Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
Loyers commerciaux
N° RG 22/09250 -
N° Portalis 352J-W-B7G-CXS5Z
N° MINUTE : 1
Assignation du :
08 Juillet 2022
Jugement en fixation
[1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
JUGEMENT
rendu le 27 Janvier 2025
DEMANDERESSE
S.A. ELOGIE SIEMP
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0483
DEFENDERESSE
S.A.S.U. NATURALIA FRANCE
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Maître Sylvie MITTON SMADJA de la SELEURL Sylvie MITTON-SMADJA, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C1136
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Cassandre AHSSAINI, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;
assistée de Manon PLURIEL, Greffière
DEBATS
A l’audience du 08 Novembre 2024 tenue publiquement
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous signature privée du 28 juillet 2009, la S.A. Société de gérance d’immeubles municipaux, aux droits de laquelle vient la S.A. Elogie Siemp, a donné à bail commercial à la S.A.S. Naturalia France des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 10].
Le bail a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du 1er août 2009 et jusqu’au 31 juillet 2018, moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 50 000 euros.
Le bail autorise l’exercice, « à titre principal, d’une activité de vente au détail de produits alimentaires, diététiques, de beauté, de parapharmacie, d’entretien, textiles et d’articles cadeaux, et d’une manière générale de supérette alimentaire et/ou non alimentaire, ainsi que toutes activités connexes ou complémentaire » et à « titre uniquement complémentaire de l’activité principale », l’activité de « restauration sur place ou à emporter sans cuisson sur place ».
À compter du 1er août 2018, le contrat de bail s’est poursuivi par tacite prolongation.
Par acte d’huissier du 24 décembre 2019, la preneuse a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2020, aux clauses et conditions du bail expiré, sous réserve des dispositions de la loi du 18 juin 2014 et du décret du 3 novembre 2014.
Au dernier trimestre 2019, le loyer s’élevait à la somme de 14 125,72 euros hors taxes et hors charges, soit la somme annuelle de 56 502,88 euros en principal.
La S.A. Elogie Siemp a fait assigner la S.A.S. Naturalia France devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte d’huissier signifié le 8 juillet 2022, sollicitant la fixation du loyer en renouvellement au 1er janvier 2020 à la somme de 130 800 euros par an en principal.
Par jugement du 20 octobre 2023, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a principalement :
- déclaré l’action aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé de la S.A. Elogie Siemp recevable,
- constaté le principe du renouvellement du bail commercial à effet du 1er janvier 2020,
- dit que le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative,
- ordonné une expertise judiciaire aux fins de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2020 et désigné Mme [X] [R] pour y procéder,
- fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges.
Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 13 mai 2024. L’experte judiciaire y estime à 109 000 euros la valeur locative des locaux en cause au 1er janvier 2020.
L’affaire a été reprise et plaidée à l’audience du 8 novembre 2024.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS
Lors de l’audience de plaidoirie, la S.A. Elogie Siemp, reprenant les termes de son dernier mémoire signifié par acte d’huissier du 24 octobre 2024 demande à la juge des loyers commerciaux :
- de fixer le prix du bail renouvelé au 1er janvier 2020 à la somme annuelle de 110 000 euros hors charges et hors taxes, toutes autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées, sauf celles à actualiser au regard des dispositions de la loi du 18 juin 2014 et du décret du 3 novembre 2014,
- de condamner la S.A.S. Naturalia France au paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter de chaque date d’exigibilité,
- d’ordonner la capitalisation desdits intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d’un an,
- de débouter la S.A.S. Naturalia France de l’intégralité de ses demandes,
- de condamner la S.A.S. Naturalia France à lui payer 6 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- de condamner la S.A.S. Naturalia France aux dépens, avec distraction au profit de la SELAS LGH & Associés, en la personne de Me Catherine Hennequin, comprenant les frais d’expertise.
En réplique et développant les termes de son dernier mémoire signifié par acte d’huissier du 8 novembre 2024, la S.A.S. Naturalia France demande à la juge des loyers commerciaux :
- de fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2020 à la somme annuelle de 56 502,88 euros hors taxes et hors charges du 1er janvier 2020 au 20 décembre 2021, puis à la somme annuelle de 71 226 euros hors taxes et hors charges à compter du 21 décembre 2021, date du mémoire préalable du bailleur,
- de dire que les intérêts au taux légal sur les compléments de loyer dus à compter du 21 décembre 2021 porteront intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2022, date de l’assignation, pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle,
- de débouter la S.A. Elogie Siemp de ses demandes,
- de condamner la S.A. Elogie Siemp à lui payer 6 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- de condamner la S.A. Elogie Siemp aux dépens comprenant les frais et honoraires de l’expertise judiciaire.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires des parties s’agissant de l’exposé de leurs moyens, qui seront néanmoins résumés dans la partie de ce jugement consacrée à la motivation.
MOTIVATION
A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « rappeler » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne visent pas à conférer des droits à la partie qui les requiert.
Sur la date de prise d’effet du nouveau loyer
Selon l’article L. 145-10 du code de commerce, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.
L’article L. 145-11 du même code dispose que le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l'article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l'article L. 145-10, faire connaître le loyer qu'il propose, faute de quoi le nouveau prix n'est dû qu'à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d'Etat.
L’article R. 145-1 du code de commerce ajoute que le bailleur qui n'a pas fait connaître le montant du loyer qu'il propose dans les conditions de l'article L. 145-11 peut demander une modification du prix du bail ultérieurement, par acte d'huissier de justice, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou dans le mémoire prévu à l'article R. 145-23.
En l’espèce, la S.A.S. Naturalia France a, par acte d’huissier du 24 décembre 2019, sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2020, aux clauses et conditions du bail expiré, sous réserve des dispositions de la loi du 18 juin 2014 et du décret du 3 novembre 2014.
La S.A. Elogie Siemp n’a pas fait signifier de réponse à la demande de renouvellement dans les trois mois de la notification. Elle a donc été réputée accepter le principe du renouvellement.
La S.A. Elogie Siemp a exposé son intention d’obtenir une modification du montant du loyer presque deux ans après la demande en renouvellement, par mémoire préalable signifié le 21 décembre 2021 – bien que la notification de cet acte ait été initialement contestée par la S.A.S. Naturalia France comme cela résulte du jugement avant-dire droit du 20 octobre 2023, la preneuse reconnaît dans son dernier mémoire avoir eu connaissance du nouveau montant demandé à cette date.
En application des textes susvisés, si le nouveau bail a commencé à courir le 1er janvier 2020, le nouveau loyer n’est dû qu’à compter du 21 décembre 2021.
La S.A. Elogie Siemp est mal fondée à opposer sur ce point la clause suivant laquelle les parties sont convenues que « par dérogation à l’article L. 145-34 du code de commerce, (…) le loyer du bail renouvelé et des renouvellements successifs sera déterminé en fonction de la valeur locative des lieux loués. [Elles] renoncent donc de manière irrévocable à exiger que le loyer du bail renouvelé soit fixé en fonction de la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction de l’INSEE intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré ».
La renonciation à un droit doit en effet être expresse et force est de constater qu’aux termes de la stipulation suscitée, la S.A.S. Naturalia France a uniquement renoncé, sans ambiguïté, au principe du plafonnement qui résulte de l’article L. 145-34 visé dans la clause.
L’application de l’article L. 145-11 du code de commerce trouve donc bien à s’appliquer en l’espèce et il revenait à la S.A. Elogie Siemp, si elle souhaitait que le nouveau prix du bail, fixé conformément à la convention des parties, soit exigible dès la date d’effet du renouvellement, de répondre à la demande de renouvellement dans les formes prescrites par l’article L. 145-10.
En conséquence, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2020 sera fixé, pour la période courant du 1er janvier 2020 au 20 décembre 2021, à la somme non contestée en son quantum de 56 502,88 euros hors taxes et hors charges par an, correspondant au loyer en vigueur au dernier trimestre 2019.
Quant au surplus, il est établi par ce qui précède que les parties se sont accordées pour que le montant du nouveau loyer corresponde à la valeur locative des locaux loués.
Sur la détermination de la valeur locative au 1er janvier 2020
En application des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Au terme de ses opérations d’expertise, Mme [R] a estimé que la valeur locative nette des locaux loués s’établissait le 1er janvier 2020 à la somme de 108 810 euros arrondie à 109 000 euros.
La preneuse et la bailleresse formulent plusieurs critiques à l’égard de l’évaluation de l’experte.
La valeur locative des locaux sera par suite établie après analyse des éléments constitutifs définis par l’article L. 145-33 susvisé et les articles R. 145-3 à R. 145-8 du même code.
Sur les caractéristiques des locaux
Selon l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; 4°) de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.
En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article R. 145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d'une utilisation conjointe avec les locaux principaux.
En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les locaux donnés à bail dépendent d’un immeuble de qualité, à façade à pierre de taille, en bon état d’entretien apparent.
La porte d’accès au commerce exploité par la S.A.S. Naturalia France se situe à gauche de l’entrée de l’immeuble mais la preneuse bénéficie de l’affichage de son identité visuelle à droite en façade, au niveau de l’accès à de petits locaux communs et à son couloir de livraison (entrée du personnel et accès livraison). Si la boutique développe un linéaire de façade réduit, la S.A.S. Naturalia France bénéficie d’un affichage de son enseigne en bandeau de part et d’autre de la porte d’entrée de l’immeuble, sur un linéaire qui dépasse largement les surfaces locatives.
Les locaux objets du bail sont désignés comme suit au contrat : « un local nu non divisible en RDC sur rue d’une surface de 278,30 m2 environ comportant un escalier intérieur particulier et un sous-sol de 146,30 m2 environ ».
Ils sont aménagés, au rez-de-chaussée, en une zone de vente sous verrière centrale partielle, de configuration rectangulaire et en profondeur. Les locaux du sous-sol sont reliés à la zone de vente par un escalier et par un monte-charge. Ils sont constitués d’annexes, soit des locaux sociaux, d’un bureau, d’un vestiaire, du bloc sanitaire, d’une réserve équipée d’une chambre froide, d’un local poubelles et d’un local technique.
L’experte note que les locaux sont en bon état d’entretien apparent, ce qui résulte en effet des photos intégrées à son rapport.
S’agissant enfin de la détermination de la surface des locaux, la 5ème édition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière datant de mars 2017 expose que la surface utile brute d’un local est égale à la surface de plancher de la construction, déduction faite des éléments structuraux et des circulations verticales, tandis que la surface utile nette est celle effectivement réservée au travail, obtenue en déduisant de la surface utile brute les circulations horizontales, les locaux sociaux et les sanitaires. La surface pondérée est elle obtenue suivant une méthode consistant dans le fait de ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante en appliquant des coefficients de pondération.
La S.A. Elogie Siemp a communiqué des plans schématiques avec mention des superficies utiles pour le rez-de-chaussée et la S.A.S. Naturalia France pour le sous-sol. L’experte a retenu ces plans.
Après application des coefficients de pondérations conformes, l’experte judiciaire a estimé la surface totale pondérée des locaux à la somme de 185,51 m2 arrondie à 186 m2. La S.A.S. Naturalia France valide ce calcul, tout comme la S.A. Elogie Siemp qui note simplement, sans le motiver, qu’un coefficient différent pourrait être retenu pour la deuxième zone de vente. Le coefficient de 0,8 retenu par l’experte sera néanmoins confirmé dès lors que cette zone prolonge simplement la première, sans qualités particulières.
En conséquence, il sera retenu que les locaux donnés à bail présentent une surface pondérée totale de 186 m2.
Sur la destination des lieux
Il résulte de l’article R. 145-5 du code de commerce que la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.
En l’espèce, le bail autorise l’exercice, « à titre principal, d’une activité de vente au détail de produits alimentaires, diététiques, de beauté, de parapharmacie, d’entretien, textiles et d’articles cadeaux, et d’une manière générale de supérette alimentaire et/ou non alimentaire, ainsi que toutes activités connexes ou complémentaire » et à « titre uniquement complémentaire de l’activité principale », l’activité de « restauration sur place ou à emporter sans cuisson sur place ».
Cette destination contractuelle de locaux à usage de supérette généraliste est valorisée, comme le souligne l’experte, par l’autorisation de restauration à titre accessoire, qui constitue un avantage pour la preneuse.
Sur les obligations respectives des parties
En vertu de l’article R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.
Il est de jurisprudence constante que les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative (voir par exemple Civ. 3ème, 25 janvier 2023, n°21-21.943).
Sur l’impôt foncier
Il est constant que le redevable fiscal de la taxe foncière se trouve être le bailleur. Par suite, l’impôt foncier contractuellement mis à la charge du preneur constitue une charge exorbitante de droit commun qui justifie une diminution de la valeur locative (voir par exemple Civ. 3ème, 25 janvier 2023, n°21-21.943).
En l’espèce, la clause « contributions et charges » du bail renouvelé transfert à la preneuse l’impôt foncier, ce qui caractérise donc une charge exorbitante.
Il est d’usage d’effectuer une déduction du montant réel de la taxe foncière de l’année du renouvellement. La S.A. Elogie Siemp ne formule aucune observation contraire. La S.A.S. Naturalia France s’est vue refacturer la somme de 1 779 euros au titre de l’année 2020, qui sera donc déduite de la valeur locative brute.
Sur la charge des travaux
Il est constant que les travaux prescrits par l’autorité administrative incombent en principe au bailleur en application de l’article 1719 du code civil, au titre de son obligation d’entretien de la chose louée.
Quant aux travaux occasionnés par la vétusté ou par force majeure, ils sont également à la charge du bailleur en application des articles 1720 et 1755 du code civil.
En l’espèce, le bail commercial stipule que la preneuse a la charge de tous les travaux d’aménagement, de mise aux normes et des travaux rendus nécessaires par la vétusté.
La clause susvisée est bien une clause exorbitante puisqu’elle transfert à la preneuse des charges qui relèvent en principe des obligations contractuelles du bailleur, ce sans contrepartie (voir par exemple Civ. 3eme, 24 novembre 2021, n°20-21.570).
La S.A.S. Naturalia France demande que minoration de 5 % soit retenue au titre des travaux de mise aux normes des locaux et une minoration de 1,5 % pour les travaux et réparations liés à la vétusté. La S.A. Elogie Siemp ne développe aucun moyen contraire sur ce point.
Il est justifié, compte tenu de ce qui précède, d’effectuer au titre de ces deux charges exorbitantes relatives aux travaux un abattement global sur la valeur locative brute, qui sera fixé à hauteur de 5 %.
Sur le renoncement au bénéfice du plafonnement
L’article L. 145-34 du code de commerce pose le principe suivant lequel à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques.
En l’espèce, comme cela a précédemment été établi, la S.A.S. Naturalia France a renoncé aux termes du contrat à l’application du principe du plafonnement du loyer du bail renouvelé.
La S.A.S. Naturalia France sollicite à ce titre qu’une minoration de 5 % soit retenue, ce qui apparaît justifié au regard des usages et du fait que le bail initial comme les baux renouvelés sont d’une durée de neuf ans, de sorte que la preneuse renonce bien à un dispositif de principe visant à la protéger d’une variation trop importante de son loyer à la hausse.
Sur le report d’accession en fin de jouissance
En application du bail, « toutes transformations qui auront été autorisées (…) resteront en cas de restitution du local sans aucune indemnité compensatrice acquises au propriété de l’immeuble, à moins que celui-ci ne préfère exiger la remise en état des lieux dans leur état primitif aux frais du preneur ».
En l’espèce, l’experte indique dans son rapport que la S.A.S. Naturalia France n’a pas produit les justificatifs demandés des coûts engagés par elle depuis son entrée dans les lieux mais souligne qu’il « n’est pas discuté qu’elle a procédé a minima à des travaux d’aménagement de locaux bruts, notamment pour adapter la distribution des locaux à son activité ».
La clause de désignation du contrat évoque ainsi un « local nu non divisible », ce qui établit effectivement que les lieux ont été restructurés par la S.A. Elogie Siemp avant la prise à bail par la S.A.S. Naturalia France et que celle-ci a ensuite financé les travaux d’aménagement non contestés de l’intérieur des locaux, de façade et de mise aux normes.
L’experte a retenu au titre de la clause d’accession différée en fin de jouissance un abattement de 10 % pour report d’accession, dont la S.A.S. Naturalia France demande l’entérinement et que la S.A. Elogie Siemp ne conteste pas. Il sera retenu, étant conforme aux usages.
Sur la faculté de cession et de sous-location à une société apparentée
Le bail autorise la sous-location sans autorisation de la S.A. Elogie Siemp au profit de toute société du groupe Monoprix, du groupe Galeries Lafayettes et du groupe Casino.
Par ailleurs, la S.A.S. Naturalia France est autorisée à céder son droit au bail seul « pour toute activité autorisée à la rubrique « Destination » à une société de son groupe dont [elle] détient le contrôle (...) » ou qui détient le contrôle sur elle, et en tout état de cause à toutes sociétés du groupe Monoprix, Casino, Galeries Lafayette.
Aucun abattement ou majoration de la valeur locative n’est sollicité par les parties de ce fait ni proposé par l’experte.
Sur les facteurs locaux de commercialité
Aux termes de l’article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.
En l’espèce, il résulte du rapport que les locaux loués par la S.A.S. Naturalia France sont situés au pied de la [Adresse 7], au nord du [Localité 10], sur le [Adresse 6], large artère à double sens de circulation automobile avec terre-plein central.
Les stations de métro Blanche et Pigalle (lignes 2 et 12) sont situées à proximité des locaux. S’agissant du stationnement automobile, il est bilatéral et réglementé – des places de stationnement sont donc situées sur la voirie, devant la vitrine du local. L’experte souligne sur ce point valablement que la clientèle de proximité du commerce exploité par la S.A.S. Naturalia France est peu susceptible d’être concernée par des difficultés de stationnement.
Par ailleurs, l’experte relève que le secteur de situation des locaux connaît une fréquentation active, de jour comme de nuit. Cette fréquentation est à la fois touristique et de loisirs, au regard de la proximité immédiate des quartiers de [Adresse 8] et de [Adresse 11], de théâtres, salles de spectacles, établissements de restauration et « commerces licencieux » – soit des commerces de type érotique.
Le quartier est qualifié de « populaire » mais « en voie de gentrification » par l’experte ; l’évolution en cours du pouvoir d’achat des habitants du quartier y apparaît donc positive pour l’exploitation du commerce de la preneuse. L’habitat y est dense, ce qui est également un critère favorable pour un commerce de proximité et de supérette.
Au 1er janvier 2020, trois commerces d’articles érotiques étaient exploités à proximité immédiate des locaux, outre un bureau de poste, un magasin Monoprix et deux commerces de restauration.
Il résulte de ce qui précède que les locaux bénéficient de leur situation sur un axe de circulation important, à proximité de deux stations de métro. Si l’experte estime que l’environnement immédiat est « déprécié » par la proximité de sexshops, elle souligne toutefois que ce critère dépréciatif ne « dégrade pas lourdement la commercialité de l’emplacement ». Ces commerces érotiques attirent certes une clientèle distincte de la clientèle habituelle d’un magasin Naturalia, qui propose des produits naturels et biologiques, principalement alimentaires. Néanmoins, cet élément dépréciatif est rééquilibré par la proximité d’un bureau de poste et d’un magasin Monoprix, proximité favorable à la S.A.S. Naturalia France puisqu’elle entraîne un flux de résidents du quartier, au pouvoir d’achat, s’agissant des clients de Monoprix, qui doit être regardé comme équivalent à celui des clients de la S.A.S. Naturalia France.
Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage
D’après l'article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.
En l’espèce, l’experte a retenu 24 références, constituées de 15 nouvelles locations au prix du marché, de 6 renouvellements amiables et de 3 fixations judiciaires. Après analyse, elle a évalué la valeur locative unitaire à 650 euros par mètre carré pondéré.
La S.A. Elogie Siemp se range à cette estimation tandis que la S.A.S. Naturalia France la critique, évaluant pour sa part le prix unitaire brut à 500 euros par mètre carré pondéré.
Aucun des éléments de comparaison retenus par l’experte judiciaire ne concerne un commerce de type supérette/supermarché à l’instar de celui exploité par la S.A.S. Naturalia France.
Parmi les références issues de renouvellements amiables retenues par l’experte, l’une concerne un commerce alimentaire, mais il s’agit d’un fromager situé [Adresse 12], soit dans une rue à très forte commercialité qui peut difficilement être comparée à la situation du local en cause, d’autant que la surface pondérée dudit local n’est que de 36 mètres carrés.
Les nouvelles locations comprennent notamment un caviste, un magasin d’alimentation et un chocolatier, mais outre le fait que les prix de ces baux ont été fixés au prix de marché, par définition supérieur à la valeur locative encadrée par le code de commerce, il s’agit là encore de locaux à la surface très inférieure à celle en cause, en dehors du chocolatier (qui présente un loyer de 905 euros par mètre carré pondéré).
La S.A.S. Naturalia France avait quant à elle fait appel à titre amiable au cabinet Daxter ; les références locatives identifiées par ce cabinet sont annexées au rapport.
Il en résulte, s’agissant de supermarchés de produits biologiques également exploités par la S.A.S. Naturalia France, que les loyers annuels varient entre :
- 597€ et 686€ par mètre carré pondéré pour de nouvelles locations,
- 437€ et 455€ par mètre carré pondéré pour des renouvellements amiables.
Quant aux loyers de locaux destinés à d’autres supermarchés de produits biologiques exploités par la société Biocoop ou la société La Vie Claire, ils varient entre 351€ et 953€ – il s’agit de nouvelles locations seulement.
Il convient ici de souligner que ces éléments de comparaison sont situés dans divers arrondissements de la rive droite de [Localité 9] ce qui rend la comparaison immédiate peu aisée.
Par ailleurs, la clause de destination du bail consenti par la S.A. Elogie Siemp est plus large que celle d’un simple « supermarché bio » dès lors qu’une activité secondaire de restauration sur place ou à emporter y est autorisée.
Finalement, il résulte de ce qui précède que la valeur unitaire brute retenue par l’experte apparaît trop élevée par rapport aux éléments de comparaison pertinents produits par la preneuse. Compte tenu de l’ensemble des éléments permettant de déterminer la valeur locative conformément au code de commerce, et qui ont ci-avant été développés, le prix unitaire brut des locaux donnés à bail par la S.A. Elogie Siemp à la S.A.S. Naturalia France sera fixé à hauteur de 550 euros par mètre carré pondéré.
Sur la détermination du loyer du bail renouvelé
Eu égard aux éléments précédemment exposés, soit :
- la surface pondérée des locaux loués de 186 m2,
- la valeur locative unitaire de renouvellement de 550 euros par mètre carré pondéré,
- l’abattement global de 20 % au titre des clauses exorbitantes de droit commun,
- la déduction de la taxe foncière 2020 à hauteur de 1 779 euros,
la valeur locative de renouvellement peut être évaluée à la somme annuelle de :
((186 x 550) - (20/100)) – 1 779 = 80 061 euros.
Le montant du loyer du bail renouvelé le 1er janvier 2020 sera par suite fixé à la somme arrondie de 80 060 euros hors taxes et hors charges par an à compter du 21 décembre 2021, somme qui correspond à la valeur locative nette au 1er janvier 2020.
Sur l’arriéré de loyers
En application des deux premiers alinéas de l'article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent.
Il est constant que le juge des loyers commerciaux n’est pas compétent pour prononcer une condamnation.
En l'espèce, la preneuse a payé, depuis le 21 décembre 2021 et pendant toute la durée de la présente instance, un loyer d'un montant inférieur à celui du bail renouvelé. Elle devra donc payer à la S.A. Elogie Siemp un arriéré de loyers non contesté en son principe.
En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Les intérêts au taux légal seront donc dus à compter du 8 juillet 2022, date de l’assignation introductive de la présente instance pour les loyers échus avant cette date depuis le 21 décembre 2021, puis à compter de chaque échéance échue postérieurement.
Quant à la capitalisation des intérêts, de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera ordonnée conformément à l’article 1343-2 du code civil, à compter de la date de l’assignation qui comporte cette demande.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
Compte tenu de la nature de ce litige, chaque partie ayant eu intérêt à la procédure afin de fixer ses droits, il convient de partager les dépens, y compris les frais d’expertise qui a été ordonnée dans l’intérêt des deux parties, par moitié entre les parties. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner la distraction des dépens.
Pour les mêmes motifs, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ; les demandes formées à ce titre seront rejetées.
Il sera enfin rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.
PAR CES MOTIFS
La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, susceptible d’appel et mis à disposition au greffe à la date du délibéré,
Fixe, à compter du 1er janvier 2020 et jusqu’au 20 décembre 2021, à la somme annuelle de 56 502,88 euros hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail renouvelé à effet du 1er janvier 2020 entre la S.A. Elogie Siemp et la S.A.S. Naturalia France concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 10],
Fixe, à compter du 21 décembre 2021, à la somme annuelle de 80 060 euros hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail renouvelé à effet du 1er janvier 2020 entre la S.A. Elogie Siemp et S.A.S. Naturalia France portant sur ces mêmes locaux,
Dit que l’arriéré de loyers dû par la S.A.S. Naturalia France est assorti des intérêts au taux légal courant sur le différentiel entre le loyer acquitté et le loyer dû, ce à compter du 8 juillet 2022 pour les loyers échus à compter du 21 décembre 2021 jusqu’à cette date, puis à compter de chaque échéance échue postérieurement,
Dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent des intérêts à compter du 8 juillet 2022,
Ordonne que les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, soit supportés à hauteur de 50 % par la S.A. Elogie Siemp et à hauteur de 50 % par la S.A.S. Naturalia France,
Rejette les demandes de condamnation au titre des frais irrépétibles,
Rejette toute autre demande,
Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Fait et jugé à Paris le 27 janvier 2025
La Greffière La Présidente
M. PLURIEL C. AHSSAINI
