Tribunal judiciaire, 24 septembre 2024. 24/00306

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE --------------------------------- Site ATHENA 44, Avenue Robert Schuman CS 83047 68061 MULHOUSE CEDEX ---------------------------- Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité Service civil MINUTE n° N° RG 24/00306 - N° Portalis DB2G-W-B7I-IUI2 Section 2 République Française Au Nom du Peuple Français JUGEMENT DU 24 septembre 2024 Juge des Contentieux de la protection PARTIE DEMANDERESSE : S.A. ICF NORD-EST représentée par son Président, dont le siège social est sis 2 Bis rue Lafayette - 57000 METZ représentée par Me Grégory ENGEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 71 PARTIE DEFENDERESSE : Madame [I] [G], demeurant 10, rue d’Adolsheim - Rez-de-chaussée escalier 15, porte F01 - 68100 MULHOUSE - non comparante Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS : Nadia LARHIARI : Président Clarisse GOEPFERT : Greffier DEBATS : à l’audience du 14 Mai 2024 JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2024 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 21 février 2011 à effet au 5 mars 2011, la SA d'Habitations à Loyer Modéré ICF Nord-Est a loué à Mme [I] [G] et M. [H] [G] un local à usage d'habitation situé 10 rue Adolsheim 68100 Mulhouse, moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 298,54 € outre 26,39 € de provision pour charges. Par un courrier en date du 20 mai 2020, M. [H] [G] s’est désolidarisé du bail. Par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2023, la SA d'Habitations à Loyer Modéré ICF Nord-Est a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1 465,62 € au titre des loyers et charges échus au 02 novembre 2023. La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 8 novembre 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 18 janvier 2024, la SA d'Habitations à Loyer Modéré ICF Nord-Est a fait assigner Mme [I] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et sous peine d’astreinte de 15 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,condamner la locataire à payer la somme de 2 203,66 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 07 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,condamner la locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle d’un montant de 370 € jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner la locataire à payer la somme de 700,00 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, y compris ceux du commandement de payer ainsi que l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision à intervenir, par voie d’Huissier et, en particulier tous les droits de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier. L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 19 janvier 2024. L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 14 mai 2024. A cette audience, la SA d'Habitations à Loyer Modéré ICF Nord-Est, représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son assignation. Citée par acte délivré selon dépôt à l'étude, Mme [I] [G] ne comparaît pas. L’affaire est mise en délibéré au 24 septembre 2024. MOTIVATION DE LA DÉCISION Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de la demande Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales [...] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 8 novembre 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre. Sur la notification au préfet L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 19 janvier 2024, soit plus de six semaine avant l'audience du 14 mai 2024. La demande formée par la bailleresse est donc recevable. Sur les demandes principales Sur le paiement des loyers et charges impayés Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, la SA d'Habitations à Loyer Modéré ICF Nord-Est verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution. Il ressort des pièces fournies qu'au 10 janvier 2024, la dette locative de Mme [I] [G] s’élève à la somme de 2 203,66 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de décembre 2023 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 9 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés. Ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 7 novembre 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 8 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. L’expulsion de Mme [I] [G] sera ordonnée, en conséquence. Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Mme [I] [G] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Mme [I] [G] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de janvier 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Sur les demandes accessoires Sur les dépens  L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Mme [I] [G] succombe à l’instance de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution. Sur les frais irrépétibles  Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d'Habitations à Loyer Modéré ICF Nord-Est et en l'absence d'éléments sur la situation financière de la défenderesse, Mme [I] [G] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 700,00 € en application de l’article précité. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE l'action recevable ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 février 2011 entre la SA d'Habitations à Loyer Modéré ICF Nord-Est, d'une part, et Mme [I] [G], d'autre part, concernant le logement situé au 10 rue d’Adolsheim 68100 Mulhouse sont réunies à la date du 8 janvier 2024 ; ORDONNE en conséquence à Mme [I] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour Mme [I] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d'Habitations à Loyer Modéré ICF Nord-Est pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DEBOUTE la SA d'Habitations à Loyer Modéré ICF Nord-Est de sa demande d’astreinte ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE Mme [I] [G] à verser à la SA d'Habitations à Loyer Modéré ICF Nord-Est la somme de 2 203,66 € (deux mille deux cent trois euros et soixante-six centimes) selon décompte arrêté au 10 janvier 2024, terme du mois de décembre 2023 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; CONDAMNE Mme [I] [G] à verser à la SA d'Habitations à Loyer Modéré ICF Nord-Est une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du mois de janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; DÉBOUTE la SA d'Habitations à Loyer Modéré ICF Nord-Est du surplus de ses prétentions ; CONDAMNE Mme [I] [G] à verser à la SA d'Habitations à Loyer Modéré ICF Nord-Est une somme de 700,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [I] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ; AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 24 septembre 2024, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier . Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,