Cour d'appel, 29 juin 2023. 22/01454

N° RG 22/01454 - N° Portalis DBVM-V-B7G-LKCH C8 Minute N° Copie exécutoire délivrée le : la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY Me Charlotte ALLOUCHE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE CHAMBRE COMMERCIALE ARRÊT DU JEUDI 29 JUIN 2023 Appel d'un jugement (N° RG 20/04798) rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRENOBLE en date du 04 avril 2022 suivant déclaration d'appel du 11 avril 2022 APPELANT : M. [T] [B] né le 18 Janvier 1968 à [Localité 4] (34) de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 4] représenté par Me Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et plaidant par Me Denis BERTRAND, avocat au barreau de MONTPELLIER INTIMÉE : S.C.I. PLATEAU DE L'ISERE au capital de 304,90 euros, identifiée au répertoire SIREN sous le numéro 337 913 917, et au RCS de GRENOBLE sous le même numéro, prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit audit siège, [Adresse 9] [Localité 5] représentée par Me Charlotte ALLOUCHE, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et par Me Raphaël CHEKROUN, membre de la SCP BALLOTEAU LAPEGUE CHEKROUN, avocat au barreau de LA ROCHELLE COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Madame Marie-Pierre FIGUET, Présidente, Mme Marie-Pascale BLANCHARD, Conseillère, M. Lionel BRUNO, Conseiller, Assistés lors des débats de Alice RICHET, Greffière DÉBATS : A l'audience publique du 26 avril 2023, Mme FIGUET, Présidente, a été entendue en son rapport, Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et Me BERTRAND en sa plaidoirie, Puis l'affaire a été mise en délibéré pour que l'arrêt soit rendu ce jour, Exposé du litige La Sci du Plateau de l'Isère dont la gérante est Madame [V] [O] est propriétaire dans un immeuble commercial, situé station des [Localité 5], commune de Mont de Lans 71 avenue de la Muzelle, des lots de copropriété 7 et 13 soit un garage et un magasin. Cet immeuble a été donné à bail commercial en 2003 à la Sarl [Adresse 9] ayant pour gérant Monsieur [T] [B] et son frère. Par contrat du 1er septembre 2008, la Sarl [Adresse 9] a donné à bail le fonds de commerce à titre de location gérance à la Sarl Fnyx. Des échanges ont eu lieu entre Monsieur [T] [B] et Madame [V] [O] relatifs à la vente du bien appartenant à la Sci du Plateau de l'Isère. Par acte d'huissier en date du 27 juillet 2020, la Sci du Plateau de l'Isère a fait délivrer à la Sarl Fnyx sommation d'avoir à exploiter le fonds de commerce et d'occuper les lieux loués et commandement de payer les loyers en visant la clause résolutoire du bail. Par acte d'huissier des 30 septembre 2020 et 1er octobre 2020, Monsieur [T] [B] a fait assigner la Sci du Plateau de l'Isère et Madame [V] [O] devant le tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir dire que la décision à intervenir vaudra vente. Par jugement du 4 avril 2022, le tribunal judiciaire de Grenoble a : - débouté Monsieur [T] [B] de l'intégralité de ses demandes, - condamné Monsieur [T] [B] à payer à la Sci du Plateau de l'Isère la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Monsieur [T] [B] aux dépens. Par déclaration du 11 avril 2022, Monsieur [T] [B] a interjeté appel de ce jugement en toute ses dispositions qu'il a énoncées dans son acte d'appel en intimant la Sci du Plateau de l'Isère. Prétentions et moyens de Monsieur [T] [B] Dans ses conclusions remises le 7 juillet 2022, il demande à la cour de : - rejeter toutes prétentions de la Sci du Plateau de l'Isère, - infirmer la décision attaquée en ce qu'elle a débouté Monsieur [T] [B] de l'intégralité de ses demandes, - juger que la décision à intervenir vaudra vente au prix de 350.000 euros entre : La société dénommée Sci du Plateau de l'Isère, société civile immobilière au capital de 304,90 euro, identifiée au répertoire Siren sous le numéro 337 913 917 et au registre du commerce et des sociétés de Grenoble sous le même numéro, dont le siège social est [Adresse 9] (38) et Monsieur [T] [B], né le 18 janvier 1968 à [Localité 4] (34), célibataire majeur, entrepreneur, domicilié et demeurant [Adresse 1] Portant sur les biens et droits immobiliers suivant dépendant d'un ensemble édifié en copropriété dénommé '[Adresse 9]' situé [Adresse 6], station des [Localité 5], commune de 'Les [Localité 5]' (38) sur la parcelle cadastrée section AM numéro [Cadastre 2] pour 2a80ca et numéro [Cadastre 3] pour 7a70ca, ayant fait l'objet d'un état descriptif de division et règlement de copropriété suivant acte de Me [M], notaire à [Localité 8], en date du 12 novembre 1981 publié le 12 février 1982 volume 2025 n°15, à savoir : - le lot n°13 soit au rez de chaussée le magasin numéro un-deux avec le droit à la jouissance exclusive et privative de la partie du terrain à l'Est et la copropriété générale des choses communes dont le sol à concurrence de 200/1.000ème, - le lot n°7 soit au sous-sol le garage numéro un-deux des plans et la coprropriété générale des choses communes dont le sol à concurrence de 49/1.000ème, appartenant à la Sci du Plateau de l'Isère suivant acte de Me [M], notaire à [Localité 8], en date du 1er août 1986, publié le 22 octobre 1986 volume 1986 P n°461, - condamner la Sci du Plateau de l'Isère à payer à Monsieur [T] [B] la somme de 32.011,50 euros à titre de dommages et intérêts pour privation de jouissance pour la période du 1er décembre 2019 au 30 septembre 2020 sauf à parfaire, outre celle de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. Il expose que le consentement des parties sur la chose et sur le prix résulte nécessairement du mandat donné au conseil pour rédiger un procès-verbal d'assemblée générale, de la mention 'vente de murs commerciaux par la Sci du Plateau de l'Isère' dans l'objet des mails, de l'ordre donné au syndic de fournir tous éléments utiles au notaire rédacteur de l'acte, de la transmission des éléments d'information nécessaire au notaire, de la validation du projet de compromis par le notaire que la Sci du Plateau de l'Isère a mandaté pour examiner le projet, de la convocation de l'assemblée générale qui se serait tenue le 6 février 2020, de l'attente de la fixation d'un rendez vous de signature, de l'accord donné par Madame [V] [O] sur le prix de 350.000 euros exprimé dans le mail du 23 décembre 2019. Il ajoute que les modalités de la vente étaient prévues, Monsieur [T] [B] devant payer le prix au comptant et celui-ci ayant obtenu un accord de principe de son banquier, que le point concernant l'arriéré de loyers n'a fait l'objet d'aucune réserve de la part de la Sci du Plateau de l'Isère au cours des pourparlers entre les parties, que le loyer des locaux a été réglé jusqu'au mois de février 2020, date à laquelle il a considéré être propriétaire des locaux. Il relève que le procès-verbal de carence de l'assemblée générale du 6 février 2020 n'a aucune date certaine et il en a été fait état pour la première fois en septembre 2021, qu'au regard des statuts, la Sci du Plateau de l'Isère peut vendre son immeuble aux conditions de majorité ordinaire, que l'autorisation de l'assemblée générale était une simple formalité puisque Madame [V] [O] détient plus de 50% des parts. Il ajoute que Madame [V] [O] est parfaitement rompue aux affaires, qu'elle a imposé son prix et ses conditions, qu'elle est seule fautive de ne pas avoir transmis à ses associés le projet de compromis qu'elle détenait depuis le 10 décembre 2019, qu'il n'est justifié d'aucun harcèlement, qu'aucune évaluation n'est prescrite avant la vente du bien d'une Sci, qu'il n'est justifié d'aucun prix lésionnaire. Prétentions et moyens de la Sci du Plateau de l'Isère Dans ses conclusions remise le 25 juillet 2022, elle demande à la cour de : - confirmer le jugement du 4 avril 2022, - débouter Monsieur [T] [B] de ses demandes, - condamner Monsieur [T] [B] au paiement d'une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Elle considère que les éléments produits par Monsieur [T] [B] ne permettent pas de caractériser une promesse valant vente, que les modalités pratiques de la vente n'ont pas été arrêtées, qu'il n'est fait mention ni des conditions de financement, ni des éventuelles conditions suspensives, ni du sort des loyers impayés. Elle fait aussi remarquer que Madame [V] [O] devait recevoir l'autorisation de l'assemblée générale pour conclure la vente, étant précisé que le bien constitue le seul actif de la société et qu'en conséquence la vente ne peut intervenir qu'à la majorité renforcée. Elle ajoute que Monsieur [T] [B] a profité de son occupation illégale des locaux, de l'âge de Madame [V] [O], de l'impossibilité de la propriétaire d'accéder aux locaux pour les faire évaluer pour harceler Madame [V] [O] afin d'obtenir son accord, que ce contexte ne permet pas de caractériser une rencontre des consentements, que le prix est totalement lésionnaire. Pour le surplus des moyens développés, il convient de se reporter aux dernières écritures des parties en application de l'article 455 du code de procédure civile. L'instruction de la procédure a été clôturée le 9 mars 2023. Motifs de la décision En application de l'article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix. Par mail du 4 septembre 2019, M. [B] a confirmé à Mme [O] sa proposition d'achat du bien situé [Adresse 7] au prix proposé de 350.000 euros en s'engageant à payer comptant au jour de la signature de l'acte authentique et en une vente en l'état. Par mail du 9 septembre 2019, Mme [O] a accusé réception de la proposition de M. [B] et a indiqué qu'elle allait l'étudier. Elle a ajouté: 'En effet, la vente du local que vous louez à la SCI Le Plateau de l'Isère dont je suis la gérante ne peut pas se dérouler comme vous l'envisagez c'est à dire aussi rapidement et facilement qu'une simple vente de particulier à particulier. Quoi qu'il en soit, je vais prévenir mon conseil pour qu'il prévoit les formalités à suivre car il y aura obligatoirement une assemblée générale à venir avec mes associés. Je vous informe donc du fait que vous devez demander à votre conseil de prendre contact avec le mien ...'. Comme relevé par le tribunal, il ne résulte pas de ce mail qu'un accord soit intervenu puisque Mme [O] indique seulement qu'elle va étudier la proposition et rappelle la nécessité de la tenue d'une assemblée générale pour prendre une décision. Si dans un mail du 23 décembre 2019, elle indique: 'Je vous ai accordé le prix de vente des murs de la SCI Le Plateau de l'Isère à 350.000 euros au lieu de 360.000, le prix prévu au départ.', elle rappelle aussi qu'elle doit convoquer l'assemblée générale avant de signer l'avant contrat. Les différents mails échangés entre Mme [O], M. [B], le notaire de M. [B] et l'avocate de Mme [O] l'ont été en vue d'établir un projet de compromis de vente à soumettre à l'assemblée générale. Le fait que ces mails fassent apparaître en objet 'Vente SCI Plateau de l'Isère/[B]' n'est pas de nature à caractériser l'accord des parties sur la chose et le prix. Par ailleurs, le fait que Mme [O] a transmis certaines pièces au notaire de M. [B] en vue de l'élaboration d'un projet de compromis ne caractérise pas non plus l'accord de la SCI du Plateau de l'Isère sur la vente. Les associés de la SCI du Plateau de l'Isère ont été convoqués à une assemblé générale du 6 février 2020 ayant pour ordre du jour: 'La vente des lots de copropriété appartenant à la société situés [Adresse 7]'. Un procès-verbal de carence a été dressé. Celui-ci a mentionné que Mme [X] [O] n'a pu obtenir du notaire le projet de vente et que considérant que la vente de l'immeuble entraînerait la fin de la pérennisation du seul actif social de la SCI et conduirait à sa dissolution, Mme [X] [O] estimait opportun de convoquer une nouvelle assemblée générale extraordinaire. Il était aussi indiqué que Mme [V] [O] désirait l'intervention de Me [M], notaire, dans le cadre du projet de cession susceptible d'être revu. Si M. [B] relève que ce procès-verbal d'assemblée générale n'a pas date certaine, il n'est produit en tout état de cause aucun procès-verbal relatant l'accord des associés sur la vente. L'appelant fait valoir qu'en application des statuts de la SCI du Plateau de l'Isère reprenant les dispositions de l'article 1849 du code civil, dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social. Néanmoins, en l'espèce, Madame [V] [O] a toujours clairement indiqué à son interlocuteur qu'elle ne pouvait prendre la décision de vendre au nom de la société et qu'il fallait recourir à une décision de l'assemblée générale des associés de la Sci pour passer la vente. Celle-ci ne peut être considérée comme une simple formalité dès lors qu'elle implique des échanges entre les associés pour aboutir à une décision. D'ailleurs, l'assemblée générale convoquée a abouti à un procès-verbal de carence. En conséquence, comme retenu par le tribunal, il n'est pas démontré qu'il y a eu un consentement réciproque sur la chose et le prix entre la SCI du Plateau de l'Isère et M. [B]. Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions soumises à la cour. M. [B] qui succombe dans son appel en supportera les dépens et sera condamné à payer à la SCI du Plateau de l'Isère la somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi, Confirme le jugement du 4 avril 2022 en toutes ses dispositions soumises à la cour. Y ajoutant, Condamne M. [B] aux entiers dépens d'appel. Condamne M. [B] à payer à la SCI du Plateau de l'Isère la somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel. SIGNÉ par Mme FIGUET, Présidente et par Mme RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière La Présidente