - [187,60 euros + 127, 29 euros +178, 62 euros]), ce qui est insuffisant à justifier la résiliation du bail.
La demande de [Localité 4] HABITAT- OPH tendant à voir prononcer la résiliation du bail et celles subséquentes en expulsion et condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation seront par conséquent rejetées.
Sur la demande en paiement
Selon l'article 1728 du code civil et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Ainsi qu'évoqué précédemment, les montants réclamés au titre du supplément de loyer de solidarité et des frais annexes ne sont pas justifiés.
Monsieur [B] [Z] sera par conséquent condamné à payer à [Localité 4] HABITAT- OPH la somme de 152,42 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 31 août 2022, terme de juillet 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.
Sur la capitalisation des intérêts
La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.
Sur les demandes accessoires
[Localité 4] HABITAT- OPH, qui succombe pour l'essentiel, sera condamnée aux dépens et déboutée de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARE l'action recevable ;
DÉBOUTE [Localité 4] HABITAT- OPH de ses demandes en résiliation de bail, expulsion et au paiement d'une indemnité d'occupation ;
CONDAMNE Monsieur [B] [Z] à payer à [Localité 4] HABITAT- OPH la somme de 152,42 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 1er août 2024, terme de juillet 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil ;
REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires ;
DÉBOUTE [Localité 4] HABITAT- OPH de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE [Localité 4] HABITAT- OPH aux dépens ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection.
