Tribunal judiciaire, 30 mai 2024. 23/07081

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 25 Juillet 2024 Président : Madame BERTRAND, Juge Greffier : Madame BOINE, Greffier Débats en audience publique le : 30 Mai 2024 GROSSE : Le 25 juillet 2024 à Me LAZZARINI Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 25 juillet 2024 à M. [L] Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 23/07081 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4EYW PARTIES : DEMANDERESSE Madame [I] [P] née le 30 Août 1980 à [Localité 3] (13) demeurant [Adresse 2] représentée par Me Laurent LAZZARINI, avocat au barreau de MARSEILLE DEFENDEURS Madame [E] [X] née le 15 Octobre 1992 à [Localité 3] (13) demeurant [Adresse 1] non comparante Monsieur [U] [L] né le 08 Décembre 1994 à [Localité 3] (13) demeurant [Adresse 1] comparant EXPOSE DU LITIGE Par acte sous signature privée en date du 30 avril 2023, Madame [I] [P] a donné à bail à Madame [E] [X] et Monsieur [U] [L] un appartement meublé avec terrasse à usage d’habitation situé [Adresse 1], et un emplacement de stationnement (box n°141) pour un loyer mensuel de 800 € outre 100 € de charges forfaitaires. Des loyers étant demeurés impayés, Madame [I] [P] a fait signifier à Madame [E] [X] et Monsieur [U] [L] par acte de commissaire de justice en date du 16 juin 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle pour un montant de 3 400 € en principal. Par acte de commissaire de justice en date du 05 octobre 2023, dénoncé électroniquement au préfet des BOUCHES-DU-RHONE le 06 octobre 2023, Madame [I] [P] a fait assigner Madame [E] [X] et Monsieur [U] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir : - constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein par le jeu de la clause résolutoire ; - ordonner, en conséquence, l’expulsion de Madame [E] [X] et Monsieur [U] [L] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec l‘assistance de la force publique et d‘un serrurier si besoin est ; - condamner Madame [E] [X] et Monsieur [U] [L] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 5 521 € représentant les loyers et charges impayés à la date du 13 septembre 2023 ; - condamner Madame [E] [X] et Monsieur [U] [L] au paiement d‘une indemnité d‘occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant du dernier loyer, charges en sus, à compter de la résiliation du bail et jusqu‘à leur départ effectif des lieux, - condamner Madame [E] [X] et Monsieur [U] [L] au paiement la somme de 1 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ; - Ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 janvier 2024. A l'audience, Madame [I] [P], représentée par son avocat, a réitéré les termes de son assignation. Bien que régulièrement cités par actes à étude, Madame [E] [X] et Monsieur [U] [L] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés. La décision a été mise en délibéré au 14 mars 2024 par mise à disposition au greffe. Par ordonnance avant dire droit du 14 mars 2024, la réouverture des débats a été ordonnée aux motifs que Madame [I] [P] ne justifiait pas être propriétaire des biens objets de la présente procédure et partant, de sa qualité à agir, que sur le fond, le décompte versé aux débats n’’était pas suffisamment précis pour déterminer le montant de la créance, même provisionnelle et que les requis se sont présentés tardivement à l’audience alors que l’affaire avait déjà été mise en délibéré, le conseil de la requérante n’étant plus présent. L’identité du requis a été relevée pour être Monsieur [U] [L]. L’affaire est retenue à l’audience du 30 mai 2024 à laquelle Madame [I] [P], représentée par son avocat, s’en rapporte à son assignation, verse aux débats un décompte actualisé de la dette locative ainsi que son titre de propriété. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement. Monsieur [U] [L] comparait à l’audience. Il ne conteste pas le montant réclamé. Il explique être salarié pour une rémunération mensuelle de 1 500 €, que Madame devrait reprendre son travail et percevoir 1 300 € par mois, que le couple a deux enfants à charge. Il sollicite l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Madame [E] [X] ne comparait pas et n’est pas représentée. L’affaire est mise en délibéré au 25 juillet 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION : Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ». Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ». Sur la recevabilité En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins 06 semaines avant l’audience. En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 05 octobre 2023 a été dénoncée le 06 octobre 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 18 janvier 2024. Sur la résiliation du bail En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi numéro 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés. Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l'espèce, le bail en date du 30 avril 2023 contient une clause résolutoire (article 2.9) aux termes de laquelle, à défaut de paiement d'un seul terme de loyer, et deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Or, dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer signifié à Madame [E] [X] et Monsieur [U] [L] le 16 juin 2023 et qui reproduit les mentions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 qui mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, les locataires n'ont pas réglé la dette locative. Par conséquent la résiliation du bail est constatée au 16 août 2023 par l’effet de la clause résolutoire. Sur l'expulsion Il y a lieu d'ordonner en tant que de besoin l'expulsion des locataires, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, ainsi que l'enlèvement des meubles, avec au besoin l'assistance de la force publique, du logement et de l’emplacement de stationnement (box n°141) sis [Adresse 1]. Sur l'indemnité d'occupation Compte tenu de la résiliation du bail, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Madame [E] [X] et Monsieur [U] [L] sont redevables d'une indemnité d'occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération complète des lieux d'un montant au moins égal au loyer et aux charges. Il résulte du décompte actualisé que le montant du loyer augmenté des charges s'élève à la somme de 900 € à la date d'acquisition de la clause résolutoire. Par conséquent, une indemnité d'occupation mensuelle de 900 € peut être fixée provisoirement. Sur l'arriéré locatif Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties. En l'espèce, Madame [I] [P] fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le bail comportant une clause de solidarité (article 6°), le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience ainsi qu'un décompte actualisé qui sera retenu puisque la demande de condamnation à une indemnité d'occupation figure dans l'assignation. Par conséquent la créance n’est pas sérieusement contestable. Par conséquent, il convient d'accorder à Madame [I] [P] une provision de 8 700 €, à valoir sur l'arriéré locatif et les indemnités mensuelles d'occupation dus au 1er mai 2024, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de l'ordonnance. Sur le rejet de la demande de délais et suspension de la clause résolutoire L'article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 permet au juge même d'office d'accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience En l’espèce il résulte du décompte locatif produit que le paiement du loyer courant n’a pas été repris avant l’audience, seule l’allocation logement étant versée à la bailleresse qui s’est opposée à l’audience à l’octroi de tout délai. Par conséquent la demande est rejetée. Sur les demandes accessoires Madame [E] [X] et Monsieur [U] [L], qui succombent à l'instance, seront condamnés aux dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer, notamment, à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, selon l'article 700 du même code. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. En l'espèce il est équitable de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe, RENVOYONS les parties au principal, mais les mesures sollicitées ne se heurtant à aucune contestation sérieuse, CONSTATONS la résiliation du bail consenti le 30 avril 2023 par Madame [I] [P] à Madame [E] [X] et Monsieur [U] [L] à compter du 16 août 2023 par l’effet de la clause résolutoire ; ORDONNONS l'expulsion de Madame [E] [X] et Monsieur [U] [L] ainsi que celle de tous occupants de leur chef du logement et de l’emplacement de stationnement (box n°141) sis [Adresse 1] avec, si besoin est, le concours de la force publique ; DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELONS que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ; CONDAMNONS solidairement Madame [E] [X] et Monsieur [U] [L] à payer à Madame [I] [P] une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la parfaite libération des lieux et la remise des clés d'un montant fixé provisoirement à la somme de 900 € sans indexation ; CONDAMNONS solidairement Madame [E] [X] et Monsieur [U] [L] à payer à Madame [I] [P] la somme provisionnelle de 8 700 € à valoir sur l'arriéré locatif et les indemnités mensuelles d'occupation dus au 1er mai 2024, terme du mois de mai 2024 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance ; REJETONS la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ; CONDAMNONS solidairement Madame [E] [X] et Monsieur [U] [L] aux dépens ; REJETONS la demande formulée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe. LA GREFFIERE LA JUGE