Cour d'appel, 19 décembre 2024. 21/21120

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3 ARRET DU 19 DECEMBRE 2024 (n° 297/2024, 12 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 21/21120 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEYQK Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 novembre 2021 - tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 1ère section) RG n° 19/12437 APPELANTE S.C.I. SCI ORPHEE 2006 Immatriculée au R.C.S. de [Localité 11] sous le n° 489 684 415 Agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège. [Adresse 6] [Localité 9] Représentée par Me Florence GUERRE de la SELARL SELARL PELLERIN - DE MARIA - GUERRE, avocat au barreau de Paris, toque : L0018 Assistée de Me Iris LE FLOUR, avocat au barreau de Paris, toque : T03 INTIMEE S.A.R.L. SON PRODUCTION Immatriculée au R.C.S. de [Localité 13] sous le n° 835 157 611 Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Chez Cap Conseils [Adresse 8] [Localité 3] Représentée par Me Juliette FERRE, avocat au barreau de Paris, toque : C1105 Assistée de Me Stéphane GALLO représentant de la SELARL ABEILLE & ASSOCIES, avocat au barreau de Marseille INTERVENANTE S.C.P. BR ASSOCIES Immatriculée au R.C.S. de [Localité 10] sous le n° 481 308 401 Prise en la personne de Me [K] [H], dont l'étude est située : [Adresse 7] [Localité 2] Défaillante, non constituée, assignation en intervention remise à une personne rencontrée au siège social, habilitée à recevoir la copie de l'acte en date du 18 septembre 2023 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 17 juin 2024, en audience publique devant Mme Marie Girousse, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, puis débattue le 02 octobre 2024, en audience publique, devant Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre, après réouverture des débats pour changement de composition de la cour. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre Mme Stéphanie Dupont, conseillère Mme Marilyn Ranoux-Julien, conseillère Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition. FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé du 22 juin 2011, la SCI Orphée 2006 a donné à bail à la société Eurydice Saint Germain, aux droits de laquelle s'est trouvée la société Théâtre Saint Germain puis désormais la société Son Production, des locaux commerciaux dépendant de l'immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 4] à l'angle du [Adresse 1] à Paris 6ème moyennant un loyer mensuel de 10.000 euros pour l'exploitation d'une activité de restauration, bar, organisation d'événements. Lors de la cession du fonds de commerce, en mars 2018, la société Son Production a racheté à la société Théâtre Saint Germain la créance détenue sur le bailleur à hauteur de 133.893,20 euros, correspondant au montant du dépôt de garantie et à une somme complémentaire versée, aux termes du contrat de bail, dans l'attente de la constitution d'une garantie bancaire par la société preneuse correspondant à douze mois de loyer. Les 30 juillet et 4 septembre 2018, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire et, par acte du 9 septembre 2018, assigné la société Son Production devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, lequel a, par deux ordonnances des 10 juillet 2019 et 25 juin 2020, dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire. Parallèlement, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a, le 20 février 2019, assigné en référé la SCI Orphée 2006, qui a cité en intervention forcée et en garantie sa locataire, aux fins essentiellement de faire cesser le trouble résultant du changement de destination des locaux commerciaux où est exercée, selon lui, une activité nocturne illicite ainsi que les nuisances sonores, de dépose du moteur d'extraction et du conduit de fumée fixés sans autorisation par la société locataire et de remise en état des parties communes et de justification du respect de la réglementation incendie. Par ordonnance du 8 décembre 2020, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nanterre a, notamment, dit n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes relatives aux restrictions d'usage des locaux et d'horaire de fermeture des activités qui y sont exercées, dit que les locaux ne pourront pas être utilisés pour un usage générant des nuisances sonores pouvant porter atteinte à la tranquillité des autres habitants de l'immeuble, dit que la SCI Orphée 2006 devra mentionner, dans tous les futurs baux et conventions d'occupation, l'obligation d'absence de nuisances sonores et en produire copie au syndicat des copropriétaires, dit que la société Son Production devra démonter ou faire démonter le conduit et le moteur d'extraction de fumée installés sur le mur intérieur de la copropriété et remettre le mur de façade dans son état antérieur aux travaux réalisés sans autorisation, ce sous astreinte, et dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de communication de la documentation afférente à la réalisation de l'audit incendie. Par acte extrajudiciaire du 29 juillet 2019, la SCI Orphée 2006 a de nouveau fait signifier à la société Son Production un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 27.631,68 euros correspondant aux loyers des mois de juin et juillet 2019. Le même jour, la bailleresse a fait délivrer au preneur un commandement d'avoir à mettre en place le paiement du loyer par prélèvement automatique. Par jugement du 23 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a : - jugé que la clause n° XVII du bail du 22 juin 2011 relative à la clause résolutoire est licite ; - jugé que les commandements délivrés par la SCI Orphée 2006 le 29 juillet 2019 sont de nul effet ; - débouté la SCI Orphée 2006 de sa demande aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail par l'effet des commandements délivrés le 29 juillet 2019 ; - rejeté les demandes de la SCI Orphée 2006 tendant à l'expulsion, la séquestration des biens et objets mobiliers au paiement d'une indemnité d'occupation ; - débouté la société SCI 2006 de sa demande de paiement des loyers ; - suspendu le paiement des loyers par la société Son Production jusqu'à l'obtention par la bailleresse des autorisations nécessaires auprès du syndicat des copropriétaires pour permettre à la locataire de réaliser les travaux de mise en conformité aux normes de sécurité incendie ; - condamné la SCI Orphée 2006 à payer à la société Son Production la somme de 68.000 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; - débouté la société Son Production de sa demande de dommages et intérêts ; - condamné la SCI Orphée 2006 à payer à la société Son Production la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la SCI Orphée 2006 à payer les dépens de l'instance ; - ordonné l'exécution provisoire de la décision ; - rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires. Par déclaration d'appel du 23 novembre 2006, la SCI Orphée 2006 a interjeté appel partiel du jugement en ce qu'il a : - jugé que les commandements délivrés par la SCI Orphée 2006 le 29 juillet 2019 sont de nul effet ; - débouté la SCI Orphée 2006 de sa demande aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail par l'effet des commandements délivrés le 29 juillet 2019 ; - rejeté les demandes de la SCI Orphée 2006 tendant à l'expulsion, la séquestration des biens et objets mobiliers au paiement d'une indemnité d'occupation ; - débouté la société SCI 2006 de sa demande de paiement des loyers ; - suspendu le paiement des loyers par la société Son Production jusqu'à l'obtention par la bailleresse des autorisations nécessaires auprès du syndicat des copropriétaires pour permettre à la locataire de réaliser les travaux de mise en conformité aux normes de sécurité incendie ; - condamné la SCI Orphée 2006 à payer à la société Son Production la somme de 68.000 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; - condamné la SCI Orphée 2006 à payer à la société Son Production la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la SCI Orphée 2006 à payer les dépens de l'instance ; - ordonné l'exécution provisoire de la décision ; - rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires. Par conclusions déposées le 13 avril 2022, la société Son Production a formé un appel incident. MOYENS ET PRETENTIONS Par conclusions notifiées le 30 juin 2023, la SCI Orphée 2006, appelante, demande à la cour de : - confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 23 novembre 2021 en ce qu'il a : - jugé que la clause n° XVII du bail du 22 juin 2011 relative à la clause résolutoire est licite ; - débouté la société Son Production de sa demande de dommages et intérêts ; - infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 23 novembre 2021 sur le reste des dispositions et notamment : - jugé que les commandements délivrés par la SCI Orphée 2006 le 29 juillet 2019 sont de nul effet ; - débouté la SCI Orphée 2006 de sa demande aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail par l'effet des commandements délivrés le 29 juillet 2019 ; - rejeté les demandes de la SCI Orphée 2006 tendant à l'expulsion, la séquestration des biens et objets mobiliers au paiement d'une indemnité d'occupation ; - débouté la société SCI 2006 de sa demande de paiement des loyers ; - suspendu le paiement des loyers par la société Son Production jusqu'à l'obtention par la bailleresse des autorisations nécessaires auprès du syndicat des copropriétaires pour permettre à la locataire de réaliser les travaux de mise en conformité aux normes de sécurité incendie ; - condamné la SCI Orphée 2006 à payer à la société Son Production la somme de 68.000 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; - condamné la SCI Orphée 2006 à payer à la société Son Production la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la SCI Orphée 2006 à payer les dépens de l'instance ; - ordonné l'exécution provisoire de la décision ; - rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires. Statuant à nouveau, - constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail en date du 22 juin 2011 au profit de la SCI Orphée 2006 ; En conséquence, - prononcer la résiliation du bail en date du 22 juin 2011, à compter du 30 août 2019 ; - ordonner l'expulsion de la société Son Production et de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 5], avec si besoin assistance de la force publique assistée d'un serrurier dans les huit jours de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de l'arrêt jusqu'au départ définitif ; - ordonner aux frais de la société Son Production le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meubles qu'elle désignera ou dans tout autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie des sommes qui pourraient lui être dues ; - condamner la société Son Production à payer à la SCI Orphée 2006 la somme de 689.622,50 euros au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 30 août 2019 et de l'indemnité d'occupation et des charges dues par la société Son Production à compter du 1er septembre 2019 et jusqu'au 30 juin 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement, soit le 29 juillet 2019 ; - condamner la société Son Production à verser à la SCI Orphée 2006 d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au dernier loyer, à savoir 14.188,07 euros mensuels charges et taxes comprises, à compter du 1er juillet 2023 jusqu'à complète libération des lieux par la remise des clés ; - ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ; - prononcer la compensation de toutes sommes qui seraient dues par la SCI Orphée 2006 à la société Son Production avec celles dues par cette dernière à la SCI Orphée 2006 ; - ordonner, dans l'hypothèse où, par extraordinaire, elle débouterait la SCI Orphée de sa demande visant à voir la clause résolutoire du bail en date du 22 juin 2011 acquise, la restitution de la somme de 68.000 euros à la SCI Orphée 2006, dans l'attente de la constitution par la société Son Production d'une caution bancaire d'un montant égal à douze mois de loyer conformément au bail en date du 22 juin 2011 ; En tout état de cause, - condamner la société Son Production à payer à la SCI Orphée 2006 la somme de 30.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société Son Production aux entiers dépens, y compris les frais des condamnations et d'expulsion ; - débouter la Société Son Production de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions. Par conclusion notifiées le 13 avril 2022, la société Son Production, intimée, demande à la cour de : - confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 23 novembre 2021 en ce qu'il a : - jugé que les commandements délivrés par la SCI Orphée 2006 le 29 juillet 2019 sont de nul effet ; - débouté la SCI Orphée 2006 de sa demande aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail par l'effet des commandements délivrés le 29 juillet 2019 ; - rejeté les demandes de la SCI Orphée 2006 tendant à l'expulsion, la séquestration des biens et objets mobiliers au paiement d'une indemnité d'occupation ; - débouté la société SCI 2006 de sa demande de paiement des loyers ; - suspendu le paiement des loyers par la société Son Production jusqu'à l'obtention par la bailleresse des autorisations nécessaires auprès du syndicat des copropriétaires pour permettre à la locataire de réaliser les travaux de mise en conformité aux normes de sécurité incendie ; - condamné la SCI Orphée 2006 à payer à la société Son Production la somme de 68.000 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; - condamné la SCI Orphée 2006 à payer les dépens de l'instance ; - réformer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 23 novembre 2021 en ce qu'il a : - jugé que la clause n° XVII du bail du 22 juin 2011 relative à la clause résolutoire est licite ; - débouté la société Son Production de sa demande de dommages et intérêts ; Et statuant à nouveau : - condamner la SCI Orphée 2006 à payer la somme de 800.000 € à la société Son Production en réparation de son préjudice ; - condamner la SCI Orphée 2006 à payer la somme de 20.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. SUR CE, Sur la licéité de la clause résolutoire En absence de moyen nouveau développé en cause d'appel quant au motif d'illicéité de la clause résolutoire contenue dans le bail du 22 juin 2011 allégué par l'intimée, la cour approuve les motifs pertinents du premier juge en ce qu'il a rejeté ce grief et les adopte. Le jugement sera confirmé de ce chef. Sur la validité du commandement de payer et l'acquisition de la clause résolutoire Il ressort de l'article L. 145-41 du code de commerce qu'une clause résolutoire insérée dans un bail commercial ne produit effet qu'un mois après un commandement mentionnant ce délai demeuré infructueux et que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'ancien article 1244-1 du code civil reprises au nouvel article 1343-5 imposant de tenir compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier, peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire, cette clause ne jouant pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. La loi prévoyant une possibilité de régularisation faisant échec au jeu de la clause résolutoire, le commandement de payer doit, pour permettre cette régularisation, informer clairement le locataire du montant qui lui est réclamé et être suffisamment précis pour permettre au preneur d'identifier les causes des sommes réclamées et de vérifier la prise en compte des paiements effectués. Dès lors qu'il est suffisamment précis, un commandement délivré pour une somme supérieure à la somme due n'est pas nul mais reste valable pour le montant réel de la dette. L'application et le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial sont soumis aux exigences de la bonne foi posées par l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, de sorte qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré sans respecter cette exigence encourt la nullité. La SCI Orphée 2006 fait valoir que, suivant commandement de payer du 29 juillet 2019, le bailleur a sollicité le paiement de la somme totale de 27.631,68 euros, correspondant aux loyers des mois de juin et juillet 2019, sans que le preneur ne procède à aucun paiement, de sorte que la clause résolutoire est acquise au 30 août 2019 ; que le 29 juillet 2019, le bailleur a fait notifier au preneur un commandement d'avoir à mettre en place le paiement du loyer par prélèvement automatique et que ce commandement n'a pas été exécuté, de sorte que la clause résolutoire est acquise ; que la SCI Orphée 2006 ne saurait être considérée comme ayant mis en 'uvre abusivement ses prérogatives contractuelles au seul motif qu'une procédure a été initiée contre elle par les copropriétaires de l'immeuble, alors que cette procédure et les commandements n'ont pas de lien entre eux et que seule l'absence de paiement des loyers par le locataire a motivé la délivrance du commandement par le bailleur, sachant que les premiers commandements de payer ont été délivrés avant le début de la procédure engagée par le syndicat des copropriétaires ; qu'en outre, la société Son Production a continué à exercer son activité durant la procédure judiciaire engagée par la copropriété. L'intimée oppose qu'à la date du commandement de payer du 29 juillet 2019 la société bailleresse détenait, en contrariété avec les dispositions du code de commerce et les stipulations conventionnelles, la somme de 193.893,33 à titre de dépôt de garantie, qu'elle refusait de restituer à la société locataire, de sorte qu'aucune somme n'était due à la société bailleresse et que le commandement était infondé, que le litige, qui existe entre la copropriété et la SCI Orphée 2006 mettant en cause la conformité des locaux, a entraîné la suspension de l'activité de la locataire et de fait, le paiement de ses loyers puisqu'elle n'avait aucun revenu pendant cette période, de sorte qu'il existe un lien entre cette procédure et le commandement de payer de nature à caractériser la mauvaise foi de la SCI Orphée 2006, que l'activité de la société Son Production était suspendue durant la période de procédure judiciaire engagée par la copropriété. Contrairement à ce que soutient l'appelante, après examen des pièces soumises à son appréciation, la cour retient que le premier juge, par des motifs précis et pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties et considéré que les commandements de payer n'ont pas été délivrés par la bailleresse avec la bonne foi requise pour permettre de considérer qu'ils aient produit effet. Il sera simplement ajouté que, contrairement à ce que soutient l'appelante, le contentieux existant avec la copropriété est nécessairement en lien avec les rapports contractuels entretenus avec son preneur. En effet, l'assignation délivrée, le 20 février 2019, par le syndicat des copropriétaires à la SCI Orphée 2006 versée aux débats démontre que les conflits entre ces parties sont antérieurs à l'acquisition du fonds de commerce par la société Son Production. Comme rappelé par les premiers juges, les procès-verbaux des assemblées générales en date des 2 juillet 2007, 14 décembre 2011, 1er décembre 2014 et 14 décembre 2015 font état des nuisances sonores engendrées par l'exploitation des locaux, de la nécessité que l'établissement conserve sa destination initiale à savoir l'exploitation d'un restaurant dont l'ouverture est interdite au-delà de 2 heures du matin et ne permettant pas l'exercice dans les locaux de « danse, DJ, club, soirées privées... ». Le bail prévoit qu'il incombe au preneur de « veiller à ce que la tranquillité et la qualité de l'immeuble et de son voisinage ne soient troublées en aucune manière du fait ['] de son commerce[...] ». Il n'est pas contesté que le preneur a d'ailleurs mené des travaux d'insonorisation lors de la prise de possession des locaux, pour un montant d'un peu plus de 100.000 euros tel que cela ressort des pièces versées aux débats. Il n'en demeure pas moins que ces travaux se sont révélés insuffisants à garantir la tranquillité des voisins et la responsabilité du bailleur a été recherchée, par le syndicat des copropriétaires, notamment pour les troubles liées à l'activité nocturne du preneur, ce par assignation devant le tribunal judiciaire de Nanterre du mois de février 2019. Dans ce contexte, le bailleur a assigné en intervention forcée le preneur, le 25 avril 2019, aux fins essentielles de se voir garantir de toutes condamnations si sa responsabilité était engagée de sorte que les commandements délivrés, bien que causés par des défauts de paiement, sont nécessairement en lien avec le contexte contentieux plus général opposant le bailleur, le preneur et la copropriété. La mauvaise foi du bailleur est ainsi caractérisée et les commandements délivrés ne pouvaient produire effet. Le jugement sera confirmé de ce chef et en ce qu'il a rejeté les demandes subséquentes d'expulsion, de séquestration des meubles et de paiement d'une indemnité d'occupation. Sur l'exception d'inexécution Il est constant que la jurisprudence antérieure à la codification du principe de l'exception d'inexécution, posé par l'article 1219 du code civil non applicable au présent litige, a admis que, du fait de l'interdépendance des obligations réciproques des parties résultant d'un contrat synallagmatique comme le bail, le débiteur n'est pas tenu d'exécuter l'obligation lui incombant lorsque le créancier n'a pas exécuté la sienne dès lors que le manquement est suffisamment grave. L'appelante expose que la société Son Production n'a pas démontré d'impossibilité absolue d'exploiter le local alors qu'en sa qualité de bailleur elle a réalisé de multiples démarches afin d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale l'autorisation de procéder aux travaux de mise en conformité des locaux, mais a été empêchée d'y parvenir du fait de la seule incurie de la locataire qui n'a pas répondu aux demandes d'informations complémentaires du syndicat de copropriété. En tout état de cause, les locaux ont été continuellement exploités par la société Son Production, ce depuis décembre 2018, malgré une période de fermeture injustifiée fin septembre 2019 puis durant la crise sanitaire, ce d'autant que la société locataire ne justifie pas du préjudice financier subi du fait de l'exploitation limitée qu'elle allègue. Sur la conformité des lieux à leur destination, l'appelante souligne que le règlement de copropriété fait état d'un « lot à usage de boutique », ce qui permet l'exploitation d'une activité commerciale telle qu'une activité de bar, exercée de façon continue depuis 1996. C'est donc l'activité de concert de la société Son Production qui est peu compatible avec les niveaux de limitations sonores réglementaires et elle n'établit d'ailleurs pas qu'elle a remédié à l'insuffisance de ses travaux d'insonorisation de sorte qu'elle ne saurait soutenir que les locaux ne sont pas adaptés à l'activité exercée. Enfin, il est constant que l'argument de force majeure est inopérant s'agissant des mesures prises par le gouvernement lors de la crise sanitaire, qui n'ont jamais eu pour effet de suspendre l'exigibilité des loyers. L'intimée oppose que la SCI Orphée 2006 est défaillante dans son obligation de délivrance d'un bien conforme à l'activité consentie au titre de la destination prévue au bail au regard des nombreuses non conformités du local. Après avoir réalisé des travaux dans les locaux donnés à bail en vue de l'exploitation de son activité, la société Son Production s'est heurtée au syndicat des copropriétaire, lequel s'est plaint des nuisances sonores et a refusé l'exploitation d'une activité bruyante, de sorte que la destination commerciale stipulée au bail est contraire au règlement de copropriété. En outre, la société locataire ne peut exploiter le local litigieux en absence d'avis favorable de la commission de sécurité, laquelle ne donnera son accord que si le local dispose d'une issue de secours et d'une signalétique adéquate en cas d'incendie. Or le syndicat refuse de donner son accord, en raison principalement du contentieux existant avec le propriétaire des locaux donnés à bail. D'ailleurs, la bailleresse n'a pas agi pour voir convoquer d'assemblée générale afin qu'il soit statué sur les demandes en ce sens. Or, même si le contrat de bail prévoit que le preneur doit faire son affaire personnelle de toutes autorisations nécessaires à l'exercice de son activité, cette clause ne le substitue pas dans les prérogatives du bailleur et, notamment, celle de solliciter une autorisation de l'assemblée générale. Il en résulte que le local n'est pas adapté à l'activité consentie et que le bailleur ne satisfait pas à son obligation de délivrance de locaux conformes à la destination contractuelle. Enfin, les arrêtés préfectoraux qui ont interdit l'exploitation de l'activité durant la crise sanitaire constituent un événement extérieur, imprévisible et irrésistible, lequel doit revêtir la qualification de force majeure et justifier la suspension des paiements durant cette période. C'est par motifs détaillés auxquels la cour renvoie et qu'elle adopte que le tribunal a rappelé, d'une part, les obligations incombant au preneur aux termes du bail s'agissant, notamment, des travaux « rendus nécessaires par l'inadaptation des locaux à l'activité » ainsi que ceux rendus nécessaires par la loi ou les règlements, d'autre part, l'historique, depuis l'acquisition des locaux le 21 mars 2018 par la SCI Orphée 2006, des difficultés d'exploitation rencontrées par les différents locataires s'agissant de la mise en conformité des locaux avec la réglementation contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public et des démarches entreprises auprès de la copropriété. Au cas d'espèce, aux termes du règlement de copropriété, l'usage des lots litigieux est ainsi prévu : - le lot n° 6 « boutique » ; - le lot n° 7 « appartement » ; - le lot n° 69 « cave » ; - le lot n° 82 « d'atelier » ; - le lot n° 83 « local commercial » ; - le lot n° 90 « local commercial ». Cependant, il est acquis que, lors de l'assemblée générale du 8 décembre 2006, la création de nouveaux lots par regroupement des lots n°s 6,7 et 82, a été autorisée pour un local à usage de « bar ». Le bail litigieux vise, au titre de la destination des locaux donnés à bail, les activités de « restauration, bar, organisation d'événements ». Après examen des pièces soumises à son appréciation, la cour retient que le premier juge, par des motifs précis et pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en considérant que le preneur ne démontrait pas que la destination des lots est incompatible avec le règlement de copropriété alors que la mention de « boutique » permet un usage commercial et qu'il lui est fait obligation d'utiliser les lieux loués pour l'exercice des activités autorisées. A ce titre, comme relevé par le premier juge, le preneur est contractuellement tenu de veiller à ne pas troubler la tranquillité du voisinage, de sorte qu'il ne peut tirer d'un défaut d'insonorisation des locaux un quelconque motif de manquement du bailleur à son obligation de délivrance. Au demeurant, dans l'acte de cession du fonds de commerce, le cédant a déclaré que les fonds de commerce est notamment constitué du « droit à exploitation d'un établissement de nuit sous réserve de l'octroi de cette autorisation au cessionnaire après accomplissement de divers travaux et/ou documents exigés par l'administration pour l'exercice de cette activité, dont le cessionnaire déclare faire son affaire personnelle. » Il est acquis que des travaux d'insonorisation ont été menés par la locataire lors de son entrée dans les lieux, cependant elle était informée, aux termes du rapport de la société 3DB, que les travaux étaient insuffisants à prémunir les occupants de l'immeuble de toute gêne et elle ne justifie pas y avoir remédié faisant le choix d'entreprendre une activité dont elle savait qu'elle serait de nature à troubler le voisinage. Aucun manquement du bailleur ne saurait donc être retenu de ce fait. Par ailleurs, l'acte de cession du fonds de commerce au profit de la société Son Production appelait l'attention du cessionnaire sur la non-conformité des locaux à certains types d'activité, ce en ces termes : « ['] s'agissant d'un établissement recevant du public, les locaux loués sont classés catégorie 5 type N et respectent la réglementation en vigueur y applicable et que, sous réserve de la réalisation de travaux, les locaux loués peuvent être classés P. ['] toutes les observations faîtes par la Commission de Sécurité après ses visites dans les locaux loués [n'ont] pas été dûment respectées et ['] des travaux restent à réaliser, ce dont le cessionnaire fera son affaire personnelle des suites du courrier de la Préfecture de Police de [Localité 12], avec certaines prescriptions ». Il s'en déduit que, contrairement à ce que soutient le preneur, les locaux sont conformes à la destination visée au bail s'agissant des activités de restauration et bar (type N) mais nécessitent des travaux pour permettre une activité de salle de danse, concert (type P), qui aux termes du bail lui incombe. Il est constant que ces travaux de mise en conformité impliquent l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires en ce qu'ils concernent les parties communes. Le rappel des nombreux échanges entre le bailleur et le syndic démontrent que le bailleur, tenu d'une obligation de moyen, a été diligent dans la gestion de cette demande laquelle n'a pu être inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale de la copropriété qu'au regard de la tardiveté des informations fournies par le preneur, pourtant réclamées depuis plusieurs mois par le bailleur, s'agissant, notamment, de la difficulté technique liée à l'inversion du sens d'ouverture de l'issue de secours, de sorte qu'aucun manquement du bailleur sur ce point ne peut être relevé. Au demeurant, contrairement à ce que soutient l'intimée, le manquement du bailleur à son obligation de délivrance doit être absolue pour que l'exception d'inexécution du paiement des loyers puisse être légitime. Or, au cas d'espèce, il est établi par la production, certes partielle, des chiffres d'affaires réalisés par l'intimée, des actions publicitaires et de communication du preneur sur les soirées et manifestations festives organisées, versées aux débats, et de la reconnaissance par l'intimée de l'exploitation du local que le preneur n'a pas été privée de façon absolue de la jouissance des lieux de sorte que l'exception d'inexécution invoquée n'est pas justifiée et le jugement sera infirmé de ce chef, sans qu'il ne soit dès lors nécessaire d'examiner les demandes reconventionnelles formées par la société Son Production. La demande formée par l'intimée d'être exonérée du paiement des loyers dus pendant la période de mars à octobre 2020 en raison de la crise sanitaire sera rejetée en ce que la force majeure invoquée ne s'applique pas à l'obligation de payer une somme d'argent. Il s'infère de ces éléments que la demande du bailleur de condamnation de la société Son Production au paiement des loyers est fondée et la société Son Production, qui ne conteste pas avoir cessé leur règlement depuis le mois de septembre 2019, sera condamnée à payer à la SCI Orphée 2006 la somme de 689.622,50 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 juin 2023, tel que cela ressort du décompte locatif versé aux débats, assortie des intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, étant rappelé qu'à compter du 1er juillet 2023, la société Son Production est tenue au paiement des loyer au montant du dernier loyer contractuel, soit la somme de 14.188,07 euros mensuels charges et taxes comprises. Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil. Sur le dépôt de garantie et la constitution bancaire L'appelante expose que le dépôt de garantie versé par la société Théâtre Saint Germain à la bailleresse, correspondait, d'une part, à 6 mois de loyer HT et, d'autre part, à une somme complémentaire versée au bailleur dans l'attente de la constitution d'une garantie bancaire d'un montant égal à douze mois de loyer, laquelle n'a jamais été constituée ni par la société Théâtre Saint Germain ni par le preneur, que le contrat de bail stipule expressément cette obligation de constituer une caution bancaire garantissant la bonne exécution des obligations du bail d'un montant égal à 12 mois de loyer sous peine de nullité de sorte que la condamnation de la SCI Orphée 2006 à payer à la société Son Production la somme de 68.000 euros n'est pas fondée. L'intimée oppose que la clause relative au dépôt de garantie ne stipule l'obligation d'avoir à délivrer une garantie bancaire qu'en cas de changement de contrôle de la société preneuse, ce qui n'est pas le cas en l'espèce , qu'en sus du rachat à la société Théâtre Saint Germain de la créance qu'elle détenait à l'égard de la bailleresse d'un montant de 133.893,20 euros, la société Son Production a versé un nouveau dépôt de garantie d'un montant de 60.000 euros à la société bailleresse, qu'il en résulte que la société bailleresse doit restituer à la société locataire toute somme versée au-delà des 60.000 euros dus au titre du dépôt de garantie, ou alors les considérer comme des loyers payés d'avance. Au cas d'espèce, l'acte de cession du fonds de commerce à la société Son Production prévoit que « s'agissant du dépôt de garantie versé par le cédant au bailleur, celui-ci s'élève ['] à la somme de 133.893,20 euros. Cette somme demeurant entre les mains du bailleur, le cédant cède au cessionnaire la créance qu'il détient contre le bailleur au titre du dépôt de garantie à son prix nominal (133.893,20 euros) et délègue ainsi au cessionnaire l'intégralité de ses droits à l'encontre du bailleur, la SCI Orphée 2006 à ce titre. ['] En contrepartie, le cessionnaire s'engage à régler directement entre les mains du bailleur une partie de l'arriéré locatif dû par le cédant, avec la somme de 60.000 euros versée au titre du dépôt de garantie prévu au bail, le solde soit 49.649,09 € étant versé ce jour. » Au titre du bail, le point XIV relation à la cession dispose que « l'acte de cession devra prévoir que le montant du dépôt de garantie versé au bailleur lui restera acquis, le cédant fera son affaire personnelle de son remboursement vis-à-vis de son cessionnaire.[...] A pine de nullité de la cession, le cessionnaire sera tenu de fournir au bailleur, au plus tard au moment de la signature des actes, une caution bancaire garantissant la bonne exécution de l'ensemble des obligations du bail d'un montant égal à douze mois de loyer ». Le point XVI relatif au dépôt de garantie dispose que « le preneur versera un dépôt de garantie de ['] 60.000 € représentant six mois de loyer. Le dépôt de garantie sera remboursé au preneur en fin de jouissance et après déménagement, déduction faîte de toutes sommes dont le preneur pourra être débiteur envers le bailleur. ['] En outre, dans l'hypothèse d'un changement de contrôle au sens de l'article 233-3 du code de commerce dans le capital social de la société preneuse, celle-ci s'engage, à peine de nullité du présent bail, à fournir au bailleur dans le mois de ce changement une caution bancaire garantissant la bonne exécution de l'ensemble des obligations d'un montant égal à douze mois de loyer. » Comme relevé par les premiers juges, ce point n'étant pas contesté par l'appelante, la société Son Production a versé la somme de 109.649,09 euros lors de l'acquisition du fonds de commerce correspondant aux engagements pris dans l'acte de cession et ci-dessus rappelés, soit le paiement de de la somme de 60.000 euros au titre du dépôt de garantie et de 49.649 euros, les deux destinées à solder le montant de l'arriéré locatif du cédant. Ainsi, tel que rappelé dans l'acte de cession la somme détenue par le bailleur à hauteur de 133.893,20 euros correspond à un dépôt de garantie, dont le bailleur prétend, ce qui n'est pas contestée, qu'elle se compose de la somme de 65.893,20 euros montant du dépôt de garantie correspondant à 6 mois de loyer HT révisé et d'un montant complémentaire de 68.000 euros versé le 12 mai 2015 dans l'attente de la constitution d'une garantie bancaire conformément, non plus à l'article XVI du contrat de bail, mais à l'article XIV. Sur le fondement de l'article XVI du bail, c'est par motifs dont la pertinence en cause d'appel n'est pas altérée que les premiers juges ont considéré que l'obligation faite au preneur de constituer une caution dans l'hypothèse d'un « changement de contrôle au sens de l'article 233-3 du code de commerce dans le capital social de la société preneuse » ne pouvait trouver application au cas d'espèce. Sur le fondement de l'article XIV du bail, il n'est pas contesté devant la cour que le cessionnaire n'a pas constitué de caution bancaire. Pour autant, le bailleur n'a pas sollicité la nullité de l'acte de cession, seule sanction prévue par le bail de sorte que c'est à bon droit que le premier juge a considéré qu'il était tenu de restituer cette somme dont la retenue est injustifiée. Le jugement sera confirmé de ce chef et, au regard de la créance locative détenue par le bailleur, il sera fait droit à la demande de compensation. Sur les demandes accessoires Le jugement sera infirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI Orphée 2006, les frais par elle engagés, en première instance et en cause d'appel, au titre des frais irrépétibles. La société Son Production sera donc condamnée à lui payer la somme de 20.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS  LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ; Confirme le juge rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 23 novembre 2021 sauf en ce qu'il a : - débouté la société Orphée 2006 de sa demande de paiement des loyers ; - suspendu le paiement des loyers dus par la société Son Production jusqu'à l'obtention par la bailleresse des autorisations nécessaires auprès du syndicat des copropriétaires pour permettre à la locataire de réaliser les travaux de mise en conformité aux normes de sécurité incendie ; - condamné la société Orphée 2006 à payer à la société Son Production la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la société Orphée 2006 à supporter la charge des dépens d'appel ; Statuant de nouveau et y ajoutant, Condamne la société Son Production à payer à la société Orphée 2006 la somme de 689.622,50 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 juin 2023 ; Dit qu'à compter du 1er juillet 2023, la société Son Production est tenue au paiement du loyer contractuel, soit la somme de 14.188,07 euros mensuels charges et taxes comprises ; Ordonne la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil ; Prononce la compensation de toutes sommes entre les créances respectives des parties ; Condamne la société Son Production à payer à la société Orphée 2006 la somme de 20.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la société Son Production à supporter la charge des dépens de première instance et d'appel. La greffière, La présidente,