Texte intégral
N° RG 23/00068 - N° Portalis DBVX-V-B7H-OWQY
Décision du Président du TJ de LYON en référé du 28 novembre 2022
RG : 22/01245
S.A.R.L. COURS [9]
C/
[D]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRÊT DU 08 Novembre 2023
APPELANTE :
COURS [9], SARL à associé unique, au capital de 86.000 euros, ayant son siège social sis [Adresse 3], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 527 539 001, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié ès-qualités audit siège
Représentée par Me Anne TESTON de la SELARL REQUET CHABANEL, avocat au barreau de LYON, toque : 865
INTIMÉE :
Mme [W] [D]
née le 17 Juillet 1927 à [Localité 5]
chez [X] [O] [D] [Adresse 4]
[Localité 2]
ayant pour mandataire de gestion la société COGERIM RIVOIRE, administrateur de biens à [Localité 7]
Représentée par Me Roxane DIMIER de la SELARL DPG, avocat au barreau de LYON, toque : 1037
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Date de clôture de l'instruction : 26 Septembre 2023
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 26 Septembre 2023
Date de mise à disposition : 08 Novembre 2023
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Bénédicte BOISSELET, président
- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller
- Véronique DRAHI, conseiller
assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier
A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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Exposé du litige
Par acte sous seing privé du 18 novembre 2020, [W] [D] a donné à bail à la SARL Cours [9] un local commercial d'une superficie de 53,46 m² au rez-de-chaussée d'un immeuble, situé à [Adresse 6].
Cette location a été consentie pour une durée de 9 années à compter du 12 novembre 2020, moyennant un loyer annuel principal de 10 500 € HT, outre charges réelles grevant les lieux loués et révision par application d'une clause d'échelle mobile, le tout payable par terme trimestriel d'avance.
Des loyers étant demeurés impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et une dette de 8 243,23 € a été signifié à la locataire par acte du 28 avril 2022.
Aux motifs qu'aucun règlement n'avait été effectué dans le délai d'un mois imparti, [W] [D], par exploit du 4 juillet 2022, a assigné la SARL Cours [9] devant le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Lyon afin de voir au principal constater l'acquisition de la clause résolutoire et statuer sur ses conséquences, et obtenir la condamnation de la SARL Cours [9] à lui verser une provision à valoir sur l'arriéré locatif.
La SARL Cours [9] n'a pas comparu.
Par ordonnance du 28 novembre 2022, le Juge des référés a :
Constaté qu'à la suite du commandement en date du 28 avril 2022, le jeu de la clause résolutoire est acquis au bénéfice de [W] [D] à compter du 28 mai 2022 ;
Dit que la SARL Cours [9] et tous occupants de son chef devra avoir quitté les lieux qu'elle occupe sis [Adresse 1], dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente et que passé cette date elle pourra être expulsée avec le concours de la force publique ;
Condamné la SARL Cours [9] au paiement de la somme provisionnelle de 5 436,08 € au titre des loyers et charges impayés au 18 octobre 2022, 4ème trimestre inclus, outre intérêt à compter du commandement ;
Déclaré son incompétence pour connaître de la demande au titre de la clause pénale ;
Condamné la SARL Cours [9] à verser à [W] [D] une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et des charges en cours à compter du 1er janvier 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux ;
Condamné la SARL Cours [9] à verser à [W] [D] la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamné la SARL Cours [9] aux dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement de payer.
Par acte régularisé par RPVA le 4 janvier 2023, la SELARL Cours [9] a interjeté appel de l'intégralité des chefs de décision figurant au dispositif de l'ordonnance du juge des référés, à l'exception de la disposition sur la clause pénale, étant précisé qu'elle a mentionné une date de décision erronée.
Cet appel a été enregistré au répertoire général sous le numéro 23 / 00068.
Par acte régularisé par RPVA le 5 janvier 2023, la Selarl Cours [9] a interjeté appel de l'intégralité des chefs de décision figurant au dispositif de l'ordonnance du 28 novembre 2022, à l'exception de la disposition sur la clause pénale, corrigeant aux termes de cet appel l'erreur de date.
Cet appel a été enregistré au répertoire général sous le numéro 23 / 00080.
Par ordonnance du 11 janvier 2023, le Président de la 8ème chambre de la Cour a ordonné la jonction des deux procédures d'appel.
Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 20 avril 2023, la SELARL Cours [9] demande à la Cour de :
Vu l'article 1103 du Code civil,Vu les articles 1719 et suivants du Code civil,Vu les articles 1219 et suivants du Code civil, Vu l'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile,
Infirmer l'ordonnance du 28 novembre 2022 dans les termes de l'appel (repris dans le dispositif de ses écritures),
Statuant à nouveau :
In limine litis :
Déclarer n'y avoir lieu à référé,
Déclarer que le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Lyon n'est pas compétent pour statuer sur les demandes de [W] [D] en raison de l'existence de contestation sérieuse, le bailleur n'ayant pas respecté son obligation de délivrance.
En toute hypothèse,
Débouter [W] [D] de l'ensemble de ses demandes,
Condamner [W] [D] à payer la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
La SELARL Cours [9] expose :
qu'elle a pour activité l'enseignement et la formation professionnelle et que son établissement principal étant situé à [Localité 8], elle a recherché de nouveaux locaux à [Localité 5], afin de lui permettre d'exercer son activité d'enseignement et de soutien scolaire, à destination d'élèves de la troisième à la terminale ;
qu'elle a procédé à cette recherche pendant l'épidémie de Covid et le premier confinement et que la direction de l'école étant située à [Localité 8], elle n'a pas pu procéder directement à des visites physiques et s'est limitée à la connaissance des lieux sur la base de plans transmis par mail ;
que ce n'est qu'au mois de mai 2020 qu'elle a a pu découvrir pour la première fois les locaux, qui ne correspondaient toutefois en rien aux plans transmis pendant la période de confinement, mais qu'ayant déjà notifié son congé pour son précédent bail, elle a été contrainte de souscrire le bail ;
que comme tout établissement recevant du public, l'Ecole [9] est soumise à des obligations de sécurité contre l'incendie comprenant l'obligation de disposer d'une sortie de secours et que les locaux loués, à ce titre, disposent d'une porte donnant sur la cour qui présente cette fonction ;
que toutefois, en cours d'exécution du bail, elle s'est aperçue que la porte du local donnant sur l'arrière du bâtiment était presque quotidiennement gênée par le stationnement d'un véhicule, qui se gare sur un emplacement que le propriétaire du véhicule louerait ;
que par lettre recommandée du 17 mars 2022, elle a alerté le gestionnaire des lieux loués de ce problème de sécurité mais qu'elle n'a jamais eu de réponse et que c'est dans ces conditions qu'elle a suspendu le réglement des loyers ;
qu'elle était en effet confrontée à un problème de sécurité important, susceptible d'engager sa responsabilité et menaçant son ouverture, puisqu'elle pouvait subir une fermeture administrative du fait de la méconnaissance de ses obligations de sécurité.
La SELARL Cours [9] soutient en premier lieu, in limine litis et au visa de l'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, que le juge des référés n'était pas compétent pour statuer sur les demandes de [W] [D], en raison de l'existence d'une contestation sérieuse.
Elle soutient à ce titre que le juge des référés ne pouvait retenir que la créance d'arriérés de loyers n'était pas sérieusement contestable, dès lors qu'elle a suspendu le règlement de ses loyers en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance.
Elle en déduit que, l'appréciation de ce manquements relèvant du juge du fond, le juge des référés ne pouvait dès lors se prononcer sur le litige et était incompétent, notamment pour retenir que le jeu de la clause résolutoire était acquis.
En second lieu, l'appelante fait valoir que le bailleur ayant manqué à son obligation de délivrance, elle était fondée à opposer l'exception d'inexécution et qu'ainsi l'acquisition de la clause résolutoire ne pouvait être constatée.
Elle soutient à ce titre :
qu'aux termes de l'article 1719 du Code civil, le bailleur est tenue à une obligation de délivrance et qu'en application de l'article 1219 du même code, une partie peut refuser d'exécuter son obligation si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ;
qu'en l'espèce, les lieux loués au titre du bail litigieux étaient à destination de l'accueil d'étudiants et que le local devait pouvoir bénéficier d'une sortie de secours lui permettant de respecter ses obligations de sécurité ;
qu'en dépit des courriers qu'elle a adressés au mandataire du bailleur, le véhicule est resté garé sur la place de parking devant la porte de secours, empêchant ainsi toute ouverture conforme et qu'à ce jour, une voiture stationne toujours régulièrement sur cet emplacement, ce que confirme un procès-verbal de constat du 18 avril 2023 ;
qu'elle était donc fondée à opposer l'exception d'inexécution.
Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 22 mars 2023, [W] [D], demande à la Cour de :
Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile, Vu l'article L 145-41 du Code de commerce, Vu l'article 1728-2° du Code civil,
Débouter la SARL Cours [9] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions comme non fondées et injustifiées,
Confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue par le Juge des référés du Tribunal Judiciaire de Lyon le 28 novembre 2022, sauf à actualiser la condamnation provisionnelle de la SARL Cours [9] à la somme de 2.474,12 €, correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation arriérés au 14 mars 2023, échéance du 1er trimestre 2023 incluse,
Condamner la SARL Cours [9] à lui payer une nouvelle indemnité de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamner la même aux entiers dépens de l'instance.
Elle soutient en premier lieu qu'il n'existait aucune contestation sérieuses à ses demandes, faisant valoir :
que pour être utilement invoquée, l'exception d'inexécution suppose que l'impossibilité de jouir des lieux loués soit totale, ce qui n'est pas démontré ni même allégué en l'espèce ;
qu'en l'espèce, la SARL Cours [9] a toujours pu exercer son activité au sein des locaux loués, ce conformément à la destination contractuelle et que, de surcroît, le manquement supposé de la bailleresse à son obligation de délivrance n'est étayé par aucun élément probant ;
que l'argumentation de l'appelante vise en réalité masquer des difficultés financières bien réelles, la locataire étant constamment en situation d'impayés depuis son entrée dans les lieux.
Elle ajoute qu'au 14 mars 2023, échéance du 1er trimestre 2023 incluse, la dette locative s'élève à la somme principale de 2.474,12 €, au paiement de laquelle l'appelante doit être condamnée à titre provisionnel.
En second lieu, elle relève que c'est à raison qu'il a été constaté l'acquisition de la clause résolutoire et statué sur ses conséquences, alors que :
à la date de délivrance du commandement de payer, la dette atteignait 8.243,23 € et il est constant et non contesté que cette somme n'a pas été réglée dans le délai d'un mois, de sorte que la clause résolutoire est incontestablement acquise ;
de ce fait, le premier juge était fondé à ordonner l'expulsion de la SARL Cours [9] et de la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges courants jusqu'à libération effective des lieux.
Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I: Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent
La Cour rappelle que devant le juge des référés, le moyen tiré de l'existence d'une contestation sérieuse, ne constitue pas une exception d'incompétence, mais un moyen relatif aux pourvoirs juridictionnels conférés au juge des référés, et qu'il ne saurait en conséquence être examiné dans le cadre d'une exception d'incompétence mais uniquement au regard des pouvoirs que détient le juge des référés au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile.
L'article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Au sens de ce texte, Il y a urgence dès lors qu'un retard dans la décision qui doit être prise serait de nature à compromettre les intérêts légitimes du demandeur, ce qui est nécessairement le cas lorsque la clause résolutoire est acquise, dès lors que le bailleur est privé de son droit de récupérer les locaux qui lui appartiennent.
L'article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
A ce titre, la juridiction des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, dès lors que, notamment, le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire est manifestement fautif, et que le bailleur est de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
La Cour relève qu'aux termes du commandement délivré le 28 avril 2022, il était réclamé au principal une somme de 8.243,23 €, décompte arrêté au 1er avril 2022, loyers du 2ème trimestre 2022 inclus.
Pour autant, la Cour observe à l'examen du décompte récapitulatif produit par [W] [D] qu'avaient été comptabilisés à tort dans le montant susvisé des frais de rappel à hauteur de 123,15 € (45 € et 78,15 €), sans rapport avec la dette locative, qu'il y a lieu de déduire en conséquence du montant réclamé, le montant dû s'élevant en réalité à 8.120,08 €.
Il en résulte que le montant non sérieusement contestable du commandement ne saurait excéder la somme de 8.120,08 €.
La SARL Cours [9] disposait d'un délai d'un mois pour apurer sa créance, soit au plus tard le 28 mai 2022.
Or, ce n'est que le 5 septembre 2022 qu'elle a procédé à un virement d'une somme de 8.122,72 €, comme en atteste les décomptes locatifs versés aux débats par l'intimée.
Il ne peut donc qu'être constaté que les causes de ce commandement n'ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance et qu'en application de l'article L 145-41 du Code de commerce, il en résultait nécessairement que la clause résolutoire était acquise au 28 mai 2022.
Toutefois, la SARL Cours [9] soutient que c'est de mauvaise foi que le bailleur a sollicité le bénéfice de la clause résolutoire, sa demande se heurtant de ce fait à une contestation sérieuse, aux motifs :
qu'en sa qualité d'établissement recevant du public, elle était dans l'obligation de bénéficier d'une sortie de secours pour respecter les normes de sécurité ;
qu'en l'espèce, la sortie de secours était bloquée par une voiture qui stationnait régulièrement devant cette sortie, le bailleur étant resté totalement inactif pour mettre fin à cette situation, en dépit des courriers qu'elle lui a adressés ;
qu'ainsi, le bailleur a manqué à son obligation de délivrance, ce qui l'autorisait en outre à opposer l'exception d'inexécution et à ne pas verser le montant des loyers.
A l'examen des pièces versées aux débats par la SARL Cours [9] pour appuyer sa demande, la Cour observe néanmoins :
à l'examen du procès-verbal de constat qu'a fait réaliser le preneur le 18 avril 2023 que le véhicule qui stationne à proximité de la sortie de secours ne bloque aucunement la sortie, même s'il la gène, puisqu'il existe un passage suffisant pour s'extraire du local entre la porte et le véhicule stationné ;
qu'en tout état de cause, le courrier dont se prévaut l'appelante pour établir qu'elle a sollicité le bailleur en vue du dégagement de cette sortie de secours ne concerne pas le local loué par [W] [D] mais le second local qu'elle loue à la SCI Jadeor (pièce 4 appelante), situé à côté du premier et qu'il n'est ainsi pas établi que le constat d'huissier du 18 avril 2023 concerne les locaux loués à [W] [D] ;
que par ailleurs, la SARL Cours [9] ne conteste pas avoir exploité le local loué, en dépit de la difficulté qu'elle invoque concernant la sortie de secours.
La Cour déduit de l'ensemble de ces éléments que la SARL Cours [9] ne justifie d'aucun élément sérieux de nature à établir que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance et qu'il ne peut être retenu en conséquence que celui-ci s'est prévalu de mauvaise foi de l'acquisition de la clause résolutoire en délivrant le commandement du 28 avril 2022
La Cour confirme en conséquence la décision déférée en ce qu'elle a constaté que la clause résolutoire était acquise au 28 mai 2022.
La Cour confirme également la décision déférée en ce qu'elle a ordonné à la SARL Cours [9] de quitter les lieux dans le délai d'un mois à compter de la signification de la décision, et a ordonné à défaut son expulsion, dès lors que le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile.
La Cour confirme enfin la décision déférée en ce qu'elle a condamné la SARL Cours [9] à payer à [W] [D] une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer contractuel, outre charges, obligation qui ne heurtait à aucune contestation sérieuse au sens de l'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dès lors que le preneur, à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation, dans un contexte où il n'est pas contesté qu'il occupait toujours les lieux.
II : Sur la demande de provision
En application de l'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, il peut être accordé une provision au créancier dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.
Le premier juge a condamné la SARL Cours [9] au paiement de la somme provisionnelle de 5.436,08 € au titre des loyers et charges impayés au 18 octobre 2022, 4ème trimestre inclus, outre intérêt à compter du commandement ;
La Cour relève qu'à l'examen du décompte produit par [W] [D] dans le cadre de la procédure de première instance (pièce 4 intimée), il était effectivement dû, après déduction des frais n'ayant pas à être intégrés à la dette locative, la somme de 5.436,08 €.
L'intimée sollicite dans le cadre de l'appel que ce montant soit réactualisé à hauteur de la somme de 2.474,12 €, arrêtée au 14 mars 2023, comprenant l'échéance du 1er trimestre 2023.
Ce montant, confirmé par la pièce 6 qu'elle verse aux débats, est dû au titre des indemnités d'occupation, la SARL Cours [9] n'ayant pas restitué les lieux, et caractérise une obligation non sérieusement contestable.
La Cour en conséquence fait droit à cette demande.
III : Sur les demandes accessoires
La SARL Cours [9] succombant, la Cour confirme la décision déférée qui l'a condamnée aux dépens, comprenant le coût du commandement et à payer à [W] [D] une somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, justifiée en équité.
Pour la même raison, la Cour condamne la SARL Cours [9] aux dépens à hauteur d'appel et à payer à [W] [D] une somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel, justifiée en équité.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Confirme la décision déférée dans son intégralité, sauf à actualiser la condamnation provisionnelle de la SARL Cours [9] au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnité d'occupation à la somme de 2.474,12 €, arrêté au 14 mars 2023, échéance du 1er trimestre 2023 incluse ;
Condamne la SARL Cours [9] aux dépens à hauteur d'appel ;
Condamne la SARL Cours [9] à payer à [W] [D] une somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel ;
Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
