Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE NANTERRE
■
PÔLE CIVIL
8ème chambre
JUGEMENT RENDU LE
13 Novembre 2024
N° RG 24/00998 - N° Portalis DB3R-W-B7I-YWEQ
N° Minute :
AFFAIRE
S.D.C. SDC du [Adresse 3]
C/
[W] [B], [J] [B], [M] [P] [B]
Copies délivrées le :
DEMANDERESSE
SDC du [Adresse 3], pris en la personne de son syndic
SARL GESTUDE
[Adresse 4]
[Localité 8]
représentée par Maître Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ - GABAY - COHEN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L107
DEFENDEURS
Madame [W] [B]
[Adresse 6]
[Localité 7]
défaillante
Madame [J] [B]
[Adresse 1]
[Localité 2]
défaillante
Monsieur [M] [P] [B]
[Adresse 10]
[Localité 5]
défaillant
En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Octobre 2024 en audience publique devant Elisette ALVES, Vice-Président, statuant en Juge Unique, assistée de Maeva SARSIAT, Greffier.
JUGEMENT
prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
EXPOSE DU LITIGE
L'ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 9] est soumis au statut de la copropriété.
Se plaignant de la défaillance de Mme [W] [B], de Mme [J] [B], et de M. [M] [P] [B] dans le règlement des charges dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société GESTUDE, les a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 8 janvier 2024, aux fins de :
CONDAMNER solidairement Madame [W] [B], Madame [J] [B] et Monsieur [M] [P] [B] au paiement de la somme de 6.375,54 euros au profit du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], avec intérêts de droit à compter de l'assignation,
CONDAMNER solidairement Madame [W] [B], Madame [J] [B] et Monsieur [M] [P] [B] au paiement de la somme de 3.700,00 Euros au profit du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], à titre de dommages et intérêts au titre de l'article 1231-6 du Code Civil,
CONDAMNER solidairement Madame [W] [B], Madame [J] [B] et Monsieur [M] [P] [B] au paiement de la somme de 2.500,00 Euros au profit du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
RAPPELER que l'exécution provisoire de la décision à intervenir, en application des dispositions de l'article 514 du Code de Procédure Civile est de droit.
CONDAMNER solidairement Madame [W] [B], Madame [J] [B] et Monsieur [M] [P] [B] au paiement des entiers dépens, lesquels seront recouvrés par la selarl Cabinet Elbaz GABAY COHEN, en application de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Mme [W] [B], Mme [J] [B], et M. [M] [P] [B], assignés selon procès-verbal délivré au visa de l'article 659 du code de procédure civile (avis de réception des lettres envoyées par le commissaire de justice produites), n'ont pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 474 du code de procédure civile.
Ainsi que le permet l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l'assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 1er mars 2024 et l'affaire a été fixée à l'audience du 1er octobre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire
En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ou, en l'espèce, les codéfendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires
Sur la distinction entre les charges, les frais réclamés et les dépens
Le syndicat des copropriétaires sollicite que les défendeurs soient condamnés au paiement de la somme de 6.375,54 euros au titre des charges.
L'article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
En l'espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l'article 10-1 de la même loi.
Partant, conformément au décompte produit par le demandeur, les charges, d'un montant de 5.690,26 euros, seront examinées en application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, et les frais nécessaires au recouvrement de la créance, d'un montant de 685,28 euros (40+160+145,28+160+180 euros) incluant le coût du commandement de payer qui ne relève pas des dépens, seront examinés en application de l'article 10-1 de la même loi.
Sur les sommes réclamées au titre des charges
Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 5.690,26 euros au titre des charges, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier de la qualité de propriétaire des défendeurs et du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.
À l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- une matrice cadastrale,
- un extrait du compte de Mme [W] [B], Mme [J] [B] et de M. [M] [P] [B], pour la période du 1er juillet 2019 au 1er juillet 2023,
- les procès-verbaux des assemblées générales en dates des 3 juillet 2017, 3 juillet 2018, 25 février 2020, 25 mai 2021, et 5 juin 2023, et les attestations de non recours afférentes,
- les appels de fonds adressés à Mme [W] [B].
Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que Mme [J] [B] et M. [M] [P] [B] sont nus-propriétaires des lots n° 8 et 18 de l'état descriptif de division, dont Mme [W] [B] est usufruitière.
Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 25 février 2020, 25 mai 2021, et 5 juin 2023 qui ont approuvé les comptes des exercices clos au 31 décembre 2019, au 31 décembre 2020 et au 31 décembre 2021 mais aussi voté les budgets prévisionnels pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2022 et du 1er janvier au 31 décembre 2023, et les appels de fonds adressés à Mme [W] [B] en exécution de ces assemblées.
Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d'une créance certaine, liquide et exigible d'un montant de 5.690,26 euros au titre des charges dues pour la période du 1er juillet 2019 au 1er juillet 2023, déduction faite des sommes portées au crédit du compte des défendeurs sur la période.
Il sollicite la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de cette somme.
Selon l'article 605 du code civil, l'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien.
Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu.
L'article 606 du même code ajoute que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien.
L'article 1310 du code civil, qui a repris en substance les termes de l'article 1202 du code civil dans sa version antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce propre à fonder la solidarité qu'il invoque.
Le syndicat des copropriétaires, qui était informé du démembrement de propriété et aurait ainsi dû procéder à la ventilation des charges entre celles afférentes à l'entretien, dues par l'usufruitière, et celles afférentes aux grosses réparations, dues par les nus-propriétaires, ne peut demander la condamnation solidaire des défendeurs au paiement des charges de copropriété.
Partant, faute d'avoir procédé à une demande de condamnation ventilant les charges dont le paiement est poursuivi entre les redevables légaux tels que désignés par les articles 605 et 606 du code civil précités, le tribunal qui n'est pas en mesure de procéder à la répartition imposée par ces textes entre l'usufruitière et les nus propriétaires, ne peut accueillir sa demande de paiement au titre de l'arriéré de charges.
En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de paiement au titre des charges réclamées pour la période du 1er juillet 2019 au 1er juillet 2023, ainsi que de sa demande subséquente au titre des intérêts au taux légal.
Sur les frais nécessaires au recouvrement
Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation solidaire des codéfendeurs au versement de la somme de 685,28 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.
Doivent être qualifiés de "frais nécessaires" au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.
Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.
En l'espèce, comme indiqué ci-avant, le tribunal n'est pas en mesure de déterminer les éventuelles dettes de charges dont pourraient être redevables, d'une part, l'usufruitière et, d'autre part, les nus-propriétaires.
Il ne peut ainsi davantage identifier le ou les défendeurs auxquels pourraient être imputés les frais liés au recouvrement de ces dettes de charges.
En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande formée au titre des frais de recouvrement.
Sur les dommages-intérêts
Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation solidaire des codéfendeurs au paiement de la somme de 3.700 euros à titre de dommages-intérêts.
En vertu de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d'un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s'acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
En l'espèce, comme indiqué plus avant, le tribunal n'est pas en mesure de déterminer les éventuelles dettes de charges dont pourraient être redevables, d'une part, l'usufruitière et, d'autre part, les nus-propriétaires.
Il ne peut ainsi davantage identifier le ou les défendeurs qui pourraient être responsables du préjudice subi par le demandeur, lequel est caractérisé par la privation de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble et apparaît distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, supportera les dépens de l'instance en application de l'article 696 du code de procédure civile. La demande de distraction des dépens est ainsi sans objet.
Dans ce contexte, sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.
Enfin, au vu de la date d'introduction de l'instance l'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires au paiement des dépens de l'instance,
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier, présent lors du prononcé.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
