Cour de cassation, 05 décembre 2019. 18-23.490

CIV.3 CM COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 5 décembre 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10402 F Pourvoi n° E 18-23.490 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société La Sabatière, société civile immobilière, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 5 juillet 2018 par la cour d'appel de Bordeaux (2e chambre civile), dans le litige l'opposant : 1°/ à Mme X... M..., veuve D..., domiciliée [...] , 2°/ à Mme C... D..., épouse F..., domiciliée [...] , 3°/ à M. G... D..., domicilié [...] , 4°/ à Mme N... D..., divorcée E..., domiciliée [...] , 5°/ à la société Seecap, société à responsabilité limitée unipersonnelle, dont le siège est [...] , 6°/ à la société Stad, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , 7°/ à la société U...-Z...-K...-B..., société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la Sarlu Seecap, défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 5 novembre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Foussard et Froger, avocat de la société La Sabatière, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Stad, de la SCP Didier et Pinet, avocat des consorts D... ; Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, l'avis de Mme Vassallo, premier avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société La Sabatière aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI La Sabatière ; la condamne à payer aux consorts D... la somme globale de 3 000 euros et à la société Stad la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq décembre deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la société La Sabatière PREMIER MOYEN DE CASSATION L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a débouté la SCI LA SABATIERE de l'ensemble de ses demandes ; AUX MOTIFS QUE « La SCI La Sabatière considère que les consorts D... doivent lui restituer une partie du prix en contrepartie duquel elle a acquis le bien litigieux, au motif que la très importante dégradation des éléments de bois composant la structure intérieure de la maison d'habitation est un défaut caché rendant l'immeuble impropre à l'usage auquel il était destiné, au sens des dispositions de l'article 1641 du code civil ; que selon les consorts D..., il ne saurait y avoir lieu à garantie des vices cachés dans la mesure où l'infestation de la maison par les termites, à l'origine des dégradations susmentionnées, était connue des acquéreurs, apparente au moment de la vente et faisait l'objet, dans l'acte authentique, d'une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés ; que dans l'acte authentique de vente du 5 septembre 2006 est reproduite, en pages 14 à 16, une attestation de contrôle parasitaire délivrée huit jours avant la signature de ce contrat ; qu'un tableau d'identification des parties de l'immeuble visitées et des éléments infestés ou ayant été infestés par les termites, y laisse apparaître l'existence de traces de termites à plusieurs endroits de l'habitation ; qu'il est ensuite précisé que le solivage en plafond du rez-de-chaussée et du premier étage n'était pas visible. Puis le paragraphe intitulé "constatations diverses" indique que : - l'immeuble a fait l'objet d'une infestation de termites dans la partie principale ; - dans cette partie, l'infestation a fait l'objet d'un traitement en 1998; - au vu des indices de flexions du plancher à travers les revêtements de sol du premier étage, des sondages destructifs seraient souhaitables pour s'assurer de la résistance et de la non infestation du solivage ; - un traitement contre les termites a été partiellement réalisé le mois précédent la vente; - le solivage doit être traité à l'occasion des travaux de restauration de l'immeuble ; - aucune activité de termites n'est constatée ; qu'à travers cette retranscription, l'acquéreur était donc parfaitement informé de l'exposition de la chose vendue à l'infestation par les termites et du caractère partiel du traitement contre ces insectes, et ce d'autant plus qu'en page 17 de l'acte authentique, les consorts D... ont autorisé le notaire rédacteur à conserver sur le prix de vente, la somme de 9.370,51 € correspondant au prix du traitement qui restait à effectuer, conformément aux dispositions convenues lors de la signature de la promesse de vente, le 8 mai 2006 ; qu'à la même page, la SCI La Sabatière a même déchargé les consorts D... de l'obligation de faire procéder par eux-mêmes à ce complément de traitement, en déclarant faire son affaire personnelle de cette situation sans recours contre le vendeur ; qu'il est incontestable, au vu des conclusions du rapport d'expertise judiciaire reprises par l'intimée, que la structure de bois souffre d'un état de dégradation très avancé compromettant la solidité de l'entier bâtiment ; que toutefois, ces dégradations ne sauraient être regardées comme un vice à part entière, dès lors qu'elles ne sont que la conséquence de l'exposition de l'immeuble à l'attaque des termites ; que la découverte de cette conséquence par la SCI La Sabatière, n'est, quant à elle, que la réalisation d'un risque qu'elle a accepté, dès lors qu'elle ne pouvait ignorer, du fait de leur mention dans l'acte authentique de vente, les informations selon lesquelles le département de la Dordogne a été déclaré totalement termité par l'arrêté préfectoral n°010803 du 12 juin 2001 (page 9), la maison a été infestée avant 1998 et le plancher subissait une flexion (page 16) ; qu'au demeurant, il appartenait à la SCI La Sabatière, au vu de ces éléments, de demander des études complémentaires concernant l'état de la structure de bois ; qu'au surplus, c'est en procédant par simple affirmation et sans en apporter la moindre preuve, que la SCI La Sabatière prétend que les consorts D... connaissaient l'état des éléments de cette structure, pour avoir fait exécuter des travaux visant à dissimuler leur altération ; Sur ce point, l'acquéreur ne peut sérieusement s'appuyer sur le rapport d'expertise judiciaire qui, s'il estime peu vraisemblable que la dégradation soit, au moment de ses visites, le résultat d'une attaque récente, n'est, cependant, pas en mesure de préciser l'antériorité de celle-ci, si bien qu'il lui est impossible d'affirmer qu'elle aurait eu lieu après l'acquisition du bien par la famille D... ; que la SCI La Sabatière échoue donc à démontrer la méconnaissance qu'elle prétend avoir du vice en cause ; que dans ces conditions, les consorts D... sont donc fondés à soutenir que la SCI La Sabatière ne peut pas rechercher la garantie prévue par l'article 1641 du code civil ; que ce résultat rend inutile l'analyse des moyens relatifs à la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés» ; ALORS QUE, premièrement, il y a vice caché lorsque l'acquéreur ignorait soit l'existence du vice soit, à tout le moins, l'ampleur qu'il revêtait ou les conséquences qui pouvaient s'y attacher ; qu'en l'espèce, pour écarter les demandes formulées par la SCI LA SABATIERE sur le fondement de la garantie des vices cachés, la cour d'appel a seulement constaté que l'acquéreur était informé de l'exposition de la chose vendue à l'infestation des termites ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher comme elle l'y était invitée, si au regard des états parasitaires dressés les 25 avril 2006 et 28 aout 2006, respectivement annexés à la promesse de vente et à l'acte authentique de vente, la SCI LA SABATIERE n'avait pas été dans l'impossibilité de connaître l'ampleur et les conséquences de l'infestation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ; ALORS QUE, deuxièmement, pour écarter l'existence d'un vice caché à raison de l'importance des dégradations constatées, la cour d'appel a souligné que « ces dégradations ne sauraient être regardées comme un vice à part entière dès lors qu'elles ne sont que la conséquence de l'exposition de l'immeuble à l'attaque des termites » ; qu'en statuant ainsi, par un motif impropre à établir que l'ampleur et les conséquences de l'exposition aux termites étaient connues de la SCI LA SABATIERE lors de conclusion de la vente, la cour d'appel a violé l'article 1641 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a débouté la SCI LA SABATIERE de ses demandes à l'encontre des consorts D..., et décidé que les demandes dirigées contre les sociétés SEECAP et STAD étaient dès lors sans objet. AUX MOTIFS D'ABORD QUE « La SCI La Sabatière considère que les consorts D... doivent lui restituer une partie du prix en contrepartie duquel elle a acquis le bien litigieux, au motif que la très importante dégradation des éléments de bois composant la structure intérieure de la maison d'habitation est un défaut caché rendant l'immeuble impropre à l'usage auquel il était destiné, au sens des dispositions de l'article 1641 du code civil ; que selon les consorts D..., il ne saurait y avoir lieu à garantie des vices cachés dans la mesure où l'infestation de la maison par les termites, à l'origine des dégradations susmentionnées, était connue des acquéreurs, apparente au moment de la vente et faisait l'objet, dans l'acte authentique, d'une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés ; que dans l'acte authentique de vente du 5 septembre 2006 est reproduite, en pages 14 à 16, une attestation de contrôle parasitaire délivrée huit jours avant la signature de ce contrat ; qu'un tableau d'identification des parties de l'immeuble visitées et des éléments infestés ou ayant été infestés par les termites, y laisse apparaître l'existence de traces de termites à plusieurs endroits de l'habitation ; qu'il est ensuite précisé que le solivage en plafond du rez-de-chaussée et du premier étage n'était pas visible. Puis le paragraphe intitulé "constatations diverses" indique que : - l'immeuble a fait l'objet d'une infestation de termites dans la partie principale ; - dans cette partie, l'infestation a fait l'objet d'un traitement en 1998; - au vu des indices de flexions du plancher à travers les revêtements de sol du premier étage, des sondages destructifs seraient souhaitables pour s'assurer de la résistance et de la non infestation du solivage ; - un traitement contre les termites a été partiellement réalisé le mois précédent la vente; - le solivage doit être traité à l'occasion des travaux de restauration de l'immeuble ; - aucune activité de termites n'est constatée ; qu'à travers cette retranscription, l'acquéreur était donc parfaitement informé de l'exposition de la chose vendue à l'infestation par les termites et du caractère partiel du traitement contre ces insectes, et ce d'autant plus qu'en page 17 de l'acte authentique, les consorts D... ont autorisé le notaire rédacteur à conserver sur le prix de vente, la somme de 9.370,51 € correspondant au prix du traitement qui restait à effectuer, conformément aux dispositions convenues lors de la signature de la promesse de vente, le 8 mai 2006 ; qu'à la même page, la SCI La Sabatière a même déchargé les consorts D... de l'obligation de faire procéder par eux-mêmes à ce complément de traitement, en déclarant faire son affaire personnelle de cette situation sans recours contre le vendeur ; qu'il est incontestable, au vu des conclusions du rapport d'expertise judiciaire reprises par l'intimée, que la structure de bois souffre d'un état de dégradation très avancé compromettant la solidité de l'entier bâtiment ; que toutefois, ces dégradations ne sauraient être regardées comme un vice à part entière, dès lors qu'elles ne sont que la conséquence de l'exposition de l'immeuble à l'attaque des termites ; que la découverte de cette conséquence par la SCI La Sabatière, n'est, quant à elle, que la réalisation d'un risque qu'elle a accepté, dès lors qu'elle ne pouvait ignorer, du fait de leur mention dans l'acte authentique de vente, les informations selon lesquelles le département de la Dordogne a été déclaré totalement termité par l'arrêté préfectoral n°010803 du 12 juin 2001 (page 9), la maison a été infestée avant 1998 et le plancher subissait une flexion (page 16) ; qu'au demeurant, il appartenait à la SCI La Sabatière, au vu de ces éléments, de demander des études complémentaires concernant l'état de la structure de bois ; qu'au surplus, c'est en procédant par simple affirmation et sans en apporter la moindre preuve, que la SCI La Sabatière prétend que les consorts D... connaissaient l'état des éléments de cette structure, pour avoir fait exécuter des travaux visant à dissimuler leur altération ; Sur ce point, l'acquéreur ne peut sérieusement s'appuyer sur le rapport d'expertise judiciaire qui, s'il estime peu vraisemblable que la dégradation soit, au moment de ses visites, le résultat d'une attaque récente, n'est, cependant, pas en mesure de préciser l'antériorité de celle-ci, si bien qu'il lui est impossible d'affirmer qu'elle aurait eu lieu après l'acquisition du bien par la famille D... ; que la SCI La Sabatière échoue donc à démontrer la méconnaissance qu'elle prétend avoir du vice en cause ; que dans ces conditions, les consorts D... sont donc fondés à soutenir que la SCI La Sabatière ne peut pas rechercher la garantie prévue par l'article 1641 du code civil ; que ce résultat rend inutile l'analyse des moyens relatifs à la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés » ; AUX MOTIFS ENSUITE QUE « cette réformation rend, dès lors, sans objet les demandes de dommages et intérêts formées par la SCI LA SABATIERE à l'encontre des autres parties » ; ALORS QUE, premièrement, aux termes de l'article 624 du Code de procédure civile, la censure du chef du dispositif d'un arrêt emporte, par voie de conséquence, censure des chefs de l'arrêt qui sont dans sa dépendance nécessaire ; que le rejet des demandes dirigées contre les sociétés SEECAP et STAD est dans la dépendance nécessaire du rejet des demandes à l'encontre des consorts D... ; qu'en conséquence, la cassation encourue au titre du premier moyen emporte censure du chef de l'arrêt visé par le second moyen ; ALORS QUE, deuxièmement, à l'effet de mettre en cause la responsabilité de la société STAD, la SCI LA SABATIERE avait souligné que le traitement effectué entre la signature du compromis et la réitération par acte authentique n'avait pas été réalisé selon les règles de l'art (conclusions p. 25 à 28) et que ce traitement n'avait eu « aucune incidence significative sur l'état général au jour de la vente » (p. 33 § 4) ; que la SCI LA SABATIERE rapportait notamment, à cet égard, les conclusions sans appel de l'expert judiciaire qui soulignait que « ces traitements ne sont pas conformes aux normes et aux règles de l'art » ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ce point de nature à démontrer la faute de la société STAD de nature à engager sa responsabilité, nonobstant le rejet des demandes dirigées contre les consorts D..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil (devenu 1240 du code civil).