Cour d'appel, 27 mars 2025. 24/05583

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-9 ARRÊT AU FOND DU 27 MARS 2025 N° 2025/135 Rôle N° RG 24/05583 N° Portalis DBVB-V-B7I-BM6WN [B] [E] [D] [Z] C/ [O] [J] [F] [W] [F] NÉE [S] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Dorothée NAKACHE Me Emmanuel [Localité 11] Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge de l'exécution d'[Localité 8] en date du 18 Avril 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 23/03604. APPELANTS Monsieur [B] [E] né le [Date naissance 1] 1987 à [Localité 9] de nationalité Française, demeurant [Adresse 3] Madame [D] [Z] née le [Date naissance 4] 1987 à [Localité 13] de nationalité Française, demeurant [Adresse 3] Tous deux représentés et assistés par Me Dorothée NAKACHE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMÉS Monsieur [O] [J] [F] né le [Date naissance 5] 1960 à [Localité 12], demeurant [Adresse 6] Madame [W] [S] épouse [F] née le [Date naissance 2] 1958 à [Localité 10], demeurant [Adresse 6] Tous deux représentés et assistés par Me Emmanuel LAMBREY de la SCP LAMBREY & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 26 Février 2025 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Pascale POCHIC, Conseiller , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président Madame Pascale POCHIC, Conseiller Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Josiane BOMEA. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025, Signé par Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président et Madame Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Par ordonnance sur requête rendue le 23 février 2023 par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire d'Aix en Provence Mme [D] [Z] et M. [B] [E] ont été autorisés à inscrire un nantissement provisoire sur les parts sociales détenues par Mme [U] [S] et son époux [O] [F] au sein de la SCI SEBGUIGUYMJ, pour sûreté d'une créance de travaux de 90 000 euros suite à la découverte postérieurement à la vente d'un immeuble par acte du 22 février 2021, de désordres affectant la véranda de cette maison d'habitation. L'inscription de la sûreté a été dénoncée par acte du 21 mars 2023 aux époux [F] qui par assignation du 23 août 2023 ont saisi le juge de l'exécution d'une demande de mainlevée de cette mesure conservatoire et de condamnation des consorts [Z] et [E] au paiement de la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts outre frais irrepétibles. Ceux-ci se sont opposés à ces prétentions et ont réclamé des dommages et intérêts pour résistance abusive et frais irrépétibles. Par jugement du 18 avril 2024 le juge de l'exécution a pour l'essentiel : ' ordonné la mainlevée de la mesure conservatoire ; ' débouté les parties de leur demandes respectives de dommages et intérêts ; ' condamné solidairement Mme [Z] et M. [E] au paiement de la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ' les a condamnés in solidum aux dépens ' rejeté toute autre demande. Pour ordonner la mainlevée du nantissement judiciaire inscrit par Mme [Z] et M. [E] le premier juge a retenu que la condition tenant à la vraisemblance d'une créance n'était pas rapportée par les défendeurs. Ces derniers ont relevé appel de cette décision dans les quinze jours de sa notification, par déclaration du 29 avril 2024. Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 27 janvier 2025 les appelants demandent à la cour de : - réformer le jugement entrepris en son intégralité ; En conséquence, - débouter M. et Mme [F] de l'ensemble de leurs prétentions ; - maintenir la saisie conservatoire autorisée par ordonnance du 23 février 2023 ; - condamner M. et Mme [F] à leur verser la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts ; - les condamner au paiement de la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et celle de 2500 euros pour ceux d'appel outre les entiers dépens. A l'appui de leurs demandes et pour l'essentiel ils font valoir que la simple apparence d'une créance qu'ils sont tenus de justifier, repose sur la responsabilité des époux [F] qui peut être engagée sur trois fondements juridiques différents, à savoir le vice caché, le dol et la résistance dolosive ainsi que la violation de la bonne foi contractuelle et la résistance abusive des vendeurs. Ils rappellent que la véranda édifiée par leurs vendeurs, sans autorisation administrative ainsi que l'a relevé le notaire, et qui n'est en outre pas conforme au règlement du lotissement, fait partie intégrante de l'immeuble. Le prix d'acquisition de la maison a effectivement était négocié en raison de cette absence de permis de construire et non en l'état de quelque vice que ce soit. Les appelants font grief au premier juge de ne pas avoir tiré les conséquences qui s'imposaient du rapport d'expertise amiable et du rapport d'expertise judiciaire qui démontrent que la véranda réalisée par leurs vendeurs est affectée de désordres d'étanchéité et d'humidité qu'ils ont découverts lors des premières pluies d'avril 2021, désordres qui étaient antérieurs à la vente et qu'en leur qualité de profanes ils ne pouvaient déceler. Ces désordres que leurs vendeurs ne pouvaient ignorer ne leur ont pas été signalés lors de la vente. Ils indiquent que si le juge des référés qui a fait droit à leur demande d'expertise, les a déboutés de leur demande de provision sur le préjudice subi, c'est au motif que le caractère de vice caché n'était pas indubitablement établi, or cette condition n'est pas requise pour solliciter une mesure conservatoire. Ils précisent que les traces d'infiltration n'étaient pas visibles en raison du mobilier qui les masquaient et que s'ils ont effectivement pu disposer des clés de l'habitation quatre jours avant la signature de l'acte d'acquisition, ils les ont employés à la mise en peinture des pièces à l'étage confiée à un artisan. Ils rappellent que l'expert a chiffré le montant des travaux de reprises à la somme de 78 600 euros et que doivent en outre être réparés le préjudice de jouissance qu'ils ont subi et subiront lors de travaux, et un préjudice moral, outre frais d'expertise, soit un total de 115 748,78 euros, en sorte que la sûreté judiciaire accordée pour garantie d'une somme de 90 000 euros est justifiée. Ils invoquent les menaces pesant sur le recouvrement de cette créance puisque quelques jours après la vente les époux [F] ont procédé à la création de la SCI SEBGUIGUYMJ à laquelle ils ont apporté le prix de cette vente et dans laquelle ils détiennent 50 % des parts, le surplus étant détenu par leur fils. Ils exposent le risque que leurs vendeurs décident de céder l'intégralité de leurs parts à leur fils pour organiser leur insolvabilité. Ils ajoutent que les pièces produites par les intimés pour justifier qu'ils sont propriétaires d'autres immeubles datent de 2023 et ne permettent pas d'attester de la réalité de leur patrimoine actuel. En outre les époux [F] n'ont proposé aucune garantie de substitution alors que leur responsabilité est établie. Par dernières écritures notifiées le 24 janvier 2025 les époux [F] demandent à la cour de : - confirmer le jugement entrepris excepté en ce qu'il a rejeté leur demande de dommages et intérêts ; - l'infirmer de ce chef ; - débouter M. [E] et Mme [Z] de l'intégralité de leurs demandes : En conséquence : - les condamner au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ; - les condamner solidairement au paiement en cause d'appel de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. A cet effet ils approuvent le premier juge d'avoir relevé l'absence d'apparence de créance. Son caractère hypothétique justifie la décision critiquée. Ils indiquent que les appelants, faisant le constat que le moyen tiré des vices cachés n'était pas établi, ont multiplié les fondements juridiques dans leurs dernières écritures d'appel, dont les conditions ne sont toutefois pas réunies. Ils soulignent leur bonne foi en indiquant que Mme [Z] et M. [E] ont visité la villa à quatre reprises avant la vente et ont pu disposer des clés quatre jours avant la signature de l'acte, pouvant ainsi librement vérifier les caractéristiques et l'état de la véranda, qui avait fait l'objet d'une attention particulière puisque construite sans autorisation administrative, ce dont les acquéreurs étaient informés et avait justifié une négociation à la baisse du prix de vente de l'immeuble. Ils affirment que les infiltrations constatées par les acquéreurs sont apparues lors d'importantes intempéries survenues plusieurs mois après la vente et précisent que la construction de la véranda a été confiée à des professionnels qualifiés, M. [F] ayant simplement opéré une extension de cet ouvrage il y a plus de dix ans et rien ne permet d'établir que les désordres dont se plaignent les appelants soient dus à cette extension. Il n'a pas qualité de constructeur professionnel. Ils rappellent que le juge des référés a écarté le caractère caché des vices dénoncés, non «indubitablement établi», pour débouter Mme [Z] et M. [E] de leur demande de provision. Ils approuvent l'analyse faite par le premier juge du rapport de l'expert judiciaire déposé au mois de janvier 2024 dont il ne ressort pas que Mme [Z] et M. [E] disposent d'une créance paraissant fondée en son principe et l'attestation d'un voisin, M. [L] produite par les intimés ne permet pas d'établir le contraire. Ils soulignent que l'expert, en dépit des très fortes précipitations qui se sont abattues sur la commune d'[Localité 7] au mois d'octobre 2021, n'a pas constaté que des infiltrations se seraient reproduites dans l'habitation. Ils affirment n'avoir eux-mêmes jamais connu d'inondations ou de fuites dans la véranda liées à un défaut d'étanchéité ou au sens de la pente de l'extérieur vers cette véranda. Ils soutiennent par ailleurs l'absence de menaces sur le recouvrement de la créance alléguée, affirmant que, contrairement aux allégations adverses, le remploi du prix de vente de l'immeuble acquis par Mme [Z] et M. [E], dans le cadre d'une société civile immobilière ne date pas de la découverte des vices, mais avait été projeté dès l'année 2020. Et le réinvestissement du prix de vente dans une nouvelle acquisition immobilière constituant leur domicile par le truchement d'une SCI familiale ne permet pas de conclure à une menace, mais au contraire établit le remploi des fonds dans un actif immobilier sur le territoire national via une SCI dont ils sont porteurs des parts. Par ailleurs, retraités, ils disposent de revenus d'un montant de 4.651 euros par mois et sont propriétaires « en propre» de deux autres biens immobiliers. Ils contestent la résistance abusive qui leur est reprochée et qui fonde la demande indemnitaire de Mme [Z] et M.[E], alors que le fait de s'opposer aux demandes adverses n'est pas constitutive d'un abus. Ils rappellent que le juge des référés avait débouté les acquéreurs de leur demande de provision et que le juge de l'exécution a ordonné la mainlevée de la mesure conservatoire. Par ailleurs aucune attitude dilatoire de leur part n'est caractérisée, l'expertise judiciaire fait l'objet d'un débat au fond. A l'appui de leur appel incident ils exposent que Mme [Z] et M. [E] ont omis de reprendre intégralement le dispositif de l'ordonnance de référé qui les a déboutés de leur demande de provision en l'absence de vice caché, et ont ainsi obtenu de façon malicieuse, une autorisation de pratiquer une saisie conservatoire, à l'origine du préjudice qu'ils subissent par la saisie de leurs parts sociales. En application de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures précitées pour l'exposé complet des prétentions et moyens respectifs des parties. L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 janvier 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION En vertu des dispositions de l'article L.511-1 du code des procédures civiles d'exécution toute personne justifiant d'une apparence de créance fondée en son principe et de circonstances susceptibles d'en menacer le recouvrement peut solliciter du juge de l'exécution l'autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur. Le créancier saisissant doit donc justifier de conditions cumulatives tenant à une créance paraissant fondée en son principe et une menace dans son recouvrement. Est inopérant en l'espèce le moyen tiré du rejet par le juge des référés de la demande de provision présentée par Mme [Z] et M. [E] au motif que le caractère de vice caché n'était pas indubitablement établi, cette évidence n'étant pas requise pour être autorisé à prendre des garanties conservatoires ; En l'espèce les appelants se prévalent d'un principe de créance indemnitaire ayant pour origine les défauts cachés de la chose vendue ainsi que le manquement à la bonne foi contractuelle et la réticence dolosive commise par les vendeurs lors de la conclusion du contrat ; En l'état de la clause de non-garantie stipulée à l'acte de vente, il appartient aux acquéreurs d'établir que les vendeurs avaient connaissance de ce vice puisqu'il n'est pas soutenu que ces derniers devraient être considérés comme des professionnels présumés connaître ce vice ; La réalité des désordres d'infiltration ayant affecté la véranda dont M. [F] a réalisé une extension il y a une dizaine d'années, ressort des rapports d'expertise amiable et judiciaire versés aux débats; L'expertise amiable réalisée par M. [P] au contradictoire des parties au mois de novembre 2021, a permis de constater des traces d'humidité dans le mur et le sol de la véranda d'une surface d'environ 20 m², présentant en outre de nombreuses non conformités : absence d'étanchéité au niveau du mur enterré, non étanchéité de la structure du mur, non conformité des fenêtres coulissantes et baie extérieure non conformité de la toiture de cette véranda construite sans les autorisations administratives nécessaires, ainsi que précisé à l'acte de vente, et dont M. [F] a réalisé seul l'extension au cours de l'année 2010 ; M. [P] indique que les infiltrations constatées rendent la pièce impropre à sa destination, à savoir une pièce habitable et chauffée de la maison et il chiffre le coût de reconstruction à la somme d'environ 90 000 euros TTC, selon devis produits ; Le rapport d'expertise judiciaire clôturé le 21 janvier 2024 répertorie également cinq désordres en lien avec l'extension de la véranda réalisée par M. [F] courant 2010, à savoir une infiltration par la toiture de la véranda, une infiltration par la toiture de la buanderie et au sol de ce local qui jouxte la véranda, une infiltration en pied de muret et une fissure diagonale en façade ouest, dont l'expert relève l'ancienneté et donc l'antériorité par rapport à la vente, à l'exception du désordre mineur affectant le sol de la buanderie qu'il n'a pu daté ; L'expert fait état de l'absence d'élément objectif lui permettant de dire que ces désordres étaient connus des acquéreurs au moment de la vente, sauf s'agissant de la fissuration diagonale en façade ouest, visible tant avant que lors de la cession ; Si l'existence des désordres antérieurement à la vente peut être retenue, il n'en est pas suffisamment de même du caractère caché de ces vices, alors que les acquéreurs informés de la construction ancienne de cette véranda, sans autorisation administrative, ont pu visiter le bien à quatre reprises au cours de l'automne et de l'hiver 2020/2021 et ont disposé des clés de l'habitation vide de son mobilier quatre jours avant la vente signée le 22 février 2021 et qu'il ressort des relevés météorologiques communiqués par Mme [Z] et M. [E] un cumul de précipitations important sur la commune d'[Localité 7] au mois de janvier 2021 (62) proche de celui observé au mois d'avril de la même année (69) au cours duquel les appelants affirment avoir constaté les premières infiltrations ; Ces visites et la remise des clés avant la vente contredisent la réticence dolosive reprochée aux vendeurs, qui ne se présume pas, et seul un examen au fond permettra de trancher la question de leurs obligations contractuelles ; L'attestation de M. [L], voisin de M. [F] qui témoigne avoir été informé par celui-ci, peu après l'extension de la véranda, d'infiltrations survenues dans cette pièce, n'est toutefois corroborée par aucun autre élément attestant de la persistance de ces désordres et alors que l'expert amiable M. [P] a visité les lieux au mois de novembre 2021, un mois après de violentes intempéries qui ont donné lieu une reconnaissance d'état de catastrophe naturelle, et qu'il n'est pas argué de nouveaux désordres depuis cette date ; C'est en conséquence à juste titre que le premier juge a retenu que les acquéreurs ne démontraient la vraisemblance d'une créance fondée en son principe justifiant la mesure conservatoire pratiquée à l'encontre des époux [F] ; L'une des deux conditions cumulatives requises par l'article L.511-1 du code des procédures civiles d'exécution faisant défaut, la mainlevée de la sûreté judiciaire sera confirmée de même par conséquent, que le rejet de la demande indemnitaire présentée Mme [Z] et M. [E]; Le premier juge sera encore approuvé en ce qu'il a débouté les époux [F] de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts, faute pour eux de justifier d'un préjudice causé par la mesure conservatoire, alors que le droit à réparation prévu par l'article L.512-2 alinéa 2 du code des procédures civiles d'exécution est subordonné à la preuve d'un dommage. Il résulte de l'ensemble des éléments qui précèdent que le jugement entrepris doit être confirmé en toutes ses dispositions. Les appelants qui succombent en leur recours supporteront les dépens d'appel et seront déboutés de leur demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Ils seront tenus de payer aux intimés, contraints d'exposer de nouveaux frais pour se défendre, une indemnité complémentaire sur le fondement de ce texte, dans les conditions précisées au dispositif ci-après. PAR CES MOTIFS La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions appelées ; Y AJOUTANT, CONDAMNE in solidum Mme [D] [Z] et M. [B] [E] à payer à Mme [U] [S] épouse [F] et à M. [O] [F] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE Mme [D] [Z] et M. [B] [E] de leur demande à ce titre ; LES CONDAMNE in solidum aux dépens d'appel. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE