Cour de cassation, 19 décembre 2019. 18-25.372

CIV.3 JT COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 19 décembre 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10436 F Pourvoi n° A 18-25.372 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société de gestion du petit Vivier, venant aux droits de la SCI du petit Vivier, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 25 septembre 2018 par la cour d'appel de Caen (1re chambre civile), dans le litige l'opposant : 1°/ à la congrégation des Soeurs missionnaires de l'Evangile, dont le siège est [...] , venant aux droits de la congrégation des Filles du Bon Sauveur, 2°/ à la société Eiffage immobilier Normandie-Centre, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , venant aux droits de la société Caen-Caponière, 3°/ à l'association cultuelle Fraternité sacerdotale Saint-Pie X, dont le siège est [...] , 4°/ à la commune de Caen, agissant par son maire en exercice, dont le siège est [...] , défenderesses à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 20 novembre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Foussard et Froger, avocat de la société de gestion du petit Vivier, de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de la congrégation des Soeurs missionnaires de l'Evangile, de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de l'association cultuelle Fraternité sacerdotale Saint-Pie X, de la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat de la commune de Caen ; Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, l'avis de M. Burgaud, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société de gestion du petit Vivier aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société de gestion du petit Vivier ; la condamne à payer à la congrégation des Soeurs missionnaires de l'Evangile la somme de 3 000 euros, à l'association cultuelle Fraternité sacerdotale Saint-Pie X la somme de 3 000 euros et à la commune de Caen la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf décembre deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la société de gestion du petit Vivier L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU' il a, confirmant le jugement, débouté la société de GESTION du petit Vivier de sa demande tendant à ce que l'arrêt vaille vente des biens litigieux (un immeuble à usage de chapelle et quatre emplacements de parking, sis à Caen, [...] ) à son profit ; AUX MOTIFS PROPRES QU' « Au soutien de sa demande subsidiaire tendant à voir dire et juger que l'arrêt à intervenir vaudra vente des biens litigieux au profit d'elle-même, la société de Gestion du Petit Vivier fait valoir que l'Association Cultuelle Fraternité Sacerdotale Saint Pie X lui a signifié le jugement rendu par le tribunal de Grande Instance de Caen du 27 mai 2013, démontrant ainsi qu'elle ne souhaitait pas réellement acheter la chapelle et voulait voir rendre définitive cette décision de sorte qu'il convient de considérer que le recours qu'elle avait formé devant la cour administrative d'appel de Nantes contre le jugement du tribunal administratif de Caen l'ayant déboutée de sa demande de nullité de droit de préemption ne présentait plus qu'un caractère anecdotique. Elle ajoute que contrairement à ce que soutient la partie adverse, le compromis du 19 avril 2011 était privé de toute efficacité juridique puisque tenu en échec par l'effet du droit de préemption de la Ville de Caen, et que la seule manière pour l'association cultuelle de parvenir à l'acquisition de la chapelle consistait bien à ratifier la promesse de porte-fort comportant bénéfice à la concluante de la substitution obligatoire prévue par l'article 1120 du code civil. Elle considère à cet égard que l'acte d'huissier du 25 octobre 2010 par lequel l'Association Cultuelle Fraternité Sacerdotale Saint Pie X a déclaré à la SNC Caen Caponière acceptait l'offre du 4 avril 2007 emporte nécessairement ratification de cette promesse de porte-fort. Elle soutient encore, s'agissant de la convention entre le bénéficiaire de cette promesse, et elle-même, que, en dénonçant le 27 septembre 2010 l'acte d'assignation du 10 mai 2010 à l'association cultuelle, le bénéficiaire ( la SNC Caen Caponière) a reconnu que cette promesse existait bien et qu'elle liait les deux parties, alors même ajoute-t-elle que la circonstance que la promesse du 4 avril 2007 ait prévu un droit de substitution à une personne morale détenue en majorité par l'Association Cultuelle Fraternité Sacerdotale Saint Pie X est totalement étrangère à l'exercice de la promesse de porte-fort et à sa mise en oeuvre. C'est toutefois pertinemment que tant l'Association Cultuelle Fraternité Sacerdotale Saint Pie X que la société Eiffage Immobilier Normandie Centre, et la Ville de Caen, après avoir rappelé les dispositions de l'article 1120 du code civil dans sa rédaction applicable au litige exigeant pour la validité d'une promesse de porte-fort l'échange de consentements des parties, font valoir l'absence de toute valeur attachée à la promesse de porte-fort dont se prévaut la Société de Gestion du Petit Vivier, et à plus forte raison, au bénéfice de substitution, Il est constant en effet que pour qu'il y ait stipulation de porte-fort il faut à la fois un engagement principal pouvant être un acte juridique contracté par un tiers ou un acte juridique réalisé par le porte-fort pour le compte du tiers, une promesse souscrite par le porte-fort promettant le fait d'un tiers, qu'il s'agisse d'une promesse de faire ratifier un acte juridique contracté par un tiers ou une promesse qu'un tiers acceptera de tenir un engagement déterminé, étant rappelé que dans cette hypothèse, le porte-fort accomplit un acte juridique pour le compte du tiers qui sera appelé à le ratifier. Le porte-fort ne peut ainsi passer pour le compte d'un tiers un acte solennel lequel nécessite la manifestation du consentement de l'intéressé. À bon droit le tribunal a rappelé que si l'article 1120 du code civil n'interdit pas à celui qui, par une clause de porte-fort, promet pour autrui de stipuler pour lui-même au cas où le représenté refuserait de ratifier l'opération, encore faut-il que cette substitution ait été prévue par le porte-fort et par le bénéficiaire dans l'acte principal. Or tel n'est pas le cas en l'espèce, l'Association Cultuelle Fraternité Sacerdotale Saint Pie X ayant refusé d'accepter la promesse de porte-fort faite pour son compte, sans que la dénonciation de l'assignation du 10 mai 2010 par la société Eiffage Immobilier Normandie Centre vaille reconnaissance de l'existence de la promesse de porte-fort par cette dernière, créant un lien entre promettant et bénéficiaire, d'une part, l'acte principal que constitue l'offre d'achat du 4 avril 2007 ayant d'autre part prévu uniquement le bénéfice de substitution par une personne morale détenue en majorité par l'Association Cultuelle Fraternité Sacerdotale Saint Pie X, pour le même usage religieux, conditions non remplies par la SC1 du Petit Vivier. La société Eiffage Immobilier Normandie Centre rappelle en outre pertinemment que la SC1 du Petit Vivier a d'autant moins le droit de revendiquer l'effet de la substitution obligatoire, que l'objectif premier recherché par elle-même, à savoir l'acquisition de la chapelle par l'Association Cultuelle Fraternité Sacerdotale Saint Pie X avait été atteint sur le pian civil, même s'il a ensuite été mis en échec par l'effet du droit de préemption urbain exercé par la Ville de Caen, devenue incontestable propriétaire de l'ouvrage. En effet, l'Association Cultuelle Fraternité Sacerdotale Saint Pie X avait accepté le 25 octobre 2010 l'offre qui lui avait été soumise par la société Caen Caponière, avant même de signifier, deux jours plus tard, à la SCI du Petit Vivier qu'elle refusait le bénéfice de la promesse de porte-fort. L'échange des consentements était ainsi intervenu entre vendeur et acquéreur. Le jugement dont appel doit être confirmé en ce qu'il a débouté la SC1 du Petit Vivier, aux droits de laquelle intervient désormais la Société de Gestion du Petit Vivier, de l'ensemble de ses prétentions, les demandes subséquentes à la demande subsidiaire connaissant le même sort puisque supposant préalablement reconnu le bénéfice de la clause de substitution obligatoire. » ; AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU' « Aucun formalisme particulier n'est imposé par l'article 1120 du Code Civil pour accomplir la promesse de porte-fort, qui peut être expresse ou tacite. Dans le cas présent, celle-ci a été matérialisée dans l'assignation du 10 mai 2010. De même, la ratification unilatérale de la promesse de porte-fort par le tiers, au profit duquel elle a été conclue, n'est pas soumise à un formalisme. En l'espèce, il est établi et non contesté par la SCI DU PETIT VIVIER dans ses conclusions (page 06 : « la réponse faite par la Fraternité Saint Pie X le 25 octobre 2010 montre que la fraternité n'a pas accepté la promesse de porte fort de la requérante » ) que, comme l'avocat de l'association cultuelle FRATERNITE SACERDOTALE SAINT-PIE X l'a expressément et clairement mentionné dans son courrier du 27 octobre 2010, celle-ci a refusé d'accepter la promesse de porte-fort faite pour son compte par la SCI DU PETIT VIVIER, laquelle devient donc caduque. La SCI DU PETIT VIVIER en tire les conséquences et invoque dès lors le bénéfice de la substitution obligatoire à son profit pour se voir déclarer attributaire de la promesse de vente du 04 avril 2007 et propriétaire de la chapelle du Bon Sauveur rétroactivement depuis le 10 mai 2010, la réalisation de la condition suspensive étant intervenue le 11 juin 2010. Si l'article 1120 n'interdit pas à celui qui, par une clause de porte-fort, promet pour autrui, de stipuler pour lui-même au cas où le représenté refuserait de ratifier l'opération, il faut que cette substitution ait été prévue par le porte-fort et par le bénéficiaire dans l'acte principal, en l'espèce, l'offre du 04 avril 2007. Or, celle-ci prévoit uniquement le « Bénéfice de substitution dans le bénéfice de la promesse par une personne morale détenue en majorité par la Fraternité Sacerdotale St Pie X pour le même usage religieux. », ce que n'est pas la SCI DU PETIT VIVIER qui n'a aucun lien avec celle-ci. Cette clause de substitution ne peut donc pas lui profiter. Au surplus, Son application n'était plus possible puisque l'offre du 04 avril 2007 a été acceptée par l'association cultuelle FRATERNITE SACERDOTALE SAINT-PIE X le 25 octobre 2010, soit antérieurement à son refus explicite du 27 octobre 2010 de ratifier la promesse de porte-fort. Aucune preuve contraire ne peut être déduite du protocole d'accord conclu par Monsieur I... T..., réclamant la restitution de sommes d'argent dont il avait fait don pour l'acquisition de la chapelle, et l'association cultuelle FRATERNITE SACERDOTALE SAINT-PIE X le 29 mars 2010, indiquant que « ce projet d'acquisition s'éta[i]t avéré irréalisable ». En effet, il faut comprendre de sa lecture rapprochée de celle du courrier, adressé par l'abbé K... G..., Président de l'association cultuelle, à Monsieur T... le 22 janvier 2009, que ce projet n'a pas été réalisable dans un court délai. Ainsi, l'abbé G... a expliqué à Monsieur T... que « cet achat ne pouvait être régularisé immédiatement, en tout cas pas avant 3 au 4 ans, pour des raisons juridiques et techniques qui s'imposaient nécessairement du fait que cette église doit d'abord être détachée de l'ensemble du vaste projet immobilier que la [SNC CAEN CAPONIERE] a en vue de réaliser. ». Enfin, la volonté d'acquérir la chapelle eu Bon Sauveur par l'association cultuelle FRATERNITE, SACERDOTALE SAINT-PIE X a été confirmée perla réponse qu'elle a donnée à son co-contractant le 25 octobre 2010 et par la conclusion du compromis de vente le 19 avril 2011. Dans ces conditions, la SCI DU PETIT VIVIER sera déboutée de toutes ses demandes. » ; ALORS QUE, premièrement, nul texte ne subordonne la validité d'un contrat de vente immobilière au respect d'une quelconque formalité ; qu'en relevant, pour débouter la société de GESTION du petit Vivier de sa demande, que le porte-fort ne peut passer pour le compte d'un tiers un acte solennel, quand l'acte en cause était une vente immobilière, les juges du fond ont violé les articles 1120 et 1589 du code civil, le premier dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ensemble le principe du consensualisme ; ALORS QUE, deuxièmement, la promesse de porte-fort est un engagement autonome ; qu'à ce titre, elle peut prévoir une substitution du porte-fort que l'acte auquel elle se rapporte ne prévoyait pas ; qu'en opposant à la société de GESTION du PETIT VIVIER que sa substitution n'était pas prévue par l'offre d'achat du 4 avril 2007, les juges du fond ont violé l'article 1120 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; ALORS QUE, troisièmement, tout jugement, à peine de nullité, doit être motivé ; qu'en se bornant à énoncer que « la dénonciation de l'assignation du 10 mai 2010 par la société Eiffage Immobilier Normandie Centre [en réalité, la SNC CAEN CAPONIERE] [ne vaut pas] reconnaissance de l'existence de la promesse de porte-fort par cette dernière, créant un lien entre promettant et bénéficiaire », sans s'expliquer, la cour d'appel qui a statué par voie de simple affirmation, a violé l'article 455 du code de procédure civile ; ALORS QUE, quatrièmement, à partir du moment où la société de GESTION du PETIT VIVIER faisait valoir que l'association cultuelle FRATERNITE SACERDOTALE SAINT PIE X n'avait pas été animée d'une intention sincère s'agissant d'acquérir la chapelle (v. conclusions, p. 18), les juges du fond ne pouvaient retenir, sans s'expliquer plus avant, que « l'objectif premier recherché par [la société de GESTION du PETIT VIVIER], à savoir l'acquisition de la chapelle par l'Association Cultuelle Fraternité Sacerdotale Saint Pie X avait été atteint sur le plan civil, même s'il a ensuite été mis en échec par l'effet du droit de préemption urbain exercé par la Ville de Caen » ; qu'à ce titre, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1120 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; ALORS QUE, cinquièmement, la promesse de porte-fort postule la rencontre des volontés des seuls porte-fort et bénéficiaire ; qu'en opposant à la société de GESTION du PETIT VIVIER que sa promesse de porte-fort n'a pas été acceptée par l'association cultuelle FRATERNITE SACERDOTALE SAINT PIE X, tiers dans les rapports entre la société de GESTION du PETIT VIVIER, promettant et la SNC CAEN CAPONIERE, bénéficiaire, les juges du fond ont violé l'article 1120 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.