Tribunal judiciaire, 28 novembre 2024. 24/00991

N° RG 24/00991 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-754KG Tribunal de Proximité de Calais [Adresse 2] [Adresse 13] [Localité 12] tel : [XXXXXXXX01] [Courriel 17] N° RG 24/00991 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-754KG Minute : 24/444 JUGEMENT Du : 28 Novembre 2024 Etablissement public TERRE D'OPALE HABITAT C/ Mme [W] [S] M. [C] [M] représentant légal de [M] [R] née le 15 novembre 2009 à [Localité 16] 62 Copie certifiée conforme délivrée à : le : Formule exécutoire délivrée à : le : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 28 NOVEMBRE 2024 DANS LE LITIGE ENTRE : DEMANDEUR(S) Etablissement public TERRE D'OPALE HABITAT [Adresse 3] [Localité 11] représenté par Madame [N] [H] ET : DÉFENDEUR(S) Mme [W] [S] [Adresse 4] [Adresse 15] [Localité 10] non comparante M. [C] [M] représentant légal de [M] [R] née le 15 novembre 2009 à [Localité 16] 62 [Adresse 4] [Adresse 14] [Localité 10] non comparant Composition du tribunal lors des débats à l'audience publique du 15 Octobre 2024 : Camille ALLAIN, Juge, assisté de Yannick LANCE, greffier ; Composition du tribunal lors du délibéré : Par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024, date indiquée à l'issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assisté de Yannick LANCE, greffier ; EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 13 avril 2023, l'établissement Terre d'opale habitat a donné à bail à Mme [I] [S] une place de parking Rodin attenant à la résidence sis [Adresse 7]) pour le véhicule Peugeot immatriculé [Immatriculation 18], moyennant le paiement d'un droit au parking de 5 euros par mois. Par acte sous seing privé avec prise d'effet le 14 décembre 2023, l'établissement Terre d'opale habitat a consenti un bail d'habitation à M. [C] [M] et Mme [I] [S] sur un logement situé au [Adresse 9], moyennant le paiement à terme échu d'un loyer mensuel de 398,11 euros et d'une provision pour charges de 221 euros. Par acte de commissaire de justice du 7 mars 2024, le bailleur a fait délivrer à M. [C] [M] et Mme [I] [S] un commandement de payer la somme principale de 1 663,87 euros au titre de l'arriéré locatif du logement et de la place de parking dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [C] [M] et Mme [I] [S] le 12 mars 2024. Par acte de commissaire de justice signifié le 19 juin 2024, l'établissement Terre d'opale habitat a assigné M. [F] [M] et Mme [I] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour demander de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ; - ordonner l'expulsion des défendeurs du logement loué et des emplacements de stationnements afférents à la résidence [19] au visa de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; - condamner solidairement les défendeurs au paiement : de la somme de 2 750,99 euros au titre des loyers et charges dus arrêtés au 11 juin 2024, somme assortie des intérêts au taux légal au visa de l'article 1231-6 du code civil ; d'une indemnité d'occupation d'un montant égale au dernier terme de loyer, charges comprises, soit 654,18 euros pour le local d'habitation et 5 euros pour le droit au parking, à compter du 1er juillet 2024 et ce jusqu'au départ effectif des défendeurs du logement loué ; de la somme de 300 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la date de décision à intervenir au visa de l'article 1231-7 du code civil ; des dépens au visa de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX et l'assignation. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 20 juin 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 15 octobre 2024, l'établissement Terre d'opale habitat maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 10 octobre 2024, s'élève désormais à 3263,44 euros. L'établissement Terre d'opale habitat indique qu'un seul versement a été effectué par les locataires en septembre. Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [C] [M] et Mme [I] [S] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les demandes relatives à l'emplacement de parking Sur la demande de constat de la résiliation du bail de l'emplacement de parking et ses conséquences Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice et aux termes de 1227 du même code, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, le contrat de location de l'emplacement de parking conclu le 13 avril 2023 entre l'établissement Terre d'opale habitat et Mme [S] stipule : " Tout retard de paiement ou non paiement du droit d'accès, entrainera de plein droit la résiliation de la présente convention et la déprogrammation du " bip " après une mise en demeure par lettre recommandée restée sans suite. Le contrat de location prévoit le paiement d'un loyer mensuel de 5 euros par véhicule et il porte sur un seul véhicule, le véhicule [Immatriculation 18]. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Mme [S] et M. [M] le 7 mars 2024. Il leur a été fait commandement de régler la somme totale de 1663,87 euros au titre des loyers et charges impayés du logement et du garage. Au soutien de sa demande, le bailleur verse au débat un décompte locataire ne distinguant pas le compte locataire de l'emplacement de Mme [S] de celui du compte locataire du logement de Mme [S] et M. [M]. Or, aux termes de l'article 1256 du code civil, lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d'intérêt d'acquitter entre celles qui sont pareillement échues ; sinon, sur la dette échue, quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point. Si les dettes sont d'égale nature, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement. En ce sens, il convient de considérer que le cas échéant, si des paiements ont été effectués par les locataires, ceux-ci s'imputent, à défaut d'imputation du paiement, au paiement du loyer du logement, les locataires ayant plus d'intérêt à conserver leur résidence principale qu'une place de parking. S'agissant du montant du loyer du parking, la convention d'occupation prévoit un loyer de 5 euros mensuels et ne prévoit pas de réévaluation du loyer. Il n'y a donc pas lieu de retenir un montant de 10 euros mensuels comme cela figure dans le décompte du bailleur. Dès lors, au vu de ce décompte et une fois ramené le montant de la redevance à la somme de 5 euros, à la date du 7 mars 2024, Mme [S] était redevable de 10 mois de loyer, soit 50 euros. Cette somme n'a pas été réglée dans le délai de deux mois impartis par le commandement, de sorte qu'il y a lieu de faire droit à la demande de l'établissement Terre d'opale habitat de constat de la résiliation du contrat conclu avec Mme [S] le 13 avril 2023 et portant sur une place de parking Rodin attenant à la résidence sis [Adresse 7]) pour le véhicule Peugeot immatriculé [Immatriculation 18] à compter du 8 mai 2024. En revanche, sa demande de constat de résiliation de ce contrat et ses demandes subséquentes seront rejetées à l'égard de M. [M], celui-ci n'étant pas partie au contrat. Par voie de suite, il y a lieu d'ordonner à Mme [S] ainsi qu'à tous les occupants de son chef de libérer la place du parking Rodin Rodin attenant à la résidence sis [Adresse 7]) de son véhicule Peugeot immatriculé [Immatriculation 18] et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser l'établissement public Terre d'opale habitat à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. En cas d'occupation de cette place, Mme [S] sera condamnée à régler à l'établissement Terre d'opale habitat une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 5 euros, à compter du 8 mai 2024 et jusqu'à libération complète et effective des lieux. Sur la dette locative relative à l'emplacement de parking L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Conformément à l'article 1728 du code civil, le locataire est tenu de régler le loyers et les charges aux termes convenus. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. Au regard de ce qui a précédemment relevé concernant la règle d'imputation des paiements et le montant du loyer, il ressort du dernier décompte locataire arrêté au 10 octobre 2024, échéance d'octobre non incluse, que Mme [S] aurait dû régler 85 euros de loyer pour l'emplacement de parking à cette date et qu'aucun paiement ne peut être imputé à la locataire à cette date. Elle reste donc devoir au bailleur cette somme de 85 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation arrêtés au 10 octobre 2024, échéance d'octobre 2024 non incluse. Mme [S] ne comparait et n'est pas représentée, de sorte qu'elle n'apporte aucun élément de nature à contester la créance ainsi établie. Par conséquent, elle sera condamnée à la payer à l'établissement Terre d'opale habitat, outre intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2024. Sur la demande de constat de la résiliation du bail du logement Sur la recevabilité de la demande L'établissement Terre d'opale habitat justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, ce délai légal d'acquisition de la clause résolutoire et d'apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l'inverse, lorsque le délai d'acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d'appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 7 mars 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1663,87 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 mai 2024. Toutefois, selon l'article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. En l'espèce, les locataires n'ont pas repris le paiement des loyers courants à l'audience, de sorte qu'ils ne peuvent prétendre obtenir des délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation. Il convient, en conséquence, d'ordonner aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser l'établissement Terre d'opale habitat à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale. En cas d'expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur l'indemnité d'occupation Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l'espèce, l'occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice au propriétaire, il convient de condamner M. [M] et Mme [S] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit la somme de 636,56 euros, du 8 mai 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux. La condamnation à ce titre sera conjointe et non solidaire, à défaut de clause de solidarité prévue au bail relativement au paiement des indemnités d'occupation. Sur la dette locative Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, l'établissement Terre d'opale habitat verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 10 octobre 2024, M. [C] [M] et Mme [I] [S] lui devaient la somme de 3 263,44 euros, échéance d'octobre non incluse. Eu égard à ce qui précède, il convient de déduire de cette somme, les sommes facturées au titre du loyer de l'emplacement de parking, soit la somme de 170 euros (17 mois x 10 euros). Il convient également de déduire les sommes facturées au titre des frais de non réponse ressources qui ne sont pas justifiés en leur principe et leur montant et celle facturée au titre des frais de poursuite, qui sera comprise, le cas échéant dans les dépens. Les défendeurs ne comparaissent et ne sont pas représentés, de sorte qu'ils n'apportent aucun élément de nature à contester la créance ainsi établie. Par ailleurs, aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas. Aucune clause de solidarité n'étant insérée au bail, les locataires ne seront pas tenus d'exécuter leurs obligations contractuelles solidairement. Ainsi, ils seront conjointement condamnés à payer cette somme de 2887,30 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 2447,71 euros (après déduction des frais non justifiés et des sommes relatives à l'emplacement de parking) et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [M] et Mme [S], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l'assignation et de la notification à la préfecture. En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, Concernant l'emplacement de parking : CONSTATE que le contrat conclu le 13 avril 2023 entre l'établissement Terre d'opale habitat et Mme [I] [S] portant sur une place de parking Rodin attenant à la résidence sis [Adresse 8] pour le véhicule Peugeot immatriculé [Immatriculation 18] est résilié depuis le 8 mai 2024 ; ORDONNE à Mme [I] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, la place de parking Rodin attenant à la résidence sis [Adresse 8] pour le véhicule Peugeot immatriculé [Immatriculation 18] ; DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique ; CONDAMNE Mme [I] [S] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 5 euros (cinq euros) par mois à compter du 8 mai 2024 et jusqu'à libération complète de cette place, REJETTE l'ensemble des demandes formées par l'établissement Terre d'opale habitat à l'encontre de M. [C] [M] concernant le contrat du 13 avril 2023 relatif à la place de parking susmentionnée ; CONDAMNE Mme [I] [S] à payer à l'établissement Terre d'opale habitat la somme de 85 euros (quatre-vingt-cinq euros) au titre de l'arriéré locatif (loyers et indemnités d'occupation) de l'emplacement de parking arrêté au 10 octobre 2024, échéance d'octobre non incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2024 ; Concernant le logement à usage d'habitation : CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 mars 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 14 décembre 2023 entre l'établissement Terre d'opale habitat, d'une part, et M. [C] [M] et Mme [I] [S], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5]) est résilié depuis le 8 mai 2024, DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [C] [M] et Mme [I] [S], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement, ORDONNE à M. [C] [M] et Mme [I] [S] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, le logement situé au [Adresse 6], DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, CONDAMNE conjointement M. [C] [M] et Mme [I] [S] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 636,56 euros (six cent trente-six euros et cinquante-six centimes) par mois, DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 8 mai 2024, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, CONDAMNE conjointement M. [C] [M] et Mme [I] [S] à payer à l'établissement Terre d'opale habitat la somme de 2887,30 euros (deux mille huit quatre-vingt-sept euros et trente centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 10 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 2 447,71 euros (deux mille quatre cent quarante-sept euros et soixante et onze centimes) et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision, DÉBOUTE l'établissement Terre d'opale habitat de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum M. [C] [M] et Mme [I] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 7 mars 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l'assignation du 19 juin 2024 et de la notification à la préfecture. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le Greffier La Juge