Cour de cassation, 10 septembre 2014. 13-23.189

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, pris en ses première et deuxième branches : Vu l'article 1382 du code civil ; Attendu, selon l'arrêt attaqué, que le Crédit agricole de Lorraine (la banque) a consenti à la SCI Générale de l'Est (la SCI) un prêt pour financer l'acquisition de plusieurs biens immobiliers, garanti notamment par la caution personnelle de ses associés, dont M. X..., qui a ensuite cédé ses parts ; que par acte du 4 décembre 2001 reçu par M. Y..., notaire, la SCI a vendu ses biens immobiliers et a perçu le solde du prix de vente qui lui a été remis après paiement d'une partie seulement de la créance revendiquée par la banque, un différend les opposant sur l'indemnité de remboursement anticipé du prêt ; que M. X... ayant été contraint, en sa qualité de caution, de payer le reliquat de cette créance, a assigné le notaire en responsabilité professionnelle, lui reprochant d'avoir manqué à ses obligations de vérification du sort des cautions personnelles intervenues dans l'acte d'achat et des crédits en cours, d'avoir apparemment procédé à la mainlevée des hypothèques inscrites au bénéfice de la banque et d'avoir omis de conserver les fonds nécessaires à l'apurement de l'ensemble du passif de la SCI ; Attendu que pour rejeter la demande indemnitaire de M. X..., la cour d'appel a retenu que le notaire n'était pas tenu d'aviser la caution, tiers à l'acte, de la vente ni du litige sur le montant de la créance de la banque, et qu'il n'avait pas commis de faute en se dessaisissant du solde du prix entre les mains du vendeur, dès lors qu'il avait agi sur les instructions de ce dernier et que la créance résiduelle de la banque, limitée à l'indemnité de remboursement anticipé, n'était pas certaine et faisait l'objet d'une demande de remise gracieuse ; Qu'en statuant ainsi, alors que, responsable à l'égard des tiers de toute faute préjudiciable commise par lui dans l'exercice de ses fonctions, le notaire, lorsqu'il est chargé de la distribution du prix, agit en qualité de mandataire de l'acquéreur et doit désintéresser les créanciers inscrits pour obtenir la mainlevée des inscriptions hypothécaires avant toute remise des fonds au vendeur, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur la troisième branche du moyen : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 29 mai 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Metz ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Colmar ; Condamne M. Y... aux dépens ; Vu les articles 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer à la SCP Célice-Blancpain-Soltner la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix septembre deux mille quatorze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils pour M. X... IL EST REPROCHE à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR débouté M. Pierre X... de l'ensemble de ses demandes ; AUX MOTIFS QUE « le notaire est tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes rédigés par lui ; qu'il est de jurisprudence (Cour de Cassation 1ère chambre civile du 28 mars 2000) que le notaire n'est pas tenu d'un devoir de conseil envers ceux qui restent tiers par rapport aux actes auxquels il intervient ; qu'il est constant que M. X... s'est porté caution personnelle, solidairement avec la SCI Générale de l'Est, du remboursement de deux emprunts contractés par celle-ci auprès de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Lorraine pour le financement de l'acquisition par la SCI de biens immobiliers, lesquels ont été ensuite revendus par la SCI selon l'acte notarié établi le 4 décembre 2001 par Maître Y... ; Que M. X..., en cette qualité de caution personnelle, reste donc tiers à l'acte de vente du 4 décembre 2001, et puisqu'il n'était pas partie à cet acte le notaire rédacteur n'était donc pas tenu envers lui à un devoir d'information ; que dans ces conditions l'intimé ne saurait reprocher à Maître Y... de ne pas l'avoir avisé de la vente des biens immobiliers cédés par la SCI, débitrice principale, ou même du litige pouvant exister entre le vendeur et son prêteur quant au remboursement anticipé des prêts ; que par ailleurs M. X... ne peut reprocher au notaire de s'être dessaisi du solde du prix de vente après avoir adressé à la banque un règlement, dès lors qu'il n'est pas contesté que le notaire a agi sur les instructions du vendeur, la SCI Générale de l'Est, et que de même il n'est pas contesté que la créance résiduelle de la banque concerne uniquement l'indemnité de remboursement anticipé des emprunts immobiliers, étant observé :- d'une part que pour l'un des deux prêts cautionnés il est expressément prévu par dérogation aux conditions générales qu'aucune pénalité n'est due en cas de remboursement anticipé du prêt, et qu'au vu du courrier émanant de la SCI Générale de l'Est, produit en pièce n° 12 par l'intimé, cette société avait par un courrier du 26 septembre 2001 sollicité une remise gracieuse de l'indemnité de remboursement anticipé pour l'autre prêt, la négociation avec la banque restant ouverte à la date de courrier le 4 août 2003,- d'autre part que l'engagement de la caution même solidaire, ayant renoncé aux bénéfices de discussion et de division, reste accessoire à l'obligation du débiteur principal et que dans ces conditions le préjudice invoqué par l'intimé ne découle pas directement de la prétendue faute commise par le notaire de sorte qu'en tout état de cause aucun lien de causalité directe ne peut être retenu ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que M. X... n'est pas fondé à rechercher la responsabilité de Maître Y... ¿ » ; 1. ALORS QUE le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage ; qu'il incombe au notaire qui rédige un acte de vente immobilière et qui est chargé de la répartition du prix, de payer par préférence le créancier hypothécaire afin d'obtenir la mainlevée des hypothèques grevant l'immeuble du chef du vendeur avant de se dessaisir des fonds qu'il détient au profit de ce dernier ; que la Cour d'appel qui a écarté toute faute du notaire sans rechercher, malgré les conclusions qui l'y invitaient (conclusions de M. X... signifiées le 29 juin 2011, p. 5 et 10-11), si Maître Y... avait obtenu la mainlevée de l'hypothèque consentie par la SCI Générale de l'Est au Crédit Agricole, avant de se dessaisir du solde du prix entre les mains du vendeur, à défaut de quoi il commettait une faute dont la caution, bien que tiers à l'acte de vente, était fondée à se prévaloir, la Cour d'appel a privé de base légale sa décision au regard de l'article 1382 du Code civil ; 2. ALORS QUE le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage ; que le notaire qui est chargé de répartir le prix de vente d'un immeuble procède à la répartition des fonds en qualité de mandataire de l'acquéreur ; que la Cour d'appel, qui, pour dénier la faute de Maître Y... qui s'était dessaisi du solde des fonds qu'il détenait sans s'assurer que le prêteur garanti par une hypothèque inscrite sur l'immeuble et par la caution de M. X... avait été totalement désintéressé, a relevé que le notaire avait agi sur instruction du vendeur, circonstance impropre à exonérer le notaire de son devoir de conseil, a violé l'article 1382 du Code civil ; 3. ALORS QUE la caution solidaire qui a renoncé au bénéfice de discussion et au bénéfice de division et qui s'est engagée solidairement avec le débiteur est obligée envers le créancier comme le débiteur principal lui-même ; que la Cour d'appel qui s'est fondée sur le caractère accessoire du cautionnement pour dénier le lien de causalité entre la faute commise par Maître Y... qui s'était dessaisi du prix de la vente sans vérifier que le Crédit Agricole de Lorraine avait été entièrement désintéressé et le préjudice subi par M. X... contraint de payer le solde de la dette de la SCI Générale de l'Est envers le Crédit Agricole, a violé les articles 2298 et 1382 du Code civil.