Cour d'appel, 05 septembre 2024. 23/15134

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 05 SEPTEMBRE 2024 N° 2024/488 Rôle N° RG 23/15134 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BMIKV [K] [W] C/ SA CDC HABITAT Copie exécutoire délivrée le : à : Me Jane AMOURIC Me Sébastien BADIE Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de proximité de FREJUS en date du 09 Novembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-23-000093. APPELANT Monsieur [K] [W] né le 7 Décembre 1953 à [Localité 4] demeurant [Adresse 2] [Adresse 3] assisté de Madame [V] [S], désignée en qualité de mandataire spécial par ordonnance du Tribunal de proximité de FREJUS en date du 19 septembre 2023, demeurant [Adresse 5], représenté par Me Jane AMOURIC, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMÉE SA CDC HABITAT dont le siège social est [Adresse 1] représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assistée par Me Rose-Marie FURIO FRISCH, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Florence PERRAUT, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Florence PERRAUT, Présidente Mme Sophie LEYDIER, Conseillère Mme Angélique NETO, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2024, Signé par Mme Florence PERRAUT, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 29 avril 1997, à effet au 1er mai 1997, la société d'économie mixte CDC Habitat venant aux droits de la société nationale immobilière (SNI), a consenti à monsieur [K] [W], un bail à usage d'habitation pour un appartement, avec cave et parking, situé [Adresse 6]), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 2 321,46 francs (353, 90 euros). Se prévalant que les loyers n'avaient pas été réglés, la société CDC Habitat a fait délivrer à M. [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 25 janvier 2023, aux fins d'obtenir le paiement de la somme de 1 384,85 euros au principal. Considérant que les causes du commandement sont restées infructueuses, elle l'a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Fréjus, statuant en référé qui, par ordonnance réputée contradictoire en date du 9 novembre 2023, a : - constaté la résiliation du bail liant les parties, à compter du 25 mars 2023, minuit ; - ordonné l'expulsion immédiate de M. [W] des lieux occupés et de toutes personnes s'y trouvant de son chef, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision et pendant une durée de deux mois, délai à l'issue duquel l'astreinte prononcée serait liquidée ; - dit qu'à défaut il pourrait être procédé à son expulsion en application des articles L. 411-1, L. 412-1 à L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire ; - s'est réservé le contentieux de la liquidation de l'astreinte ; - condamné M. [W] au paiement de la somme de 2 672,75 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 25 mars 2023, échéance du mois de mars 2023 incluse ; - condamné M. [W] au paiement d'une indemnité provisionnelle d'occupation d'un montant mensuel de 688,95 euros par mois, jusqu'à la complète libération des lieux ; - débouté la société CDC Habitat du surplus de ses demandes ; - condamné M. [W] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer signifié le 25 janvier 2023. Selon déclaration reçue au greffe le 8 décembre 2023, M. [W] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur l'ensemble des dispositions. Par dernières conclusions transmises le 13 mai 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu'elle réforme et infirme l'ordonnance et statuant à nouveau : - à titre principal : * constate que sa dette est soldée depuis le 19 décembre 2023 ; * lui accorde de manière rétroactive des délais de paiement jusqu'au 19 décembre 2023 ; * juge que la clause résolutoire contenue dans le bail est réputée ne jamais avoir joué ; * dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de résiliation du bail, d'expulsion, de paiement de la somme provisionnelle de 2 762,75 euros au titre de la dette locative, de paiement par provision d'une indemnité mensuelle d'occupation ; * lui accorde la protection de son domicile érigée à l'article 426 du code civil ; - à titre subsidiaire : lui accorde des délais de 36 mois pour quitter les lieux ; - en tout état de cause : condamne la société CDC habitat à lui payer la somme de 1500 euros, outre les entiers dépens. Par dernières conclusions transmises le 22 janvier 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société CDC Habitat, sollicite de la cour qu'elle confirme l'ordonnance entreprise et prenne acte de son accord pour que la clause résolutoire puisse être suspendue et que des délais de paiement puissent être accordés si M. [W] se maintient à jour de ses échéances. Elle sollicite la condamnation de M. [W] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d'appel. MOTIFS DE LA DÉCISION : Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger' ou 'déclarer' qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers : Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Aux termes de l'article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. A cet égard, l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux. En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation. En l'espèce, le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges. C'est ainsi qu'il est stipulé aux conditions générales du contrat, article 3 résiliation, que ce dernier sera résilié immédiatement et de plein droit, si bon semble au bailleur, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat. Le commandement de payer du 25 janvier 2023 visant la clause résolutoire porte sur une somme de 1 384,85 euros correspondant à un arriéré locatif arrêté au mois de janvier 2023, loyer du mois de janvier inclus. Or à l'examen du décompte, non contesté par le locataire, il apparaît qu'à la date du 31 mars 2023, soit deux mois après le commandement de payer M. [W] n'avait pas apuré sa dette, étant redevable de la somme de 3 573,77 euros. Par conséquent, il conviendra de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et constaté la résiliation du bail au 25 mars 2023 à minuit. Sur la demande de provision portant sur les loyers, charges et indemnités d'occupation : Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen. Ainsi le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties. En l'espèce au vu des décomptes versés aux débats, il est établi que le 15 décembre 2023 M. [W] s'était acquitté totalement de sa dette locative, ayant versé un chèque de 7 663,35 euros crédité le 1er décembre 2023 sur le décompte versé aux débats par la bailleresse. Par ailleurs, M. [W] produit des quittances locatives de l'année 2024 dont la dernière du 24 avril 2024, fait état d'un solde à 0 euros, au 8 mars 2024 et démontre le règlement du loyer d'avril 2024. Par conséquent, la cour ne peut qu'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné M. [W] au paiement de la somme provisionnelle de 2 762,75 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus. Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause : L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose : le juge peut, même d'office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de règler sa dette locative ... Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon le modalités fixées par la juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Aux termes de l'article 1345-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, la société CDC Habitat ne s'oppose ni à la suspension de la clause résolutoire ni à l'octroi de délais de paiement au profit de M. [W]. Il en résulte qu'en matière de baux d'habitation, tant qu'aucune décision constatant la résolution du bail n'est passée en force de chose jugée, le juge saisi d'une demande de délais peut les accorder et suspendre les effets de la clause résolutoire de façon rétroactive au locataire à jour du paiement de ses loyers En l'espèce, il résulte de ce qui précède que l'appelant démontre avoir apurer sa dette locative le 15 décembre 2023. Aucune dette locative n'est due à ce jour, M. [W] ayant justifié de règlements réguliers du loyer. Ces éléments justifient d'accorder à l'appelant des délais de paiement rétroactifs à la date du commandement de payer du 25 janvier 2023 expirant le 15 décembre 2023, date de l'apurement de la dette et, partant, de suspendre les effets de la clause résolutoire. Dès lors que M. [W] a apuré sa dette locative et qu'il justifie avoir repris le paiement de ses loyers et charges avant même que la cour ne se prononce sur les délais de paiement, la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué. L'ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu'elle a ordonné l'expulsion sous astreinte et condamné M. [W] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle. La Société CDC Habitat sera donc déboutée de sa demande formée en ce sens. La demande de protection de son domicile de M. [W] est devenue sans objet. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens : Il conviendra de confirmer la décision du premier juge en ce qu'il a condamné M. [W] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer. L'équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais et dépens en appel. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : - constaté la résiliation du bail à la date du 25 mars 2023 minuit, par le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail ; - condamné M. [W] aux dépens ; L'infirme en toutes ses autres dispositions critiquées ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Accorde de manière rétroactive à M. [W] des délais de paiement entre le 25 janvier 2023, date du commandement de payer visant la clause résolutoire, et le 15 décembre 2023, date du dernier paiement apurant la dette locative ; Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire présente dans le contrat de bail pendant le cours des délais accordés ; Constate que M. [W] s'est intégralement acquitté des causes du commandement de payer à la date du 15 décembre 2023 ; Dit qu'en conséquence de ce règlement, la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué ; Déboute la société CDC Habitat de sa demande formée au titre de la provision, de l'expulsion sous astreinte et de l'indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle ; Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens. La greffière La présidente